I. La mise en œuvre du droit de préemption du locataire commercial : le champ d’application et la notification de l’offre de vente
A. Un droit d’ordre public circonscrit : l’étendue du champ d’application et les exclusions dégagées par la jurisprudence
L’article L. 145-46-1 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, institue au profit du locataire d’un local à usage commercial ou artisanal un droit de préemption lorsque le propriétaire envisage de vendre celui-ci. Ce droit présente un caractère d’ordre public, ainsi que l’a relevé la troisième chambre civile dans un arrêt du 6 novembre 2025, en le désignant comme « le droit de préemption au bénéfice du locataire commercial prévu par les dispositions d’ordre public de l’article L. 145-46-1 du code de commerce » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.442, consultable sur le site de la Cour de cassation). Le caractère impératif du mécanisme n’empêche toutefois pas le législateur d’en délimiter strictement le domaine, ni le juge d’en préciser les contours par une interprétation mesurée de la notion de local vendu.
Le dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce écarte le droit de préemption dans plusieurs hypothèses, parmi lesquelles la cession unique de locaux commerciaux distincts. Par un arrêt du 29 juin 2022, la troisième chambre civile a jugé que la vente portant sur des locaux commerciaux donnés à bail à des preneurs distincts échappait à la préemption, « peu important que ces locaux fussent situés dans le même immeuble et que la vente ait également porté sur un lot à usage d’habitation et sur des caves » (Cass. 3e civ., 29 juin 2022, n° 21-16.452, consultable sur le site de la Cour de cassation). La qualification de cession unique de locaux distincts s’apprécie donc par référence au nombre de baux consentis, et non à la situation géographique des locaux au sein d’un même ensemble immobilier.
La jurisprudence a, dans le même esprit, précisé la portée de l’exception tenant à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux. Dans un arrêt publié du 19 juin 2025, la Cour de cassation a affirmé qu’« en l’absence de disposition légale expresse, ce texte ne confère pas au locataire commercial un droit d’acquérir en priorité au-delà de l’assiette du bail qui lui a été consenti » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-17.604, consultable sur le site de la Cour de cassation). Elle en a déduit que le locataire ne bénéficie d’aucune préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, alors même que cet immeuble ne comprendrait qu’un seul local commercial. Cette solution, qui subordonne le droit de préemption à l’identité entre l’assiette du bail et l’objet de la vente, s’applique y compris lorsque la partie non louée se réduit à un terrain de stationnement accessoire du fonds exploité.
La troisième chambre civile a toutefois réfréné l’extension de ces exceptions lorsque la structuration de la vente révèle un montage dépourvu d’autre finalité que l’éviction du droit légal. Dans l’arrêt précité du 6 novembre 2025, elle a jugé que « ne constitue pas une cession unique au sens de ce texte la cession par un acte de vente unique des locaux donnés à bail commercial et d’autres locaux appartenant respectivement à des propriétaires distincts » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.442, précité). La Cour a, par un motif de pur droit substitué à ceux critiqués, justifié le rejet du pourvoi au regard de la vente d’un lot non loué inclus dans l’immeuble, solution qui commande une analyse concrète de la consistance du bien vendu au regard de l’assiette du bail.
La jurisprudence a, par ailleurs, délimité l’exception relative aux cessions intrafamiliales, écartées du champ de la préemption par le dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Par un arrêt publié du 5 mars 2026, la Cour de cassation a jugé que « ne constitue pas une telle cession une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, consultable sur le site de la Cour de cassation). La vente du local à une société civile immobilière composée des enfants du bailleur ne relève donc pas de l’exception, dès lors que les parties à l’acte sont des personnes morales distinctes des personnes physiques dont la loi a entendu protéger les transmissions.
Le champ d’application du droit de préemption est, en outre, gouverné par des règles de droit transitoire dont le juge a rappelé la vigueur. Dans un arrêt du 29 février 2024, la troisième chambre civile a retenu que la promesse synallagmatique de vente conclue antérieurement au 18 décembre 2014, date d’entrée en vigueur du droit de préemption issu de la loi du 18 juin 2014, valait vente dès sa conclusion, de sorte que le preneur n’était titulaire d’aucun droit légal de préférence (Cass. 3e civ., 29 févr. 2024, n° 22-24.381, consultable sur le site de la Cour de cassation). La Cour a, dans la même décision, relevé que l’erreur du notaire ayant notifié une offre de vente au visa de l’article L. 145-46-1 n’avait pu ouvrir au locataire un droit dont il n’était pas titulaire.
B. La notification de l’offre de vente : les exigences de forme, le contenu obligatoire et la garantie d’information du locataire
Selon le premier alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, le propriétaire qui envisage de vendre son local en informe le locataire « par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement ». La notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée, et vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. Le formalisme du texte, sanctionné par la nullité, garantit au preneur une information complète et loyale sur les éléments essentiels de l’opération projetée.
L’alinéa suivant de ce même texte précise qu’en cas d’acceptation, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente, porté à quatre mois lorsqu’il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation devenant sans effet si la vente n’est pas réalisée à l’expiration du délai. Le législateur a, en outre, aménagé la purge du droit lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur : le notaire doit alors, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et ce prix, à peine de nullité de la vente, cette notification valant offre de vente valable pendant un mois.
La mise en œuvre de cette seconde notification a été examinée par la Cour de cassation dans l’arrêt du 5 mars 2026. La bailleresse, qui avait d’abord notifié une offre de vente au prix de 450 000 euros payable comptant et à tempérament, avait ensuite décidé de vendre aux mêmes conditions de prix mais avec un paiement trimestriel étalé sur quinze ans, avec faculté de se libérer par anticipation. Le notaire ayant notifié cette nouvelle offre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 30 novembre 2018, le locataire l’a acceptée le 12 décembre suivant, ce qui a rendu la vente parfaite, quand bien même la bailleresse aurait ensuite refusé de réitérer l’acte authentique (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, précité). L’acceptation de l’offre notifiée, dans les formes et les délais prévus, scelle la formation du contrat de vente et prive le bailleur de toute faculté de revenir sur son engagement.
La Cour de cassation a, à cet égard, rappelé que l’offre faite en dehors de toute obligation légale n’ouvre aucun droit au locataire. Dans un arrêt du 30 juin 2021, elle a retenu que la promesse de vente d’un ensemble immobilier partiellement loué, dont les combles exclus du bail ne constituaient qu’un accessoire, n’était pas soumise au droit de préemption, l’opération relevant de la cession globale d’un bien partiellement loué (Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 20-11.893, consultable sur le site de la Cour de cassation). La Cour en a déduit que la promesse stipulant une condition suspensive de purge du droit de préférence n’était pas caduque, l’offre d’acquérir ayant été adressée à tort au locataire, et que la vente consentie au tiers était parfaite.
Le silence du locataire dans le délai d’un mois emporte, pour sa part, caducité de l’offre notifiée. L’article L. 145-46-1 du code de commerce dispose, en son quatrième alinéa, que « l’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque », qu’il s’agisse de l’offre initiale ou de celle notifiée par le notaire à la suite d’une modification des conditions de la vente. En conséquence, le preneur qui ne répond pas, ou qui répond de manière incomplète, perd définitivement la faculté de se porter acquéreur aux conditions notifiées, le vendeur recouvrant la liberté de contracter avec le tiers de son choix.
II. L’exercice du droit de préemption et la formation de la vente : les délais, la réalisation de l’opération et le contentieux de la préemption
A. L’acceptation de l’offre et la réalisation de la vente : l’articulation des délais légaux et la portée de leur sanction
L’exercice effectif du droit de préemption suppose, de la part du locataire, une acceptation de l’offre notifiée, exprimée dans le délai d’un mois prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce. L’acceptation doit être ferme et complète, en ce qu’elle porte sur le prix et l’ensemble des conditions de la vente envisagée telles qu’elles ont été portées à la connaissance du preneur. A défaut, la préemption ne peut produire ses effets et l’opération se poursuit entre le vendeur et le candidat acquéreur.
La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 24 novembre 2021, précisé les conséquences de la non-réalisation de la vente dans le délai légal. La locataire, ayant notifié son acceptation de l’offre de vente et son intention de recourir à un prêt, disposait d’un délai de quatre mois pour la réalisation de la vente, lequel expirait le 27 juillet 2018. La Cour a jugé qu’« en cas d’acceptation par le locataire d’un local commercial de la notification valant offre de vente, la non-réalisation de la vente dans le délai prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, lorsqu’elle est imputable au locataire rend sans effet l’acceptation de l’offre de vente » (Cass. 3e civ., 24 nov. 2021, n° 20-16.238, consultable sur le site de la Cour de cassation). Elle a, en outre, retenu que l’assignation en réalisation forcée de la vente délivrée à la date butoir ne permettait pas de pallier l’absence de réitération de l’acte dans le délai, aucune prorogation ni dérogation n’étant admise au bénéfice du preneur défaillant.
La rigueur de ce régime des délais s’explique par l’équilibre que le législateur a entendu ménager entre la protection du preneur et la sécurité de l’opération immobilière. La vente demeure suspendue, durant la purge du droit, au profit tant du preneur que du vendeur et du candidat acquéreur dont l’opération se trouve temporairement paralysée. Des lors, le défaut de diligence du locataire dans la réalisation de l’acte autorise le bailleur à contracter avec le tiers initialement pressenti, l’acceptation de l’offre étant réputée sans effet.
A l’inverse, lorsque la vente n’est pas réitérée par la faute du seul bailleur, l’acceptation régulière de l’offre confère au locataire le droit d’obtenir judiciairement la réalisation de la vente à son profit. L’arrêt du 5 mars 2026 illustre cette hypothèse : la bailleresse, qui avait refusé de conclure la vente après l’acceptation de la nouvelle offre notifiée par le notaire, a été condamnée à voir constater la vente parfaite, le jugement valant vente étant publié au service de la publicité foncière (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, précité). La sanction de la résistance du bailleur consiste ainsi en la réalisation forcée de la vente, et non en une simple indemnisation.
La question de la purge du droit de préemption contractuel, distinct de la préemption légale, a été tranchée par un arrêt du 12 février 2026. La locataire, bénéficiaire d’un droit de priorité conventionnel en cas de vente des locaux, soutenait que ce droit n’avait pas été purgé et sollicitait un sursis à statuer sur la fixation de l’indemnité d’éviction. La Cour de cassation a approuvé les juges du fond d’avoir retenu que « le droit de préemption, qui permet à une personne de se porter acquéreur en lieu et place de l’acquéreur dans le cadre d’une vente immobilière, a été purgé, peu importe que la SARL Tennis et loisirs ait refusé de signer l’acte authentique » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-15.323, consultable sur le site de la Cour de cassation). La convocation à la signature de l’acte authentique, consécutive à l’exécution des obligations mises à la charge du bailleur, emporte ainsi purge du droit, indépendamment de l’attitude du bénéficiaire.
B. Le contentieux de la préemption : la nullité de la vente, la qualité pour agir et le régime de la préférence conventionnelle
La sanction de la vente conclue en violation du droit de préemption du locataire est sa nullité, ainsi que le rappelle la jurisprudence constante de la troisième chambre civile. Dans un arrêt du 14 septembre 2023, la Cour de cassation a jugé que la vente d’un local à usage commercial intervenue en violation du droit de préemption du locataire est nulle, et que « l’action en nullité en résultant n’est pas conditionnée au fait que le bail commercial soit en cours au moment où les juges statuent » (Cass. 3e civ., 14 sept. 2023, n° 22-15.427, consultable sur le site de la Cour de cassation). La destruction du bien postérieure à la vente ne prive pas davantage l’action de son objet, de sorte que la locataire conservait un intérêt à agir en nullité et en indemnisation, nonobstant la perte du bien et l’extinction de son bail.
Le titulaire du droit de préemption n’est pas le seul à pouvoir agir en nullité de la vente conclue au profit d’un tiers. Par un arrêt du 30 janvier 2025, la Cour de cassation a affirmé que « l’acquéreur évincé a intérêt et qualité à agir en nullité de la vente conclue au bénéfice de celui qui a exercé un droit de préférence dont il n’était pas titulaire » (Cass. 3e civ., 30 janv. 2025, n° 23-12.495, consultable sur le site de la Cour de cassation). La Cour a censuré la cour d’appel qui avait déclaré irrecevable l’action du bénéficiaire d’une promesse de vente, au motif que seuls les vendeurs pouvaient contester l’existence du droit de préférence exercé par le preneur, alors même que la vente conclue avec ce dernier était devenue parfaite faute d’action en nullité.
Le régime de la préemption conventionnelle, instituée par une clause du bail, se distingue de celui de la préemption légale en ce qu’il s’apprécie au regard de la volonté des parties. Dans un arrêt du 28 septembre 2022, la Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir jugé que « l’exercice du droit de préférence prévu au bail ayant pour effet de substituer la locataire dans les droits et obligations de l’acquéreur évincé, celle-ci était tenue de payer la totalité du prix convenu avec l’acquéreur évincé, y compris la commission de l’agent immobilier » (Cass. 3e civ., 28 sept. 2022, n° 21-18.007, consultable sur le site de la Cour de cassation). La locataire qui n’acceptait l’offre que pour le prix hors frais d’agence n’avait donc pas valablement exercé sa préférence, la vente étant conclue avec le tiers.
L’action en nullité de la vente conclue en méconnaissance du droit de préemption est, par ailleurs, soumise au délai de prescription propre aux actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux. L’article L. 145-60 du code de commerce dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». La sécurité juridique des opérations de cession commande, dès lors, aux praticiens de faire valoir le droit de préemption et ses sanctions dans des délais brefs, sous peine d’irrecevabilité de l’action.
Or, la méconnaissance de l’obligation de notifier la vente à des conditions plus avantageuses expose le vendeur à la sanction la plus lourde, puisque le texte de l’article L. 145-46-1 du code de commerce subordonne la validité de la vente à la nouvelle notification opérée par le notaire lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé. A cet égard, l’hypothèse jugée le 5 mars 2026 démontre que la régularité de la seconde notification, intervenue dans les formes prévues au premier alinéa du texte, suffit à rendre la vente parfaite au profit du locataire acceptant, quand bien même la première offre n’avait pas été suivie d’effet (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, précité).
Enfin, l’exercice du droit de préemption ne doit pas être confondu avec la faculté offerte au bailleur de délivrer un congé à l’égard du preneur. Le congé donné par acte extrajudiciaire, prévu à l’article L. 145-9 du code de commerce, doit préciser ses motifs à peine de nullité, et le bail ne cesse que par l’effet de ce congé donné six mois à l’avance. La coexistence de ce régime avec le droit de préemption, lorsque le bailleur entend vendre le local à l’échéance du bail, suppose une articulation rigoureuse des délais de congé et des délais de purge de la préemption.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2021 et 2026, a progressivement précisé les contours du droit de préemption du locataire commercial, dont le domaine, le formalisme et les sanctions se trouvent désormais encadrés avec netteté. Le champ d’application du droit est strictement délimité par l’assiette du bail, les exceptions légales étant interprétées sans extension, tandis que les montages destinés à les instrumentaliser demeurent neutralisés par l’analyse de la consistance réelle de la vente. La notification de l’offre de vente, soumise à un formalisme sanctionné par la nullité, garantit une information complète du preneur, dont l’acceptation régulière fait naître un droit à la réalisation de la vente que le bailleur ne peut plus remettre en cause.
L’articulation des délais d’un mois, de deux mois et de quatre mois structure la procédure de purge et assure la sécurité de l’opération, la caducité de l’acceptation sanctionnant les seuls manquements imputables au locataire. La nullité de la vente conclue en violation du droit, ouverte tant au preneur qu’à l’acquéreur évincé, et soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, parachève un dispositif protecteur qui demeure, par ailleurs, distingué du régime plus souple des préférences conventionnelles. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, en redéfinissant la notion de local commercial et artisanal au sein même de l’article L. 145-46-1 (article 61 de la loi), témoigne de la vitalité d’un mécanisme que les praticiens du droit des baux commerciaux doivent intégrer dans toute opération de cession d’un immeuble loué.
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