I. La maîtrise contractuelle du sort des travaux du preneur
A. La clause d’accession : mécanisme, portée et contrôle judiciaire
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, ne comporte pas de disposition spécifique régissant le sort des constructions et améliorations que le preneur peut être amené à réaliser dans les lieux loués. C’est le droit commun de l’accession, régi par les articles 551, 552 et 555 du code civil, qui s’applique à titre supplétif. Cependant, la pratique contractuelle a largement développé des clauses spécifiques qui viennent encadrer, voire déroger, à ce régime supplétif, en conférant au bailleur un droit d’accession plus favorable que celui que prévoit le code civil. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a été amenée, à travers plusieurs décisions rendues entre 2021 et 2026, à préciser la portée exacte de ces clauses d’accession, leur articulation avec les clauses de remise en état, ainsi que les conditions dans lesquelles le preneur sortant peut prétendre à une indemnisation des travaux qu’il a réalisés.
La clause d’accession au profit du bailleur est une stipulation par laquelle ce dernier se voit reconnaître, à l’expiration du bail, un droit de propriété sur les constructions, améliorations et embellissements réalisés par le preneur dans les lieux loués. La Cour de cassation, dans un arrêt du 7 septembre 2022, a eu l’occasion de rappeler le mécanisme d’une telle clause en constatant que « la SCP ayant cédé, par l’acte du 30 septembre 2006, son droit au bail à une personne morale distincte, sa jouissance des lieux avait pris fin à cette date, de sorte que, par l’effet de la clause d’accession stipulée au contrat, le bailleur était, à cette date, devenu propriétaire des travaux réalisés par le preneur » (Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n° 21-16.613, courdecassation.fr). Cette décision illustre une conséquence majeure du mécanisme d’accession : le transfert de propriété s’opère au moment où le preneur quitte les lieux, même si ce départ est la conséquence d’une cession du droit au bail à un tiers, pour autant que le nouveau preneur n’ait pas repris les travaux réalisés par le cédant dans l’acte de cession.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé que le régime de l’accession est d’ordre supplétif et peut être écarté par la volonté exprimée des parties au bail. Dans un arrêt du 12 septembre 2024, la troisième chambre civile affirme que « si au cours de l’exécution du bail, le preneur qui édifie des constructions les cède à la société bénéficiaire de la mise à disposition des parcelles louées, le bailleur en devient propriétaire, sauf accord contraire des parties au bail, à l’issue de celui-ci par l’effet de l’article 555 précité » (Cass. 3e civ., 12 sept. 2024, n° 22-23.422, courdecassation.fr). Il en résulte que seule une renonciation expresse du bailleur à l’accession, stipulée dans le contrat de bail, peut faire obstacle au transfert de propriété des constructions du preneur au bailleur à l’expiration du bail. La Cour de cassation insiste donc sur la nécessité d’une manifestation de volonté non équivoque des parties pour déroger au mécanisme de l’accession.
Lorsque le preneur cède son droit au bail à un tiers, la question du sort des travaux réalisés par le cédant se pose avec une acuité particulière. Dans l’arrêt du 7 septembre 2022, la Cour de cassation a approuvé le raisonnement des juges du fond ayant constaté que l’acte de cession « ne ventilait le prix de cession qu’entre droits mobiliers corporels et incorporels, sans référence à d’éventuels travaux immobiliers », pour en déduire que les constructions et améliorations n’avaient pas été transférées au cessionnaire et devenaient, de ce fait, la propriété du bailleur par l’effet de la clause d’accession. Cette solution met en évidence l’importance, pour le preneur cédant, de valoriser expressément dans l’acte de cession les travaux immobiliers réalisés dans les lieux, sous peine d’en perdre irrémédiablement la valeur économique au profit du bailleur.
La validité d’une clause d’accession sans indemnité au profit du bailleur n’a pas été remise en cause par la jurisprudence récente. Dans un arrêt du 15 décembre 2021, la troisième chambre civile a eu à connaître d’un bail commercial « avec une clause d’accession sans indemnité au profit du bailleur des travaux, constructions, embellissements, améliorations et installations faites par le preneur à l’expiration d’une durée de vingt-et-un ans » sans y déceler de déséquilibre prohibé par les dispositions d’ordre public du statut (Cass. 3e civ., 15 déc. 2021, n° 21-10.437, courdecassation.fr). Or, cette absence d’indemnité prévue au contrat confère au bailleur un avantage économique significatif, dès lors que la valeur des travaux incorporés n’est pas compensée par un versement au preneur à l’issue de la relation contractuelle.
En conséquence, la clause d’accession apparaît comme un instrument contractuel puissant au service du bailleur, dont l’efficacité est pleinement reconnue par la Cour de cassation sous réserve que les parties n’y aient pas expressément renoncé. Le preneur doit donc, avant d’entreprendre des travaux d’ampleur dans les lieux loués, mesurer les conséquences qu’une clause d’accession emporte sur son patrimoine à l’issue du bail.
B. La clause de remise en état et son articulation avec l’accession
Les parties au bail commercial peuvent également prévoir une clause de remise en état, dite clause de nivellement, aux termes de laquelle le preneur s’oblige, à la fin du bail, à remettre les lieux loués dans leur état primitif. Cette stipulation entre en tension avec la clause d’accession, car les deux mécanismes produisent des effets incompatibles : l’accession confère la propriété des travaux au bailleur, tandis que la remise en état exige la destruction de ces mêmes travaux. La jurisprudence a progressivement dégagé une articulation cohérente entre ces deux clauses.
La Cour de cassation, dans un arrêt du 17 novembre 2021, a ainsi validé l’interprétation des juges du fond selon laquelle « le renouvellement du bail étant incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif, la clause d’accession ne pouvait jouer qu’à la fin des relations contractuelles » (Cass. 3e civ., 17 nov. 2021, n° 20-16.802, courdecassation.fr). En d’autres termes, la faculté pour le bailleur d’exiger la remise en état des lieux ou de revendiquer l’accession ne peut s’exercer qu’au terme ultime des relations entre les parties, et non à l’occasion du premier renouvellement du bail. Cette solution procède de l’analyse du bail renouvelé comme un nouveau contrat de bail, régi par les dispositions de l’article L. 145-12 du code de commerce, dont les clauses et conditions sont, sauf exception, celles du bail précédent.
Par ailleurs, la résiliation anticipée du bail du fait d’une opération d’expropriation ou d’une préemption par une personne publique peut paralyser le jeu des clauses de nivellement et d’accession. La troisième chambre civile a, dans deux arrêts du 4 mars 2021, censuré les juges du fond au visa de l’article 455 du code de procédure civile, en relevant que la cour d’appel n’avait pas répondu au moyen tiré de ce que « la clause de nivellement permettant au bailleur d’opter pour une démolition des constructions édifiées par le preneur sur le terrain loué en fin de bail ne peut donc jouer lorsque le bail est résilié de manière anticipée et qu’il en est de même de la clause d’accession permettant au bailleur de devenir propriétaire, à la fin du bail, de ces constructions de sorte qu’en pareil cas le preneur doit être indemnisé de la perte de ces constructions » (Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-24.099, courdecassation.fr et n° 19-25.148, courdecassation.fr). La combinaison des articles L. 213-10, L. 314-1 et L. 314-2 du code de l’urbanisme impose au cédant public de prendre en charge l’indemnité d’éviction des occupants, et cette indemnité doit inclure la perte des constructions édifiées par le preneur.
À cet égard, il apparaît que la remise en état ne peut être exigée du preneur que si la clause le stipule expressément et si le terme fixé pour cette remise n’est pas incompatible avec le mécanisme du renouvellement légal. Dès lors que le preneur bénéficie d’un droit au renouvellement en application de l’article L. 145-8 du code de commerce, le bailleur ne saurait exiger la destruction de travaux qui, par l’effet de l’accession, sont déjà entrés dans son patrimoine, sauf à attendre la fin définitive des relations contractuelles pour exercer cette option.
II. L’indemnisation légale et la valorisation économique des travaux
A. La distinction fondamentale entre constructions nouvelles et simples améliorations
Lorsque les parties n’ont pas prévu de clause d’accession dans le bail commercial, le sort des constructions élevées par le preneur est réglé par l’article 555 du code civil, aux termes duquel le propriétaire du fonds a le droit, soit de conserver les constructions en remboursant au tiers la valeur des matériaux et de la main-d’œuvre, soit d’obliger le tiers à les enlever. La jurisprudence de la troisième chambre civile a toutefois introduit une distinction majeure entre les constructions nouvelles et les simples améliorations, cette distinction emportant des conséquences décisives sur le droit à indemnisation du preneur sortant.
Dans un arrêt du 21 mai 2026, la Cour de cassation a ainsi jugé que « l’application de l’article 555 du code civil au profit du locataire sortant, en cas de silence du contrat sur le sort des travaux, supposait que les constructions édifiées par le locataire, que le bailleur décidait de conserver, soient de réelles constructions nouvelles, et non pas de simples réparations ou améliorations d’un ouvrage existant » (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-21.612, courdecassation.fr). En l’espèce, la cour d’appel de Nîmes avait constaté que la société Bricoman avait réalisé des travaux de réaménagement des ouvrages existants sans édifier de construction nouvelle, ce qui excluait toute indemnisation sur le fondement de l’enrichissement sans cause.
Cette approche restrictive de la notion de construction nouvelle est lourde de conséquences pour le preneur qui réalise des travaux de restructuration interne, de changement de distribution ou d’embellissement sans créer un ouvrage distinct du bâtiment loué. Un tel preneur ne pourra prétendre à aucune indemnisation sur le fondement de l’article 555 du code civil, ni même sur celui de l’enrichissement injustifié, dès lors que la jurisprudence n’admet l’action de in rem verso que dans les hypothèses où les impenses litigieuses ne sont pas régies par une disposition contractuelle ou légale spécifique. L’enjeu probatoire est ici considérable : il appartient au preneur d’établir que les travaux qu’il a fait réaliser constituent bien une construction nouvelle, distincte de l’ouvrage préexistant, et non une simple rénovation ou amélioration de celui-ci. La charge de la preuve pèse sur le demandeur à l’indemnisation, et le défaut d’élément technique (rapport d’expertise, plans, factures détaillant la nature des travaux) expose le preneur à une irrecevabilité de sa demande.
Cette distinction a également une incidence sur l’application de l’article L. 145-41 du code de commerce, aux termes duquel le preneur a droit à une indemnité pour les améliorations à l’expiration du bail, dans la mesure de la plus-value conférée à l’immeuble. Or, la jurisprudence de la Cour de cassation, dans l’arrêt du 7 septembre 2022, a validé l’analyse des juges du fond selon laquelle les travaux litigieux « constituaient des modifications notables des caractéristiques des locaux donnés à bail, ils devaient également être qualifiés d’améliorations significatives, dès lors qu’ils assuraient une meilleure adaptation des locaux à l’activité » (Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n° 21-16.613, précité). Cette qualification duale ouvre alors la voie non pas à l’indemnisation directe du preneur, mais au déplafonnement du loyer du bail renouvelé.
Le législateur a toutefois prévu, à l’article L. 145-40 du code de commerce, une disposition spécifique au sort des constructions en fin de bail : sauf convention contraire, les constructions élevées par le preneur deviennent la propriété du bailleur à l’expiration du bail, et le bailleur peut exiger la suppression de celles qui ne sont pas conformes aux stipulations du bail ou aux autorisations administratives. L’article L. 145-41 prévoit, quant à lui, qu’à l’expiration du bail, le preneur a droit à une indemnité pour les améliorations qu’il a apportées aux lieux loués, dans la mesure de la plus-value conférée à l’immeuble. Ces dispositions légales, d’ordre supplétif, peuvent toutefois être écartées par une clause expresse du bail, ce qui conforte la liberté contractuelle des parties tout en ménageant une protection minimale au preneur en l’absence de stipulation contraire.
B. L’incidence des travaux et améliorations sur le déplafonnement du loyer
Au-delà de la question du droit de propriété sur les travaux et de l’indemnisation directe du preneur, la réalisation de travaux dans les lieux loués produit des effets indirects sur la fixation du loyer du bail renouvelé. En effet, l’article L. 145-34 du code de commerce prévoit que le loyer du bail renouvelé peut être déplafonné, c’est-à-dire fixé à la valeur locative indépendamment du loyer précédent, lorsque les parties ont apporté à l’immeuble des modifications notables ayant une incidence favorable sur l’activité exercée. La jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé l’articulation entre la qualification d’amélioration et celle de modification notable justifiant le déplafonnement.
La Cour de cassation a, dans l’arrêt précité du 7 septembre 2022, validé le raisonnement par lequel les juges du fond avaient fait prévaloir le régime des améliorations sur celui des modifications notables : « elle a pu retenir que si ces travaux, qui avaient agrandi la surface de plus de soixante mètres carrés, constituaient des modifications notables des caractéristiques des locaux donnés à bail, ils devaient également être qualifiés d’améliorations significatives, dès lors qu’ils assuraient une meilleure adaptation des locaux à l’activité de clinique vétérinaire, que la circulation de la clientèle tant à l’intérieur qu’à l’extérieur s’en trouvait facilitée et le confort thermique et acoustique amélioré, et accueillir, en conséquence, le régime des améliorations devant prévaloir sur celui des modifications, la demande de déplafonnement du loyer lors du deuxième renouvellement du bail » (Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n° 21-16.613, précité). Cet attendu illustre un principe de hiérarchisation des régimes : lorsque les travaux peuvent être qualifiés à la fois de modifications notables et d’améliorations, c’est le régime des améliorations qui prévaut, ce qui emporte des conséquences spécifiques sur la chronologie du déplafonnement.
En effet, selon le mécanisme du déplafonnement par améliorations, celles-ci ne peuvent justifier un déplafonnement que lors du renouvellement suivant celui au cours duquel elles sont intervenues. Cette solution, constante en jurisprudence, interdit au bailleur de solliciter un déplafonnement immédiat au premier renouvellement après les travaux. Les modifications notables, quant à elles, peuvent justifier un déplafonnement immédiat, mais leur existence est neutralisée lorsqu’elles sont absorbées par la qualification d’amélioration, comme l’a retenu la Cour de cassation dans l’arrêt du 7 septembre 2022. Cette construction jurisprudentielle aboutit à un report dans le temps de l’avantage économique que le bailleur peut tirer des travaux réalisés par le preneur.
Par ailleurs, l’effet des travaux sur la valeur locative ne peut être pris en compte que si les conditions du déplafonnement sont réunies. Dans l’hypothèse où la valeur locative déterminée par le juge est inférieure au loyer plafonné, le débat sur la qualification des travaux devient sans objet. La Cour de cassation a ainsi, dans l’arrêt du 17 novembre 2021, approuvé les juges du fond qui, « ayant constaté que la valeur locative des locaux donnés à bail était inférieure au montant du loyer plafond, la cour d’appel a dit n’y avoir lieu à statuer sur la qualification des travaux » (Cass. 3e civ., 17 nov. 2021, n° 20-16.802, précité). Dès lors, la question de la qualification des travaux et de leur incidence économique sur le loyer ne se pose en pratique que lorsque la valeur locative déterminée par le juge excède le loyer plafond, ce qui n’est pas systématiquement le cas dans un contexte de stagnation ou de baisse des valeurs locatives.
Enfin, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, entrée en vigueur le 28 mai 2026, a modifié plusieurs dispositions du statut des baux commerciaux sans toutefois remettre en cause les mécanismes de l’article L. 145-34 relatifs au déplafonnement par améliorations ou modifications notables. La nouvelle loi a néanmoins introduit de nouvelles dispositions qui encadrent plus strictement les clauses d’indexation et renforcent l’information précontractuelle du preneur, ce qui pourrait indirectement affecter la valorisation des travaux dans les négociations entre bailleur et preneur. Surtout, la réforme de 2026 a maintenu l’équilibre fondamental du statut qui, en droit des baux commerciaux, protège le preneur par le plafonnement du loyer tout en permettant au bailleur de bénéficier, à terme, de la plus-value générée par les améliorations que le preneur a librement consenties dans les lieux loués. La jurisprudence de la troisième chambre civile a ainsi progressivement dessiné une cartographie précise des régimes juridiques applicables aux travaux du preneur, dans laquelle la qualification contractuelle et probatoire des travaux détermine l’ensemble des droits et obligations des parties.
Conclusion
Le régime juridique des travaux, constructions et améliorations du preneur s’articule autour d’une tension fondamentale entre la liberté contractuelle, qui autorise les clauses d’accession sans indemnité et les clauses de nivellement, et le droit à indemnisation que ménagent, à titre supplétif, les articles 555 du code civil et L. 145-41 du code de commerce. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par une jurisprudence constante et cohérente, précisé les contours de ces mécanismes, en distinguant les constructions nouvelles des simples améliorations, en hiérarchisant les régimes du déplafonnement, et en subordonnant l’efficacité des clauses d’accession et de nivellement au terme ultime des relations contractuelles. La rigueur probatoire exigée du preneur qui sollicite une indemnisation sur le fondement de l’article 555 du code civil, combinée à la portée extensive que la jurisprudence reconnaît aux clauses d’accession sans indemnité, confère au contrat de bail commercial initial une importance stratégique que les parties ne sauraient sous-estimer. Les praticiens du droit des baux commerciaux sont ainsi invités à une grande rigueur rédactionnelle lors de la conclusion du bail initial, car c’est à ce stade que se détermine, pour l’essentiel, le sort patrimonial des investissements que le preneur consentira dans les lieux loués tout au long de la relation contractuelle.
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