I. L’opposabilité du bail commercial à l’acquéreur de l’immeuble loué
A. Le principe de l’opposabilité du bail au nouvel acquéreur
La vente d’un immeuble à usage commercial n’emporte pas, par elle-même, résiliation du bail en cours. Le législateur a, de longue date, consacré une règle protectrice du preneur dans l’article 1743 du code civil, aux termes duquel « si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. Il peut, toutefois, expulser le locataire de biens non ruraux s’il s’est réservé ce droit par le contrat de bail ». Ce principe cardinal de l’opposabilité du bail à l’acquéreur constitue l’une des assises de la propriété commerciale, en ce qu’il garantit au locataire la stabilité de son titre d’occupation indépendamment des mutations de propriété affectant l’immeuble. En conséquence, l’acquéreur de l’immeuble se trouve substitué dans les droits et obligations du bailleur originaire, et le contrat de bail se poursuit aux mêmes clauses et conditions qu’antérieurement à la vente.
La portée de cette transmission légale a été précisée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 26 janvier 2022, qui énonce que « le bailleur, qui doit garantie au locataire pour tous les vices ou défauts de la chose louée et qui est tenu, dès l’acquisition des lieux loués, d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué, ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble ». La Cour de cassation affirme ainsi que les obligations inhérentes à la qualité de bailleur, notamment l’obligation de délivrance conforme consacrée par l’article 1719 du code civil, se transmettent à l’acquéreur dans toute leur étendue, sans que celui-ci puisse opposer au preneur des clauses exonératoires de responsabilité qui le priveraient de la garantie attachée à la structure de l’immeuble. Cette solution, qui fait application combinée des articles 1719 et 1721 du code civil, vient rappeler que l’obligation de délivrance n’est pas une obligation instantanée qui s’épuiserait à la date de conclusion du contrat, mais une obligation continue qui pèse sur le bailleur — et sur tout successeur de celui-ci — pendant toute la durée du bail. Par ailleurs, cette solution s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence constante selon laquelle le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer la chose louée au preneur à qui il doit garantie pour tous les vices ou défauts qui en empêchent l’usage, quand bien même il ne les aurait pas connus lors du bail. En conséquence, l’acquéreur qui souhaite se prémunir contre les risques liés aux vices cachés de l’immeuble ne peut utilement se prévaloir des clauses de renonciation à recours insérées dans les baux consentis par le vendeur, dès lors que ces clauses ne sauraient avoir pour effet de l’exonérer des réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble.
Cependant, le principe d’opposabilité n’emporte pas transmission intégrale et rétroactive de l’ensemble des créances et dettes nées du bail antérieurement à la vente. La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 16 mai 2024, apporté une précision essentielle quant aux limites de cette transmission, en jugeant que « un locataire peut agir en restitution de paiements indus effectués au titre de loyers et charges échus antérieurement à la vente des locaux loués à l’encontre de son bailleur originaire, sans que celui-ci, qui reste tenu à son égard de ses obligations personnelles antérieures à la vente, ne puisse lui opposer une clause contenue dans l’acte de vente subrogeant l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur ». Cette décision, rendue au visa des articles 1165, 1376 et 1743 du code civil, consacre une distinction fondamentale entre, d’une part, les obligations attachées à la qualité de bailleur — qui se transmettent à l’acquéreur avec le contrat de bail — et, d’autre part, les obligations personnelles du bailleur originaire nées antérieurement à la vente — qui demeurent à sa charge exclusive, nonobstant toute clause de subrogation stipulée dans l’acte de vente. La Cour de cassation écarte ainsi l’effet translatif des clauses de subrogation conventionnelle à l’égard du locataire tiers au contrat de vente, en application du principe de l’effet relatif des conventions énoncé à l’article 1199 du code civil. Dès lors, le locataire qui entend obtenir la répétition de loyers ou de charges indûment perçus avant la vente doit diriger son action contre le bailleur originaire, et non contre l’acquéreur. Cette solution emporte des conséquences pratiques considérables pour la rédaction des actes de vente d’immeubles loués : le notaire instrumentaire doit veiller à ce que l’acte authentique comporte une clause de garantie de passif par laquelle le vendeur garantit l’acquéreur contre toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au titre de créances locatives antérieures à la vente, cependant que l’acquéreur doit s’assurer, par une revue exhaustive des quittances et appels de loyers, de l’absence de trop-perçus qui pourraient, ultérieurement, fonder une action en répétition de l’indu du locataire contre le vendeur. En pratique, le cabinet Kohen Avocats recommande à l’acquéreur d’exiger du vendeur la production des trois derniers décomptes de régularisation des charges et des quittances de loyer correspondantes, afin de purger le risque de restitution avant la réitération de la vente par acte authentique.
B. L’obligation continue de délivrance pesant sur l’acquéreur successeur du bailleur originaire
L’arrêt du 26 janvier 2022 comporte un enseignement d’une portée considérable pour la pratique du droit des baux commerciaux. La troisième chambre civile y consacre le principe selon lequel l’acquéreur d’un immeuble loué est tenu, dès la date d’acquisition, d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué. Cette obligation, qui trouve son fondement dans les articles 1719 et 1721 du code civil, perdure tout au long du contrat et se transmet intégralement au nouvel acquéreur. Or, cette transmission n’est pas subordonnée à une quelconque manifestation de volonté des parties : elle opère de plein droit, par l’effet de la loi, dès lors que le bail a date certaine.
La Cour de cassation a, dans cette affaire, censuré l’arrêt d’appel qui avait admis que l’acquéreur pût se prévaloir d’une clause de renonciation à recours insérée dans le bail pour écarter sa responsabilité à raison des vices affectant la structure de l’immeuble. La Haute juridiction rappelle ainsi que « le bailleur ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble ». Cette solution rejoint le principe dégagé par la jurisprudence relative à l’obligation continue de délivrance, dont la troisième chambre civile a récemment rappelé la vigueur dans un arrêt du 5 mars 2026, n° 24-19.292, aux termes duquel « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail » et « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice ». L’acquéreur qui succède au bailleur originaire ne saurait donc se retrancher derrière son ignorance des vices pour se soustraire à son obligation de délivrance conforme. La responsabilité du bailleur trouve ici son fondement dans une obligation de résultat dont le contenu ne saurait être amoindri par l’existence de stipulations conventionnelles contraires, fussent-elles expresses et dénuées d’ambiguïté. A cet égard, la solution de la Cour de cassation conforte la protection du preneur à bail commercial, dont la jouissance paisible des lieux loués ne saurait être compromise par le seul changement de propriétaire. Dès lors, l’acquéreur d’un immeuble à usage commercial doit procéder, préalablement à l’acquisition, à un audit technique approfondi des locaux et du bâti, afin de mesurer l’étendue des travaux de mise en conformité qui pourraient lui incomber en sa qualité de nouveau bailleur, sans pouvoir se retrancher ultérieurement derrière les clauses du bail pour s’en exonérer. Cette obligation de vigilance, qui incombe à tout acquéreur professionnel, constitue une charge dont la mesure exacte conditionne la rentabilité économique de l’opération d’acquisition, le coût des travaux de remise en état pouvant excéder très significativement l’économie réalisée sur le prix d’achat.
La troisième chambre civile a, par un arrêt du 4 décembre 2025, prolongé ce raisonnement en consacrant le principe selon lequel « les obligations continues du bailleur de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur ». La Cour y précise en outre que « le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble ». Ainsi, le locataire confronté à un manquement persistant du bailleur à son obligation de délivrance — qu’il s’agisse d’une infiltration non réparée, d’un défaut structurel compromettant l’exploitation du fonds ou d’une impossibilité d’accéder à une partie des locaux donnés à bail — n’est pas tenu d’agir dans les cinq ans de la conclusion du contrat : il peut introduire son action en exécution forcée aussi longtemps que le manquement perdure, et solliciter l’indemnisation des préjudices subis au cours des cinq années précédant sa demande en justice. Cette solution, qui combine le caractère continu de l’obligation de délivrance avec le régime de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, permet au locataire de neutraliser la fin de non-recevoir tirée de la prescription lorsqu’il démontre que le manquement du bailleur persistait à la date de l’assignation. En pratique, le cabinet Kohen Avocats recommande au locataire qui constate un défaut de délivrance d’adresser sans délai au bailleur un courrier recommandé détaillant les désordres et le mettant en demeure d’y remédier, puis de renouveler cette mise en demeure à intervalles réguliers, de manière à constituer la preuve de la persistance du manquement. Pour l’acquéreur, la consultation préalable des correspondances échangées entre le vendeur et le locataire constitue un prérequis indispensable à l’évaluation du risque contentieux attaché à l’acquisition.
II. Le droit de préférence du locataire commercial en cas de vente de l’immeuble loué
A. Le champ d’application du droit de préférence et ses limites prétoriennes
Au-delà de l’opposabilité du bail, le législateur a institué un mécanisme plus ambitieux au bénéfice du locataire commercial : le droit de préférence consacré par l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Ce texte, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dispose que « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire ». Le preneur dispose alors d’un délai d’un mois pour se prononcer, délai porté à deux mois pour la réalisation de la vente et à quatre mois en cas de recours à un prêt. La loi du 26 mai 2026 a, par ailleurs, étendu la protection du locataire en imposant, à peine de nullité, la reproduction des quatre premiers alinéas dans chaque notification.
Cependant, le champ d’application de ce droit de préférence n’est pas illimité. Le dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 exclut expressément du bénéfice de ce droit la cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, la cession unique de locaux commerciaux distincts, la cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial, ainsi que la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux. La troisième chambre civile a apporté deux précisions majeures quant à la portée de ces exclusions légales. Dans un arrêt du 19 juin 2025, elle a jugé que « le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial ». Cette solution, qui raisonne sur la catégorie générique des locaux commerciaux plutôt que sur le nombre de locaux composant l’immeuble, restreint significativement le périmètre du droit de préférence. Dès lors, il appartient au praticien de vérifier avec une particulière attention si le local loué constitue ou non la totalité de l’immeuble objet de la vente projetée.
Par ailleurs, dans un arrêt du 5 mars 2026, la troisième chambre civile a précisé l’exception tirée de la cession au profit d’un descendant du bailleur, en jugeant que « ne constitue pas une telle cession une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés ». La Cour de cassation retient ainsi une interprétation stricte de l’exception familiale, qui ne profite qu’aux personnes physiques et non aux personnes morales, même lorsque celles-ci sont exclusivement composées de descendants. Cette solution, qui se fonde sur l’autonomie de la personnalité morale, renforce le formalisme protecteur du droit de préférence et prévient les montages sociétaires visant à contourner le dispositif légal. En conséquence, la vente d’un local commercial à une SCI constituée entre les enfants du bailleur ne prive pas le locataire de son droit de préférence, quand bien même l’opération poursuivrait un objectif de transmission patrimoniale intrafamiliale. Or, cette solution invite les praticiens à une vigilance accrue dans la rédaction des actes de cession : le notaire instrumentaire doit s’assurer, préalablement à la conclusion de la vente, que le locataire a bien été informé de la cession projetée et qu’il a pu, le cas échéant, exercer son droit de préférence dans le délai légal. La sanction du défaut d’information est en effet redoutable, puisque la vente conclue en méconnaissance de l’article L. 145-46-1 est frappée de nullité, ainsi que la Cour de cassation l’a jugé dans un arrêt du 18 décembre 2025, n° 24-10.767, qui pose le principe selon lequel la violation du droit de préférence est sanctionnée par la nullité de la vente et non par le caractère réputé non écrit de l’acte. Dès lors, la distinction entre la nullité, sanction de la vente irrégulière, et le caractère réputé non écrit, sanction des clauses contraires aux dispositions d’ordre public du statut, emporte des conséquences procédurales considérables que le praticien ne saurait ignorer.
La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 6 novembre 2025, apporté une précision complémentaire sur la notion de « cession unique de locaux commerciaux distincts » visée par le dernier alinéa de l’article L. 145-46-1, en jugeant que « ne constitue pas une cession unique au sens de ce texte la cession par un acte de vente unique des locaux donnés à bail commercial et d’autres locaux appartenant respectivement à des propriétaires distincts ». La Cour opère ainsi une distinction entre l’unicité formelle de l’acte de vente — un seul acte notarié — et l’unicité substantielle de l’opération, laquelle suppose que les locaux cédés appartiennent au même propriétaire. La simple circonstance que plusieurs locaux fassent l’objet d’un acte de vente unique ne suffit donc pas à caractériser l’exclusion du droit de préférence si les biens vendus relèvent de patrimoines distincts. Cette solution, qui procède d’une analyse de la titularité des droits de propriété, empêche les montages contractuels dans lesquels un acheteur unique acquerrait simultanément, par un seul acte, plusieurs locaux appartenant à des propriétaires différents, en se prévalant de l’exception de cession unique pour éluder le droit de préférence du locataire. Pour le praticien, cette décision impose de vérifier non seulement le contenu de l’acte de vente, mais également l’identité des vendeurs et l’origine de propriété de chaque lot cédé, afin de déterminer si le locataire peut ou non se prévaloir de l’article L. 145-46-1. En toute hypothèse, la prudence commande de notifier l’offre de vente au locataire dès lors qu’un doute existe sur l’applicabilité de l’exception légale, la sanction de la nullité étant autrement plus préjudiciable que le simple respect du formalisme légal.
B. La sanction de la violation du droit de préférence et le régime rigoureux de la prescription extinctive
La violation du droit de préférence du locataire commercial expose le bailleur à une sanction sévère, mais dont le régime contentieux est soumis à des conditions de recevabilité strictes. Dans un arrêt de section du 18 décembre 2025, la troisième chambre civile a jugé que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité » et que « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code ». Cette décision, qui écarte la qualification de clause réputée non écrite au profit de la nullité, emporte deux conséquences pratiques majeures. D’une part, la sanction n’est pas l’imprescriptibilité attachée au mécanisme de l’article L. 145-15 du code de commerce, mais la nullité soumise au délai de prescription abrégé de deux ans. D’autre part, le point de départ de ce délai est la date de la vente litigieuse, de sorte que le locataire doit agir avec célérité pour préserver ses droits.
Or, le régime de la prescription biennale institué par l’article L. 145-60 du code de commerce est d’une rigueur que la troisième chambre civile a récemment rappelée avec force. Dans un arrêt du 12 février 2026, elle a en effet jugé que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction, et que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction ». Cette solution, bien que rendue en matière d’indemnité d’éviction, est transposable à l’ensemble des actions relevant du statut des baux commerciaux, y compris l’action en nullité de la vente pour violation du droit de préférence. Par ailleurs, la Cour de cassation confirme que le comportement déloyal du bailleur, fût-il constitutif de mauvaise foi, ne saurait interrompre ni suspendre le cours de la prescription biennale, le locataire devant impérativement saisir la juridiction compétente avant l’expiration du délai de deux ans.
Il existe toutefois une exception d’importance à cette rigueur, que la troisième chambre civile a consacrée dans un arrêt du 30 mai 2024. La Cour y énonce que « il résulte de la combinaison de l’article L. 145-60 du code de commerce et du principe selon lequel la fraude corrompt tout que la fraude suspend le délai de prescription biennale applicable aux actions au titre d’un bail commercial ». Cette décision, rendue au visa de l’article L. 145-60 et de l’adage fraus omnia corrumpit, opère une distinction fondamentale entre la simple mauvaise foi — qui demeure sans effet sur le cours de la prescription — et la fraude — qui, elle, en suspend le délai. La mauvaise foi se caractérise par un comportement déloyal ou une réticence dolosive du bailleur, tandis que la fraude suppose un élément intentionnel supplémentaire, consistant en des manœuvres destinées à empêcher le locataire d’agir en justice ou à lui dissimuler les faits lui permettant d’exercer son action. Ainsi, le bailleur qui, après avoir vendu le local loué à un tiers en violation du droit de préférence, dissimule cette vente au locataire par des manœuvres frauduleuses — telles que la production de fausses quittances de loyer ou l’établissement de faux avis d’échéance aux fins de maintenir l’apparence de la relation contractuelle — s’expose à voir le délai de prescription suspendu jusqu’au jour où le locataire a eu connaissance de la vente litigieuse. En pratique, la preuve de la fraude incombe au locataire qui s’en prévaut, ce qui impose de réunir, avant toute action en justice, les éléments matériels établissant les manœuvres du bailleur : correspondances, attestations, constats d’huissier, et plus généralement tout document de nature à caractériser l’intention frauduleuse. Le cabinet Kohen Avocats recommande au locataire qui soupçonne une vente intervenue en fraude de ses droits de solliciter sans délai la délivrance d’un état hypothécaire auprès du service de la publicité foncière, lequel permet de vérifier si une mutation de propriété a été publiée, et d’assigner au fond dans le même temps aux fins d’interrompre le délai de prescription, quitte à solliciter ultérieurement un sursis à statuer dans l’attente de l’issue d’une procédure pénale qui serait diligentée parallèlement.
Un arrêt plus récent de la troisième chambre civile, rendu le 25 juin 2026, a précisé les conséquences de la rétractation de l’offre de vente par le bailleur avant l’expiration du délai légal d’un mois. La Cour y énonce que « si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente ». Cette décision consacre une distinction essentielle entre, d’une part, la violation du droit de préférence par conclusion d’une vente avec un tiers pendant le délai d’un mois — sanctionnée par la nullité de ladite vente — et, d’autre part, la simple rétractation de l’offre, laquelle ne peut donner lieu qu’à des dommages et intérêts sans que le locataire puisse contraindre le bailleur à lui vendre le bien. Dès lors, le droit de préférence du locataire commercial, s’il constitue une prérogative substantielle, ne saurait être assimilé à un droit d’acquisition forcée. La Cour de cassation fait ici application des principes de droit commun issus des articles 1113 et 1116 du code civil, selon lesquels la rétractation d’une offre avant son acceptation, bien que fautive, empêche la formation du contrat. Cette solution, qui concilie le droit de préférence du locataire et la liberté de ne pas contracter du propriétaire, illustre la recherche d’un équilibre entre la protection du fonds de commerce et le respect du droit de propriété. En conséquence, le bailleur qui notifie une offre de vente à son locataire en application de l’article L. 145-46-1, puis renonce à son projet de cession avant que le preneur n’ait accepté l’offre dans le délai d’un mois, ne s’expose qu’à une condamnation à des dommages et intérêts, sans que le locataire puisse obtenir la réalisation judiciaire de la vente. Le notaire, dans l’exercice de sa mission, doit donc informer le bailleur des conséquences de la notification de l’offre : la voie d’une rétractation, bien que juridiquement possible, n’est pas sans risque indemnitaire, le locataire pouvant solliciter réparation du préjudice subi du fait de la privation de la faculté d’acquérir le local dans lequel il exploite son fonds de commerce.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation témoigne d’une construction prétorienne cohérente et protectrice du locataire commercial confronté à la vente de l’immeuble dans lequel il exerce son activité. Le principe d’opposabilité du bail à l’acquéreur, consacré par l’article 1743 du code civil et renforcé par l’affirmation du caractère continu de l’obligation de délivrance, assure au preneur la stabilité de son titre d’occupation en dépit des mutations de propriété. L’obligation de délivrance conforme, qui trouve son fondement dans les articles 1719 et 1721 du code civil, se transmet de plein droit au nouvel acquéreur sans que celui-ci puisse s’exonérer des réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation le 26 janvier 2022. Le droit de préférence institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce complète cet édifice protecteur en offrant au locataire la possibilité d’acquérir le local dans lequel il exploite son fonds, sous réserve d’exceptions dont la Cour de cassation donne une interprétation rigoureuse, qu’il s’agisse de la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou de la cession au profit d’une société civile immobilière familiale. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a, au demeurant, renforcé le formalisme protecteur en imposant, à peine de nullité, la reproduction des quatre premiers alinéas de l’article L. 145-46-1 dans chaque notification. Toutefois, la protection ainsi consentie n’est pas absolue : le locataire doit agir dans le délai de prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, la nullité de la vente étant la sanction de la violation du droit de préférence, et la bonne ou mauvaise foi du bailleur étant indifférente à la computation de ce délai. La Cour de cassation a par ailleurs consacré, par son arrêt du 25 juin 2026, une distinction fondamentale entre la rétractation fautive de l’offre — qui n’ouvre droit qu’à des dommages et intérêts — et la vente irrégulière conclue avec un tiers — qui encourt la nullité. Dès lors, l’avocat, dans l’exercice de sa mission de conseil et de contentieux, se doit de maîtriser l’articulation de ces mécanismes pour préserver efficacement les droits de son client, qu’il soit bailleur, preneur ou acquéreur d’un immeuble à usage commercial.
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