I. Le régime de la transmission du bail rural à cause de mort
Le décès du preneur ne met pas fin au bail rural, ainsi que le rappelle l’article 1742 du Code civil, aux termes duquel « le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur ». Or, la transmission du bail à cause de mort obéit à un régime particulier, fixé par l’article L. 411-34 du Code rural et de la pêche maritime, qui distingue la dévolution privilégiée au profit des proches ayant participé à l’exploitation de la dévolution de droit commun au profit des héritiers ou légataires universels. La jurisprudence rendue par la troisième chambre civile entre 2023 et 2026 a précisé les conditions de chacune de ces deux branches, en se montrant particulièrement attentive à la preuve de la participation effective à l’exploitation.
A. La dévolution privilégiée : l’exigence d’une participation effective à l’exploitation
L’article L. 411-34, premier alinéa, du Code rural et de la pêche maritime dispose que, « en cas de décès du preneur, le bail continue au profit de son conjoint, du partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, de ses ascendants et de ses descendants participant à l’exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès ». Cette transmission privilégiée est ainsi subordonnée à une condition matérielle, la participation à l’exploitation, dont la Cour de cassation contrôle rigoureusement la preuve. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 9 janvier 2025, pourvoi n° 23-13.878, publié au Bulletin, offre une illustration topique de ce contrôle, puisque la Haute juridiction y a rappelé que le tribunal paritaire, saisi de demandes multiples, ne se prononce en considération des intérêts en présence et de l’aptitude des différents demandeurs que lorsque ceux-ci réunissent préalablement la condition de participation (Civ. 3e, 9 janvier 2025, n° 23-13.878, FS-B).
En l’espèce, deux fils d’un preneur décédé revendiquaient chacun la continuation du bail, alors qu’aucun d’eux ne rapportait la preuve d’une participation effective à l’exploitation antérieurement au décès de leur père. La cour d’appel de Bastia avait néanmoins désigné l’un d’eux comme repreneur au regard des intérêts en présence et de son aptitude à gérer l’exploitation, sans constater au préalable qu’il satisfaisait à la condition légale de participation. La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa de l’article L. 411-34 précité, en énonçant que l’appréciation des intérêts en présence n’intervient qu’à titre subsidiaire, lorsque plusieurs ayants droit remplissent la condition de participation, et non pour suppléer l’absence de preuve de celle-ci (Civ. 3e, 9 janvier 2025, n° 23-13.878, FS-B). Des lors, la qualité de descendant du preneur, à elle seule, ne confère aucun droit à la continuation du bail, la dévolution privilégiée demeurant conditionnée à une participation effective et personnelle à l’exploitation.
Cette exigence de participation effective irrigue également le contentieux de la mise à disposition des biens loués à une société d’exploitation agricole, ainsi que le démontre l’arrêt rendu le 26 septembre 2024, pourvoi n° 23-14.685, publié au Bulletin. La Cour y a jugé que le copreneur qui met les biens loués à la disposition d’un groupement agricole d’exploitation en commun dont il n’est pas membre, mais qui continue à se consacrer à l’exploitation de ceux-ci « en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation », n’abandonne pas la jouissance du bien loué et ne procède pas à une cession prohibée du bail (Civ. 3e, 26 septembre 2024, n° 23-14.685, FS-B). La participation effective et permanente constitue dès lors la pierre angulaire du statut du fermage, dont la preuve peut résulter d’un faisceau d’éléments, tels que l’affiliation à la mutualité sociale agricole, le règlement intérieur de la société ou les attestations de témoins, ainsi que l’a retenu la cour d’appel dans cette espèce, en relevant que la copreneuse était « responsable de la comptabilité et des tâches administratives mais aussi de la traite matin et soir » (Civ. 3e, 26 septembre 2024, n° 23-14.685, FS-B).
La même logique prévaut s’agissant de la cessation de participation de l’un des copreneurs, que l’article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime qualifie d’abandon de l’exploitation de façon effective et permanente. L’arrêt du 30 novembre 2023, pourvoi n° 21-22.539, publié au Bulletin, précise que la formalité de demande de poursuite du bail au seul nom du copreneur restant « ne crée donc, pour le copreneur resté en activité, qu’une simple faculté, dont le non-usage ne constitue pas une infraction aux dispositions de l’article L. 411-35, de nature à permettre la résiliation du bail sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1° » (Civ. 3e, 30 novembre 2023, n° 21-22.539, FS-B). En revanche, la cessation de participation du copreneur fait obstacle à la cession du bail, ainsi que la Cour l’a rappelé en se référant à sa jurisprudence antérieure (Civ. 3e, 30 novembre 2023, n° 21-22.539, FS-B), de sorte que la transmission familiale du bail suppose que le cédant demeure un preneur pleinement investi dans l’exploitation jusqu’à son départ effectif.
B. La dévolution de droit commun : la transmission aux héritiers et légataires universels
Lorsque le preneur décédé ne laisse ni conjoint, ni partenaire lié par un pacte civil de solidarité, ni ascendant ou descendant ayant participé effectivement à l’exploitation au cours des cinq années précédant le décès, la dévolution privilégiée ne peut recevoir application. Le bail n’est toutefois pas éteint, puisque l’article 1742 du Code civil prohibe la résolution du louage par la mort du preneur, et il se transmet alors selon les règles de droit commun de la dévolution successorale. La troisième chambre civile a expressément consacré cette transmission anomale dans son arrêt du 9 janvier 2025, en énonçant que « le droit au bail passe, en l’absence de résiliation de la part du bailleur dans le délai de six mois, à ses héritiers ou ses légataires universels », dans la continuité de sa jurisprudence ancienne initiée par l’arrêt du 27 juin 1979, pourvoi n° 78-12.090, publié au Bulletin (Civ. 3e, 9 janvier 2025, n° 23-13.878, FS-B).
La transmission anomale présente ainsi un caractère subsidiaire, en ce qu’elle ne joue qu’à défaut de dévolutaire privilégié, mais elle conserve une portée pratique considérable pour les familles d’exploitants agricoles. En effet, les héritiers ou légataires universels du preneur, même dépourvus de toute participation à l’exploitation, recueillent le bénéfice du bail à la condition que le bailleur n’ait pas exercé la faculté de résiliation que lui reconnaît l’article L. 411-34 du Code rural et de la pêche maritime. Cette solution, qui maintient la continuité du bail dans la sphère familiale, protège la valeur patrimoniale du droit au bail tout en préservant l’équilibre des intérêts du bailleur, lequel conserve la faculté de mettre un terme au contrat dans un délai strict.
L’arrêt rendu le 18 juin 2026, pourvoi n° 25-14.444, illustre la vivacité de ce contentieux et la rigueur procédurale qui s’attache à l’application de la transmission anomale. Dans cette affaire, un preneur avait sollicité l’autorisation de céder le bail à son fils, autorisation que la bailleresse avait refusée avant de délivrer un congé pour cause de départ à la retraite. Saisi après le décès du preneur, le fils et l’épouse de celui-ci demandaient, à titre subsidiaire, la constatation de la transmission du bail à cause de mort, en faisant valoir que, « même si la condition de durée d’exploitation n’était pas remplie, le bail rural était néanmoins passé aux héritiers ou aux légataires universels du preneur, et que dès lors que la bailleresse n’avait pas sollicité la résiliation du bail dans le délai de six mois de l’article L. 411-34 du code rural et de la pêche maritime, celui-ci se poursuivait » (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 25-14.444). La cour d’appel de Metz avait rejeté cette demande au seul motif que le demandeur ne remplissait pas les conditions de la dévolution privilégiée, sans répondre aux conclusions opérantes invoquant la transmission anomale aux héritiers.
La Cour de cassation censure cette décision pour défaut de réponse à conclusions, en application de l’article 455 du Code de procédure civile, dès lors que les demandeurs avaient utilement soutenu que le bail s’était transmis à cause de mort à défaut de résiliation exercée par la bailleresse dans le délai légal (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 25-14.444). Cet arrêt, qui intervient après une première cassation rendue le 30 juin 2021, pourvoi n° 20-15.343 (Civ. 3e, 30 juin 2021, n° 20-15.343), rappelle aux juridictions du fond qu’elles ne peuvent se dispenser d’examiner l’articulation entre la dévolution privilégiée et la transmission anomale, lorsque les parties l’invoquent expressément. En conséquence, le juge saisi d’une demande de transmission du bail à cause de mort doit vérifier, d’une part, l’existence d’un dévolutaire privilégié remplissant la condition de participation et, d’autre part, l’absence de résiliation régulière du bail par le bailleur dans le délai de six mois, avant de statuer sur le sort du contrat.
II. Les prérogatives du bailleur et les voies de régularisation successorale
La transmission du bail rural à cause de mort ne s’opère pas de manière purement automatique, dans la mesure où le législateur a conféré au bailleur une faculté de résiliation enfermée dans un délai de six mois, tout en offrant aux ayants droit des mécanismes de régularisation destinés à pérenniser l’exploitation. La jurisprudence de la troisième chambre civile, particulièrement abondante entre 2023 et 2026, a précisé les contours de la forclusion du bailleur et les conditions de la poursuite du bail au seul nom du copreneur restant ou de la cession au profit d’un descendant.
A. La forclusion de six mois du bailleur et les conditions de la résiliation
Aux termes de l’article L. 411-34, quatrième alinéa, du Code rural et de la pêche maritime, « le bailleur peut demander la résiliation du bail dans les six mois à compter du jour où le décès est porté à sa connaissance lorsque le preneur décédé ne laisse pas de conjoint, de partenaire d’un pacte civil de solidarité ou d’ayant droit réunissant les conditions énoncées au premier alinéa ». Cette faculté de résiliation, qui permet au bailleur de récupérer la jouissance de son fonds lorsque le preneur décédé ne laisse aucun dévolutaire privilégié, est strictement encadrée tant dans son délai que dans son destinataire. L’arrêt du 30 mai 2024, pourvoi n° 22-22.158, publié au Bulletin, apporte des précisions décisives sur ce point, en jugeant d’une part que la demande de résiliation peut être faite par tout moyen, « ce texte ne pos[ant] aucune condition de forme », et d’autre part que « la demande de résiliation adressée par le bailleur à une personne autre que celle des ayants droit du preneur est sans effet à leur égard » (Civ. 3e, 30 mai 2024, n° 22-22.158, FS-B).
En l’espèce, le bailleur avait adressé sa notification de résiliation à l’exploitation agricole à responsabilité limitée à laquelle les biens avaient été mis à disposition, et non aux héritiers du preneur décédé. La cour d’appel de Rennes avait jugé cette notification régulière, au motif que les ayants droit ne contestaient pas en avoir eu connaissance. La Cour de cassation censure ce raisonnement, en rappelant que la notification adressée à une personne autre que les ayants droit du preneur est privée de tout effet à leur égard, quand bien même ceux-ci en auraient eu connaissance par une autre voie (Civ. 3e, 30 mai 2024, n° 22-22.158, FS-B). Cette solution, qui confère à la résiliation un formalisme finaliste, protège efficacement les héritiers du preneur contre les résiliations irrégulières et garantit la continuité du bail lorsque le bailleur n’a pas manifesté sa volonté de résilier dans les conditions requises.
La forclusion de six mois doit en outre être appréciée avec attention dans la phase contentieuse, ainsi que le démontre l’arrêt du 18 juin 2026, pourvoi n° 25-14.444. Dans cette espèce, la bailleresse avait délivré au preneur, avant son décès, un congé pour cause de départ à la retraite, mais les héritiers soutenaient qu’aucune résiliation n’avait été demandée dans le délai de six mois suivant le décès, de sorte que le bail s’était transmis à cause de mort à défaut de dévolutaire privilégié (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 25-14.444). La censure prononcée pour défaut de réponse à conclusions souligne que le moyen tiré de l’absence de résiliation dans le délai légal est déterminant pour l’issue du litige, dès lors qu’il conditionne la transmission anomale du bail aux héritiers ou légataires universels. Le juge du fond doit donc répondre explicitement à ce moyen, sous peine de voir sa décision cassée, et doit déterminer la date à laquelle le décès a été porté à la connaissance du bailleur afin de vérifier que la faculté de résiliation a été exercée dans le délai de six mois.
La charge de la preuve du respect du délai pèse sur le bailleur qui se prévaut de la résiliation, ainsi qu’il ressort de la jurisprudence rappelée par l’arrêt du 30 mai 2024, la Cour ayant relevé que les consorts, bailleurs, étaient « dans l’incapacité de prouver que la lettre de résiliation du 1er mars 2018 avait été portée à la connaissance des héritiers » (Civ. 3e, 30 mai 2024, n° 22-22.158, FS-B). En conséquence, le bailleur qui entend mettre fin au bail après le décès du preneur doit notifier sa demande de résiliation aux ayants droit eux-mêmes, dans le délai de six mois à compter du jour où le décès est porté à sa connaissance, à défaut de quoi le bail se transmet à cause de mort et le preneur ne peut plus en contester la poursuite.
B. La poursuite du bail au seul nom du copreneur et la cession familiale
Au-delà du décès du preneur, le statut du fermage organise la pérennité de l’exploitation en cas de cessation de participation de l’un des copreneurs, par le mécanisme de la poursuite du bail au seul nom du copreneur restant, institué par l’article L. 411-35, troisième alinéa, du Code rural et de la pêche maritime. Ce texte dispose que « lorsqu’un des copreneurs du bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom », le propriétaire ne pouvant s’y opposer qu’en saisissant le tribunal paritaire, lequel statue alors sur la demande (article L. 411-35, alinéa 3, du Code rural et de la pêche maritime).
L’arrêt du 26 septembre 2024, pourvoi n° 23-12.967, publié au Bulletin, a précisé les critères d’appréciation du juge saisi de l’opposition du bailleur, en énonçant que « le juge, saisi sur opposition du bailleur, statue sur la demande de poursuite du bail au seul nom du copreneur restant, en considération des intérêts légitimes du bailleur, lesquels s’apprécient au regard de la capacité de ce copreneur à assurer la bonne exploitation du fonds et le respect de ses obligations légales et contractuelles » (Civ. 3e, 26 septembre 2024, n° 23-12.967, FS-B). La Haute juridiction y a censuré la cour d’appel de Rouen qui avait opposé au copreneur restant la mauvaise foi résultant de ce qu’il n’était pas directement associé de la société bénéficiaire de la mise à disposition des terres, sans caractériser en quoi il ne présenterait pas les garanties voulues pour assurer la bonne exploitation du fonds (Civ. 3e, 26 septembre 2024, n° 23-12.967, FS-B). La poursuite du bail au seul nom du copreneur restant ne peut donc être refusée qu’en considération de la capacité du demandeur à exploiter le fonds, et non en sanction d’une irrégularité ancienne dans la composition du capital social.
Cette solution a été réaffirmée par l’arrêt du 4 septembre 2025, pourvoi n° 24-14.194, qui censure une cour d’appel ayant écarté la demande de poursuite du bail au seul nom du copreneur restant en se fondant sur la mauvaise foi du copreneur sortant, alors que « le juge, saisi sur opposition du bailleur, statue sur la demande de poursuite du bail au seul nom du copreneur restant, en considération exclusivement des intérêts légitimes du bailleur, lesquels s’apprécient au regard de la capacité de ce copreneur à assurer la bonne exploitation du fonds et le respect de ses obligations légales et contractuelles » (Civ. 3e, 4 septembre 2025, n° 24-14.194). La Cour y précise que seule la bonne foi du preneur restant doit être examinée, et non celle du preneur partant, de sorte que la qualité d’associé de la société d’exploitation acquise tardivement par le copreneur sortant ne peut fonder l’opposition du bailleur à la poursuite du bail par le copreneur demeuré en place.
Le contentieux de la poursuite du bail au seul nom du copreneur restant rejoint celui de la cession du bail au profit d’un descendant, également régi par l’article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime, qui prohibe la cession du bail « sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés », la cession pouvant être autorisée par le tribunal paritaire à défaut d’agrément du bailleur (article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime). L’arrêt du 11 juillet 2024, pourvoi n° 22-22.156, publié au Bulletin, précise que « la faculté d’associer un membre de sa famille au bail est réservée au preneur de bonne foi, c’est-à-dire à celui qui s’est acquitté de toutes les obligations légales ou conventionnelles résultant de son bail », la condition de bonne foi étant appréciée à la date de la demande en justice d’autorisation d’association (Civ. 3e, 11 juillet 2024, n° 22-22.156, FS-B).
La Cour y a en outre rappelé que l’autorisation d’associer un descendant au bail est subordonnée à la conformité de la situation au contrôle des structures agricoles institué par l’article L. 331-2 du Code rural et de la pêche maritime, de sorte que le tribunal paritaire ne peut autoriser l’association au bail sans vérifier que l’opération satisfait aux exigences de ce contrôle (Civ. 3e, 11 juillet 2024, n° 22-22.156, FS-B). Cette exigence, combinée à la condition de bonne foi du preneur et à l’exigence de participation effective et permanente du copreneur, encadre strictement les transmissions familiales du bail rural, afin de concilier la liberté contractuelle des parties et l’objectif de maintien d’une exploitation agricole saine et pérenne.
La jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2023 et 2026, dessine ainsi un régime cohérent de la transmission du bail rural, articulé autour de la participation effective à l’exploitation et de la protection des droits du bailleur. L’arrêt du 18 juin 2026, pourvoi n° 25-14.444, en rappelant l’obligation faite au juge du fond de répondre au moyen tiré de la transmission à cause de mort du bail, témoigne de la vitalité de ce contentieux et de la nécessité, pour les praticiens, de maîtriser avec précision l’articulation entre la dévolution privilégiée, la transmission anomale et la forclusion du bailleur (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 25-14.444).
Conclusion
La transmission à cause de mort du bail rural repose sur une architecture légale à deux étages, dont la troisième chambre civile a précisé, entre 2023 et 2026, les conditions d’application avec une rigueur constante. D’une part, la dévolution privilégiée, au profit du conjoint, du partenaire lié par un pacte civil de solidarité, des ascendants et des descendants du preneur, est subordonnée à une participation effective à l’exploitation au cours des cinq années précédant le décès, dont la preuve est souverainement appréciée par les juges du fond au regard d’un faisceau d’indices, à l’exclusion de toute présomption tirée de la seule qualité d’ayant droit. D’autre part, la transmission anomale, au profit des héritiers et légataires universels, joue à défaut de dévolutaire privilégié et suppose que le bailleur n’ait pas exercé, dans le délai de six mois à compter de la connaissance du décès, la faculté de résiliation que lui reconnaît l’article L. 411-34 du Code rural et de la pêche maritime. Or, la notification de cette résiliation aux ayants droit eux-mêmes conditionne la régularité de la rupture, ainsi que l’a jugé la Cour dans son arrêt du 30 mai 2024, pourvoi n° 22-22.158, publié au Bulletin (Civ. 3e, 30 mai 2024, n° 22-22.158, FS-B).
En conséquence, les familles d’exploitants agricoles doivent être particulièrement attentives, à la fois à la justification de la participation effective de chaque membre à l’exploitation, par l’établissement d’écrits contemporains et d’attestations, et au respect des délais de régularisation successorale, qu’il s’agisse de la demande de poursuite du bail au seul nom du copreneur restant ou de la réaction du bailleur à la transmission. L’arrêt du 18 juin 2026, pourvoi n° 25-14.444, rappelle au demeurant que le juge du fond ne peut écarter sans y répondre le moyen tiré de la transmission du bail à cause de mort à défaut de résiliation dans le délai légal (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 25-14.444). Des lors, la maîtrise de ce régime, à la croisée du droit rural, du droit successoral et de la procédure civile, conditionne tant la pérennité des exploitations familiales que la sécurité juridique des bailleurs, dans un domaine où l’équilibre entre protection du fermage et liberté contractuelle demeure l’objet d’un dialogue jurisprudentiel constant.
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