I. Le droit de préférence du locataire commercial, un mécanisme protecteur aux contours précisément délimités par la loi et la jurisprudence
A. Le champ d’application du droit de préférence : un équilibre entre protection du preneur et sécurité juridique des transactions
Le droit de préférence institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce constitue l’un des piliers protecteurs du statut des baux commerciaux, au même titre que le droit au renouvellement ou le plafonnement du loyer. Ce mécanisme, introduit par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, impose au propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal qui envisage de le vendre d’en informer préalablement son locataire. La notification ainsi délivrée doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée et elle vaut offre de vente au profit du preneur. Ce dernier dispose alors d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer sur l’acquisition du bien qu’il occupe (article L. 145-46-1 du code de commerce). L’économie générale de ce dispositif traduit la volonté du législateur de conférer au commerçant ou à l’artisan une priorité dans l’acquisition des murs dans lesquels il exerce son activité, afin de préserver la stabilité de son exploitation et la valeur du fonds de commerce dont il est propriétaire.
Les dispositions de l’article L. 145-46-1, qui participent du statut impératif des baux commerciaux, sont d’ordre public ainsi que la Cour de cassation l’a constamment rappelé. Par ailleurs, l’article L. 145-15 du code de commerce répute non écrits les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux droits conférés par le statut, et notamment au droit au renouvellement et aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du même code (article L. 145-15 du code de commerce). Or, si le législateur n’a pas expressément inclus l’article L. 145-46-1 dans la liste des dispositions visées par l’article L. 145-15, la jurisprudence a néanmoins consacré la nature d’ordre public du droit de préférence, en en déduisant un régime de sanction rigoureux des actes conclus en fraude des droits du preneur.
Le champ d’application du droit de préférence n’est cependant pas illimité et le législateur a pris soin d’en circonscrire la portée par plusieurs exclusions expresses. Le dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 prévoit ainsi que ce droit n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts, de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial, de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou de cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. La troisième chambre civile a précisé la portée de la notion de cession globale d’un immeuble en jugeant, par un arrêt du 19 juin 2025, que l’exception au droit de préférence prévue pour la catégorie générique des locaux commerciaux s’applique en cas de cession d’un immeuble comprenant un seul local commercial, et que le locataire ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n°23-19.292, Publié au Bulletin). Dès lors, la simple circonstance que le bailleur ne soit pas propriétaire de l’immeuble entier mais seulement de plusieurs lots qu’il a tous mis en vente suffit à exclure le jeu du droit de préférence.
En ce qui concerne l’exception tenant à la cession au profit d’un descendant du bailleur, la Cour de cassation a adopté une interprétation stricte qui mérite d’être soulignée. Par un arrêt du 5 mars 2026, la troisième chambre civile a jugé que ne constitue pas une cession intrafamiliale exonérée du droit de préférence une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, dès lors que cette société a une personnalité distincte de ses associés (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n°24-11.525, Publié au Bulletin). Cette solution, qui privilégie le critère de la personnalité morale sur celui de la réalité économique et familiale de l’opération, renforce substantiellement la protection du preneur en empêchant le contournement du droit de préférence par l’interposition systématique d’une société ad hoc entre le bailleur et ses descendants.
La jurisprudence a également eu l’occasion de préciser que le droit de préférence ne s’applique pas en cas de vente judiciaire du local loué, la Cour de cassation ayant jugé que les dispositions de l’article L. 145-46-1 ne visent que l’hypothèse d’une vente amiable décidée par le propriétaire du local. Par ailleurs, le professionnel du droit qui accompagne le locataire dans l’exercice de ses prérogatives doit également avoir une vue d’ensemble des règles gouvernant le statut des baux commerciaux, qu’il s’agisse du droit de préférence comme des règles relatives au droit immobilier connexe.
B. Le formalisme de l’offre de vente : entre exigences légales strictes et tempéraments jurisprudentiels
L’article L. 145-46-1 impose un formalisme rigoureux pour la notification de l’offre de vente. Celle-ci doit être adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, et doit indiquer, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente envisagée. La notification vaut offre de vente au profit du locataire, lequel dispose d’un délai d’un mois à compter de sa réception pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente, porté à quatre mois s’il notifie son intention de recourir à un prêt. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet. Ces dispositions des quatre premiers alinéas doivent être reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification adressée au preneur. En conséquence, toute omission dans la reproduction de ces mentions obligatoires est susceptible d’entraîner la nullité de la notification et, partant, de priver d’effet l’offre de vente elle-même.
La question de savoir si le bailleur peut notifier l’offre de vente après avoir déjà trouvé un acquéreur et conclu une promesse unilatérale de vente sous condition suspensive a donné lieu à un contentieux nourri. La troisième chambre civile a apporté une réponse pragmatique à cette interrogation par un arrêt du 23 septembre 2021, en jugeant que la notification de l’offre de vente ayant été adressée préalablement à la vente, le bailleur avait pu confier un mandat de vente à un agent immobilier, faire procéder à des visites du bien, et que la circonstance qu’il ait conclu une promesse unilatérale de vente sous la condition suspensive tenant au droit de préférence du preneur n’invalidait pas l’offre de vente (Cass. 3e civ., 23 septembre 2021, n°20-17.799, Publié au Bulletin). Cette solution, qui concilie la protection du locataire avec la liberté contractuelle du bailleur de préparer la vente, rappelle que la condition suspensive de non-exercice du droit de préférence permet précisément de suspendre l’opération dans l’attente de la purge de ce droit, sans porter atteinte à l’efficacité du mécanisme protecteur.
A cet égard, la même décision a également précisé un point de pratique important relatif à la mention des honoraires de l’agent immobilier dans l’offre de vente. Si ces honoraires ne peuvent être inclus dans le prix offert au preneur, dès lors qu’aucun intermédiaire n’est nécessaire ou utile pour réaliser la vente qui résulte de l’effet de la loi, leur seule mention dans la notification de vente, en sus du prix principal, n’est pas une cause de nullité de l’offre de vente, à la condition qu’aucune confusion n’ait été introduite dans l’esprit du preneur quant au prix auquel il peut acquérir le bien. Le preneur peut ainsi accepter le prix proposé hors frais d’agence, sans que la mention superfétatoire de ces honoraires n’entache la validité de la notification.
Par ailleurs, le délai de réalisation de la vente prévu par l’article L. 145-46-1 revêt une importance déterminante et son inobservation est lourdement sanctionnée. La Cour de cassation a jugé, par un arrêt du 24 novembre 2021, que la non-réalisation de la vente dans le délai de quatre mois prévu par le texte, lorsqu’elle est imputable au locataire, rend sans effet l’acceptation de l’offre de vente. La cour a en outre estimé que l’assignation en réalisation de la vente délivrée par le preneur le jour même de l’expiration du délai ne permettait pas de pallier l’absence de signature de l’acte de vente à la date butoir (Cass. 3e civ., 24 novembre 2021, n°20-16.238). Cette solution, d’une sévérité manifeste à l’égard du preneur, illustre l’impératif de célérité qui gouverne la procédure de préférence et la nécessité pour le locataire de faire preuve d’une diligence particulière dans la mise en œuvre de son droit d’acquisition, le défaut de réalisation de l’acte authentique dans le délai légal entraînant la caducité irréversible de l’acceptation.
II. La rétractation de l’offre de vente, entre régime spécial du statut des baux commerciaux et droit commun des obligations
A. La rétractation de l’offre non acceptée : l’articulation novatrice des articles 1116 du code civil et L. 145-46-1 du code de commerce
La question de la rétractation par le bailleur de l’offre de vente notifiée au locataire constitue l’un des points de tension les plus aigus du droit de la préférence commerciale. Le code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, pose désormais un principe clair à l’article 1116 : l’offre ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, l’issue d’un délai raisonnable, mais la rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat et engage seulement la responsabilité extracontractuelle de son auteur, sans l’obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat (article 1116 du code civil). Ce faisant, le législateur de 2016 a consacré une solution qui avait été dégagée par la jurisprudence antérieure, en dissociant nettement la sanction du retrait fautif de l’offre de celle de la violation d’une promesse unilatérale de contrat.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 25 juin 2026, un arrêt de principe qui constitue une avancée majeure dans la résolution de la question de l’articulation entre le droit commun des obligations et le droit spécial des baux commerciaux. Dans cette affaire, des bailleurs avaient, le 15 janvier 2021, fait notifier à leur locataire exploitant un commerce de beaux-arts une offre de vente du local loué. La sous-locataire, destinataire de la notification, avait accepté l’offre le 27 janvier 2021 en sollicitant un prêt. Le 28 janvier 2021, les bailleurs avaient informé la locataire de ce que l’offre était inopérante et qu’ils entendaient la rétracter. La locataire avait néanmoins notifié son acceptation le 1er février 2021 puis assigné les bailleurs en constat de la vente. La cour d’appel de Paris avait fait droit à cette demande en retenant que les bailleurs ne pouvaient rétracter leur offre pendant le délai d’un mois prévu à l’article L. 145-46-1 du code de commerce.
La Cour de cassation a cassé cette décision au visa des articles 1113 et 1116 du code civil et L. 145-46-1 du code de commerce, en énonçant un attendu de principe dont la portée dépasse très largement le cadre de l’espèce. La Haute juridiction a jugé qu’il résulte de la combinaison de ces textes que, si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n°25-10.765, Publié au Bulletin). Cette formule, par sa clarté et sa précision, opère une distinction fondamentale entre deux hypothèses que la pratique confondait parfois : d’une part, la vente conclue avec un tiers en violation du droit de préférence, qui encourt la nullité en raison de l’atteinte portée à un droit subjectif du preneur ; d’autre part, la simple rétractation de l’offre par un bailleur qui renonce à son projet de vente, qui ne fait naître qu’un droit à réparation au profit du locataire, sans que celui-ci puisse prétendre à la réalisation forcée d’une vente à laquelle le propriétaire a librement décidé de ne plus donner suite.
Cette solution s’inscrit dans la droite ligne de la théorie générale des obligations et de l’article 1113 du code civil selon lequel le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager (article 1113 du code civil). La rencontre des volontés étant le fondement de la formation du contrat, la rétractation de l’offre avant son acceptation empêche nécessairement cette rencontre et, partant, la perfection de la vente. En conséquence, le locataire commercial qui s’est vu notifier une offre de vente au titre de l’article L. 145-46-1 ne saurait se prévaloir d’un droit acquis à l’acquisition du local lorsque le bailleur, renonçant à son projet de céder, retire l’offre avant que le preneur ne l’ait acceptée. L’irrévocabilité de l’offre pendant le délai légal n’emporte pas, en droit français, l’impossibilité d’une rétractation dont la sanction se situe sur le terrain de la responsabilité civile et non sur celui de l’exécution forcée du contrat qui n’a jamais été formé.
Or, cette solution, si elle préserve la liberté du bailleur de ne pas contracter, ne méconnaît pas pour autant les droits du preneur, dès lors que ce dernier dispose d’une action en réparation du préjudice que lui cause la rétractation fautive. Le principe de la réparation intégrale du préjudice, fondé sur les articles 1240 et suivants du code civil, permet en effet d’indemniser le locataire de la perte de chance d’acquérir le local, des frais exposés en vue de l’acquisition, voire du préjudice moral résultant de la contrariété du projet. Dès lors, l’équilibre des intérêts en présence est préservé : le bailleur n’est pas contraint de vendre un bien qu’il souhaite finalement conserver, tandis que le preneur n’est pas privé de toute protection face à une rétractation intervenue en violation du délai légal durant lequel l’offre devait être maintenue.
B. Les sanctions du non-respect du droit de préférence : nullité, prescription et réparation
La violation du droit de préférence du locataire commercial, lorsqu’elle se traduit par la conclusion d’une vente avec un tiers sans notification préalable de l’offre au preneur, est sanctionnée par la nullité de la vente ainsi conclue. Cette nullité, de nature relative, ne peut être invoquée que par le locataire dont les droits ont été méconnus et suppose que la notification préalable n’ait pas été effectuée ou qu’elle ait été affectée d’une irrégularité substantielle. En revanche, lorsque le bailleur a régulièrement notifié l’offre de vente au preneur et que celui-ci ne l’a pas acceptée dans le délai légal, ou n’a pas réalisé la vente dans le délai imparti, la purge du droit de préférence est acquise et le bailleur peut librement vendre le local à un tiers, aux conditions initialement notifiées ou à des conditions moins avantageuses pour l’acquéreur, sous réserve du respect de la procédure de notification des nouvelles conditions.
La question du délai de prescription de l’action en nullité de la vente conclue en violation du droit de préférence a donné lieu à un débat doctrinal nourri que la Cour de cassation a tranché par un arrêt du 18 décembre 2025. La troisième chambre civile a jugé que l’action en nullité de la vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, et non à la prescription quinquennale de droit commun (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n°24-10.767, Publié au Bulletin). Cette solution, qui rattache expressément l’action en nullité au statut des baux commerciaux et non au droit commun des obligations, emporte une conséquence pratique considérable pour le locataire : celui-ci ne dispose que d’un délai de deux ans à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir pour introduire son action en nullité, conformément aux articles L. 145-60 et 2224 du code civil (article L. 145-60 du code de commerce).
Par ailleurs, la Cour de cassation a écarté le moyen tiré de l’imprescriptibilité de l’action fondée sur le caractère d’ordre public de l’article L. 145-46-1, en jugeant implicitement mais nécessairement que la protection du preneur ne saurait s’étendre jusqu’à créer un droit perpétuel à contester les ventes conclues en fraude de ses droits. La sécurité juridique commande en effet que l’incertitude pesant sur la validité des ventes immobilières ne soit pas prolongée au-delà du délai raisonnable que constitue la prescription biennale, spécialement aménagée par le statut des baux commerciaux pour l’ensemble des actions exercées en vertu de ce chapitre. Cette solution, bien que protectrice des intérêts du bailleur et des tiers acquéreurs, impose au locataire une vigilance particulière et une réactivité accrue dans la défense de ses droits, faute de quoi son action se heurtera à une fin de non-recevoir insurmontable.
En définitive, le droit de préférence du locataire commercial apparaît comme un mécanisme subtil dont l’efficacité protectrice a été renforcée par une série de décisions récentes de la Cour de cassation, qui en ont précisé tant le domaine que les sanctions. La rétractation de l’offre de vente par le bailleur avant son acceptation par le preneur, si elle ne fait pas obstacle à la conclusion d’un contrat qui n’a jamais été formé, engage néanmoins la responsabilité extracontractuelle de son auteur sur le fondement du droit commun. La violation du droit de préférence par la conclusion d’une vente avec un tiers sans notification préalable au preneur est quant à elle sanctionnée par la nullité de la vente, sous réserve que l’action soit exercée dans le délai de deux ans prévu par l’article L. 145-60 du code de commerce. Le droit de préférence ainsi encadré réalise un équilibre entre la protection du fonds de commerce du preneur et la préservation de la liberté du propriétaire de disposer de son bien, dans le respect des exigences constitutionnelles du droit de propriété.
Conclusion
L’arrêt de la troisième chambre civile du 25 juin 2026 constitue une contribution décisive à la construction jurisprudentielle du régime du droit de préférence du locataire commercial. En consacrant la primauté du droit commun des obligations sur les dispositions spéciales du statut des baux commerciaux s’agissant de la rétractation de l’offre non acceptée, la Cour de cassation a clarifié une zone d’incertitude qui nourrissait un contentieux abondant devant les juridictions du fond. La combinaison des articles 1116 du code civil et L. 145-46-1 du code de commerce aboutit à un régime dual de sanctions : la vente conclue avec un tiers avant l’expiration du délai légal est nulle, tandis que la simple rétractation de l’offre, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, n’ouvre droit qu’à une action en réparation sur le terrain de la responsabilité extracontractuelle. Ce faisant, la Haute juridiction a préservé le nécessaire équilibre entre le droit de propriété du bailleur, protégé par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, et la protection légitime du preneur dont l’activité commerciale serait compromise par une éviction brutale des lieux dans lesquels il a développé sa clientèle. Les praticiens du droit des baux commerciaux devront intégrer cette solution dans leur stratégie contentieuse, en distinguant soigneusement les hypothèses de rétractation simple de l’offre, qui relèvent de la responsabilité civile, et les hypothèses de violation caractérisée du droit de préférence, qui ouvrent la voie à l’annulation de la vente irrégulièrement conclue.
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