I. L’état des risques, instrument de l’information précontractuelle de l’acquéreur

A. La place de l’état des risques au sein du dossier de diagnostic technique

L’article L. 125-5 du code de l’environnement impose au vendeur d’un bien immobilier situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, miniers ou naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, d’informer l’acquéreur de l’existence de ces risques au moyen d’un état des risques établi à cet effet. L’obligation s’étend aux zones de sismicité, aux zones à potentiel radon, aux secteurs exposés au recul du trait de côte et aux périmètres soumis à des obligations de débroussaillement, ce qui confère au document une portée géographique considérable. La remise de l’état des risques doit intervenir dès la première visite de l’immeuble, lorsque celle-ci a lieu, et le document est intégré au dossier de diagnostic technique prévu à l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable à la vente d’un immeuble bâti. Par ailleurs, lorsque l’état des risques n’est pas remis au plus tard à la date de signature de la promesse de vente, le délai de rétractation de l’article L. 271-1 du même code ne court qu’à compter du lendemain de la communication du document, de sorte que l’omission retarde mécaniquement la conclusion définitive de l’opération. A cet égard, le législateur a renforcé l’effectivité du dispositif en exigeant, depuis le 1er janvier 2023, que toute annonce relative à la vente comprenne une mention précisant le moyen d’accéder aux informations sur les risques, et que le vendeur informe l’acquéreur, dans l’état des risques, de tout sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité au titre de la garantie catastrophe naturelle, survenu pendant la période où il a été propriétaire de l’immeuble. La sanction de la méconnaissance de ces obligations est expressément prévue par le V de l’article L. 125-5 précité, qui ouvre à l’acquéreur ou au locataire la faculté de poursuivre la résolution du contrat ou de demander au juge une diminution du prix, sanction qui se cumule avec la possibilité d’engager la responsabilité délictuelle du vendeur de mauvaise foi. Le dispositif de l’information des acquéreurs et des locataires, issu de la loi n° 2003-699 du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels, a ainsi été substantiellement durci par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique, qui a étendu le champ des zones concernées aux secteurs exposés au recul du trait de côte, puis par le décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022, qui a fixé les nouvelles modalités de l’état des risques et imposé sa remise lors de la première visite du bien. Cette évolution normative explique que la jurisprudence de la troisième chambre civile, saisie de litiges portant sur des ventes conclues antérieurement à ces réformes, s’attache désormais à faire prévaloir l’objectif d’information effective de l’acquéreur sur les considérations de sécurité juridique invoquées par les vendeurs, ainsi qu’en témoigne la solution retenue le 19 février 2026. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser le régime de cette obligation dans un arrêt rendu le 19 février 2026, publié au Bulletin, aux termes duquel il résulte des articles L. 125-5 et L. 562-4 du code de l’environnement et L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation que « si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble objet de la vente est inscrite dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l’acte authentique de vente, par un état des risques ou par une mise à jour de l’état existant, l’acquéreur pouvant, en cas de non-respect de ces dispositions, poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix » (Cass. 3e civ., 19 février 2026, n° 24-10.524, FS-B, publié au Bulletin). La solution, rendue en formation de section, s’inscrit dans une actualité marquée par la multiplication des contentieux liés aux épisodes de sécheresse et aux mouvements de terrain, dont la presse généraliste s’est largement fait l’écho au cours de l’été 2026, au premier rang desquels l’affaire dite de la maison de Corquilleroy, dont la vente a été annulée pour réticence dolosive après la révélation d’un sinistre sécheresse antérieur.

B. L’articulation du dispositif avec la garantie des vices cachés et la responsabilité du diagnostiqueur

Le dossier de diagnostic technique constitue le vecteur principal de l’information de l’acquéreur, mais son régime juridique se distingue selon la nature des documents qui le composent. L’article L. 271-4, II, du code de la construction et de l’habitation prévoit qu’en l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, d’un des documents relatifs au plomb, à l’amiante, aux termites, au gaz, à l’électricité et à l’assainissement non collectif en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante, alors qu’en l’absence de l’état des risques, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander une diminution du prix. La distinction traduit une architecture normative à double détente, que la jurisprudence de la troisième chambre civile a précisée dans une série d’arrêts récents. Dans un arrêt du 21 mars 2024, la Cour a jugé que la venderesse d’un immeuble à usage commercial, qui n’avait pas joint à l’acte de vente la fiche récapitulative du dossier technique amiante, distincte du rapport de repérage, ne pouvait « s’exonérer de la garantie des vices cachés, en application des dispositions de l’article L. 271-4, II, du code de la construction et de l’habitation » (Cass. 3e civ., 21 mars 2024, n° 22-17.619, n° 22-21.759). Par ailleurs, la chambre a rappelé que le diagnostic de performance énergétique ne présente, à la différence des autres documents du dossier, qu’une valeur informative, de sorte que son caractère erroné n’ouvre droit qu’à l’indemnisation d’une perte de chance de négocier une réduction du prix (Cass. 3e civ., 17 octobre 2024, n° 22-22.882). A cet égard, la chambre a également eu l’occasion de préciser la portée des clauses d’exclusion de la garantie des vices cachés, en retenant que des vendeurs profanes pouvaient se prévaloir de la clause stipulée au contrat dès lors que leur mauvaise foi n’était pas établie, peu important que le diagnostic relatif aux termites se soit révélé erroné sur la partie inaccessible de l’immeuble (Cass. 3e civ., 4 avril 2024, n° 22-22.350). En revanche, s’agissant d’une vente entre professionnels de même spécialité, la clause de non-garantie demeure opposable à l’acquéreur, sauf à démontrer la connaissance effective du vice par le vendeur, quand bien même l’acquéreur professionnel serait dépourvu de compétences techniques particulières (Cass. 3e civ., 23 octobre 2025, n° 23-18.469 et autres). La responsabilité du diagnostiqueur, enfin, a été encadrée par un double mouvement : les préjudices liés au caractère erroné du document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif « revêtent un caractère certain » et ne s’analysent pas en une simple perte de chance (Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-18.472, FS-B, publié au Bulletin), tandis que le défaut de signalement, à l’occasion d’un diagnostic termites, d’autres agents de dégradation du bois, dont le repérage n’est pas obligatoire, « ne s’analysent qu’en une perte de chance » (Cass. 3e civ., 25 septembre 2025, n° 23-21.683). Des lors, la protection de l’acquéreur emprunte des voies distinctes selon la nature du document manquant ou erroné, la sanction légale de la résolution et de la diminution du prix étant réservée aux hypothèses visées par le texte, à l’exclusion des simples manquements du diagnostiqueur dont l’indemnisation obéit au droit commun de la responsabilité civile. Il importe en outre de souligner que l’absence d’un document du dossier de diagnostic technique ne prive pas l’acquéreur de la garantie des vices cachés elle-même, dont le régime demeure celui des articles 1641 et 1643 du code civil : la sanction spécifique de l’article L. 271-4, II, a seulement pour objet d’interdire au vendeur de s’exonérer de cette garantie par une clause contractuelle lorsque le document exigé fait défaut à la date de l’acte authentique. La combinaison des régimes confère ainsi à l’acquéreur un faisceau d’actions, dont le choix dépendra tant de la nature du document manquant que de la qualité du vendeur, professionnel ou profane, et de la stipulation éventuelle d’une clause de non-garantie, ainsi que l’illustre l’arrêt rendu le 23 octobre 2025 à propos d’une vente entre une société foncière et une société civile de placement immobilier (Cass. 3e civ., 23 octobre 2025, n° 23-18.469 et autres).

II. La mise à jour de l’état des risques entre la promesse et l’acte authentique

A. L’approbation du plan de prévention des risques naturels : une servitude d’utilité publique devant figurer au dossier

Le mécanisme de la mise à jour repose sur l’article L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation, aux termes duquel si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble est inscrite dans une des zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, ou si les documents à prendre en compte pour l’application de ce même I ont fait l’objet d’une mise à jour, le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de l’acte authentique de vente par un état des risques ou par la mise à jour de l’état existant. L’approbation d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles constitue précisément l’une des hypothèses d’évolution de la situation juridique de la parcelle postérieurement à la promesse, dès lors que l’article L. 562-4 du code de l’environnement dispose que « le plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé vaut servitude d’utilité publique » et qu’il est annexé au plan local d’urbanisme. C’est ce raisonnement qu’a déployé la troisième chambre civile dans l’arrêt du 19 février 2026, en énonçant que le plan approuvé « vaut servitude d’utilité publique et est annexé au plan local d’urbanisme », puis qu’« il en découle que si, après la promesse de vente faisant état d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit, celui-ci a été approuvé avant la signature de l’acte authentique, le dossier de diagnostic technique doit être complété par une mise à jour de l’état des risques résultant du plan approuvé valant servitude d’utilité publique » (Cass. 3e civ., 19 février 2026, n° 24-10.524, FS-B, publié au Bulletin). En l’espèce, un état des risques annexé au compromis puis à l’acte authentique mentionnait que le terrain était situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques d’inondation prescrit, sans faire état de l’arrêté préfectoral du 28 février 2012 ayant approuvé ce plan entre la signature des deux actes. La cour d’appel de Montpellier avait considéré que l’information relative à l’existence du risque d’inondation avait été parfaitement délivrée à l’acquéreur, peu important que l’état des risques n’ait pas été actualisé. La Cour de cassation censure ce raisonnement, au motif que les acquéreurs n’avaient pas eu connaissance, par l’acte authentique, de la mise à jour de la situation de leur parcelle au regard de la servitude d’utilité publique résultant de l’approbation du plan, et que la seule mention du risque, sans actualisation du document, ne satisfaisait pas aux exigences légales. La solution doit être rapprochée de l’arrêt rendu par la même chambre le 8 juin 2023, publié au Bulletin, aux termes duquel le projet de révision d’un plan de prévention des risques, porté à la connaissance de la collectivité par un porter à connaissance, n’avait pas eu pour effet de modifier la teneur du plan approuvé classant la parcelle en zone inconstructible, seul ce plan étant annexé au plan local d’urbanisme (Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 22-13.855, FS-B, publié au Bulletin). Or, cette jurisprudence confirme que l’état des risques doit refléter, à la date de l’acte authentique, l’intégralité des servitudes d’utilité publique opposables au bien, la validité du document s’appréciant au regard de son exactitude formelle autant que de sa date, sans que la connaissance générale du risque puisse suppléer l’absence de mise à jour exigée par le texte. La portée de l’arrêt du 19 février 2026 se mesure également à l’aune de la censure qu’il prononce au titre de la dénaturation : la cour d’appel avait en effet retenu que le certificat d’urbanisme négatif délivré en 2016, fondé sur l’arrêté du 28 février 2012 approuvant le plan de prévention des risques d’inondation, résultait en réalité d’un arrêté postérieur de 2014, alors que le document visait expressément l’arrêté de 2012, ce qui a conduit la Cour à rappeler l’interdiction faite au juge de dénaturer les termes clairs et précis d’un écrit. La solution illustre ainsi la vigilance particulière que la troisième chambre civile entend exercer sur le fondement factuel des décisions relatives à l’information des acquéreurs, la qualification de la situation réglementaire de la parcelle à la date de la vente conditionnant l’application des sanctions légales. En conséquence, le notaire chargé d’établir l’acte authentique doit procéder à une vérification de la situation réglementaire de la parcelle entre le compromis et la signature définitive, l’approbation d’un plan de prévention des risques en cours d’instance constituant une circonstance nouvelle imposant l’actualisation de l’état des risques. La même exigence de vigilance s’impose à l’avocat conseil de l’acquéreur lors de la rédaction du compromis de vente immobilier, la stipulation d’une condition suspensive relative à l’absence d’évolution défavorable de la situation réglementaire du bien pouvant prémunir l’acheteur contre les conséquences d’une approbation de plan intervenue en cours de négociation.

B. Le défaut de mise à jour et la réticence dolosive : la sanction du silence du vendeur

La sanction du défaut de mise à jour de l’état des risques s’articule avec le régime du dol, dont la réticence dolosive constitue une manifestation particulièrement fréquente en matière de vente immobilière, l’article 1137 du code civil qualifiant de dol « la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ». L’article L. 125-5, IV, du code de l’environnement impose au vendeur d’informer l’acquéreur, dans l’état des risques, de tout sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité au titre de la garantie des catastrophes naturelles survenu pendant la période où il a été propriétaire de l’immeuble. La troisième chambre civile a consacré, dans un arrêt du 7 novembre 2019, la sanction de la violation de cette obligation, en approuvant la cour d’appel d’Orléans d’avoir annulé la vente d’une maison située à Corquilleroy, au motif que « l’information tenant à l’existence d’un précédent sinistre sécheresse avec mouvement de terrain constituait une information essentielle pour l’acquéreur » et que le silence du vendeur, qui avait de surcroît déclaré mensongèrement dans l’acte authentique que le bien n’avait jamais connu de sinistres résultant de catastrophes naturelles, avait vicié le consentement de l’acquéreur sur un élément déterminant (Cass. 3e civ., 7 novembre 2019, n° 18-13.463). La solution avait été précédée, le 21 mars 2019, d’un arrêt dans lequel la Cour avait jugé que le silence du vendeur d’un terrain à bâtir sur l’inconstructibilité ou la restriction du droit d’aménager résultant d’un plan de prévention des risques naturels « était constitutif d’une réticence dolosive » emportant annulation de la vente, la connaissance du vendeur étant déduite de la publicité légale de l’arrêté prescrivant le plan (Cass. 3e civ., 21 mars 2019, n° 17-21.963). A cet égard, la chambre a toutefois tracé la limite du dispositif dans un arrêt du 22 juin 2023, en écartant l’annulation d’une vente au motif que l’inconstructibilité ne constituait pas un défaut inhérent au terrain lors de la vente mais résultait de l’écoulement de la durée légale de l’autorisation de lotir, dont l’acquéreur connaissait le caractère précaire et limité dans le temps, « aucune erreur n’ayant vicié le consentement » (Cass. 3e civ., 22 juin 2023, n° 22-12.407). Des lors, la sanction du défaut d’information sur les risques naturels obéit à une gradation : la résolution du contrat ou la diminution du prix sur le fondement des articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation, lorsque l’état des risques n’a pas été actualisé en violation des textes, et l’annulation de la vente pour réticence dolosive lorsque le vendeur a dissimulé une information essentielle relative à un sinistre antérieur ou à une restriction d’urbanisme. L’arrêt du 19 février 2026 présente en ce sens une portée considérable, puisqu’il étend l’exigence de mise à jour à la seule approbation d’un plan de prévention prescrit, sans qu’il soit besoin d’établir une quelconque intention de tromper de la part du vendeur, la sanction de la résolution ou de la diminution du prix étant alors automatique. En conséquence, l’acquéreur qui découvre, après la signature de l’acte authentique, que l’état des risques n’a pas été actualisé alors qu’un plan de prévention des risques naturels avait été approuvé entre la promesse et la vente dispose d’un choix entre la poursuite de la résolution du contrat et la demande de diminution du prix, options dont l’exercice n’est subordonné à la démonstration d’aucune faute distincte, tandis que le vendeur qui aurait en outre sciemment dissimulé l’existence d’un sinistre antérieur s’expose à l’annulation de la vente sur le fondement du dol. La jurisprudence de la troisième chambre civile dessine ainsi, au fil des arrêts rendus depuis 2023, un régime unitaire de l’information précontractuelle en matière de risques naturels, dont la finalité est de garantir que le consentement de l’acquéreur se forme en pleine connaissance des servitudes d’utilité publique grevant le bien, conformément aux exigences des articles 1641 et 1643 du code civil. Il appartient dès lors au praticien saisi d’un litige portant sur l’absence de mise à jour de l’état des risques de déterminer la stratégie la plus adaptée à la situation de son client, la voie de la résolution supposant la restitution intégrale du prix et des frais engagés, tandis que la diminution du prix permet à l’acquéreur désireux de conserver le bien d’obtenir une réduction proportionnée à l’incidence de la servitude sur sa valeur, la mise en œuvre de ces actions relevant de l’office du contentieux de la vente immobilière. Enfin, lorsque le manquement s’accompagne d’une dissimulation intentionnelle du vendeur, la demande d’annulation pour réticence dolosive permet d’échapper aux limites de l’action en garantie des vices cachés, notamment à la stipulation d’une clause de non-garantie, et ouvre droit, outre la restitution du prix, à l’indemnisation de l’intégralité des préjudices subis, la jurisprudence de la chambre ayant par ailleurs rappelé que la seule connaissance de l’existence d’un plan prescrit ne peut suppléer l’omission d’un sinistre antérieur indemnisé, information que seul le vendeur est en mesure de délivrer (Cass. 3e civ., 7 novembre 2019, n° 18-13.463).

Conclusion

L’arrêt du 19 février 2026 (n° 24-10.524, FS-B, publié au Bulletin) consacre l’obligation de mise à jour de l’état des risques lorsque le plan de prévention des risques naturels prévisibles a été approuvé entre la promesse de vente et l’acte authentique, en ce qu’il fait de la servitude d’utilité publique résultant de cette approbation un élément que le dossier de diagnostic technique doit nécessairement refléter. La solution, qui s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence nourrie de la troisième chambre civile, confère au dispositif législatif une effectivité nouvelle, en dissociant nettement la sanction contractuelle de la résolution et de la diminution du prix, réservée au défaut d’actualisation du document, de l’annulation pour réticence dolosive, subordonnée à la dissimulation d’une information essentielle. Or, l’enjeu pratique est considérable, à l’heure où les arrêtés de catastrophe naturelle et les plans de prévention des risques d’inondation, de mouvement de terrain ou d’incendie se multiplient, notamment dans les zones soumises au phénomène de retrait-gonflement des argiles, et où la sécurisation de la vente immobilière suppose une vigilance accrue des vendeurs, des notaires et des acquéreurs sur la situation réglementaire du bien à la date de la signature définitive. En conséquence, la vérification de l’actualité de l’état des risques au regard de l’évolution des servitudes d’utilité publique doit être intégrée au processus de rédaction et de signature de l’acte authentique, la jurisprudence récente offrant à l’acquéreur lésé un arsenal de sanctions dont la mise en œuvre ne requiert, dans l’hypothèse la plus simple, la démonstration d’aucune intention frauduleuse.