Le statut des baux commerciaux, dont l’article L. 145-1 du code de commerce délimite le champ d’application, constitue un corps de règles protectrices du fonds de commerce dont les parties ne peuvent librement s’affranchir. La loi elle-même admet toutefois des dérogations, limitées dans le temps, afin de permettre l’occupation temporaire des locaux commerciaux. Les baux de courte durée, organisés par l’article L. 145-5 du même code, et les conventions d’occupation précaire offrent ainsi aux bailleurs un instrument de souplesse, dont l’usage peut néanmoins masquer l’existence d’une véritable location soumise au statut.
La question de la requalification de ces conventions en bail commercial se pose avec une acuité particulière lorsque le preneur, demeuré dans les lieux au-delà des termes convenus, entend revendiquer le bénéfice du statut, avec ses attributs essentiels que sont le droit au renouvellement et, le cas échéant, l’indemnité d’éviction. La jurisprudence de la troisième chambre civile, rendue entre 2023 et 2026, a précisé les conditions d’exercice de l’action en requalification ainsi que le régime de la prescription qui lui est applicable, dans un contexte marqué par le développement des conventions d’occupation précaire successives et des baux de courte durée enchaînés.
L’enjeu de ces arrêts est considérable pour les praticiens, la frontière entre l’occupation précaire légitime et l’occupation frauduleuse conditionnant la sécurité des opérations immobilières. La question du point de départ du délai de prescription de l’action en requalification, qui oppose bailleurs et preneurs depuis de nombreuses années, a notamment fait l’objet d’une clarification majeure, la Cour de cassation ayant jugé que le délai biennal court à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est demandée, et non de la première convention conclue entre les parties.
La présente analyse se propose d’examiner, dans un premier temps, le champ de la requalification et les conditions du droit au statut (I), puis, dans un second temps, le régime de la prescription de l’action en requalification (II).
I. Le champ de la requalification : les conventions soumises au statut des baux commerciaux
A. La requalification des conventions d’occupation précaire et des baux dérogatoires successifs
L’article L. 145-5 du code de commerce dispose que « les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans ». Le texte ajoute qu’à l’expiration de cette durée, « les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux » et que, si le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du statut.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a, depuis 2023, précisé les conséquences du non-respect de ces conditions, notamment lorsque les parties enchaînent des conventions successives dérogatoires. Par un arrêt publié du 25 mai 2023, la Cour de cassation a jugé que « le délai de prescription biennale applicable à l’action en requalification d’un contrat en bail commercial court, même en présence d’une succession de contrats distincts dérogatoires aux dispositions du statut des baux commerciaux, à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée » (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-15.946, FS-B).
Dans cette affaire, une société exploitant un commerce de piano-bar-restaurant avait conclu avec une commune, pour loger son personnel, sept conventions qualifiées d’occupation précaire, la première du 9 novembre 2009 et la dernière prenant effet le 1er novembre 2014 pour expirer le 31 octobre 2015. La cour d’appel avait déclaré prescrite la demande de requalification formée le 26 mai 2016, au motif que le délai avait commencé à courir à la date de la première convention. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, la locataire demandant la requalification du dernier contrat conclu entre les parties, de sorte que le point de départ de la prescription courait à compter du 1er novembre 2014.
Le même arrêt confirme, en creux, que le preneur peut se prévaloir de la succession des conventions pour établir le caractère frauduleux du montage, la reconduction tacite des contrats et le maintien dans les lieux sans interruption constituant des indices de l’existence d’une véritable location soumise au statut. Par un arrêt publié du 30 mai 2024, la troisième chambre civile a, dans cette perspective, jugé « qu’il résulte de la combinaison du second et du principe cité que la fraude suspend le délai de prescription biennale applicable aux actions au titre d’un bail commercial » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 23-10.184, FS-B).
En l’espèce, un local commercial avait été donné successivement à bail précaire pour une durée de vingt-trois mois, puis à bail dérogatoire pour une durée de vingt-trois mois, puis à un troisième bail dérogatoire pour une durée de trente-six mois, conclu avec une société dont la présidente était la locataire de la première convention. Les preneurs invoquaient une fraude des bailleurs, qui avaient enchaîné les conventions dérogatoires au-delà des limites légales pour faire échec au statut. La cour d’appel ayant déclaré leurs demandes prescrites sans rechercher si la fraude suspendait le délai, la Cour de cassation a cassé l’arrêt, renvoyant l’affaire devant la cour d’appel de Montpellier.
La question de la renonciation du preneur à l’action en requalification a, par ailleurs, été examinée par un arrêt du 5 mars 2026 relatif à l’exploitation d’un bar éphémère dans un garage automobile désaffecté. La bailleresse avait conclu, pour cette exploitation, un bail commercial de courte durée régi par l’article L. 145-5 du code de commerce pour vingt mois, puis deux conventions d’occupation précaire de onze et quatorze mois, avant de notifier une résiliation anticipée au preneur, les locaux étant destinés à être démolis. Le preneur, qui avait assigné en requalification des conventions en bail commercial et en paiement d’une indemnité d’éviction, s’est vu opposer une transaction conclue lors de son départ des lieux (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-13.422).
La Cour de cassation a rappelé, au visa de l’article 2044, alinéa 1er, du code civil, que « la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître ». Elle a cassé l’arrêt qui avait déduit l’existence d’une transaction d’un accord de sortie des lieux, « sans caractériser une concession de la part de la société Donibane Berri », la renonciation du preneur à ses droits ne pouvant être présumée en l’absence de concessions réciproques.
B. Les conditions du droit au statut : l’exploitation d’un fonds et l’immatriculation du preneur
La requalification d’une convention d’occupation en bail commercial suppose que les conditions du statut soient réunies, au premier rang desquelles l’exploitation d’un fonds dans les locaux concernés. L’article L. 145-1, alinéa 1er, du code de commerce dispose que les dispositions du chapitre relatif aux baux commerciaux « s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises ».
L’immatriculation du preneur constitue ainsi l’une des conditions du droit au statut, dont la jurisprudence a précisé le régime probatoire. Par un arrêt du 20 avril 2023, la troisième chambre civile a jugé que « le défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, s’appréciant à la date d’effet du congé ou de la demande en renouvellement, qui conditionne le droit du preneur au renouvellement du bail, peut être invoqué par le bailleur, même s’il en était informé à la date du congé, pendant toute la durée de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé ou en paiement d’une indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 20 avr. 2023, n° 22-12.937, FS-D).
Dans cette affaire, la bailleresse, qui avait acquis l’immeuble loué, avait signifié un congé avec offre de renouvellement aux preneurs, puis engagé une procédure en fixation du loyer du bail renouvelé avant de leur dénier, quatre années plus tard, le droit au statut pour défaut d’immatriculation de l’un d’eux. La cour d’appel avait déclaré cette action prescrite, retenant que le délai de deux ans avait couru à compter de l’acquisition de l’immeuble. La Cour de cassation a censuré cette analyse, le défaut d’immatriculation pouvant être invoqué pendant toute la durée de la procédure en fixation du loyer renouvelé ou en paiement de l’indemnité d’éviction.
La charge de la preuve de l’occupation et de l’exploitation du fonds pèse, pour sa part, sur celui qui se prévaut du statut, la seule qualité de preneur ne suffisant pas à établir le droit au renouvellement. Les juges du fond apprécient souverainement l’existence d’une exploitation effective, à la date d’effet du congé ou de la demande en renouvellement, les locaux devant être affectés à l’exercice de l’activité déclarée.
Par ailleurs, l’article L. 145-15 du code de commerce répute non écrits « les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ». La jurisprudence a toutefois précisé la portée de cette sanction, qui ne s’applique pas à la demande en requalification elle-même. Par un arrêt du 25 janvier 2023, la Cour de cassation a jugé que « l’article L. 145-15 du code de commerce réputant non écrites, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement, n’est pas applicable à une demande en requalification d’un contrat en bail commercial » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-24.394).
Dans cette espèce, un locataire de locaux commerciaux avait donné son fonds de commerce en location-gérance, le contrat étant conclu pour trois années puis tacitement reconduit, avant qu’un congé ne soit délivré au locataire-gérant, qui assignait en nullité du congé et en reconnaissance de l’application du statut. Soutenant que la convention de location-gérance constituait un arrangement masquant l’existence d’un bail commercial destiné à faire échec au statut, le preneur invoquait l’imprescriptibilité de l’action tendant à voir réputer la convention non écrite. La cour d’appel ayant considéré que sa demande tendait en réalité à la requalification du contrat de location-gérance en bail commercial, la Cour de cassation a approuvé le raisonnement selon lequel cette demande était soumise à la prescription biennale, le délai ayant couru à compter de la conclusion du contrat en 1998.
II. Le régime de la prescription de l’action en requalification
A. Le point de départ de la prescription biennale et la suspension du délai en cas de fraude
L’article L. 145-60 du code de commerce dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». L’action en requalification d’une convention en bail commercial, qui tend à faire reconnaître l’application du statut, relève de cette prescription biennale, ainsi que la jurisprudence l’a constamment affirmé depuis l’arrêt publié du 25 mai 2023 précité.
Le point de départ du délai a été fixé avec précision par la troisième chambre civile, qui a jugé qu’il court à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée. Cette solution vaut même en présence d’une succession de contrats dérogatoires, le preneur ne pouvant se prévaloir de la première convention conclue pour faire courir le délai de la demande portant sur la dernière. L’arrêt du 25 mai 2023 en tire une conséquence favorable au preneur, la locataire ayant été renvoyée devant la cour d’appel de Lyon pour qu’il soit statué sur sa demande de requalification de la convention du 1er novembre 2014 (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-15.946, FS-B).
Le régime du point de départ doit néanmoins être articulé avec la règle selon laquelle la fraude suspend le délai de prescription. L’arrêt du 30 mai 2024 a expressément consacré cette suspension au bénéfice du preneur qui invoque l’enchaînement frauduleux de baux dérogatoires, la cour d’appel devant rechercher si la conclusion du troisième bail dérogatoire, dans la continuité des précédents et au profit d’une société contrôlée par la première locataire, n’était pas elle-même entachée de fraude (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 23-10.184, FS-B). Le principe selon lequel la fraude corrompt tout trouve ainsi application dans le contentieux des baux commerciaux, l’exception de prescription ne pouvant être opposée à celui qui démontre l’existence de manœuvres frauduleuses.
La démonstration de la fraude pèse sur le preneur qui s’en prévaut, et suppose la réunion d’éléments précis, tels que la continuité des occupations, l’identité des parties ou l’interposition de sociétés contrôlées par les mêmes personnes. Les juges du fond disposent, à cet égard, d’un pouvoir souverain d’appréciation, la Cour de cassation exerçant son contrôle sur la nécessité de procéder aux recherches demandées lorsque la fraude est expressément invoquée.
En conséquence, le preneur qui entend faire valoir ses droits dispose d’un délai de deux ans à compter de la conclusion du dernier contrat dont il sollicite la requalification, à moins qu’il ne démontre l’existence d’une fraude ayant suspendu le cours de la prescription. Le bailleur qui conteste l’application du statut conserve, quant à lui, la faculté d’invoquer le défaut d’immatriculation pendant toute la durée de la procédure en fixation du loyer renouvelé ou en paiement de l’indemnité d’éviction, en application de l’arrêt du 20 avril 2023 précité.
B. La distinction des actions relevant de la prescription biennale et de la prescription quinquennale
La jurisprudence de la troisième chambre civile a, en outre, précisé la frontière entre les actions soumises à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce et celles qui relèvent de la prescription quinquennale de droit commun. L’article L. 110-4 du code de commerce dispose, à cet égard, que « les obligations nées à l’occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes ».
Par un arrêt du 9 mars 2023, la Cour de cassation a jugé que l’action en paiement d’une indemnité de rupture anticipée stipulée au bail, qui puise son fondement dans la clause de dédit insérée au contrat et non dans le statut, est soumise à la prescription quinquennale. Censurant la cour d’appel qui avait appliqué la prescription biennale au motif que la clause était liée à la durée statutaire du bail, la troisième chambre civile a énoncé qu’« alors que l’action en paiement d’une indemnité de rupture stipulée à un bail commercial en cas de résiliation anticipée n’a pas son fondement dans les dispositions du statut des baux commerciaux, la cour d’appel a violé les textes susvisés » (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-20.358).
Cette distinction commande l’identification du fondement de l’action, le critère de rattachement au statut étant déterminant. L’action en requalification, qui tend à faire reconnaître l’application du statut, relève de la prescription biennale, de même que les actions fondées sur les droits que le statut confère au preneur, telles que la demande en paiement d’une indemnité d’éviction. En revanche, les actions qui poursuivent l’exécution d’une obligation purement contractuelle, telle une clause de dédit ou de résiliation anticipée, sont soumises à la prescription quinquennale de l’article L. 110-4 du code de commerce.
Les conséquences de la requalification ont, par ailleurs, été précisées s’agissant des sommes versées par le preneur. Par un arrêt du 13 mars 2025, la troisième chambre civile a rappelé que l’indemnité d’occupation due par le preneur dont la convention a pris fin doit être calculée au prorata du temps d’occupation, en application du principe de la réparation intégrale du préjudice (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-19.112). En l’espèce, un bailleur avait perçu une indemnité d’occupation calculée sur vingt-six jours pour une occupation effective de six jours au cours du mois de décembre 2015, la Cour de cassation ayant fixé la somme due au prorata des jours d’occupation réelle.
La reconnaissance d’un bail commercial emporte, en outre, des conséquences substantielles sur les sommes versées, le preneur pouvant solliciter la restitution des loyers et indemnités d’occupation trop versés, ainsi que l’indemnisation des préjudices subis et le paiement d’une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement. Ces chefs de demande, qui sont exercés en vertu du statut, sont soumis à la prescription biennale, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation.
Il en résulte un régime dont la complexité appelle une analyse rigoureuse du fondement de chaque action et du point de départ du délai applicable. Or, la sécurité juridique des relations locatives suppose, en la matière, une appréciation concrète de la durée effective des occupations, de la continuité des conventions et de l’existence de manœuvres frauduleuses, les montages artificiels d’occupation précaire ou de baux de courte durée successifs s’exposant à la requalification et à ses conséquences financières.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, rendue entre 2023 et 2026, a dessiné un régime cohérent de l’action en requalification des conventions d’occupation en bail commercial. L’action, qui tend à faire reconnaître l’application du statut, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, dont le point de départ court, même en présence d’une succession de contrats dérogatoires, à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée, la fraude suspendant le cours du délai.
Par ailleurs, les conditions du droit au statut demeurent strictement encadrées, l’exploitation d’un fonds dans les locaux et l’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés constituant des exigences dont le respect s’apprécie à la date d’effet du congé ou de la demande en renouvellement. La sanction de l’article L. 145-15 du code de commerce, qui répute non écrits les arrangements faisant échec au droit de renouvellement, ne s’applique pas à la demande en requalification elle-même, laquelle demeure soumise au délai biennal, sans que le preneur puisse se prévaloir d’une imprescriptibilité.
Dès lors, la conclusion de conventions d’occupation précaire ou de baux de courte durée successifs exige une vigilance particulière, l’enchaînement des contrats au-delà des limites légales et l’absence de réelles concessions en cas de sortie des lieux exposant les bailleurs à la requalification et au paiement d’une indemnité d’éviction. La maîtrise de ces mécanismes, dont les enjeux financiers sont majeurs, suppose une analyse au cas par cas de la situation des parties, qu’il est prudent de confier à un avocat en droit des baux commerciaux.
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