La surélévation d’un immeuble en copropriété constitue l’une des opérations les plus sensibles du droit de la copropriété des immeubles bâtis. Elle engage à la fois les droits individuels des copropriétaires, l’équilibre financier du syndicat et la destination de l’immeuble. Or, la question de savoir à qui appartient le droit de surélever, et selon quelles modalités il peut être exercé, n’avait pas reçu, jusqu’à l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 2 avril 2026, de réponse parfaitement claire dans le silence du règlement de copropriété.
La décision du 2 avril 2026, publiée au Bulletin, apporte une clarification attendue par les praticiens. Elle énonce en effet que, dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever, pour créer de nouveaux locaux privatifs, un bâtiment qui comporte des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires. Cette solution, qui s’appuie sur les articles 3 et 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, écarte la prétention d’un copropriétaire unique à s’arroger unilatéralement le droit de surélever le bâtiment dans lequel son lot est situé. L’enjeu pratique est considérable : la surélévation permet de créer de la surface habitable supplémentaire, donc de la valeur, dans un contexte de rareté du foncier urbain et de densification des centres-villes encouragée par les politiques publiques. La tentation est forte, pour le propriétaire d’un lot unique dans un bâtiment, de considérer que ce droit lui appartient de plein droit. L’arrêt du 2 avril 2026 met fin à cette tentation.
À cet égard, la jurisprudence de la troisième chambre civile et des juridictions du fond rendue entre 2020 et 2026 révèle une densification remarquable du contentieux de la surélévation, qui touche aussi bien la titularité du droit que les conditions de son exercice et le contrôle juridictionnel des décisions d’assemblée générale. Le présent article se propose d’en livrer une analyse structurée, en deux temps : la titularité du droit de surélever, désormais précisée par l’arrêt de principe du 2 avril 2026, puis le régime de son exercice, soumis à des conditions de majorité renforcée et à un contrôle judiciaire exigeant.
I. La titularité du droit de surélever en copropriété : une question réglée par l’arrêt du 2 avril 2026
A. Le silence du règlement de copropriété profite au syndicat des copropriétaires
L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dispose que sont réputés droits accessoires aux parties communes, dans le silence ou la contradiction des titres, « le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol » (article 3, alinéa 3, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Ce texte pose un principe d’attribution du droit de surélever au profit du syndicat des copropriétaires, à titre supplétif, lorsque le règlement de copropriété ne dit rien. La loi instaure ainsi une présomption légale de communalité du droit de surélever, qui ne peut être renversée que par une stipulation expresse du règlement attribuant ce droit à un ou plusieurs copropriétaires déterminés.
La troisième chambre civile a eu l’occasion de consacrer ce principe dans l’arrêt du 2 avril 2026, en énonçant qu’« il résulte des articles 3 et 35, le second dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 et antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que, dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever, pour créer de nouveaux locaux privatifs, un bâtiment qui comporte des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires » (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-15.059, publié au Bulletin). Cette motivation, d’une particulière netteté, écarte définitivement l’argument selon lequel le propriétaire d’un lot unique dans un bâtiment serait investi, du seul fait de cette propriété, du droit de surélever ce bâtiment.
En l’espèce, la société civile immobilière Acanthe immobilier, propriétaire du lot n° 171 situé dans le bâtiment D d’un ensemble immobilier composé de quatre bâtiments et soumis au statut de la copropriété, souhaitait procéder à la surélévation de ce bâtiment pour y créer de nouveaux lots privatifs. La cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 20 mars 2024, avait retenu que le droit de surélever n’était pas inclus dans les parties communes spéciales du bâtiment D, définies par le règlement de copropriété, et en avait déduit que seul le syndicat des copropriétaires pouvait autoriser de tels travaux. La Cour de cassation a approuvé cette analyse en jugeant, d’une part, que le bâtiment D, composé du lot n° 171 et de parties communes, n’était pas une partie privative, et d’autre part, que le droit de surélever appartenait au syndicat. La condamnation de la SCI aux dépens et au paiement de la somme de trois mille euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile complète la sanction de cette tentative d’appropriation unilatérale du droit de surélever.
L’importance de cette décision pour la pratique de la copropriété ne saurait être sous-estimée. Elle rappelle que dans un ensemble immobilier, même lorsque le règlement attribue à un bâtiment des parties communes spéciales, le droit de surélever ce bâtiment ne se confond pas avec ces parties communes spéciales. Il s’agit d’un droit distinct, qui demeure dans le giron du syndicat principal tant que le règlement ne l’en a pas expressément détaché. Cette solution protège l’intérêt collectif des copropriétaires contre les initiatives individuelles qui pourraient compromettre l’équilibre architectural, structurel et financier de l’immeuble.
Par ailleurs, la troisième chambre civile avait déjà rappelé, dans un arrêt du 10 septembre 2020, que chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 10 sept. 2020, n° 18-23.797). Cette décision posait déjà les prémisses de la solution consacrée en 2026, en ce qu’elle rappelait que l’usage des parties privatives ne saurait empiéter sur les droits du syndicat et que la destination de l’immeuble constitue une limite infranchissable à l’exercice des prérogatives individuelles du copropriétaire.
B. Les parties communes spéciales ne confèrent pas de droit exclusif au copropriétaire
L’arrêt du 2 avril 2026 clarifie un point qui nourrissait une certaine incertitude doctrinale : la circonstance qu’un copropriétaire détienne la totalité des parties communes spéciales d’un bâtiment ne lui confère pas le droit de surélever ce bâtiment sans l’accord du syndicat. La Cour distingue en effet soigneusement les parties communes spéciales du bâtiment, qui sont la propriété indivise des copropriétaires de ce bâtiment, du droit de surélever lui-même, qui, dans le silence du règlement, relève du syndicat principal.
Dès lors, le copropriétaire qui envisage une surélévation ne peut se prévaloir de sa qualité de propriétaire exclusif des parties communes spéciales pour s’affranchir de la délibération de l’assemblée générale. Cette solution est cohérente avec le caractère accessoire du droit de surélever aux parties communes générales, tel que le consacre l’article 3 précité. La loi du 10 juillet 1965, en son article 6-2, introduit par l’ordonnance du 30 octobre 2019, définit les parties communes spéciales comme « celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires » et précise qu’elles « sont la propriété indivise de ces derniers ». La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.
La jurisprudence du tribunal judiciaire de Paris s’inscrit parfaitement dans cette logique. Par un jugement du 29 mai 2026, la huitième chambre a annulé une assemblée générale spéciale qui avait été convoquée sans les copropriétaires de l’ensemble de l’immeuble, au motif que la décision d’aliéner une partie commune spéciale relève de l’assemblée générale des copropriétaires et non de l’assemblée spéciale, lorsqu’elle nécessite la création d’un lot comportant à la fois une quote-part dans les parties communes générales et une quote-part dans les parties communes spéciales (TJ Paris, 8e ch. 3e sect., 29 mai 2026, n° 22/11152). Cette décision illustre la complexité de l’articulation entre les différents niveaux de décision collective lorsque l’immeuble est structuré en plusieurs bâtiments dotés de parties communes spéciales.
En outre, le tribunal judiciaire de Paris a rappelé, par un jugement du 25 juin 2026, que les dispositions de l’article 35 de la loi de 1965 prévoient que « la surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux privatifs ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l’article 26 » (TJ Paris, 8e ch. 2e sect., 25 juin 2026, n° 22/06786). Le tribunal a ainsi débouté un copropriétaire de sa demande d’annulation de la résolution autorisant des travaux d’exhaussement de toiture, après avoir vérifié que le règlement de copropriété prévoyait expressément le caractère accessoire du droit de surélever aux parties communes. Le copropriétaire soutenait que la résolution était ambiguë et que la majorité requise n’avait pas été respectée. Le tribunal a écarté ces arguments en constatant que le règlement stipulait clairement que le droit de surélever était « réputé accessoire aux parties communes » et que les copropriétaires avaient voté « de façon éclairée et souveraine ».
II. L’exercice du droit de surélévation : un régime de majorité renforcée sous le contrôle du juge
A. La double majorité de l’article 26 et le rôle de l’assemblée spéciale
Aux termes de l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965, « la surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l’article 26 » (article 35, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). La majorité de l’article 26 est celle des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Il s’agit donc d’une majorité qualifiée, qui traduit la gravité de l’opération de surélévation au regard des intérêts des copropriétaires. La loi a entendu soumettre la surélévation à une condition de majorité plus exigeante que celle des décisions courantes, précisément parce qu’elle affecte de manière durable la consistance et la valeur de l’immeuble.
Lorsque l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, l’article 35 ajoute une condition supplémentaire : la décision d’aliéner le droit de surélever un bâtiment existant exige la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la même majorité. Cette double condition, qui combine la décision de l’assemblée générale du syndicat principal et celle de l’assemblée spéciale du bâtiment concerné, vise à protéger les copropriétaires directement affectés par l’opération tout en préservant l’intérêt collectif. La surélévation d’un bâtiment peut en effet avoir des conséquences sur les autres bâtiments de l’ensemble immobilier, notamment en matière de vues, d’ensoleillement ou de charges, ce qui justifie que l’assemblée spéciale des copropriétaires du bâtiment concerné se prononce également.
Par un jugement du 10 mars 2025, le tribunal judiciaire de Nice a prononcé la nullité de la résolution n° 9 adoptée par l’assemblée générale d’un copropriétaire au motif que la surélévation projetée n’avait pas été soumise à la majorité de l’article 26 (TJ Nice, 4e ch. civ., 10 mars 2025, n° 23/02680). Le tribunal a ainsi rappelé que le non-respect des règles de majorité de l’article 35 constitue une irrégularité sanctionnée par la nullité de la résolution. En l’espèce, un promoteur avait pour projet d’acquérir un bien dans l’immeuble et d’y créer un étage supplémentaire, mais la résolution n’avait pas été adoptée à la majorité requise.
Par ailleurs, l’article 35 prévoit un droit de priorité au profit des copropriétaires de locaux situés, en tout ou partie, sous la surélévation projetée. Ces copropriétaires bénéficient d’un droit de priorité à l’occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés ou en cas de cession du droit de surélévation. Le syndic doit, préalablement à la conclusion de toute vente, notifier à chaque copropriétaire bénéficiaire l’intention du syndicat de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente, cette notification valant offre de vente pendant une durée de deux mois. Ce mécanisme protecteur, inspiré du droit de préemption, permet aux copropriétaires les plus directement concernés par la surélévation d’acquérir les locaux créés ou le droit de surélever avant tout tiers.
En conséquence, le copropriétaire qui envisage une surélévation doit non seulement obtenir l’accord du syndicat à la majorité de l’article 26, mais aussi respecter le droit de priorité des copropriétaires concernés, à peine de nullité de la cession. Le tribunal judiciaire de Paris a annulé, par un jugement du 7 février 2025, une résolution d’assemblée générale portant cession du droit de surélever, au motif que la résolution ne comportait pas de prix et que la cession avait été consentie sans le respect des formalités de notification prévues par l’article 35 (TJ Paris, 8e ch. 3e sect., 7 févr. 2025, n° 21/10667). Le tribunal a également relevé que la majorité applicable, en présence d’un droit de préemption urbain, était celle des voix de tous les copropriétaires conformément au troisième alinéa de l’article 35, et non la simple majorité de l’article 26.
B. Le contrôle juridictionnel de la régularité des décisions de surélévation
Le contentieux de la surélévation en copropriété donne lieu à un contrôle juridictionnel nourri, qui porte sur la régularité formelle des décisions d’assemblée générale comme sur le respect des droits substantiels des copropriétaires. La cour d’appel de Versailles, par un arrêt du 17 février 2026, a ainsi débouté des copropriétaires de leur demande d’annulation de plusieurs résolutions autorisant des travaux privatifs de surélévation et la cession du droit de surélever (CA Versailles, ch. civ. 1-4, 17 févr. 2026, n° 23/07281). La cour a notamment relevé que la convocation à l’assemblée générale était régulière et que les résolutions adoptées respectaient les majorités requises. Elle a également constaté que les copropriétaires avaient été informés de la teneur des projets et que le droit de priorité avait été respecté.
Le tribunal judiciaire de Paris, dans son jugement du 7 juillet 2026, a fourni une illustration des limites du contrôle judiciaire en la matière. Saisi par une SCI d’une demande d’autorisation judiciaire de procéder à des travaux de surélévation après le rejet de la résolution correspondante par l’assemblée générale, le tribunal a débouté la demanderesse. Il a jugé que l’assemblée générale avait valablement refusé son autorisation et que le juge ne pouvait substituer son appréciation à celle des copropriétaires souverainement exprimée. En application de l’article 35, « aucune autorisation n’est nécessaire lorsque le copropriétaire a un droit de propriété entier sur la totalité du bâtiment », mais tel n’était pas le cas en l’espèce (TJ Paris, 8e ch. 1re sect., 7 juill. 2026, n° 24/09700). Cette décision rappelle que le juge ne dispose pas du pouvoir de passer outre le refus de l’assemblée générale, sauf à caractériser un abus de majorité, lequel suppose la démonstration que la décision a été prise dans l’intention de nuire à un copropriétaire ou qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires au détriment de l’intérêt collectif.
En ce qui concerne la cession du droit de surélever, la jurisprudence fait preuve d’une vigilance particulière quant à la fixation du prix. Le tribunal judiciaire de Paris, par un jugement du 30 septembre 2025, a rejeté les demandes d’un copropriétaire qui contestait le prix de cession des lots créés, en rappelant que l’assemblée générale est souveraine pour fixer ce prix et qu’elle statue selon des critères qui ne sont pas uniquement financiers (TJ Paris, 8e ch. 1re sect., 30 sept. 2025, n° 23/00544). Le tribunal a ainsi validé une approche qui prend en compte le prix de revient de la construction envisagée et le coût des travaux de rénovation des parties communes, et non le seul prix du marché. Cette solution pragmatique permet au syndicat de valoriser l’opération de surélévation non seulement par le prix de cession des lots mais aussi par les améliorations apportées aux parties communes, financées par le cessionnaire.
La nullité de la clause du règlement de copropriété relative à la surélévation constitue un autre terrain du contentieux. Le tribunal judiciaire de Paris, par un jugement du 10 février 2026, a annulé une clause du règlement de copropriété qui autorisait deux copropriétaires à surélever leurs lots, au motif que cette clause, datant du 27 mars 2013, était devenue caduque en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1965, lequel prévoit que le droit de surélever doit être exercé dans les dix ans du règlement de copropriété (TJ Paris, 8e ch. 1re sect., 10 févr. 2026, n° 22/04428). Cette décision illustre la nécessité, pour les copropriétaires qui se voient reconnaître un droit de surélever par le règlement, de l’exercer dans le délai imparti. La déchéance du droit à l’expiration du délai de dix ans, prévue par l’article 37, alinéa 1er, est d’ordre public et ne peut être écartée par une stipulation contraire du règlement. Le copropriétaire qui laisse passer ce délai perd définitivement le bénéfice de la clause, sans possibilité de régularisation.
Enfin, la troisième chambre civile avait, dès 2020, sanctionné l’entreprise de travaux de surélévation sans autorisation. Dans un arrêt du 27 février 2020, elle a rejeté le pourvoi formé par une SCI qui avait fait surélever un appentis sans l’accord de l’assemblée générale, en approuvant la cour d’appel d’avoir ordonné l’arrêt et la démolition des travaux (Cass. 3e civ., 27 févr. 2020, n° 18-18.189). La Cour a également confirmé le rejet de la demande de la SCI fondée sur l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, au motif que l’impossibilité pour la famille du gérant de se reloger dans son lot ne résultait d’aucune circonstance en débat. Cette solution, qui consacre le caractère illicite de la surélévation non autorisée, demeure pleinement applicable à la lumière de l’arrêt du 2 avril 2026. Elle rappelle que la sanction de la surélévation irrégulière peut aller jusqu’à la démolition, ce qui constitue une incitation puissante à respecter le cadre légal.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 2 avril 2026 constitue une décision de principe qui clarifie la titularité du droit de surélever en copropriété dans le silence du règlement. En énonçant que ce droit appartient au syndicat des copropriétaires, y compris lorsque le bâtiment comporte des parties communes spéciales, la Cour de cassation met fin à l’incertitude qui entourait la situation du copropriétaire unique d’un bâtiment au sein d’un ensemble immobilier plus vaste. Cette solution, fondée sur les articles 3 et 35 de la loi du 10 juillet 1965, s’inscrit dans une jurisprudence plus large qui encadre strictement l’exercice du droit de surélévation, tant en ce qui concerne les règles de majorité applicables que le contrôle juridictionnel des décisions d’assemblée générale.
Les praticiens du droit de la copropriété retiendront de ce panorama jurisprudentiel que la surélévation est soumise à un triple verrou : la titularité du droit, qui appartient par défaut au syndicat, la majorité qualifiée de l’article 26, éventuellement doublée de l’accord de l’assemblée spéciale, et le contrôle du juge, qui veille au respect des formalités substantielles sans pour autant substituer son appréciation à celle des copropriétaires. La régularité de la convocation, la précision de l’ordre du jour, le respect du droit de priorité des copropriétaires concernés et la détermination du prix de cession sont autant de points de vigilance que la jurisprudence récente a contribué à préciser. Par ailleurs, la caducité du droit de surélever à l’expiration du délai de dix ans prévu par l’article 37 de la loi de 1965 impose aux bénéficiaires d’une clause du règlement de copropriété d’agir dans ce délai, sous peine de perdre le bénéfice de ce droit. La matière, dense et technique, exige une analyse minutieuse du règlement de copropriété et une maîtrise des règles de majorité applicables, que la troisième chambre civile ne cesse de rappeler avec constance.
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