I. Les conditions substantielles du droit au renouvellement du bail commercial
A. L’exigence cardinale d’exploitation effective d’un fonds de commerce par le preneur
Le droit au renouvellement du bail commercial constitue la pierre angulaire du statut protecteur édicté par le chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce. L’article L. 145-8 de ce code, dans sa rédaction issue de la loi n° 2012-387 du 22 mars 2012, dispose que le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux et que le fonds, transformé le cas échéant dans les conditions prévues à la section 8 du présent chapitre, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation (article L. 145-8 du code de commerce). Cette double exigence, tenant à la qualité de propriétaire du fonds et à l’exploitation effective de celui-ci, conditionne l’accès du preneur au bénéfice du statut protecteur et justifie un contrôle juridictionnel rigoureux. La troisième chambre civile rappelle avec constance que ces conditions sont d’ordre public et ne sauraient être éludées par une stipulation contractuelle contraire. Par ailleurs, l’article L. 145-1 du code de commerce fixe le champ d’application du statut aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises (article L. 145-1 du code de commerce). L’articulation entre ces deux textes fonde l’architecture même du statut des baux commerciaux, en subordonnant l’intégralité de la protection statutaire à l’existence et à l’exploitation effective d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal dans les lieux loués.
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile illustre avec une particulière netteté le contrôle exercé par la Cour de cassation sur le respect de cette condition substantielle. Dans un arrêt du 25 janvier 2023, la haute juridiction a été amenée à connaître d’un litige opposant une bailleresse à un locataire auquel elle avait délivré un congé sans offre de renouvellement pour défaut d’exploitation des lieux loués (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-19.348). Si la Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel pour défaut de motivation, cette décision n’en rappelle pas moins avec force que la motivation des décisions statuant sur l’existence même du droit au renouvellement doit être exempte de toute apparence d’impartialité et refléter un examen effectif des pièces du dossier. En conséquence, la question de l’exploitation effective du fonds de commerce se trouve au cœur du contentieux du renouvellement, le juge devant apprécier in concreto si le preneur a maintenu une activité commerciale réelle et continue dans les lieux loués pendant la période triennale précédant l’échéance du bail.
B. Le champ d’application du statut protecteur et ses exclusions prétoriennes
L’article L. 145-1 du code de commerce délimite le champ d’application ratione materiae et ratione personae du statut des baux commerciaux. Ce texte, dont la rédaction a été actualisée au 1er janvier 2023 pour intégrer les chefs d’entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculés au registre national des entreprises, constitue le seuil d’accès à l’ensemble du dispositif protecteur. Or, la troisième chambre civile a, par un arrêt du 21 mai 2026 rendu en formation de section, précisé avec une particulière solennité les limites de ce champ d’application. La Cour y juge que la qualification de bail commercial est exclue lorsque les biens donnés à bail appartiennent au domaine public, de sorte qu’un bail commercial ayant pour assiette un tel bien est nul de nullité absolue pour objet illicite (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.483, Publié au Bulletin). La haute juridiction, au visa des articles 1131 et 1304 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, rappelle en outre que les parties doivent, après l’annulation de leurs conventions même pour cause ou objet illicite, être remises dans leur situation antérieure et que chacune peut prétendre à la restitution en valeur des prestations fournies. À cet égard, la Cour de cassation consacre une approche pragmatique en retenant que le bailleur ayant effectivement fourni la jouissance des lieux peut prétendre à une indemnité d’occupation malgré l’absence de droit de propriété sur le bien loué.
L’article L. 145-2 du code de commerce, dont l’abrogation est programmée au 1er janvier 2027, étendait par ailleurs le bénéfice du statut à certaines catégories spécifiques de preneurs, notamment les établissements d’enseignement, les communes pour des services exploités en régie, ou encore les artistes admis à cotiser à la sécurité sociale de la maison des artistes (article L. 145-2 du code de commerce). Cette extension légale témoigne de la volonté du législateur d’assurer une protection élargie de la propriété commerciale, au-delà du cercle strict des commerçants et artisans immatriculés. L’article L. 145-4 du code de commerce fixe quant à lui la durée impérative du bail commercial à neuf années, tout en ménageant au preneur la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, et au bailleur un droit de résiliation triennale pour des motifs limitativement énumérés tenant à la reconstruction, à la surélévation ou à la réaffectation de l’immeuble (article L. 145-4 du code de commerce). Cette articulation entre durée impérative et faculté triennale de résiliation confère au bail commercial sa stabilité temporelle caractéristique, tout en préservant la liberté économique du preneur comme celle du bailleur dans les hypothèses strictement encadrées par le texte.
II. Les mécanismes de protection contentieuse du droit au renouvellement
A. La sanction du réputé non écrit des clauses faisant échec au droit au renouvellement
L’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 puis modifiée par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dispose que sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 (article L. 145-15 du code de commerce). Ce texte consacre la technique du réputé non écrit, qui se distingue de la nullité classique par son caractère imprescriptible. En effet, la troisième chambre civile a jugé, par un arrêt du 19 novembre 2020 repris dans sa motivation du 16 novembre 2023, que l’action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription et que cette sanction, substituée par la loi du 18 juin 2014 à la nullité antérieurement encourue, est applicable aux baux en cours, quand bien même la prescription de l’action en nullité des clauses susvisées était antérieurement acquise (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-14.091, Publié au Bulletin). Par cette construction prétorienne audacieuse, la Cour de cassation confère à l’article L. 145-15 une portée rétroactive qui renforce considérablement l’effectivité du droit au renouvellement.
La portée de la sanction du réputé non écrit a été précisée par un arrêt du 6 novembre 2025 rendu en formation de section, dans lequel la troisième chambre civile juge qu’une clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce et doit être réputée non écrite si le bail est en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014 (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.334, Publié au Bulletin). La Cour retient en outre que dès lors que l’instance ayant pour objet de faire constater l’acquisition d’une clause résolutoire dont la validité est contestée au regard de cette loi est en cours, les effets du commandement délivré au visa de cette clause ne sont pas définitivement réalisés, de sorte que la validité de la clause doit être appréciée au regard de la loi nouvelle. Par ailleurs, l’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, soumet désormais l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience (article L. 145-41 du code de commerce). Cette réforme législative renforce le contrôle judiciaire sur le jeu de la clause résolutoire en conditionnant son anéantissement à la démonstration effective de la solvabilité du preneur.
L’article L. 145-41 du code de commerce, en son alinéa premier, dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Dans un arrêt du 5 mars 2026, la troisième chambre civile a franchi un pas supplémentaire en consacrant l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme légal de la clause résolutoire, en jugeant que lorsque le locataire, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin). Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement de l’arrêt du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 23-24.005), confère à l’exception d’inexécution une véritable autonomie contentieuse, en permettant au preneur de s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire sans avoir préalablement saisi le juge dans le délai d’un mois, dès lors que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance est établi.
B. Le refus de renouvellement et la sanction de l’indemnité d’éviction
L’article L. 145-14 du code de commerce pose le principe cardinal selon lequel le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, cette indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation (article L. 145-14 du code de commerce). Ce dispositif, conçu comme la contrepartie du droit au renouvellement, garantit au preneur que son éviction ne se fera pas sans une juste compensation de la perte du fonds qu’il a créé ou développé dans les lieux. La détermination de l’indemnité d’éviction constitue dès lors un enjeu contentieux majeur, la troisième chambre civile veillant à ce que le quantum réparé corresponde au préjudice réellement subi et non à une évaluation forfaitaire ou symbolique.
L’article L. 145-9 du code de commerce encadre strictement le formalisme du congé en disposant que, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement, le congé devant être donné par acte extrajudiciaire et préciser à peine de nullité les motifs pour lesquels il est donné, en indiquant que le locataire qui entend contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné (article L. 145-9 du code de commerce). Cette exigence formelle est renforcée par une construction prétorienne décisive. Dans un arrêt du 11 janvier 2024, rendu en formation de section, la troisième chambre civile retient qu’un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à une indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-20.872, Publié au Bulletin). La Cour juge en effet qu’à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix, et qu’un congé est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré.
La prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction constitue un écueil procédural redoutable pour le preneur. L’article L. 145-60 du code de commerce soumet en effet l’ensemble des actions fondées sur le statut des baux commerciaux à une prescription biennale. La troisième chambre civile, par un arrêt du 12 février 2026 rendu en formation de section, a rappelé avec une particulière netteté que la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé, même lorsque celui-ci est délivré avec offre d’indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.578, Publié au Bulletin). La Cour précise en outre que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction, ce qui emporte des conséquences particulièrement graves pour le preneur qui aurait tardé à agir. Cette rigueur jurisprudentielle, qui exclut toute interruption de la prescription fondée sur le comportement déloyal du bailleur, impose au preneur une vigilance procédurale absolue s’agissant du respect du délai biennal.
L’article 1162 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, dispose que le contrat ne peut déroger à l’ordre public ni par ses stipulations, ni par son but, que ce dernier ait été connu ou non par toutes les parties (article 1162 du code civil). L’ensemble des dispositions du statut des baux commerciaux relatives au droit au renouvellement revêt un caractère d’ordre public, ce dont il résulte que toute stipulation contractuelle qui tendrait à y déroger, fût-ce de manière indirecte, est frappée d’inefficacité. Dès lors, l’office du juge dans le contentieux du renouvellement consiste à vérifier que le bailleur comme le preneur n’ont pas, par des stipulations conventionnelles, contourné les exigences impératives du statut protecteur. L’article L. 145-46 du code de commerce, qui prévoit une indemnité au profit du locataire lorsque le bailleur est à la fois propriétaire de l’immeuble et du fonds, complète ce dispositif en protégeant le preneur contre l’enrichissement sans cause du bailleur qui tirerait profit des améliorations apportées au fonds par le locataire (article L. 145-46 du code de commerce).
L’article L. 145-46 du code de commerce, qui prévoit une indemnité au profit du locataire lorsque le bailleur est à la fois propriétaire de l’immeuble et du fonds, complète ce dispositif en protégeant le preneur contre l’enrichissement sans cause du bailleur qui tirerait profit des améliorations apportées au fonds par le locataire (article L. 145-46 du code de commerce). L’article R. 145-1 du code de commerce énonce quant à lui que le bailleur qui n’a pas fait connaître le montant du loyer qu’il propose dans les conditions de l’article L. 145-11 peut demander une modification du prix du bail ultérieurement par acte d’huissier de justice, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou dans le mémoire prévu à l’article R. 145-23 (article R. 145-1 du code de commerce). Ces dispositions réglementaires, de portée modeste mais d’application quotidienne, illustrent la technicité procédurale qui irrigue l’ensemble du contentieux du bail commercial et imposent aux praticiens une expertise approfondie des règles gouvernant le renouvellement. L’effectivité de la protection du preneur repose ainsi sur une maîtrise conjointe des exigences de fond et des règles de procédure, dont la méconnaissance peut entraîner la déchéance irrémédiable du droit au renouvellement ou à l’indemnité d’éviction.
Ainsi, la troisième chambre civile a développé, au cours des dernières années, une jurisprudence d’une remarquable cohérence qui, sous l’impulsion de la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, consolide le droit au renouvellement du bail commercial tout en renforçant les exigences procédurales qui en conditionnent l’exercice effectif. Cette construction prétorienne conjugue la protection substantielle du fonds de commerce et la rigueur contentieuse des délais de prescription, dessinant les contours d’un équilibre renouvelé entre les prérogatives respectives du bailleur et du preneur à bail commercial. Par l’effet cumulé de la sanction du réputé non écrit, de la requalification prétorienne du congé assorti de conditions nouvelles, et de l’affirmation de l’autonomie de l’exception d’inexécution, le droit au renouvellement se trouve désormais protégé par un faisceau convergent de mécanismes juridiques qui en garantissent l’effectivité dans le contentieux contemporain.
Conclusion
L’étude de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile révèle une double dynamique dans l’application du statut des baux commerciaux : d’une part, une consolidation des conditions substantielles d’accès au droit au renouvellement, centrées sur l’exigence d’exploitation effective du fonds de commerce, et d’autre part, un renforcement des mécanismes contentieux de protection de ce droit, qu’il s’agisse de la sanction du réputé non écrit des clauses restrictives ou de l’encadrement strict de la prescription biennale. Or, cette construction prétorienne, confortée par les dispositions de la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, impose aux praticiens une vigilance accrue dans la rédaction des actes comme dans la conduite des procédures judiciaires. En conséquence, le droit au renouvellement du bail commercial se présente désormais comme un édifice normatif d’une particulière technicité, dont la maîtrise conditionne directement la protection effective du fonds de commerce et la pérennité de l’exploitation du preneur dans les lieux loués.
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