I. Le périmètre d’application de la loi du 1er septembre 1948 : un statut résiduel, objet d’un contentieux nourri
A. Les conditions d’application du statut dérogatoire
La loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, dont le texte demeure consultable sur Légifrance, n’a été conçue que pour une période de pénurie de logements qui devait être transitoire. Elle régit néanmoins encore les rapports de bailleurs et de locataires dont l’occupation remonte, pour l’essentiel, à une époque antérieure au 23 décembre 1986. Sa singularité tient au droit au maintien dans les lieux qu’elle confère à l’occupant de bonne foi, droit qui prolonge indéfiniment l’occupation au-delà de l’expiration du bail. La troisième chambre civile de la Cour de cassation est régulièrement saisie de litiges relatifs à l’application de ce régime, dont elle précise les conditions avec constance.
Le champ d’application de la loi se trouve d’abord borné par son article 1er, qui n’appréhende que les baux conclus après son entrée en vigueur ou ceux qui, venus à expiration, se sont poursuivis après cette date. À cet égard, l’arrêt rendu le 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-12.871) rappelle que le locataire qui invoque le statut doit démontrer que son occupation s’inscrit dans cette continuité historique. En l’espèce, un bail conclu en 1934 et renouvelé par tacite reconduction, repris en 1984 par le département propriétaire, a été jugé soumis aux dispositions de la loi de 1948, la cour d’appel ayant souverainement retenu la commune intention des parties de soumettre la révision du loyer aux règles du statut. Or, le pourvoi formé contre cette analyse a été rejeté, la Cour relevant que le bien, achevé avant le 1er septembre 1948 et situé à moins de cinquante kilomètres de l’emplacement des anciennes fortifications de Paris, satisfaisait aux critères géographiques et chronologiques d’application du texte.
La charge de la preuve pèse en conséquence sur le locataire qui se prévaut du régime dérogatoire. L’arrêt du 7 septembre 2023 (pourvoi n° 20-19.035) en offre une illustration topique : pour dire le bail non soumis à la loi de 1948, la cour d’appel avait retenu que les locataires ne justifiaient pas d’une occupation continue depuis le 23 décembre 1986, date de la loi n° 86-1290 qui a fermé le statut aux nouveaux entrants. La Cour de cassation a censuré cette solution au visa de l’article 455 du code de procédure civile, en énonçant que « les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ». Dès lors, l’occupation continue constitue la condition cardinale de l’application du statut, mais sa démonstration ne peut résulter d’une simple affirmation judiciaire.
La matière présente en outre la particularité de se transmettre par la seule continuité de l’occupation, indépendamment de l’existence d’un écrit. Le 4 décembre 2025, la troisième chambre civile (pourvoi n° 24-14.401) a ainsi été saisie du cas de locataires occupant depuis 1978, en vertu d’un bail verbal, un logement construit avant le 1er septembre 1948. Le bailleur entendait soutenir que des travaux d’extension réalisés en 1996 avaient fait sortir le local du champ de la loi de 1948. La cour d’appel de Paris avait accueilli cette thèse en jugeant indifférent que les travaux aient ou non rendu le logement inhabitable pendant leur réalisation. Par conséquent, la Cour de cassation a cassé l’arrêt au visa des articles 3, alinéa 4, 12 et 13 de la loi n° 48-1360, rappelant que « le droit au maintien dans les lieux ne peut être opposé au propriétaire qui avec l’autorisation préalable du ministre chargé de la reconstruction et de l’urbanisme ou de son délégué effectue des travaux tels que surélévation ou addition de construction ayant pour objet d’augmenter la surface habitable, le nombre de logements ou le confort de l’immeuble, et qui rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement de l’occupant et de sa famille ». En conséquence, les travaux d’addition de construction ne produisent d’effet évictif que lorsqu’ils rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement de l’occupant, condition que le juge du fond doit caractériser.
B. Les mécanismes de sortie du champ d’application
Le statut de 1948 est frappé d’un déclin organique, organisé par des textes successifs qui ont aménagé des portes de sortie au profit des bailleurs. Le premier de ces mécanismes réside dans le classement des locaux dans des catégories supérieures au sens du décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948, dont l’annexe I fixe les caractéristiques de confort requises. L’arrêt du 12 décembre 2024 (pourvoi n° 23-17.741) précise la portée de cette classification : « les locaux ne comportant pas au minimum un cabinet de toilette ou une salle de douches ou une salle de bains et un W.-C. intérieur indépendant ou non de cette annexe ne peuvent être classés dans une sous-catégorie supérieure à la sous-catégorie II-C ». En l’espèce, la maison donnée à bail en 1979 ne comportait qu’un WC extérieur, situé dans la cour arrière, de sorte qu’elle ne pouvait être rangée en catégorie II A, laquelle aurait entraîné, par l’effet du décret n° 75-803 du 26 août 1975, l’application de la loi du 6 juillet 1989. La cassation partielle prononcée a, de surcroît, étendu ses effets, par l’article 624 du code de procédure civile, au chef du dispositif qui rejetait la demande de fixation rétroactive du loyer et de restitution du trop-perçu.
Le second mécanisme procède de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dont les articles 28 à 30 permettent au bailleur d’un local classé en sous-catégorie II B ou II C de proposer au locataire un contrat de location de huit ans échappant au statut. L’arrêt du 11 juillet 2024 (pourvoi n° 23-13.400) rappelle la lettre de ces dispositions, selon lesquelles « le bailleur d’un local classé en sous-catégorie II B ou II C dont le loyer ou l’indemnité d’occupation est fixé conformément aux dispositions du chapitre III de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 peut proposer au locataire ou occupant de bonne foi un contrat de location d’une durée de huit ans, dont le loyer est fixé par référence aux loyers non régis par la loi du 1er septembre 1948 et habituellement constatés dans le voisinage au cours des trois dernières années pour les logements comparables ». Cette faculté se heurte toutefois au plafond de ressources fixé par le décret n° 2006-1679 du 22 décembre 2006, lequel impose de prendre en compte l’ensemble des revenus imposables des occupants, quelle qu’en soit la nature. La Cour a censuré la cour d’appel qui avait statué sans rechercher si des revenus fonciers ou de capitaux mobiliers avaient été occultés dans les déclarations des locataires, privant ainsi sa décision de base légale.
Le sort du statut est également suspendu à la volonté des parties, dont l’analyse relève du pouvoir souverain des juges du fond. L’arrêt du 20 novembre 2025 (pourvois n° 24-16.701 et 24-16.929) confirme cette approche, en rejetant le pourvoi dirigé contre un arrêt ayant retenu qu’un bail demeurait soumis aux dispositions de la loi n° 48-1360, quand bien même son loyer aurait été réévalué par référence à des indices étrangers au statut. La solution se comprend à la lumière du caractère d’ordre public que la jurisprudence attache aux règles de maintien dans les lieux, qui ne sauraient être éludées par des clauses formellement contraires. En tout état de cause, l’application du statut constitue une question de fait dont la preuve incombe à celui qui s’en prévaut, et le juge du fond dispose, pour l’administrer, d’une latitude que la Cour de cassation contrôle seulement au regard de l’exigence de motivation.
II. Le droit au maintien dans les lieux : un attribut protégé, des déchéances strictement encadrées
A. Le congé avec dénégation du droit au maintien et la preuve d’un autre local répondant aux besoins
Le droit au maintien dans les lieux conféré par l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 ne peut être écarté que dans les cas limitativement énumérés par son article 10, dont le 9° vise le locataire qui dispose d’un autre local répondant à ses besoins. Le contentieux porte dès lors, pour l’essentiel, sur la notion de besoin, appréciée in concreto par le juge du fond. La jurisprudence de la troisième chambre civile a donné à cette appréciation un contenu exigeant, qui protège le locataire contre les dénégations fondées sur la seule existence d’un bien en pleine propriété.
L’arrêt de la formation de section du 14 décembre 2023, publié au Bulletin (pourvoi n° 21-21.964), constitue la pièce maîtresse de cette construction jurisprudentielle. Un locataire, écrivain, éditeur et enseignant, s’était vu délivrer un congé avec dénégation du droit au maintien dans les lieux au motif qu’il disposait d’un studio de 8,40 mètres carrés qu’il utilisait comme bureau. Le moyen soutenait que « le locataire ne peut être déchu de son droit au maintien dans les lieux si le local dont il dispose ne répond pas, à l’instar du logement dont il est locataire, à son besoin d’occupation d’un logement décent ». Or, la cour d’appel avait jugé qu’il n’y avait pas lieu de s’interroger sur la conformité du studio aux normes de décence du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, texte destiné, selon elle, à protéger les seuls locataires. La Cour de cassation a, sur ce point, rejeté le moyen en retenant que ces dispositions « sont applicables aux seuls logements objet d’un bail d’habitation ». Elle a toutefois censuré l’arrêt pour défaut de réponse aux conclusions, l’intéressé soutenant que l’installation dans le studio « lui imposerait un changement profond dans ses conditions d’existence » en le privant de son lieu de travail.
La même exigence d’appréciation concrète des besoins se retrouve dans l’arrêt du 4 juillet 2024 (pourvoi n° 22-21.417), qui illustre en revanche les limites de la protection lorsque le local alternatif est réellement adapté. Des locataires parisiens, propriétaires d’une maison de neuf chambres à Condé-sur-Vesgre, se prévalaient de l’invalidité de l’épouse pour écarter la dénégation du droit au maintien. La Cour a validé l’analyse des juges du fond, lesquels avaient « souverainement retenu que le certificat médical produit ne précisait pas cet état de santé, que la maison, confortable, était dotée de chambres avec salle de bains et WC au rez-de-chaussée, que rien ne permettait d’affirmer que la locataire vivrait moins confortablement dans la maison de Condé-sur-Vesgre que dans l’appartement parisien situé au quatrième étage ». Par ailleurs, la comparaison opérée entre les deux habitations démontre que l’adéquation aux besoins s’apprécie par référence à l’ensemble des circonstances, et non au seul critère de la superficie.
La condition d’occupation effective, posée par l’article 10, 2° de la loi, constitue un second volet de la déchéance du droit au maintien. L’arrêt du 23 mars 2022 (pourvoi n° 21-15.438) rappelle que « les locataires qui ont plusieurs habitations, n’ont pas de droit au maintien dans les lieux sauf pour celle constituant leur principal établissement ; que le principal établissement est celui du lieu de résidence habituel ». En l’espèce, le rejet du pourvoi confirme que le juge du fond peut légitimement considérer, au vu d’indices objectifs, que le logement soumis au statut n’était plus occupé huit mois durant la période de référence, emportant déchéance du droit au maintien et expulsion. À cet égard, la charge de la preuve de l’occupation incombe au locataire, qui doit rapporter des éléments précis et continus, étant observé que les exigences de l’article 455 du code de procédure civile imposent au juge d’examiner chacune des pièces produites.
B. La transmission du statut, la déchéance et l’occupation sans droit ni titre
Le droit au maintien dans les lieux se transmet, au décès du locataire, aux personnes visées par l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948, parmi lesquelles figurent le conjoint et les personnes qui vivaient effectivement avec lui. La jurisprudence s’est également attachée à protéger l’épouse survivante par le jeu de l’article 1751 du code civil, dont la troisième chambre civile a fait application dans l’arrêt du 6 avril 2023 (pourvoi n° 21-17.888). Une veuve, dont l’époux avait été logé par son employeur en vertu d’un bail accessoire au contrat de travail, s’était vu délivrer un congé avec dénégation du droit au maintien dans les lieux, puis une résiliation judiciaire du bail avait été prononcée au motif que son occupation prolongée constituait un manquement suffisamment grave. La Cour de cassation a cassé cette solution, rappelant que « le droit au bail du local, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, est réputé appartenir à l’un ou l’autre des conjoints dès lors que le local est à usage exclusif d’habitation ». En conséquence, la cotitularité légale du bail fait obstacle à toute dénégation fondée sur la seule cessation du contrat de travail du conjoint prédécédé.
La question de la transmission aux enfants majeurs du locataire décédé a été tranchée dans le sens de la rigueur par l’arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-12.871). Des enfants majeurs, demeurés dans les lieux après le décès de leurs parents, soutenaient bénéficier du droit au maintien dans les lieux attaché au bail soumis à la loi de 1948. La Cour a jugé, au contraire, que « le bail du 13 mars 1984 était soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, que ce bail avait été résilié de plein droit au décès de la locataire le 4 novembre 2018 et que les enfants majeurs de la locataire, faute de bénéficier d’un droit au maintien dans les lieux, étaient occupants sans droit ni titre depuis cette date du bien loué ». Cette solution rappelle que le droit au maintien dans les lieux est un attribut strictement personnel du locataire en titre et de ses ayants droit légalement désignés, à l’exclusion des enfants majeurs qui ne figurent pas parmi les bénéficiaires de l’article 5.
La déchéance du droit au maintien peut, par ailleurs, résulter d’une résiliation du bail prononcée pour manquements du locataire. L’arrêt du 19 octobre 2022 (pourvoi n° 21-19.256) en témoigne, la Cour ayant rejeté le pourvoi dirigé contre l’arrêt qui avait refusé la résiliation d’un bail conclu en 1978 et la déchéance subséquente du droit au maintien dans les lieux, la gravité du manquement n’ayant pas été retenue par les juges du fond. L’office du juge consiste en effet à vérifier la réalité et la gravité du manquement avant de faire perdre au locataire la protection la plus étendue du droit au logement. À cet égard, la solution de 2022 illustre un équilibre constant : la déchéance du droit au maintien demeure une sanction exceptionnelle, subordonnée à la démonstration d’un comportement fautif, tandis que la résiliation de plein droit intervient lorsque le droit lui-même s’éteint par l’effet de la loi.
Enfin, la situation de l’occupant sans droit ni titre, privé de tout titre d’occupation et de tout droit au maintien, emporte pour le bailleur la faculté d’obtenir son expulsion et la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. La jurisprudence des arrêts précités du 23 mars 2022 et du 4 juin 2026 confirme que cette indemnité, destinée à compenser la jouissance privative du bien, court jusqu’à la libération effective des lieux. Dès lors, la détermination de la date à laquelle l’occupant devient sans droit ni titre, qu’il s’agisse du décès du locataire ou de l’expiration d’un délai de déchéance, revêt une importance décisive pour l’assiette de la créance du bailleur. La troisième chambre civile s’attache ainsi à sécuriser le régime probatoire de la perte du statut, tout en préservant la situation des occupants de bonne foi qui demeurent dans le champ de la loi.
La pratique notariale et judiciaire enseigne, au demeurant, que la disparition progressive du statut ne s’accompagne pas d’un tarissement du contentieux, bien au contraire. Chaque génération de locataires soumis à la loi de 1948 vieillit avec ses baux, et les successions ouvrent des questions de transmission que la loi a réglées de manière limitative. Le praticien du droit du bail d’habitation doit ainsi maîtriser à la fois les règles du droit commun de la loi du 6 juillet 1989 et les règles dérogatoires du régime de 1948, dont l’application se révèle souvent plus protectrice pour l’occupant. A cet égard, la vérification préalable de la catégorie du local, de la continuité de l’occupation et de la composition du foyer constitue la première étape de toute stratégie contentieuse, qu’elle soit engagée par le bailleur ou par le locataire.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2022 à 2026 dessine le portrait d’un statut en voie d’extinction lente mais d’application toujours vigoureuse. Le droit au maintien dans les lieux issu de la loi du 1er septembre 1948 demeure un attribut d’une puissance exceptionnelle, dont la perte est subordonnée à des conditions strictes : absence de local répondant aux besoins, défaut d’occupation effective, décès du locataire sans transmission à un bénéficiaire légal, ou résiliation prononcée pour manquement grave. En conséquence, le bailleur qui entend sortir un immeuble du statut dispose de leviers juridiques précis, qu’il s’agisse de la classification catégorielle, de la proposition de bail de huit ans de la loi du 23 décembre 1986 ou des travaux d’addition de construction de l’article 12, mais chacun de ces mécanismes est subordonné à des conditions de fond rigoureusement contrôlées. Réciproquement, le locataire qui se prévaut du statut doit rapporter la preuve d’une occupation continue et personnelle, et ne saurait étendre le bénéfice du maintien dans les lieux à des occupants que la loi n’a pas désignés. La pérennité du régime de 1948, souvent présentée comme une curiosité historique, repose en réalité sur un équilibre jurisprudentiel constamment réaffirmé entre la protection de l’occupant de bonne foi et les droits du propriétaire, dont la connaissance précise conditionne l’issue de tout contentieux locatif portant sur ces logements d’exception.
Il reste que la matière recèle une tension politique et sociale que les arrêts de la Cour de cassation ne dissipent pas, faute de compétence pour le faire. La coexistence de loyers plafonnés depuis 1948 et de loyers libres pour des logements comparables alimente, dans l’opinion, une perception d’inégalité que les débats sur la politique du logement ne cessent de raviver. La jurisprudence de la troisième chambre civile ne s’en tient pas moins à une application rigoureuse des textes, sans céder à des considérations d’opportunité. Cette constance confère au régime de 1948 une prévisibilité bienvenue, qui permet aux justiciables et à leurs conseils d’anticiper avec exactitude les issues contentieuses, dans un domaine où chaque année écoulée réduit encore le nombre des logements concernés.
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