I. La qualification juridique des travaux du preneur : la summa divisio entre amélioration et construction nouvelle
A. Le critère de distinction issu de l’article 555 du code civil
La question du sort des travaux entrepris par le preneur sur les locaux donnés à bail commercial constitue l’un des contentieux les plus techniques du droit des baux commerciaux. L’enjeu est considérable : de la qualification retenue dépendent non seulement les droits respectifs des parties sur les ouvrages édifiés, mais également, par ricochet, la détermination du loyer du bail renouvelé et, le cas échéant, l’existence d’un motif de déplafonnement. Le point de départ de toute analyse réside dans l’article 555 du code civil (legifrance.gouv.fr), texte fondamental du droit de l’accession immobilière, dont la Cour de cassation a, de longue date, précisé le domaine d’application en matière de baux commerciaux.
Selon les termes mêmes de cet article, lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds dispose d’un droit d’option : conserver la propriété des ouvrages ou en exiger la suppression. Or, par un arrêt de principe publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé le 9 septembre 2021 que « des travaux exécutés sur une construction préexistante avec laquelle ils s’identifient ne relèvent pas des dispositions de l’article 555 du code civil, lesquelles ne concernent que des constructions nouvelles pouvant être l’objet d’une accession au profit du propriétaire du sol » (Cass. 3e civ., 9 sept. 2021, n° 20-15.713, Publié au Bulletin (courdecassation.fr)). Cette formulation, qui a vocation à gouverner l’ensemble du contentieux de l’accession, trace une frontière nette entre les constructions véritables et les simples aménagements.
La cour d’appel de Nîmes, dans un arrêt du 22 mai 2026, a fait une application rigoureuse de cette distinction en écartant la qualification de construction nouvelle pour des travaux de second œuvre, de carrelage, de peinture et d’aménagement intérieur, retenant qu’une clause d’accession de style ne régissait que « le sort des travaux, embellissements et améliorations qui pourraient être effectués, pendant la durée du bail, par le preneur sur des ouvrages déjà existants et non pas celui d’une construction nouvelle édifiée sur le terrain donné à bail » (CA Nîmes, 4e ch. comm., 22 mai 2026, n° 24/01178 (courdecassation.fr)). Par ailleurs, la cour d’appel de Fort-de-France, statuant le 7 janvier 2025 dans une espèce où un terrain nu avait été donné à bail et où le preneur y avait édifié des conteneurs aménagés en restaurant, a rappelé le jeu de l’article 551 du code civil et la distinction entre les constructions nouvelles éligibles à l’accession et les améliorations incorporées au fonds (CA Fort-de-France, ch. civ., 7 janv. 2025, n° 23/00304 (courdecassation.fr)).
La troisième chambre civile a, en outre, précisé le 21 septembre 2023 que « l’action en remboursement de celui qui a construit sur le terrain d’autrui avec des matériaux lui appartenant, contre le propriétaire du fonds, prévue au troisième alinéa de l’article 555 du code civil, n’est pas subordonnée à son éviction » (Cass. 3e civ., 21 sept. 2023, n° 22-15.359, Publié au Bulletin (courdecassation.fr)). Cette décision, qui consacre l’autonomie de l’action du tiers constructeur, revêt une importance pratique majeure pour le preneur ayant financé des ouvrages sans que le sort de ceux-ci n’ait été conventionnellement réglé. Dès lors que les conditions d’application de l’article 555 sont réunies, le constructeur peut agir en remboursement sans attendre d’être dépossédé des lieux.
En conséquence, la qualification des travaux réalisés par le preneur commande l’ensemble du régime applicable. Les constructions nouvelles obéissent au mécanisme de l’article 555 du code civil, avec le droit d’option qu’il confère au propriétaire du sol. Les travaux qui se bornent à améliorer, embellir ou adapter des ouvrages préexistants relèvent, quant à eux, d’un régime distinct, gouverné par les stipulations contractuelles et, à défaut, par les dispositions spécifiques du statut des baux commerciaux relatives à la fixation du loyer du bail renouvelé.
B. La prévalence du régime des améliorations sur celui des modifications notables des caractéristiques des locaux
L’article L. 145-33 du code de commerce (legifrance.gouv.fr) pose le principe selon lequel le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative, déterminée d’après cinq critères, dont les caractéristiques du local considéré viennent en première position. L’article L. 145-34 du même code (legifrance.gouv.fr) instaure, à titre d’exception, un mécanisme de plafonnement du loyer, lequel ne peut être écarté qu’en présence d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33. Le bailleur qui entend obtenir le déplafonnement du loyer du bail renouvelé et la fixation de celui-ci à la valeur locative doit donc établir l’existence d’une telle modification notable.
Les caractéristiques propres au local s’apprécient, aux termes de l’article R. 145-3 du code de commerce (legifrance.gouv.fr), en considération de cinq éléments : la situation du local dans l’immeuble, sa surface, son volume et la commodité de son accès pour le public ; l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public et à l’exploitation ; les dimensions, la conformation et l’adaptation à la forme d’activité exercée ; l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité ; et la nature et l’état des équipements et moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire. Or, les travaux réalisés par le preneur en cours de bail peuvent affecter substantiellement ces caractéristiques, en améliorant par exemple la fonctionnalité des locaux, en agrandissant la surface commerciale ou en modernisant les équipements d’exploitation.
C’est précisément sur cette articulation délicate entre le droit commun de l’accession, le régime des améliorations et le mécanisme du déplafonnement que le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a rendu, le 26 juin 2026, une décision remarquablement motivée. Dans cette espèce, la bailleresse sollicitait le déplafonnement du loyer du bail renouvelé en se prévalant de travaux réalisés par la preneuse au cours du bail expiré, consistant notamment en la transformation d’une cuisine en salle de restaurant et du sous-sol en cuisine aménagée reliée par un monte-plats, travaux ayant accru la surface commerciale de vingt-sept pour cent. Le juge des loyers commerciaux a énoncé le principe directeur suivant : « lorsque des travaux modifiant notablement les caractéristiques des locaux donnés à bail constituent également des travaux d’amélioration, alors le régime des améliorations doit prévaloir sur celui des modifications » (TJ Paris, JLC, 26 juin 2026, n° 23/10831 (courdecassation.fr)).
Cette règle de prévalence, solidement ancrée dans une jurisprudence constante de la troisième chambre civile que le juge parisien rappelle par une cascade de références, emporte une conséquence décisive : les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération, aux termes du dernier alinéa de l’article R. 145-8 du code de commerce (legifrance.gouv.fr), que si le bailleur en a assumé la charge, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit. Ainsi, lorsque le preneur a financé seul les travaux d’amélioration, le bailleur ne peut s’en prévaloir pour obtenir le déplafonnement du loyer lors du premier renouvellement consécutif à la réalisation de ces travaux. Le mécanisme de l’accession ne viendra au secours du bailleur que lors du second renouvellement, c’est-à-dire à l’expiration d’une période de dix-huit années à compter de l’achèvement des améliorations litigieuses.
Dans une autre décision du 27 mars 2025, le juge des loyers commerciaux de Paris a fait application de cette même règle à propos de travaux réalisés par une pharmacie locataire en 2009, le bail renouvelé prenant effet au 1er octobre 2020. La bailleresse invoquait l’article R. 145-8 pour justifier un déplafonnement, faisant valoir que les travaux constituaient des améliorations dont elle pouvait se prévaloir. Le juge, appliquant la jurisprudence constante, a rejeté cette argumentation : en l’absence de participation financière directe ou indirecte du bailleur, les améliorations ne pouvaient être prises en considération pour la fixation du loyer du bail renouvelé (TJ Paris, JLC, 27 mars 2025, n° 21/03519 (courdecassation.fr)).
À cet égard, la jurisprudence impose au juge des loyers commerciaux une discipline de raisonnement particulièrement rigoureuse. Il lui appartient de vérifier, au besoin d’office, si les travaux invoqués par le bailleur constituent des améliorations soumises au régime de l’article R. 145-8 ou des modifications notables échappant à ce régime. Ce n’est que dans cette seconde hypothèse que le déplafonnement peut être prononcé, sous réserve naturellement que le bailleur démontre avoir participé au financement des travaux. La charge de la preuve pèse sur le bailleur, conformément aux principes généraux du droit processuel que l’article L. 145-15 du code de commerce (legifrance.gouv.fr), dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, vient encore renforcer en érigeant l’ordre public de protection en principe cardinal du statut.
II. Les effets de la clause d’accession sur le déplafonnement du loyer de renouvellement
A. L’accession différée : la clause d’accession « en fin de bail » ne joue qu’à la fin des relations contractuelles
La liberté contractuelle autorise les parties au bail commercial à aménager conventionnellement le sort des travaux réalisés par le preneur. Les clauses d’accession, par lesquelles le bailleur se voit reconnaître la propriété des aménagements et améliorations effectués par le locataire, sont monnaie courante dans la pratique notariale et constituent un instrument classique de gestion patrimoniale de l’immeuble loué. Leur rédaction, toutefois, est la source d’un contentieux nourri, tant les nuances terminologiques peuvent emporter des conséquences radicalement différentes sur le plan du déplafonnement du loyer du bail renouvelé.
Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, dans sa décision du 26 juin 2026 précitée, a procédé à une analyse exégétique exemplaire de la clause d’accession stipulée au contrat de bail. Cette clause prévoyait que le preneur devrait « laisser en fin de bail sans indemnité tous changements, embellissements ou additions, à moins que le preneur ne préfère le rétablissement des lieux dans leur état primitif ». L’enjeu était de déterminer si la bailleresse pouvait se prévaloir de cette clause d’accession dès le premier renouvellement du bail, pour justifier un déplafonnement du loyer au motif que les améliorations lui appartenaient désormais. Le juge a répondu par la négative, en retenant une interprétation téléologique de la clause fondée sur la présence d’une option de remise en état au bénéfice du preneur.
Le raisonnement est particulièrement éclairant : « cette clause prévoit expressément une option dont dispose la preneuse lui permettant de procéder à la remise des lieux dans leur état primitif, si bien qu’il est établi que l’accession, nonobstant l’utilisation de l’expression ‘en fin de bail’, ne joue en réalité qu’à la fin des relations contractuelles, c’est-à-dire au départ de la locataire, dans la mesure où ce n’est nullement à l’occasion d’un renouvellement, mais lors de leur restitution définitive, que les locaux doivent être remis dans leur état d’origine ». En d’autres termes, la stipulation d’une faculté de remise en état offerte au preneur est incompatible avec l’idée d’une accession immédiate au profit du bailleur dès le premier renouvellement. Le renouvellement du bail, qui opère la continuation du contrat initial sous une forme nouvelle, ne saurait être assimilé à la fin des relations contractuelles.
Par ailleurs, le juge a rappelé un principe jurisprudentiel constant : « le renouvellement du bail étant incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif, une telle clause d’accession ne peut jouer qu’à la fin des relations contractuelles ». Cette incompatibilité logique entre l’obligation de restitution en nature et la poursuite du contrat par renouvellement constitue le fondement même de la théorie de l’accession différée, que la troisième chambre civile a progressivement élaborée depuis un arrêt du 28 juin 1989 et qu’elle n’a cessé de réaffirmer, notamment le 7 février 2007, le 17 septembre 2020 et le 17 novembre 2021. La conséquence pratique est que les améliorations réalisées par le preneur ne peuvent être invoquées par le bailleur à l’appui d’une demande de déplafonnement du loyer lors du premier renouvellement consécutif à leur réalisation, dès lors que la clause d’accession ne produit ses effets qu’au terme définitif de la jouissance du locataire.
La décision du tribunal judiciaire de Paris du 12 novembre 2025, rendue dans une espèce où la bailleresse sollicitait de voir réputées non écrites des clauses d’accession privant le preneur de toute indemnisation, illustre la force obligatoire reconnue à ces stipulations lorsqu’elles sont librement consenties. Le tribunal, après avoir constaté que les clauses litigieuses privaient effectivement le preneur de tout droit à indemnisation au titre des travaux réalisés, a néanmoins débouté la locataire de sa demande, relevant qu’elle ne démontrait pas en quoi ces clauses porteraient atteinte à l’ordre public du statut des baux commerciaux (TJ Paris, 18e ch., 12 nov. 2025, n° 22/04740 (courdecassation.fr)). Cette solution confirme que la liberté contractuelle conserve un domaine substantiel en matière de clauses d’accession, sous la seule réserve qu’elles ne fassent pas échec au droit au renouvellement.
B. L’articulation entre la liberté contractuelle et l’office du juge des loyers commerciaux
L’article R. 145-8 du code de commerce, dont le caractère n’est pas d’ordre public ainsi que le rappelle le juge des loyers commerciaux dans sa décision du 26 juin 2026, laisse aux parties la faculté de déroger conventionnellement au principe selon lequel les améliorations financées par le seul preneur ne sont pas prises en considération pour la fixation du loyer du bail renouvelé. Cette absence d’ordre public autorise les parties à reporter la date de l’accession à la fin de la jouissance du locataire, les modifications apportées aux lieux loués par le preneur restant dès lors sans incidence sur la fixation du loyer jusqu’à la sortie des lieux de ce dernier.
Or, la combinaison de ces règles avec l’office du juge des loyers commerciaux dessine un équilibre subtil entre la force obligatoire du contrat et le pouvoir d’appréciation juridictionnelle. Le juge des loyers commerciaux, statuant sur mémoire conformément aux dispositions de l’article R. 145-23 du code de commerce, dispose d’une compétence exclusive pour fixer le prix du bail renouvelé. Dans l’exercice de cette mission, il n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien, ainsi que le prévoit l’article 246 du code de procédure civile, et doit se déterminer au vu de l’ensemble des éléments de fait et de droit qui lui sont soumis.
Dans l’espèce tranchée le 26 juin 2026, le juge des loyers commerciaux a expressément écarté les conclusions de l’expert judiciaire qui estimait que les travaux d’amélioration justifiaient le déplafonnement du loyer. Il a considéré, au contraire, que ces travaux constituaient des améliorations relevant du régime de l’article R. 145-8, que la clause d’accession ne produisait ses effets qu’à la fin des relations contractuelles, et que, par voie de conséquence, le bailleur n’était pas fondé à se prévaloir de ces améliorations pour obtenir le déplafonnement. Le loyer du bail renouvelé a donc été fixé au montant du plafond résultant de la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, soit une somme annuelle de 21 812,18 euros hors taxes et hors charges, rejetant ainsi la prétention du bailleur à une fixation à la valeur locative.
Par ailleurs, la cour d’appel de Nîmes, dans son arrêt du 22 mai 2026, a pareillement écarté l’argumentation du bailleur qui tentait de faire application du mécanisme de l’accession à des travaux qui, en réalité, ne constituaient pas des constructions nouvelles. La cour a confirmé le jugement en ce qu’il avait alloué au preneur une somme de 560 494,06 euros hors taxes au titre du coût des matériaux et du prix de la main-d’œuvre, sur le fondement du troisième alinéa de l’article 555 du code civil, après avoir constaté que la clause d’accession stipulée au bail ne régissait pas le sort des constructions édifiées antérieurement à la prise d’effet du contrat. Cette décision illustre la rigueur avec laquelle le juge du fond doit appliquer la distinction entre les constructions nouvelles relevant de l’article 555 du code civil et les travaux d’amélioration régis par l’article R. 145-8 du code de commerce.
À cet égard, la jurisprudence récente témoigne d’un contrôle juridictionnel renforcé sur les demandes de déplafonnement fondées sur des travaux réalisés par le preneur. Le juge est tenu de procéder à une analyse en trois temps : qualifier les travaux (construction nouvelle, amélioration ou simple réparation), déterminer le régime applicable en fonction de cette qualification, et, le cas échéant, vérifier si une clause conventionnelle aménage le sort des ouvrages litigieux. Cette méthode, que la décision du 26 juin 2026 met en œuvre avec une clarté didactique remarquable, constitue désormais la grille de lecture obligée de tout contentieux relatif à l’incidence des travaux du preneur sur la fixation du loyer du bail renouvelé.
Enfin, il importe de souligner que la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dont l’article 62 a modifié l’article L. 145-15 du code de commerce pour renforcer la liste des clauses réputées non écrites, ne remet pas en cause l’économie générale du régime de l’accession tel qu’il résulte de la combinaison de l’article 555 du code civil et de l’article R. 145-8 du code de commerce. Les clauses d’accession, pour autant qu’elles ne portent pas atteinte au droit au renouvellement et qu’elles ne vident pas de sa substance la protection statutaire du preneur, demeurent valables et continuent de produire leurs effets selon les modalités définies par la jurisprudence de la troisième chambre civile. La distinction entre l’accession immédiate, qui jouerait dès le premier renouvellement, et l’accession différée, qui ne se réalise qu’à la fin des relations contractuelles, reste ainsi gouvernée par une analyse minutieuse de la clause litigieuse, éclairée par l’intention des parties et les contraintes logiques qu’impose le mécanisme même du renouvellement.
Conclusion
Le régime des travaux réalisés par le preneur à bail commercial s’ordonne autour d’une distinction fondamentale entre les constructions nouvelles, qui relèvent du mécanisme de l’accession de l’article 555 du code civil, et les travaux d’amélioration, qui obéissent au régime spécifique de l’article R. 145-8 du code de commerce, lequel interdit au bailleur de s’en prévaloir pour obtenir le déplafonnement du loyer du bail renouvelé s’il n’en a pas assumé la charge. Les clauses d’accession, instruments essentiels de la pratique contractuelle, font l’objet d’une interprétation jurisprudentielle qui tend à différer leur effet à la fin des relations contractuelles lorsque le contrat ménage au preneur une faculté de remise en état des lieux. L’articulation de ces règles par le juge des loyers commerciaux, dans le cadre de son office exclusif de fixation du prix du bail renouvelé, assure une protection effective du preneur sans méconnaître la liberté contractuelle des parties. La réforme introduite par la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique ne bouleverse pas cet édifice, dont la cohérence repose sur une construction prétorienne patiemment élaborée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation.
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