I. La forclusion de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : une contrainte temporelle stricte, mais circonscrite à la seule contestation des décisions
A. Le délai de deux mois et sa fonction de sécurité juridique des délibérations collectives
Le contentieux des décisions d’assemblée générale des copropriétaires est dominé par une exigence de célérité sans équivalent dans le droit commun des contrats. Selon l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Ce délai court à compter de la notification réalisée par le syndic dans le mois de la tenue de l’assemblée, ainsi que le rappelle le texte en vigueur depuis le 1er juin 2020. La troisième chambre civile applique cette règle avec une constance qui traduit la volonté de protéger la stabilité des décisions collectives, lesquelles engagent l’ensemble de la communauté des copropriétaires.
Le caractère rigoureux de cette forclusion ne doit toutefois pas masquer la délimitation précise de son domaine d’application. La cour d’appel de Grenoble avait ainsi jugé qu’une action en responsabilité engagée par une société civile immobilière de construction vente contre le syndicat des copropriétaires, à raison de la faute commise lors du vote d’une résolution autorisant la cession d’une partie commune, se heurtait à la déchéance de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Or, par un arrêt du 2 juillet 2026, la troisième chambre civile a censuré ce raisonnement au visa de ce texte et de l’article 2224 du code civil, en retenant que l’action en responsabilité engagée par un copropriétaire à l’encontre du syndicat des copropriétaires à raison de la faute commise par celui-ci lors du vote d’une décision d’assemblée générale des copropriétaires, ne constitue pas une action en contestation d’une telle décision au sens de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. Des lors, une telle action demeure soumise au délai de prescription quinquennale de droit commun, lequel court à compter de la date à laquelle le titulaire du droit a connu les faits lui permettant de l’exercer.
Cette solution dessine une ligne de partage nette entre la contestation de la décision elle-même et la demande d’indemnisation des conséquences dommageables de son adoption. La forclusion de deux mois sanctionne le copropriétaire qui entend remettre en cause la validité de la résolution, tandis que l’action en responsabilité, fondée sur une faute imputable au syndicat dans l’exercice de son droit de vote, obéit au régime de la prescription extinctive de droit commun. En consequence, la gravité des vices entachant une délibération ne saurait, à elle seule, relancer le débat une fois le délai de contestation expiré, sans pour autant priver le copropriétaire lésé de toute voie d’indemnisation lorsque les conditions de la responsabilité civile sont réunies.
Le régime de la notification du procès-verbal d’assemblée générale mérite à cet égard une attention particulière, tant le respect des délais du syndic conditionne le déclenchement de la forclusion. La notification doit être réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale, ainsi que l’énonce l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction en vigueur, et c’est à compter de cette notification que court le délai de deux mois ouvert aux copropriétaires opposants ou défaillants. Or, la même disposition prévoit que, sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois, ce qui confère au contentieux de la contestation une fonction de sursis légale protectrice des intérêts de la minorité. La combinaison de ces règles révèle une architecture temporelle soigneusement équilibrée, dans laquelle la célérité imposée au copropriétaire se double d’une protection de son droit à information.
A cet égard, la portée pratique de cette distinction est considérable pour les syndicats comme pour les copropriétaires. Le syndicat ne peut invoquer la déchéance de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour faire obstacle à une demande de dommages et intérêts fondée sur une faute commise lors du vote, dès lors que cette demande ne tend pas à l’anéantissement de la résolution. Par ailleurs, le copropriétaire qui a laissé expirer le délai de deux mois conserve la faculté d’engager une action en responsabilité, sous réserve toutefois de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité, conformément au droit commun de la responsabilité civile. La frontière entre ces deux régimes demeure toutefois délicate à tracer dans les espèces où la faute alléguée se confond avec le contenu même de la délibération.
B. L’interruption de la forclusion par l’assignation en annulation de l’assemblée générale en son entier
La question de l’étendue de la demande initiale se révèle tout aussi décisive que celle du point de départ du délai. Une copropriétaire avait assigné le syndicat en annulation d’une assemblée générale du 27 juin 2013, puis avait, en cours d’instance, restreint ses prétentions à l’annulation de certaines résolutions de cette assemblée. La cour d’appel de Paris avait déclaré ces demandes irrecevables au motif qu’elles étaient tardives au regard de la forclusion de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. La troisième chambre civile a cassé cette décision par un arrêt du 4 juillet 2024, au visa de l’article 2241 du code civil et de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.
La Cour a rappelé, en premier lieu, la règle d’interruption propre aux actions tendant aux mêmes fins. Selon l’article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. La chambre a ensuite précisé que, si en principe l’interruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à une autre, il en est autrement lorsque les deux actions, bien qu’ayant une cause distincte, tendent aux mêmes fins, de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première. Elle en a déduit qu’une demande subsidiaire en annulation de diverses résolutions d’une assemblée générale tend aux mêmes fins que la demande en annulation de l’assemblée générale en son entier, si bien que le délai de forclusion de l’action en nullité des décisions d’assemblée générale avait été interrompu par la délivrance de l’assignation en nullité de l’assemblée générale en son entier.
En consequence, la demande d’annulation de certaines résolutions, formée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois mais dans le prolongement d’une assignation en annulation de l’assemblée générale délivrée dans le délai, échappe à la déchéance. Cette solution repose sur l’idée que la prétention d’annulation des résolutions est virtuellement comprise dans celle tendant à l’annulation de l’assemblée générale, laquelle englobe nécessairement l’ensemble des décisions adoptées. Or, une telle lecture ne vaut que si la demande initiale a été régulièrement formée dans le délai de deux mois, la déchéance étant alors interrompue pour le tout. Des lors, le copropriétaire qui hésite sur l’étendue de sa contestation a tout intérêt à assigner en annulation de l’assemblée générale en son entier avant l’expiration du délai, quitte à préciser ultérieurement les résolutions visées.
La jurisprudence de la période récente confirme par ailleurs que la règle de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 s’apprécie au regard de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Dans une espèce où des copropriétaires contestaient la résolution relative au remplacement d’un ascenseur, la troisième chambre civile a rappelé, par un arrêt du 25 janvier 2023, que la demande tendant à voir déclarer inopposables les résolutions litigieuses sur le fondement de l’article 34 de la loi du 10 juillet 1965 n’était pas l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de la demande en annulation de ces résolutions, au sens de l’article 566 du code de procédure civile, selon lequel les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. Cette décision illustre la vigilance de la Cour sur le contrôle de l’extension des prétentions en cours d’instance.
II. La recevabilité des prétentions en cause d’appel : le cumul des exigences de l’effet dévolutif et de la concentration des écritures
A. Les prétentions tendant aux mêmes fins face à la prohibition des demandes nouvelles
Le contentieux de l’annulation des décisions d’assemblée générale se déplace fréquemment devant la cour d’appel, où s’appliquent les règles de l’effet dévolutif. Aux termes de l’article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. La jurisprudence de la troisième chambre civile applique cette règle avec faveur aux demandes d’annulation formées en appel, dès lors que le litige demeure identique dans sa finalité.
La Cour a ainsi eu l’occasion de juger, dans le cadre d’un litige opposant des copropriétaires au syndicat au sujet de la désignation d’un administrateur provisoire, que les prétentions en annulation de l’ensemble des résolutions adoptées par une assemblée générale du 14 janvier 2015 devaient s’apprécier au regard de leur finalité commune, l’assignation en annulation de la totalité des résolutions emportant contestation de chacune d’elles. Par un arrêt du 23 mars 2022, la chambre a toutefois rappelé que les effets de la cassation partielle s’étendent aux chefs de dispositif qui s’y rattachent par un lien de dépendance nécessaire, en application de l’article 624 du code de procédure civile, de sorte que la question de la recevabilité des prétentions en cause d’appel doit s’apprécier à l’aune de l’étendue exacte de la dévolution (Civ. 3e, 23 mars 2022, n° 20-23.645). La portée de l’appel, telle qu’elle résulte de la déclaration d’appel et des chefs de dispositif critiqués, commande ainsi la recevabilité des demandes subséquentes.
Par ailleurs, la recevabilité des actions individuelles des copropriétaires ne se limite pas au contentieux des décisions d’assemblée générale. La troisième chambre civile a jugé, par un arrêt du 8 avril 2021, qu’un copropriétaire peut exercer, à l’instar du syndicat des copropriétaires, l’action oblique en résiliation du bail consenti par un autre copropriétaire lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété, dès lors que le règlement de copropriété a la nature d’un contrat dont chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect par les autres (Civ. 3e, 8 avril 2021, n° 20-18.327). Cette jurisprudence manifeste l’ampleur des prérogatives contentieuses reconnues au copropriétaire, dont la recevabilité s’apprécie au regard de l’intérêt légitime qu’il tient de sa qualité, sans qu’il soit nécessaire qu’il justifie d’un préjudice personnel distinct de celui de la collectivité.
Il résulte de cet ensemble que la distinction entre prétention nouvelle et prétention tendant aux mêmes fins s’opère par référence à la finalité de la demande initiale, et non par référence à son fondement juridique ou à son objet technique. La jurisprudence de la troisième chambre civile applique d’ailleurs la même grille d’analyse aux demandes d’inopposabilité fondées sur l’article 34 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi qu’aux demandes accessoires de remboursement de frais exposés pour les besoins de l’instance, lesquelles ne bénéficient de la dévolution que lorsqu’elles se rattachent par un lien de dépendance nécessaire aux chefs de dispositif critiqués. Or, cette distinction, essentielle en première instance, ne suffit pas à garantir la recevabilité des demandes formées pour la première fois en cause d’appel, dès lors que s’y ajoute l’exigence, propre à la procédure d’appel avec représentation obligatoire, de présentation de l’ensemble des prétentions dès les premières conclusions.
B. La règle des premières conclusions d’appel et la portée de l’article 915-2 du code de procédure civile
La recevabilité des prétentions en cause d’appel est désormais dominée par l’exigence de concentration des écritures. Dans sa rédaction antérieure au décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, l’article 910-4 du code de procédure civile disposait que à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. Depuis le 1er septembre 2024, cette exigence est reprise, pour les instances d’appel introduites postérieurement, par l’article 915-2 du même code, aux termes duquel à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 906-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. La troisième chambre civile fait une application rigoureuse de cette règle à l’ensemble du contentieux immobilier.
L’arrêt rendu le 16 octobre 2025, promis au Bulletin, en constitue l’illustration la plus éclairante en matière de copropriété. Une copropriétaire, déboutée en première instance de sa demande en annulation d’une assemblée générale du 27 juin 2013, avait demandé, dans ses premières conclusions d’appel, l’annulation de cette assemblée en son entier, avant d’abandonner cette prétention au profit de l’annulation de certaines résolutions. La troisième chambre civile a approuvé la cour d’appel de Paris d’avoir déclaré ces demandes irrecevables, en retenant que la demande en annulation de plusieurs résolutions d’une assemblée générale, si elle tend aux mêmes fins que la demande en annulation de l’assemblée générale en son ensemble, n’est recevable devant la cour d’appel que si elle a été présentée par la partie qui la forme dans ses premières conclusions sur le fond. La Cour a ainsi concilié l’article 565 du code de procédure civile, qui autorise la demande tendant aux mêmes fins, et l’article 910-4 du code de procédure civile, qui en subordonne la recevabilité en appel à sa présentation dans les premières conclusions.
La portée de cette solution dépasse le seul contentieux de la copropriété. Par un arrêt du 8 janvier 2026, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait alloué une somme correspondant à une majoration de dix pour cent sur le remboursement d’une avance publique, alors que cette prétention ne figurait pas dans les premières conclusions de la partie, déposées en mai 2018. La Cour a rappelé que, selon l’article 910-4 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les premières conclusions, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond, avant de conclure à la violation du texte dès lors que la prétention litigieuse n’avait pas été formée dans les premières conclusions déposées devant elle. Cette jurisprudence, appliquée à un litige de vente immobilière, confirme la généralité de l’exigence de concentration des écritures et son application au profit de la sécurité des débats.
L’application dans le temps des textes régissant cette concentration des écritures doit par ailleurs être maîtrisée par les praticiens. La règle de l’article 910-4 du code de procédure civile s’applique aux instances d’appel introduites avant le 1er septembre 2024, tandis que les instances introduites à compter de cette date relèvent de l’article 915-2 du même code, issu du décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023. Or, le contenu de l’obligation demeure substantiellement identique sous les deux régimes, de sorte que la solution dégagée par l’arrêt du 16 octobre 2025 sous l’empire de l’article 910-4 demeure transposable aux instances soumises à l’article 915-2. En outre, l’irrecevabilité encourue peut être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures, à l’instar de ce que prévoit le texte nouveau, ce qui élargit le cercle des acteurs susceptibles de s’en prévaloir au-delà de la seule initiative du juge.
A cet égard, l’articulation entre l’arrêt du 16 octobre 2025 et les solutions antérieures relatives à l’interruption de la forclusion doit être soulignée. La demande subsidiaire en annulation de résolutions, virtuellement comprise dans la demande en annulation de l’assemblée générale en son entier, bénéficie de l’interruption de la forclusion au fond, conformément à l’arrêt du 4 juillet 2024, mais elle doit néanmoins être présentée dans les premières conclusions d’appel si la partie entend la soumettre au juge du second degré. La faveur dont bénéficie la prétention virtuellement comprise dans une demande antérieure cède ainsi devant l’exigence procédurale de présentation des prétentions, laquelle ne connaît pas d’exception tirée de l’identité de finalité. Des lors, la stratégie du copropriétaire appelant doit combiner la délivrance, dans le délai de deux mois, d’une assignation en annulation de l’assemblée générale en son entier, et la formulation, dans ses premières conclusions d’appel, de l’ensemble des prétentions qu’il entend soutenir, y compris celles tendant à l’annulation de résolutions individualisées.
En consequence, la sanction de l’omission est l’irrecevabilité, laquelle peut être relevée d’office par la juridiction d’appel et ne peut être couverte par des conclusions ultérieures. La solution du 16 octobre 2025 trouve par ailleurs un prolongement procédural dans le régime des fins de non-recevoir, la troisième chambre civile ayant jugé, le 9 juillet 2026, qu’un arrêt qui, accueillant une fin de non-recevoir, déclare irrecevable, dans son dispositif, un chef de demande, met fin à l’instance sur ce point et est susceptible de pourvoi immédiat, même si l’instance se poursuit par ailleurs sur les autres chefs de demande, en application des articles 606 à 608 du code de procédure civile (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 24-21.792). Cette dernière décision rappelle que la contestation de la recevabilité des prétentions constitue un préalable dont le sort peut être dissocié du fond, ce qui accroît l’importance d’une rédaction rigoureuse des premières écritures.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 dessine un régime de la contestation des décisions d’assemblée générale de copropriété dont la rigueur s’accroît à chaque degré de juridiction. En première instance, la forclusion de deux mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 impose au copropriétaire opposant ou défaillant d’agir sans délai, tandis que l’assignation en annulation de l’assemblée générale en son entier interrompt utilement le délai pour l’ensemble des prétentions tendant aux mêmes fins, conformément à l’arrêt du 4 juillet 2024. En cause d’appel, la recevabilité des demandes d’annulation de résolutions est subordonnée à leur présentation dans les premières conclusions, en application des articles 910-4, puis 915-2, du code de procédure civile, ainsi que l’a consacré l’arrêt du 16 octobre 2025. Or, cette architecture procédurale ne doit pas dissuader le copropriétaire lésé d’agir, la distinction entre la contestation de la décision et l’action en responsabilité, consacrée le 2 juillet 2026, lui conservant une voie d’indemnisation lorsque la déchéance est acquise. La maîtrise de ces articulations, qui conditionne l’issue de la plupart des contentieux de la copropriété, justifie l’intervention d’un avocat en droit de la copropriété dès la notification du procès-verbal d’assemblée générale, au sein d’une discipline où chaque écriture peut déterminer la recevabilité de l’action.
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