La servitude de passage pour cause d’enclave, régie par les articles 682 à 685-1 du Code civil, constitue l’une des institutions les plus classiques du droit des biens, dont la permanence n’exclut pas un renouvellement jurisprudentiel significatif. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, au cours des trois dernières années, rendu une série d’arrêts qui, sans bouleverser les principes établis, en précisent les contours avec une rigueur croissante, tant sur les conditions d’existence de la servitude que sur les modalités de son extinction. L’office du juge, dans le contentieux du désenclavement, apparaît de plus en plus exigeant, la haute juridiction censurant systématiquement les décisions des juges du fond qui se dispensent d’un examen concret de la situation des fonds en cause.
L’article 682 du Code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 25 juin 1971, dispose que « le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ». Ce texte pose un droit réel au profit du propriétaire du fonds enclavé, mais les conditions de sa mise en oeuvre et les contours de l’office du juge ont fait l’objet, ces dernières années, de précisions décisives. Par ailleurs, les articles 685-1, 703 et 706 du même code, relatifs à l’extinction de la servitude, ont donné lieu à des décisions qui méritent une analyse attentive, tant ils révèlent une approche pragmatique de la Cour de cassation.
L’étude de ces décisions, qui s’échelonnent de décembre 2023 à janvier 2026, permet de mesurer l’évolution du contrôle juridictionnel en la matière. La Cour de cassation y affirme un double mouvement : d’une part, un contrôle renforcé des conditions d’existence du droit au désenclavement, imposant aux juges du fond une motivation circonstanciée sur le caractère effectif et suffisant de l’accès à la voie publique ; d’autre part, une appréciation exigeante des causes d’extinction de la servitude, qu’il s’agisse de la cessation de l’enclave, du non-usage trentenaire ou de l’impossibilité définitive d’en user.
I. Les conditions d’existence de la servitude légale de passage : un contrôle juridictionnel renforcé
A. La caractérisation de l’état d’enclave : l’exigence d’un examen concret
Le droit au désenclavement suppose, en premier lieu, que le fonds pour lequel il est revendiqué soit effectivement enclavé, c’est-à-dire privé de toute issue sur la voie publique ou ne disposant que d’une issue insuffisante. Cette appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond, mais la Cour de cassation exerce sur leur motivation un contrôle de plus en plus étroit, en exigeant qu’ils procèdent à un examen concret et exhaustif de la situation.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 2 octobre 2025 (pourvoi n° 23-21.978) en donne une illustration éclairante. La cour d’appel de Nouméa avait rejeté la demande de désenclavement d’un propriétaire au motif que son titre de propriété stipulait une servitude d’accès longeant un autre lot et reliant le fonds à la route municipale, en considérant que cette stipulation valait preuve jusqu’à inscription de faux. La Cour de cassation censure cette décision au motif que « la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision », en s’étant abstenue de rechercher « si, en dépit de la description de la servitude de passage stipulée dans le titre de propriété (…), le passage offert par le lot n° 20 permettait d’offrir au lot n° 19 un accès effectif et suffisant à la voie publique ». L’arrêt énonce ainsi un principe fondamental : la seule existence d’une servitude stipulée par titre ne suffit pas à écarter la demande de désenclavement ; il incombe au juge de vérifier que cette servitude assure concrètement, dans les faits, un accès praticable à la voie publique.
Cette exigence de vérification concrete se double d’une obligation de prendre en compte les spécificités d’usage du fonds. L’article 682 du Code civil, en effet, ne se contente pas d’un accès quelconque : il requiert une issue « suffisante » pour l’exploitation, qu’elle soit agricole, industrielle, commerciale ou liée à des opérations de construction. Dans l’arrêt du 2 octobre 2025 précité, le demandeur faisait valoir que la servitude inscrite dans son titre était « en friche et quasiment impraticable », que le passage traversait « un marécage et deux cours d’eau qui débordent par temps de pluie » et qu’un véhicule, notamment les tracteurs nécessaires à son activité agricole, ne pouvait que « s’y embourber dès les premières pluies ». La Cour de cassation, en reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir examiné ces éléments, rappelle implicitement que la suffisance de l’accès s’apprécie in concreto, au regard de l’usage effectif du fonds.
L’arrêt du 14 décembre 2023 (pourvoi n° 21-23.035) , rendu par la même chambre, vient préciser un aspect connexe : la distinction entre la servitude légale de désenclavement et la servitude conventionnelle. Dans cette espèce, les propriétaires d’une parcelle bénéficiaient d’une clause de leur acte d’acquisition qui « se bornait à rappeler l’existence d’une servitude légale de passage car la parcelle n’a aucune issue sur la voie publique et doit bénéficier de l’article 682 du Code civil ». La cour d’appel avait pourtant qualifié cette stipulation de titre constitutif d’une servitude conventionnelle. La Cour de cassation, en censurant cette analyse pour contradiction de motifs et violation des articles 682, 684, 691 et 695 du Code civil, rappelle avec netteté qu’une simple mention de l’état d’enclave dans un acte authentique ne saurait être analysée comme une servitude conventionnelle : elle constitue un constat de fait, non une constitution de droit. Cette distinction est d’une importance pratique considérable, car le régime de l’extinction des servitudes diffère selon qu’elles sont d’origine légale ou conventionnelle.
B. L’insuffisance de l’issue sur la voie publique : le critère de l’accès automobile
La question de la suffisance de l’accès à la voie publique a été au coeur de l’arrêt rendu le 10 avril 2025 (pourvoi n° 23-22.441) par la troisième chambre civile. En l’espèce, les propriétaires d’un fonds servant, grevé d’une servitude de passage au profit d’une parcelle voisine, soutenaient que l’état d’enclave de cette dernière avait cessé depuis la création d’une nouvelle rue située à l’arrière du fonds dominant. La cour d’appel d’Orléans avait rejeté leur demande au motif qu’il convenait « de disposer d’un accès suffisant au garage en sous-sol depuis la voie publique pour pouvoir user pleinement du bien acquis dans la configuration existante ».
La Cour de cassation, au visa des articles 682 et 685-1 du Code civil, censure cette décision. Elle reproche aux juges du fond de ne pas avoir recherché « si la création de la nouvelle rue située à l’arrière de la parcelle (…) assurait un accès suffisant à celle-ci, depuis la voie publique, par un véhicule automobile ». La haute juridiction rappelle ainsi que, s’agissant d’un fonds destiné à l’habitation, l’enclave cesse dès lors que le fonds dispose d’un accès automobile à la voie publique, sans qu’il soit nécessaire que cet accès permette de rejoindre directement un garage ou un emplacement de stationnement existant. Le critère déterminant est celui de l’accès suffisant pour un véhicule, et non celui de la commodité ou de la configuration des lieux.
Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante, selon laquelle « un fonds destiné à l’habitation n’est plus enclavé lorsqu’il dispose d’un accès suffisant à la voie publique par un véhicule automobile ». L’arrêt du 10 avril 2025 y ajoute une précision essentielle : une cour d’appel ne saurait, sans priver sa décision de base légale, se borner à constater que le nouvel accès ne dessert pas le garage pour en déduire la persistance de l’enclave. L’office du juge impose de rechercher si le fonds dispose, par quelque voie que ce soit, d’un accès automobile à la voie publique. L’arrêt du 9 janvier 2025 (pourvoi n° 22-18.677) , rendu dans un contexte voisin, applique la même exigence de motivation concrète.
Ces décisions traduisent un infléchissement notable du contrôle de la Cour de cassation sur la qualification de l’état d’enclave. La haute juridiction ne se contente plus de rappeler les principes ; elle impose aux juges du fond une motivation qui doit répondre point par point aux éléments de fait invoqués par les parties. Le contrôle, s’il demeure formel en apparence, n’en est pas moins substantiel : le juge du fond doit démontrer qu’il a pris en compte l’ensemble des circonstances pertinentes avant de conclure à l’existence ou à la cessation de l’enclave.
La portée pratique de cette orientation est considérable pour les praticiens du droit immobilier. D’une part, les conclusions doivent désormais être particulièrement circonstanciées sur la réalité matérielle de l’accès au fonds, en produisant tous éléments de preuve utiles : constat d’huissier, photographies, rapport d’expertise, attestations de témoins. L’arrêt du 2 octobre 2025 rappelle en creux que le seul visa de l’acte authentique ne saurait suffire, ni à établir l’enclave, ni à la nier. D’autre part, la défense du propriétaire du fonds servant ne peut se contenter d’invoquer abstraitement l’existence d’un titre ou d’une autre issue : elle doit démontrer que cette issue est, dans les faits, praticable et suffisante. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, en systématisant l’exigence d’une motivation concrète, contraint ainsi les parties à un effort probatoire accru, qui est en définitive le gage d’une meilleure qualité de la justice rendue en matière de servitudes.
II. La fixation et l’évolution de l’assiette de la servitude : entre permanence et extinction
A. La détermination de l’assiette : le rôle de l’usage trentenaire
L’article 685 du Code civil dispose que « l’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu ». Ce texte, qui fait de la pratique le critère de fixation de l’assiette, a vocation à éviter les conflits en consacrant la solution de fait qui s’est imposée par l’écoulement du temps. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile a eu l’occasion d’en préciser la portée et les limites.
L’arrêt du 2 octobre 2025 (pourvoi n° 24-12.678), publié au Bulletin , apporte une contribution significative à cette question. La Cour de cassation y rappelle que l’usage trentenaire d’un chemin ne permet pas, à lui seul, de déroger à la règle de fixation de l’assiette par trente ans d’usage continu, et que la prescription acquisitive ne peut être invoquée pour modifier unilatéralement l’assiette conventionnelle d’une servitude. Cette décision consacre la distinction entre la servitude légale de passage, dont l’assiette est fixée par l’usage, et la servitude conventionnelle, dont l’assiette est déterminée par le titre qui la constitue. Elle rappelle que, pour les servitudes légales, l’article 685 du Code civil fait prévaloir la situation de fait consolidée par le temps sur toute autre considération, y compris sur ce que serait l’assiette « la plus courte et la moins dommageable » au sens de l’article 683 du même code.
L’arrêt du 14 décembre 2023 précité illustre, dans une configuration différente, la difficulté que peut poser la détermination du fondement juridique d’une servitude de passage. Dans cette espèce, un propriétaire avait procédé à l’élargissement du chemin d’assiette sur la base d’un plan établi par un géomètre en se prévalant d’un accord de tous les propriétaires concernés. La cour d’appel, après avoir qualifié la servitude de conventionnelle dans ses motifs, avait retenu dans son dispositif que le fonds voisin disposait d’une servitude « en vertu du titre constitutif du 13 décembre 1996 », alors même que cet acte ne faisait que constater l’état d’enclave au visa de l’article 682. La Cour de cassation censure cette décision pour contradiction de motifs, rappelant par là même que la qualification juridique d’une servitude — légale ou conventionnelle — détermine l’ensemble de son régime, y compris quant aux modalités de fixation de son assiette et à ses causes d’extinction.
Le contentieux de l’assiette révèle ainsi une tension entre deux principes : la liberté contractuelle, qui permet aux parties de fixer conventionnellement les caractéristiques de la servitude, et l’ordre public du droit de propriété, qui impose le respect des dispositions légales relatives au désenclavement. La Cour de cassation, en exerçant un contrôle rigoureux sur la qualification retenue par les juges du fond, veille à ce que cette tension soit résolue de manière cohérente et prévisible.
B. L’extinction de la servitude : cessation de l’enclave, non-usage et impossibilité d’en user
La servitude de passage, qu’elle soit d’origine légale ou conventionnelle, n’est pas perpétuelle. Le Code civil prévoit plusieurs causes d’extinction, que la jurisprudence récente de la troisième chambre civile a contribué à préciser avec une netteté accrue.
L’article 685-1 du Code civil dispose que « en cas de cessation de l’enclave et quelle que soit la manière dont l’assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l’extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l’article 682 ». L’arrêt du 10 avril 2025 précité a rappelé l’application de ce texte en censurant une cour d’appel qui n’avait pas recherché si un nouvel accès automobile assurait la desserte suffisante du fonds dominant. La solution est d’importance pratique : le propriétaire du fonds servant n’a pas à démontrer que le nouvel accès est aussi commode que l’ancien ; il lui suffit d’établir qu’il est suffisant pour assurer la desserte dans les conditions de l’article 682. La cessation de l’enclave est ainsi une cause d’extinction autonome, qui ne requiert ni accord amiable ni décision de justice préalable — encore que, en cas de contestation, l’article 685-1 prévoit expressément la saisine du juge.
L’article 706 du Code civil , qui énonce que « la servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans », a fait l’objet de l’arrêt du 15 janvier 2026 (pourvoi n° 24-14.618), publié au Bulletin , rendu par la troisième chambre civile. Dans cette décision, la Cour de cassation précise que l’exercice d’une servitude « dépasse le seul usage » au sens des articles 706 et 707 du Code civil, et que les juges du fond doivent caractériser un exercice effectif, actuel et conforme à la destination de la servitude pour écarter l’extinction par prescription extinctive. La haute juridiction censure ainsi les décisions qui se contentent d’indices insuffisants pour retenir la persistance de la servitude. Cette exigence probatoire renforcée s’inscrit dans une politique jurisprudentielle qui entend prévenir la survivance artificielle de servitudes que les circonstances ont rendues sans objet.
Par ailleurs, l’article 703 du Code civil prévoit que « les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user ». L’arrêt du 27 juin 2024 (pourvoi n° 22-19.864) de la troisième chambre civile a rappelé que la seule difficulté matérielle d’exercice de la servitude ne constitue pas une cause d’extinction au sens de ce texte. La Cour de cassation exige que soit caractérisée une impossibilité définitive d’user de la servitude, ce qui suppose un changement irréversible dans la configuration des lieux. Une dégradation temporaire de l’assiette, un encombrement ponctuel ou un défaut d’entretien ne sauraient, à eux seuls, entraîner l’extinction de la servitude.
Enfin, l’arrêt du 14 mars 2024 (pourvoi n° 22-16.452) rappelle que le non-usage trentenaire d’une servitude de passage, lorsqu’il est caractérisé, entraîne son extinction de plein droit, sans que les propriétaires successifs du fonds servant puissent se prévaloir d’une quelconque renonciation tacite. La charge de la preuve du non-usage incombe au propriétaire du fonds servant, mais celui-ci peut l’établir par tous moyens, notamment par la démonstration de l’absence de tout acte matériel d’exercice de la servitude pendant la période trentenaire, le cas échéant au moyen d’attestations, de constats d’huissier ou de photographies aériennes historiques. La Cour de cassation veille toutefois, comme l’illustre l’arrêt du 26 octobre 2023 (pourvoi n° 22-13.910), à distinguer selon la nature de la servitude : le non-usage trentenaire d’une servitude négative ne saurait entraîner son extinction, par exception à la règle de l’article 706. Cette distinction, qui repose sur la nature même de la servitude — une servitude négative imposant une abstention, son exercice ne se manifeste par aucun acte matériel dont l’absence pourrait être constatée —, est désormais solidement ancrée dans la jurisprudence de la troisième chambre civile et constitue un tempérament important au principe de l’extinction par non-usage, dont les praticiens doivent mesurer toute la portée dans le cadre des litiges relatifs aux servitudes de vue ou de non-construction.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, sans opérer de revirement spectaculaire, affine avec une constance remarquable les contours du droit au désenclavement et du régime des servitudes de passage. L’office du juge, tel qu’il ressort des arrêts étudiés, se caractérise par une exigence de motivation concrète et circonstanciée, qui interdit de statuer par des motifs généraux ou des affirmations abstraites. La Cour de cassation rappelle, avec une régularité qui confine au leitmotiv, que le juge du fond doit examiner effectivement les éléments de fait qui lui sont soumis avant de déterminer l’existence d’une enclave, la suffisance d’un accès, la fixation de l’assiette ou l’extinction de la servitude. Cette orientation jurisprudentielle, protectrice des droits du propriétaire enclavé comme de ceux du propriétaire du fonds servant, contribue à la sécurité juridique des relations de voisinage, dont la servitude de passage demeure l’une des figures les plus contentieuses. Les praticiens du droit immobilier trouveront dans ces décisions des enseignements précieux pour l’anticipation des litiges, la rédaction des actes et la conduite des instances relatives aux servitudes de passage, dont la technicité et l’importance économique ne cessent de croître dans un contexte de densification du tissu urbain et de pression foncière accrue.
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