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La vente d’un lot de copropri\u00e9t\u00e9 engage trois int\u00e9r\u00eats distincts dont les logiques ne co\u00efncident que rarement. Le vendeur entend se lib\u00e9rer de toute obligation \u00e0 l’\u00e9gard du syndicat, l’acqu\u00e9reur aspire \u00e0 n’\u00eatre tenu que des charges post\u00e9rieures \u00e0 son entr\u00e9e en jouissance, tandis que le syndicat, tiers au contrat de vente, poursuit le recouvrement de cr\u00e9ances dont l’assiette d\u00e9pend de la qualit\u00e9 de copropri\u00e9taire. Or la nullit\u00e9 ou la r\u00e9solution de la vente, qui an\u00e9antit r\u00e9troactivement le contrat, remet en cause les pr\u00e9visions de chacun et r\u00e9active la question de l’identit\u00e9 du d\u00e9biteur des charges. La troisi\u00e8me chambre civile de la Cour de cassation a, entre 2023 et 2026, pr\u00e9cis\u00e9 les conditions dans lesquelles la mutation d’un lot devient opposable au syndicat et les cons\u00e9quences de l’an\u00e9antissement de la vente sur la dette de charges. Les d\u00e9cisions rendues dessinent un r\u00e9gime dont la rigueur formelle contraste avec la souplesse des m\u00e9canismes de r\u00e9partition interne.
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I. L’opposabilit\u00e9 de la mutation au syndicat des copropri\u00e9taires
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La qualit\u00e9 de copropri\u00e9taire, qui fonde l’obligation aux charges \u00e9dict\u00e9e par l’article 10 de la loi n\u00b0 65-557 du 10 juillet 1965, ne s’appr\u00e9cie pas \u00e0 l’\u00e9gard du syndicat selon les seules r\u00e8gles de la translation de propri\u00e9t\u00e9. La jurisprudence subordonne l’opposabilit\u00e9 de la mutation \u00e0 l’accomplissement d’une formalit\u00e9 d\u00e9termin\u00e9e, la notification au syndic, et organise par ailleurs un m\u00e9canisme particulier de garantie du recouvrement, l’opposition sur le prix de vente.
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A. La notification de l’article 6 du d\u00e9cret du 17 mars 1967, condition de la qualit\u00e9 de copropri\u00e9taire
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L’article 6 du d\u00e9cret n\u00b0 67-223 du 17 mars 1967 dispose que tout transfert de propri\u00e9t\u00e9 d’un lot ou d’une fraction de lot est notifi\u00e9, sans d\u00e9lai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui \u00e9tablit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la d\u00e9cision judiciaire. Cette notification constitue le seuil \u00e0 partir duquel l’acqu\u00e9reur acquiert, \u00e0 l’\u00e9gard du syndicat, la qualit\u00e9 de copropri\u00e9taire tenu au paiement des charges. La Cour de cassation tire de ce texte une cons\u00e9quence radicale : tant que la formalit\u00e9 n’est pas accomplie, le c\u00e9dant demeure le seul d\u00e9biteur des charges, quand bien m\u00eame le syndic aurait eu connaissance de la cession.
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L’arr\u00eat rendu par la troisi\u00e8me chambre civile le 8 f\u00e9vrier 2024 (Civ. 3e, 8 f\u00e9vr. 2024, n\u00b0 22-24.829, courdecassation.fr/decision/65c47d8986d70a000846ccf8) applique cette exigence avec une particuli\u00e8re fermet\u00e9 dans une esp\u00e8ce o\u00f9 un transfert r\u00e9troactif de propri\u00e9t\u00e9 avait \u00e9t\u00e9 convenu entre deux associations. La cour d’appel avait jug\u00e9 que ce transfert \u00e9tait opposable au syndicat d\u00e8s lors que le syndic en avait eu connaissance avant la notification r\u00e9alis\u00e9e par le notaire. La Cour de cassation censure ce raisonnement au motif que \u00ab l’association b\u00e9n\u00e9ficiaire de l’apport n’avait eu la qualit\u00e9 de copropri\u00e9taire, tenue au paiement des charges, qu’\u00e0 compter de la notification du transfert de propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9 en 2021, m\u00eame si le syndicat avait appris l’existence d’une cession du lot avant cette notification \u00bb. La connaissance effective, si certaine f\u00fbt-elle, ne suppl\u00e9e jamais la notification requise.
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La m\u00eame solution est r\u00e9affirm\u00e9e par l’arr\u00eat du 18 d\u00e9cembre 2025 (Civ. 3e, 18 d\u00e9c. 2025, n\u00b0 23-18.911, courdecassation.fr/decision/6943a82975782d5f0685481c), qui pr\u00e9cise que \u00ab m\u00eame lorsque le syndic a eu connaissance de la cession d’un lot avant qu’elle ne lui soit notifi\u00e9e, l’acqu\u00e9reur n’a, \u00e0 son \u00e9gard, la qualit\u00e9 de copropri\u00e9taire tenu au paiement des charges qu’\u00e0 compter de cette notification \u00bb. La Cour y ajoute que les circonstances dans lesquelles le syndicat aurait lui-m\u00eame mis en \u0153uvre le transfert, en adressant les appels de charges au cessionnaire, ne rendent pas le transfert opposable. La formalit\u00e9 de l’article 6 du d\u00e9cret de 1967 s’impose ainsi comme un pr\u00e9alable absolu au changement de d\u00e9biteur, sans \u00e9gard aux apparences entretenues par la gestion courante du syndicat.
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Cette jurisprudence conf\u00e8re au syndicat un droit de poursuite stable : tant que la mutation n’a pas \u00e9t\u00e9 notifi\u00e9e, le vendeur demeure tenu des charges appel\u00e9es sur le lot, m\u00eame pour la p\u00e9riode post\u00e9rieure \u00e0 la vente. La question de la nullit\u00e9 ou de la r\u00e9solution de la vente n’affecte d’ailleurs pas directement ce raisonnement, d\u00e8s lors que la notification constitue un \u00e9v\u00e9nement distinct de la translation de propri\u00e9t\u00e9 elle-m\u00eame. Il en r\u00e9sulte une s\u00e9curit\u00e9 du recouvrement dont les syndicats tirent un avantage certain, au prix d’un formalisme que les praticiens du droit immobilier doivent int\u00e9grer dans la gestion de toute cession de lot, comme le rappelle notre page d\u00e9di\u00e9e au recouvrement des charges de copropri\u00e9t\u00e9.
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B. L’opposition du syndic sur le prix de vente et la nature des cr\u00e9ances recouvr\u00e9es
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Le l\u00e9gislateur n’a pas laiss\u00e9 le syndicat d\u00e9pourvu de garantie lors de la mutation d’un lot. L’article 20 de la loi n\u00b0 65-557 du 10 juillet 1965 permet au syndic, \u00e0 d\u00e9faut de production par le vendeur d’un certificat attestant qu’il est libre de toute obligation, de former opposition au versement des fonds entre les mains du notaire dans les quinze jours de la r\u00e9ception de l’avis de mutation. L’opposition r\u00e9guli\u00e8re vaut mise en \u0153uvre de l’hypoth\u00e8que l\u00e9gale et limite ses effets au montant de la cr\u00e9ance \u00e9nonc\u00e9e. La jurisprudence de la troisi\u00e8me chambre civile a pr\u00e9cis\u00e9 les exigences de forme et de fond de ce m\u00e9canisme.
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L’arr\u00eat du 12 octobre 2023 (Civ. 3e, 12 oct. 2023, n\u00b0 22-18.723, courdecassation.fr/decision/65278e26625e6e83183e3487) en fournit une illustration nette. Le syndic avait form\u00e9 opposition pour un montant global de charges impay\u00e9es, sans distinguer selon la nature des cr\u00e9ances, alors que l’article 5-1 du d\u00e9cret du 17 mars 1967 impose d’\u00e9noncer pr\u00e9cis\u00e9ment quatre cat\u00e9gories de cr\u00e9ances. La Cour de cassation retient que \u00ab l’absence de distinction, dans l’opposition form\u00e9e par le syndic en application du premier, entre les quatre types de cr\u00e9ances du syndicat pr\u00e9vue au second, si elle n’affecte pas la validit\u00e9 de cette opposition, constitue un manquement \u00e0 une condition de forme de nature \u00e0 faire perdre au syndicat le b\u00e9n\u00e9fice de l’hypoth\u00e8que l\u00e9gale sp\u00e9ciale pr\u00e9vue \u00e0 l’article 2402 du code civil \u00bb. La sanction est donc limit\u00e9e \u00e0 la perte du caract\u00e8re privil\u00e9gi\u00e9, l’opposition conservant sa validit\u00e9.
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Le m\u00eame arr\u00eat rappelle, au visa des articles 14-1 \u00e0 14-3 et 20 de la loi de 1965 et de l’article 5-1 du d\u00e9cret de 1967, que l’opposition ne peut porter que sur des cr\u00e9ances \u00ab effectivement liquides et exigibles \u00e0 la date de la mutation \u00bb. La Cour censure la cour d’appel pour avoir valid\u00e9 une opposition portant sur des exercices dont les comptes n’avaient pas \u00e9t\u00e9 approuv\u00e9s par l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, alors que seules \u00ab sont exigibles, d\u00e8s l’appel de fonds, les charges approuv\u00e9es par l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires et les provisions sur le budget pr\u00e9visionnel vot\u00e9 par elle \u00bb. L’approbation des comptes constitue donc le socle de l’exigibilit\u00e9 des charges, condition de toute opposition r\u00e9guli\u00e8re, conform\u00e9ment \u00e0 la logique de l’article 45-1 du d\u00e9cret de 1967 rappel\u00e9e par l’arr\u00eat du 4 janvier 2023 (Civ. 3e, 4 janv. 2023, n\u00b0 21-25.662, courdecassation.fr/decision/63b91a22b63d827c909caba4).
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La port\u00e9e proc\u00e9durale de l’opposition a \u00e9t\u00e9 pr\u00e9cis\u00e9e par l’arr\u00eat de section du 11 juillet 2024 (Civ. 3e, 11 juil. 2024, n\u00b0 23-11.700, FS-B, courdecassation.fr/decision/668f75bc9b65e642c5878306). Le copropri\u00e9taire vendeur, qui avait vu le notaire verser au syndicat les sommes retenues en ex\u00e9cution de l’opposition sans former de contestation, soutenait avoir acquiesc\u00e9 aux pr\u00e9tentions du syndicat. La Cour de cassation \u00e9carte cette analyse : le paiement effectu\u00e9 par le notaire en cons\u00e9quence de l’opposition \u00ab ne peut caract\u00e9riser un acquiescement, cette opposition n’\u00e9tant ni une demande en justice ni un jugement \u00bb. L’opposition sur le prix de vente s’analyse ainsi comme une voie de recouvrement extrajudiciaire qui n’\u00e9teint pas le droit du vendeur de contester ult\u00e9rieurement le bien-fond\u00e9 des cr\u00e9ances, ni celui de l’acqu\u00e9reur de demander la restitution des sommes ind\u00fbment vers\u00e9es.
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Cette architecture protectrice du syndicat doit n\u00e9anmoins \u00eatre mani\u00e9e avec discernement, car les exigences de l’opposition se doublent de conditions de fond rigoureuses qui en font un instrument exigeant. La cr\u00e9ance oppos\u00e9e doit non seulement \u00eatre approuv\u00e9e, mais encore correspondre \u00e0 des appels de fonds r\u00e9guli\u00e8rement notifi\u00e9s au copropri\u00e9taire d\u00e9biteur, conform\u00e9ment aux prescriptions de l’article 45-1 du d\u00e9cret de 1967 telles qu’interpr\u00e9t\u00e9es par l’arr\u00eat du 4 janvier 2023. La Cour de cassation impose en effet au syndicat de rapporter la preuve de l’exigibilit\u00e9 de chacun des postes r\u00e9clam\u00e9s, en produisant les proc\u00e8s-verbaux d’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale approuvant les budgets provisionnels et les comptes annuels, ainsi que les convocations accompagn\u00e9es du d\u00e9tail des comptes. A d\u00e9faut, le juge du fond, qui n’est pas tenu de suppl\u00e9er la carence probatoire du syndicat, peut \u00e9carter la demande en paiement, comme l’avait fait la cour d’appel de Limoges dans l’esp\u00e8ce ayant donn\u00e9 lieu \u00e0 cassation.
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En pratique, la notification de la mutation et l’opposition sur le prix de vente se combinent dans un calendrier contraint qui requiert une coordination \u00e9troite entre le notaire, le syndic et les parties. L’avis de mutation de l’article 20 de la loi de 1965 doit \u00eatre adress\u00e9 au syndic par lettre recommand\u00e9e avec avis de r\u00e9ception dans les quinze jours du transfert de propri\u00e9t\u00e9, \u00e0 d\u00e9faut de production d’un certificat du syndic datant de moins d’un mois attestant que le vendeur est libre de toute obligation. Le syndic dispose ensuite d’un d\u00e9lai de quinze jours pour former opposition, d\u00e9lai \u00e0 l’issue duquel le notaire lib\u00e8re les fonds en l’absence d’opposition, sauf \u00e0 consigner les sommes retenues au profit du syndicat dans le d\u00e9lai de trois mois en cas de d\u00e9saccord. La m\u00e9connaissance de ces d\u00e9lais expose le syndicat \u00e0 perdre le b\u00e9n\u00e9fice de la garantie, sans pr\u00e9judice de son droit de poursuivre le d\u00e9biteur par les voies de droit commun, lequel demeure entier comme l’enseigne la jurisprudence relative \u00e0 l’article 6 du d\u00e9cret de 1967.
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II. Le sort des charges en cas d’an\u00e9antissement de la vente
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Lorsque la vente d’un lot est frapp\u00e9e de nullit\u00e9 ou r\u00e9solue, la question se d\u00e9place de l’opposabilit\u00e9 de la mutation vers la d\u00e9termination du propri\u00e9taire r\u00e9put\u00e9. L’an\u00e9antissement r\u00e9troactif du contrat fait \u00e9chec \u00e0 la transmission de la propri\u00e9t\u00e9 et commande, en principe, que le vendeur soit consid\u00e9r\u00e9 comme n’ayant jamais cess\u00e9 d’\u00eatre copropri\u00e9taire. La jurisprudence r\u00e9cente en tire des cons\u00e9quences pr\u00e9cises sur la r\u00e9partition des charges et sur les recours internes entre les parties \u00e0 la vente.
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A. La r\u00e9troactivit\u00e9 de la nullit\u00e9 et de la r\u00e9solution : le vendeur, propri\u00e9taire r\u00e9put\u00e9 continu
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La r\u00e9solution d’une vente conclue avant le 1er octobre 2016 emporte an\u00e9antissement r\u00e9troactif du contrat et remise des parties dans l’\u00e9tat ant\u00e9rieur \u00e0 sa conclusion. L’arr\u00eat du 16 mars 2023 (Civ. 3e, 16 mars 2023, n\u00b0 21-24.308, courdecassation.fr/decision/6412c99e314ae0a62152cf32) tire de ce principe une cons\u00e9quence directe s’agissant des imp\u00f4ts fonciers : \u00ab lorsque la r\u00e9solution de la vente est prononc\u00e9e, le vendeur doit rembourser \u00e0 l’acqu\u00e9reur les imp\u00f4ts fonciers, n\u00e9cessaires pour la conservation du bien qui est r\u00e9put\u00e9 n’avoir jamais quitt\u00e9 le patrimoine du vendeur \u00bb. La Cour de cassation censure ainsi la cour d’appel qui avait jug\u00e9 que la r\u00e9solution pour vice cach\u00e9 n’\u00e9tait pas r\u00e9troactive et que les taxes fonci\u00e8res demeuraient \u00e0 la charge de l’acqu\u00e9reur qui avait eu l’usage du bien.
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Transpos\u00e9e aux charges de copropri\u00e9t\u00e9, cette r\u00e9troactivit\u00e9 conduit \u00e0 consid\u00e9rer que le vendeur, r\u00e9put\u00e9 propri\u00e9taire continu, demeure d\u00e9biteur des charges appel\u00e9es entre la signature de l’acte et l’an\u00e9antissement de la vente, d\u00e8s lors que la mutation n’a pas \u00e9t\u00e9 notifi\u00e9e au syndic ou que l’an\u00e9antissement est post\u00e9rieur \u00e0 la notification. Le syndicat, tiers au contrat, conserve en toute hypoth\u00e8se le droit de poursuivre le d\u00e9biteur apparent, conform\u00e9ment \u00e0 la r\u00e8gle de l’article 6 du d\u00e9cret de 1967. La r\u00e9partition d\u00e9finitive de la dette s’op\u00e8re ensuite entre vendeur et acqu\u00e9reur, selon les r\u00e8gles propres aux restitutions et aux rapports d’enrichissement.
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L’arr\u00eat du 25 juin 2026 (Civ. 3e, 25 juin 2026, n\u00b0 24-21.249, courdecassation.fr/decision/6a3cbf0acdc6046d479d4f55) illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation contr\u00f4le la validit\u00e9 des ventes dont l’\u00e9quilibre est contest\u00e9. Statuant sur une demande d’annulation pour d\u00e9faut de cause, la Cour rappelle que \u00ab l’existence de la cause d’une obligation doit s’appr\u00e9cier \u00e0 la date o\u00f9 elle est souscrite \u00bb et censure la cour d’appel pour avoir appr\u00e9ci\u00e9 la cause de la vente \u00e0 une date ant\u00e9rieure \u00e0 la perfection de l’acte, alors que \u00ab en cas de pluralit\u00e9 de dates dans un acte authentique, celui-ci n’est parfait qu’\u00e0 sa derni\u00e8re date \u00bb. La d\u00e9termination pr\u00e9cise de la date de perfection de l’acte commande ainsi l’appr\u00e9ciation de la cause, laquelle conditionne \u00e0 son tour la validit\u00e9 de la vente et, par voie de cons\u00e9quence, la r\u00e9troactivit\u00e9 de son an\u00e9antissement.
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La port\u00e9e de l’action en garantie des vices cach\u00e9s, cause fr\u00e9quente d’an\u00e9antissement des ventes de lots, a \u00e9t\u00e9 pr\u00e9cis\u00e9e par l’arr\u00eat de section du 8 f\u00e9vrier 2023 (Civ. 3e, 8 f\u00e9vr. 2023, n\u00b0 22-10.743, FS-B, courdecassation.fr/decision/63e34cb1500dc805de37cd81). L’acqu\u00e9reur d’un appartement affect\u00e9 de d\u00e9sordres dus \u00e0 des insectes xylophages avait accept\u00e9 que le syndicat des copropri\u00e9taires proc\u00e8de aux travaux de remise en \u00e9tat et s’\u00e9tait vu opposer l’extinction de son action estimatoire. La Cour de cassation casse : la solution selon laquelle l’acheteur qui accepte la remise en \u00e9tat par le vendeur ne peut plus invoquer la garantie \u00ab ne peut pas \u00eatre \u00e9tendue \u00e0 la r\u00e9paration du vice cach\u00e9 par un tiers, laquelle, n’ayant pas d’incidence sur les rapports contractuels entre l’acqu\u00e9reur et le vendeur, ne peut supprimer l’action estimatoire permettant \u00e0 l’acqu\u00e9reur d’obtenir la restitution du prix \u00e0 hauteur du co\u00fbt des travaux mis \u00e0 sa charge pour rem\u00e9dier au vice \u00bb. Le caract\u00e8re distinct des obligations du vendeur et de celles du syndicat, fond\u00e9 sur l’article 1641 et l’article 1644 du code civil, pr\u00e9serve ainsi le droit de l’acqu\u00e9reur de se retourner contre le vendeur.
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B. Le recours du vendeur contre l’acqu\u00e9reur et les limites du r\u00e9gime des restitutions
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Lorsque le vendeur a \u00e9t\u00e9 contraint de r\u00e9gler au syndicat des charges aff\u00e9rentes \u00e0 une p\u00e9riode pendant laquelle l’acqu\u00e9reur a joui du lot, la r\u00e9solution de la vente lui ouvre un recours propre contre l’acqu\u00e9reur. Ce recours se fonde non sur la garantie des vices cach\u00e9s, mais sur la r\u00e9partition des charges de jouissance entre les parties \u00e0 un contrat an\u00e9anti. La jurisprudence encadre toutefois strictement les chefs d’indemnisation susceptibles d’\u00eatre invoqu\u00e9s \u00e0 l’occasion des restitutions cons\u00e9cutives.
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L’arr\u00eat du 16 novembre 2022 (Civ. 3e, 16 nov. 2022, n\u00b0 21-19.241, courdecassation.fr/decision/63748e9840f124dcd102fc46) en fixe la limite essentielle. La cour d’appel avait condamn\u00e9 l’acqu\u00e9reur, dont la vente avait \u00e9t\u00e9 r\u00e9solue, \u00e0 payer une indemnit\u00e9 d’occupation sur le fondement de l’enrichissement sans cause. La Cour de cassation casse cette d\u00e9cision en jugeant que \u00ab l’enrichissement sans cause n’est pas applicable aux restitutions cons\u00e9cutives \u00e0 l’an\u00e9antissement d’un contrat et que le vendeur n’est pas fond\u00e9, en raison de l’effet r\u00e9troactif de la r\u00e9solution de la vente, \u00e0 obtenir une indemnit\u00e9 correspondant \u00e0 la seule occupation de l’immeuble \u00bb. Le vendeur ne peut donc exiger de l’acqu\u00e9reur une contrepartie de la seule jouissance du bien, les restitutions cons\u00e9cutives \u00e0 l’an\u00e9antissement du contrat ne relevant que des prestations \u00e9chang\u00e9es en ex\u00e9cution de celui-ci.
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Cette solution n’\u00e9puise pas les recours du vendeur pour les charges de copropri\u00e9t\u00e9. Les charges r\u00e9gl\u00e9es au syndicat pour la p\u00e9riode de jouissance de l’acqu\u00e9reur constituent, en effet, des d\u00e9penses expos\u00e9es dans l’int\u00e9r\u00eat de celui qui a b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 de la jouissance du lot. Leur r\u00e9p\u00e9tition s’inscrit dans le cadre des restitutions r\u00e9ciproques auxquelles l’an\u00e9antissement de la vente donne lieu, sans que la jurisprudence ait jusqu’ici exclu ce poste de restitution. La d\u00e9termination du d\u00e9biteur final des charges d\u00e9pend ainsi, \u00e0 titre principal, de la convention des parties et, \u00e0 d\u00e9faut, de la r\u00e9partition de la jouissance effective du lot sur la p\u00e9riode consid\u00e9r\u00e9e. Les praticiens doivent n\u00e9anmoins conserver \u00e0 l’esprit que la Cour de cassation applique aux restitutions une logique strictement contractuelle, r\u00e9fractaire aux m\u00e9canismes g\u00e9n\u00e9raux de l’enrichissement sans cause, ainsi que l’illustre l’arr\u00eat du 16 novembre 2022.
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La combinaison de ces r\u00e8gles dessine un r\u00e9gime coh\u00e9rent. Le syndicat conserve le droit de poursuivre le d\u00e9biteur apparent en application de l’article 6 du d\u00e9cret du 17 mars 1967, et le vendeur, r\u00e9put\u00e9 propri\u00e9taire continu en cas d’an\u00e9antissement de la vente, demeure tenu des charges appel\u00e9es jusqu’\u00e0 ce que la mutation lui ait \u00e9t\u00e9 notifi\u00e9e. Les charges de la p\u00e9riode de jouissance de l’acqu\u00e9reur se r\u00e8glent ensuite entre les parties \u00e0 la vente, selon les r\u00e8gles des restitutions, \u00e9tant rappel\u00e9 que le recours du vendeur ne saurait emprunter la voie de l’enrichissement sans cause pour obtenir une indemnit\u00e9 correspondant \u00e0 la seule occupation du bien. L’arr\u00eat du 27 juin 2024 (Civ. 3e, 27 juin 2024, n\u00b0 23-12.620, courdecassation.fr/decision/667d32f50e9e6ea7dff2c98c) rappelle enfin que \u00ab le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 constitue la loi entre un copropri\u00e9taire et le syndicat des copropri\u00e9taires \u00bb, de sorte que la r\u00e9partition des charges demeure, en dernier ressort, gouvern\u00e9e par la convention initiale telle qu’elle a \u00e9t\u00e9 vot\u00e9e par l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.
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Conclusion
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La jurisprudence de la troisi\u00e8me chambre civile, entre 2023 et 2026, conforte la position du syndicat des copropri\u00e9taires face aux vicissitudes de la vente d’un lot. L’opposabilit\u00e9 de la mutation est subordonn\u00e9e \u00e0 la notification de l’article 6 du d\u00e9cret du 17 mars 1967, dont ni la connaissance effective du syndic ni l’an\u00e9antissement ult\u00e9rieur de la vente ne dispensent. L’opposition sur le prix de vente, encadr\u00e9e par l’article 20 de la loi de 1965 et l’article 5-1 du d\u00e9cret de 1967, demeure l’instrument privil\u00e9gi\u00e9 du recouvrement, \u00e0 la condition que les cr\u00e9ances soient liquides et exigibles et que leur \u00e9nonciation distingue les cat\u00e9gories l\u00e9gales sous peine de perte du privil\u00e8ge. L’an\u00e9antissement de la vente, enfin, r\u00e9putant le vendeur propri\u00e9taire continu, maintient sa qualit\u00e9 de d\u00e9biteur \u00e0 l’\u00e9gard du syndicat et renvoie la r\u00e9partition interne des charges au r\u00e9gime des restitutions, dont la jurisprudence exclut l’indemnisation de la seule occupation. Les copropri\u00e9taires vendeurs comme les acqu\u00e9reurs gagneront \u00e0 anticiper ces r\u00e8gles dans la n\u00e9gociation de la cession, afin de s\u00e9curiser tant le recouvrement des charges que le sort des cr\u00e9ances en cas de contentieux. Pour toute question relative \u00e0 la gestion des charges de copropri\u00e9t\u00e9 ou aux cons\u00e9quences d’une vente annul\u00e9e, l’\u00e9quipe du cabinet se tient \u00e0 votre disposition et vous invite \u00e0 consulter notre page consacr\u00e9e au droit de la copropri\u00e9t\u00e9.
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