Le bail commercial est régi, quant au prix du loyer renouvelé, par un mécanisme de plafonnement protecteur pour le preneur. Ce mécanisme connaît un terme lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. L’application de cette règle suppose de déterminer avec précision la date à laquelle le bail expire et celle à laquelle le bail renouvelé prend effet. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 9 juillet 2026, est venue rappeler la méthode de computation applicable, en précisant l’articulation entre les articles L. 145-10, L. 145-12 et L. 145-34 du code de commerce. L’arrêt illustre, dans une configuration que les praticiens rencontrent fréquemment, les conséquences pratiques de la date retenue pour la prise d’effet du bail renouvelé sur le déclenchement du déplafonnement. La question posée était celle de savoir si la notification d’une demande de renouvellement interrompt la computation de la durée de douze ans, auquel cas le plafonnement subsisterait, ou si le bail continue de courir jusqu’au premier jour du trimestre civil suivant cette demande, selon la lettre de l’article L. 145-12, exposant le preneur au déplafonnement intégral.
I. Le mécanisme du plafonnement et la computation de la durée de douze ans
A. Le principe du plafonnement du loyer renouvelé
Le statut des baux commerciaux a institué, au bénéfice du locataire, un mécanisme de plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail. L’article L. 145-34 du code de commerce dispose que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, lorsque sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. Ce principe connaît plusieurs exceptions énumérées par le même article. La première tient à l’existence d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, relatifs aux caractéristiques du local, à la destination des lieux, aux obligations respectives des parties et aux facteurs locaux de commercialité. La deuxième tient aux clauses contractuelles dérogeant à la durée légale du bail. La troisième, qui intéresse directement le présent développement, résulte de la disposition selon laquelle les règles du plafonnement ne sont plus applicables lorsque, « par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ».
La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser les conséquences de cette dernière exception dans un arrêt du 16 octobre 2025. La troisième chambre civile y a jugé que l’étalement de la variation du loyer prévu à l’article L. 145-34 « dans toutes les hypothèses de déplafonnement du loyer, ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente » (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834, publié au Bulletin). L’arrêt rappelle que le déplafonnement n’emporte pas, en lui-même, l’application immédiate et intégrale de la valeur locative, mais que la hausse annuelle demeure contenue dans la limite d’un dixième du loyer antérieur, sauf pour les locaux monovalents, les locaux à usage exclusif de bureaux et les terrains nus, pour lesquels cette règle d’étalement ne joue pas. La distinction est d’importance pratique : elle signifie que même lorsque le loyer est déplafonné, le législateur préserve le preneur d’une hausse brutale, à moins que la nature des locaux ne justifie l’exclusion du mécanisme d’étalement.
La règle est complétée par l’article L. 145-4 du code de commerce, qui fixe la durée minimale du bail à neuf ans, tout en reconnaissant au preneur la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale. Cette liberté triennale n’a toutefois d’incidence que sur la possibilité de quitter les lieux avant le terme du bail ; elle ne modifie pas, en elle-même, la durée du bail qui reste de neuf ans, et ne produit donc pas d’effet sur le mécanisme de plafonnement. L’article L. 145-33 pose quant à lui le principe selon lequel le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, déterminée d’après les cinq critères qu’il énumère : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité et prix couramment pratiqués dans le voisinage. Ces cinq éléments constituent le référentiel unique auquel le juge des loyers commerciaux se réfère pour fixer le prix du bail renouvelé, qu’il soit plafonné ou déplafonné.
B. La computation de la durée de douze ans par l’effet de la tacite prolongation
La question de la computation de la durée de douze ans est centrale, car elle détermine le passage du plafonnement au déplafonnement. L’article L. 145-10 du code de commerce prévoit que, à défaut de congé, le locataire qui souhaite obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, « à tout moment au cours de sa prolongation ». Cette disposition permet au preneur de solliciter le renouvellement à n’importe quel moment pendant la tacite prolongation, sans être tenu par le calendrier initial de neuf ans. Mais elle ne dit rien des effets de cette demande sur la durée du bail expiré.
L’article L. 145-12 du même code, qui régit la date d’effet du bail renouvelé, dispose que « le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande ». Ce texte est le pivot du mécanisme. Il fixe la date d’entrée en vigueur du nouveau bail, non pas à la date de la signification de la demande de renouvellement, mais au premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. Il en résulte que l’ancien bail continue de courir pendant la période intercalaire entre la notification de la demande et le premier jour du trimestre civil suivant.
La combinaison de ces textes a des effets concrets que la pratique contentieuse révèle. Lorsque le preneur attend le dernier moment utile pour signifier sa demande de renouvellement, la computation de la durée du bail expiré peut basculer au-delà de douze ans par l’effet mécanique de la règle du trimestre civil. Tel est précisément l’enseignement de la décision du 9 juillet 2026. Dans une hypothèse très proche, la Cour avait déjà statué dans un arrêt du 18 septembre 2025 sur les conditions du déplafonnement : « La bailleresse a accepté le principe du renouvellement, mais a demandé que le loyer soit porté à une somme supérieure à celle offerte par la locataire, et l’a assignée en fixation du prix du bail renouvelé » (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288, publié au Bulletin). Dans un arrêt du 27 février 2025, la Cour avait également précisé que « le 7 octobre 2015, la bailleresse a demandé la fixation du prix du bail renouvelé à un montant déplafonné puis a saisi le juge des loyers commerciaux » (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-18.219, publié au Bulletin). Ces deux décisions illustrent la fréquence avec laquelle la question du déplafonnement par dépassement de la durée de douze ans est soulevée devant les juges du fond.
L’arrêt du 23 janvier 2025 mérite également d’être rappelé, dans la mesure où il porte sur une configuration analogue de fixation judiciaire du prix du bail renouvelé : « Les bailleurs ont accepté le principe du renouvellement mais sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé » (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-14.887, publié au Bulletin). L’ensemble de ces décisions confirme que la computation de la durée de douze ans fait l’objet d’un contentieux nourri, en raison des conséquences financières considérables qui s’y attachent : le passage du loyer plafonné à la valeur locative peut, dans les zones de forte commercialité, multiplier le loyer par trois ou quatre.
II. La méthode de calcul de la date d’effet du renouvellement selon l’arrêt du 9 juillet 2026
A. La règle du premier jour du trimestre civil
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 9 juillet 2026 (n° 25-11.167) apporte une clarification décisive sur l’articulation des règles de computation de la durée du bail expiré. Les faits de l’espèce étaient les suivants : une pharmacie était locataire d’un local commercial depuis le 30 juin 2000, pour un bail renouvelé de neuf ans. Elle a formulé une demande de renouvellement le 24 mai 2012, soit à une date où la durée du bail n’avait pas encore atteint douze ans. La bailleresse a accepté le principe du renouvellement mais a demandé que le loyer soit fixé à la valeur locative, en soutenant que le bail expiré avait duré plus de douze ans.
La locataire soutenait, dans le moyen unique de son pourvoi, que « la règle du plafonnement du loyer renouvelé énoncé à l’article L. 145-34 du code de commerce demeure applicable lorsque le preneur a notifié au bailleur une demande de renouvellement du bail, qui s’était tacitement prolongé à son expiration, avant que la durée du bail ainsi prolongé n’ait atteint douze années, quelle que soit la date de prise d’effet du bail renouvelé ». Elle faisait donc valoir que la date de signification de la demande de renouvellement, intervenue le 24 mai 2012, devait marquer le terme de la computation de la durée, empêchant ainsi le bail d’atteindre les douze ans fatidiques.
La Cour de cassation rejette cette argumentation. La motivation de l’arrêt est construite en deux temps. La Cour retient d’abord l’interprétation combinée des articles L. 145-10 et L. 145-12. Elle juge que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement ». En d’autres termes, la faculté ouverte au preneur de solliciter le renouvellement à tout moment pendant la prolongation ne lui confère pas le pouvoir d’arrêter, à la date de son choix, le cours du bail expiré. La Cour rappelle ensuite la règle posée par l’article L. 145-12 : « en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code, et que l’ancien bail expirait la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail ».
Appliquée aux faits de l’espèce, cette règle conduit au résultat suivant : le premier jour du trimestre civil qui suivait la demande de renouvellement du 24 mai 2012 était le 1er juillet 2012. Le bail expiré avait donc couru du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, « soit douze ans et un jour, ce dont il résultait que le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative ». La conséquence est connue mais sa démonstration mérite d’être explicitée : un seul jour au-delà de la durée de douze ans suffit à déclencher le déplafonnement intégral du loyer. Le mécanisme protecteur du plafonnement ne tolère aucune marge ni approximation.
Cette décision, bien que non publiée au Bulletin, présente un intérêt doctrinal certain en ce qu’elle rappelle avec une parfaite netteté une règle que les praticiens connaissent mais dont la mise en œuvre contentieuse est souvent source de contestation. Elle confirme que la date de la demande de renouvellement n’est pas la date de prise d’effet du nouveau bail, et que la durée du bail expiré continue de courir jusqu’à la veille de cette prise d’effet. La règle est d’application mécanique : le trimestre civil se substitue au calendrier contractuel pour déterminer la date charnière.
B. Les conséquences pratiques pour les bailleurs et les preneurs
L’enseignement pratique de l’arrêt du 9 juillet 2026 est double. Pour le preneur, il impose une vigilance accrue dans le calendrier de la demande de renouvellement. Une demande signifiée trop tardivement dans le trimestre civil expose au risque que la date de prise d’effet, reportée au premier jour du trimestre suivant, fasse franchir la barre des douze ans. Dans l’hypothèse jugée, la demande formée le 24 mai 2012 a conduit à une prise d’effet au 1er juillet 2012, faisant passer la durée du bail de onze ans et onze mois à douze ans et un jour. Le preneur doit donc anticiper sa demande de renouvellement en tenant compte non seulement de la date anniversaire du bail mais également du mécanisme de report au premier jour du trimestre civil. Une demande signifiée au tout début d’un trimestre civil maximise le délai avant la prise d’effet et réduit corrélativement le risque que le bail expiré excède douze ans.
Pour le bailleur, l’arrêt conforte la stratégie consistant à tirer parti de la tacite prolongation pour obtenir le déplafonnement du loyer. En laissant le bail se prolonger au-delà de douze ans, le bailleur se place dans une situation où il peut, lors d’un renouvellement ultérieur, demander la fixation du loyer à la valeur locative, sans être lié par le plafonnement indiciaire. La portée de cette stratégie est toutefois atténuée par la règle de l’étalement rappelée par l’arrêt du 16 octobre 2025 précité, qui limite la hausse annuelle à 10 % du loyer antérieur, sauf exceptions tenant à la nature des locaux. Le bailleur doit donc composer entre l’avantage du déplafonnement et la contrainte de l’étalement, qui lisse dans le temps le bénéfice financier de l’opération.
L’arrêt du 18 décembre 2025 illustre une autre configuration du contentieux, moins favorable au bailleur : « La société, locataire d’un local commercial à usage de vente et réparation automobile, lui a notifié une offre de renouvellement du bail, moyennant un nouveau loyer, puis l’a assignée en fixation du prix du bail renouvelé devant le juge des loyers commerciaux » (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-15.417). Cette décision rappelle que le contentieux de la fixation du prix du bail renouvelé ne se limite pas aux hypothèses de déplafonnement : il concerne également les cas où les parties sont en désaccord sur l’application même du mécanisme de plafonnement ou sur les modalités de calcul du loyer renouvelé. Par ailleurs, dans un arrêt du 18 juin 2026, la Cour a eu à connaître d’une situation où « la locataire a demandé le renouvellement du bail, puis a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail renouvelé » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045), confirmant ainsi la récurrence du contentieux de la fixation judiciaire du loyer à l’occasion du renouvellement.
Le cas d’un bail conclu pour une durée supérieure à neuf ans mérite également d’être examiné, car il constitue l’une des exceptions au plafonnement. L’article L. 145-34, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, écarte le plafonnement lorsque la durée contractuelle du bail excède neuf ans. Dans ce cas, le loyer du bail renouvelé est fixé à la valeur locative dès l’origine, sans qu’il soit nécessaire d’attendre la prolongation au-delà de douze ans. Toutefois, la règle de l’étalement à 10 % par an demeure applicable, sauf pour les catégories de locaux expressément exclues par la loi. L’arrêt du 9 juillet 2026, rendu sur le pourvoi n° 22-24.254, apporte un éclairage complémentaire sur cette hypothèse en rappelant que le contrat de bail « stipulé qu’en cas de renouvellement du bail, le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative » (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 22-24.254). Cette décision rappelle que la clause contractuelle dérogeant au plafonnement produit son plein effet, et que le juge doit en faire application sans pouvoir y substituer le régime légal.
Pour les locaux à usage d’entrepôts et d’activités, la même décision du 9 juillet 2026 (n° 22-24.254) confirme que la clause fixant le loyer à la valeur locative en cas de renouvellement s’impose aux parties et au juge. Cette solution est cohérente avec la jurisprudence antérieure de la troisième chambre civile qui reconnaît la validité des clauses contractuelles relatives au prix du bail renouvelé, sous réserve qu’elles ne portent pas atteinte aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux. Le juge conserve la faculté de contrôler que le loyer ainsi fixé ne soit pas manifestement disproportionné au regard de la valeur locative réelle, conformément à l’office que lui confère l’article L. 145-33.
Les enseignements de l’arrêt du 9 juillet 2026 s’inscrivent dans une continuité jurisprudentielle établie de longue date. Dès 1975, la Cour de cassation avait affirmé que le bail commercial pouvait se prolonger tacitement au-delà de son terme et que cette prolongation produisait des effets sur le régime du loyer applicable. La décision commentée ne crée donc pas un principe nouveau mais rappelle avec une vigueur particulière, dans un contexte factuel qui rend la démonstration limpide, que le mécanisme de la tacite prolongation combiné à la règle du trimestre civil peut produire des effets que le preneur n’a pas anticipés. L’arrêt rappelle en creux que la gestion du calendrier du renouvellement constitue un levier stratégique dont la maîtrise conditionne directement l’économie du bail. Une erreur de quelques semaines dans le choix de la date de signification de la demande peut, à elle seule, déterminer si le loyer restera indexé sur un indice ou s’il sera porté à la valeur locative, avec des écarts de prix qui peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros par an.
L’analyse de la décision conduit également à s’interroger sur la portée plus large de la règle du trimestre civil dans l’économie du statut des baux commerciaux. La référence au trimestre civil, qui figure à l’article L. 145-12, constitue une singularité du statut qui mérite d’être soulignée : là où le droit commun des contrats fait prévaloir la volonté des parties pour déterminer la date de prise d’effet, le droit spécial des baux commerciaux substitue à cette liberté un repère calendaire objectif et uniforme. Ce choix législatif répond à un objectif de sécurité juridique en évitant les contestations sur la date exacte de prise d’effet du renouvellement. Mais il fait peser sur le preneur une contrainte supplémentaire dans la gestion de son bail, dont l’arrêt du 9 juillet 2026 illustre pleinement les conséquences. Le cabinet Kohen Avocats, qui intervient régulièrement dans les contentieux relatifs au déplafonnement des loyers commerciaux, constate que cette question est fréquemment source de litiges devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris et des juridictions de la région parisienne, où la pression foncière rend les enjeux financiers particulièrement élevés.
Conclusion
L’arrêt de la troisième chambre civile du 9 juillet 2026 (n° 25-11.167) rappelle avec une particulière netteté que la computation de la durée de douze ans, condition du déplafonnement du loyer commercial, ne s’arrête pas à la date de signification de la demande de renouvellement, mais se prolonge jusqu’à la veille du premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. La règle, bien que strictement conforme à la lettre de l’article L. 145-12 du code de commerce, produit des conséquences pratiques considérables pour les preneurs qui tardent à manifester leur volonté de renouvellement. Elle confirme que le législateur a entendu faire du trimestre civil le repère temporel unique de la prise d’effet du bail renouvelé, écartant toute computation fondée sur la date anniversaire du contrat ou sur la date de la demande. Cette rigueur mathématique, qui peut sembler sévère, est la contrepartie de la sécurité juridique que procure un point de départ uniforme et prévisible pour l’ensemble des acteurs du marché locatif commercial. L’arrêt invite ainsi les praticiens, et tout particulièrement les preneurs, à anticiper avec la plus grande précision le calendrier de la demande de renouvellement, en intégrant le mécanisme de report au premier jour du trimestre civil comme un paramètre déterminant de l’économie du contrat de bail.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.