La vente en l’état futur d’achèvement, définie par l’article 1601-3 du Code civil comme le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes, les ouvrages à venir devenant la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, constitue le mode de commercialisation privilégié des programmes immobiliers neufs en France. Ce mécanisme expose toutefois l’acquéreur à un risque majeur : la défaillance financière du promoteur en cours de chantier, dont la liquidation judiciaire de la société Fiducim, prononcée le 9 juillet 2026 et menaçant près de mille deux cents familles de ne jamais voir leur logement livré, offre une illustration récente et préoccupante. Le législateur a entendu protéger l’acquéreur contre ce risque en imposant au vendeur la souscription d’une garantie financière, régie par l’article L. 261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation, dont l’économie générale et les conditions de mise en œuvre ont été précisées par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours des dernières années. L’analyse de cette jurisprudence récente, confrontée aux textes applicables, permet de mesurer l’étendue et les limites de la protection ainsi offerte.

I. La garantie financière d’achèvement, rempart du dispositif protecteur de l’acquéreur en VEFA

A. Le mécanisme légal de la garantie financière d’achèvement

Le dispositif de protection de l’acquéreur en VEFA repose sur une obligation légale imposée au vendeur avant la conclusion du contrat. Aux termes de l’article L. 261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation, le vendeur souscrit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement. Cette garantie, qui peut prendre la forme d’un cautionnement bancaire ou d’une garantie extrinsèque consentie par un établissement financier, constitue la pièce maîtresse du schéma protecteur. Elle peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Le garant financier dispose alors de prérogatives étendues : il peut faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête, lequel est investi des pouvoirs du maître de l’ouvrage, a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble, peut procéder à la réception de l’ouvrage au sens de l’article 1792-6 du Code civil, et se trouve réputé constructeur au sens de l’article 1792-1 du même code. Lorsque sa garantie est mise en œuvre, le garant financier est seul fondé à exiger de l’acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l’objet d’une procédure au titre du livre VI du Code de commerce. Le texte distingue ainsi deux formes complémentaires de protection : la garantie d’achèvement, qui tend à la poursuite de l’opération de construction, et la garantie de remboursement, qui n’intervient qu’en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement. Le choix du garant et la solidité de son engagement conditionnent, en pratique, l’efficacité du dispositif tout entier.

La jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé les contours de ce mécanisme protecteur. Dans un arrêt du 11 mai 2023, publié au Bulletin, elle a jugé que « le garant d’achèvement d’une construction vendue en l’état futur d’achèvement, qui achève ou fait achever en les payant, les travaux abandonnés par le constructeur défaillant, est seul fondé à exiger de l’acquéreur le solde du paiement du prix de vente » (Cass. 3e civ., 11 mai 2023, n° 22-13.696, Publié au Bulletin). L’exclusivité ainsi conférée au garant le place en position centrale dans l’opération de sauvetage du chantier abandonné, et l’arrêt précise que « la créance du garant sur le prix de vente encore détenu par les acquéreurs étant la contrepartie de la mise en œuvre de la garantie, elle est limitée à la part du prix correspondant aux ouvrages financés par le garant ». Par cette motivation, la Cour de cassation consacre un principe de proportionnalité entre le financement apporté par le garant et le prix qu’il peut réclamer à l’acquéreur, interdisant au garant de percevoir un solde correspondant à des travaux qu’il n’aurait pas lui-même financés. Ce principe s’inscrit dans une jurisprudence plus ancienne, la Cour ayant déjà posé, dans un arrêt du 7 novembre 2007, que le garant qui achève ou fait achever les travaux en les payant est seul fondé à exiger le solde du prix de vente. L’apport de l’arrêt de 2023 réside dans l’articulation de ce principe avec la charge de la preuve : il apporte une protection supplémentaire à l’acquéreur en faisant peser sur le garant, et non sur lui, la démonstration du financement effectif des travaux correspondant au solde réclamé.

B. La mise en œuvre de la garantie face à la défaillance caractérisée du promoteur

La défaillance financière du vendeur, condition de mise en œuvre de la garantie, doit être caractérisée pour que le mécanisme protecteur joue. La liquidation judiciaire du promoteur constitue l’hypothèse la plus grave. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 6 juillet 2023, la Cour de cassation a examiné la situation d’une société civile immobilière placée en liquidation judiciaire avant même le début des travaux, un permis de construire ayant été obtenu mais les travaux de construction n’ayant jamais débuté après la démolition de l’existant (Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-12.741, Publié au Bulletin). Les acquéreurs, qui avaient conclu des ventes en l’état futur d’achèvement, ont recherché la responsabilité du garant d’achèvement en lui imputant à faute d’avoir laissé périmer le permis de construire. La Cour a rejeté le pourvoi formé sur le fondement de la contrariété de décisions, confirmant que les acquéreurs qui poursuivaient la résolution du contrat de vente n’invoquaient pas les mêmes fautes ni les mêmes dommages que ceux qui recherchaient la responsabilité du garant pour ne pas avoir préservé le permis de construire. Cette décision illustre la diversité des situations contentieuses auxquelles la liquidation du promoteur peut donner lieu, selon que l’acquéreur entend obtenir la résolution de la vente ou, au contraire, exiger l’achèvement de l’immeuble.

La charge de la preuve de l’exécution par le garant de son obligation constitue un enjeu majeur du contentieux. Dans le même arrêt du 11 mai 2023, la troisième chambre civile a affirmé, au visa de l’article 1315, devenu 1353, du Code civil, qu’« il appartient au garant qui réclame le paiement, par l’acquéreur, du solde du prix de vente, de prouver que ce solde est la contrepartie de travaux qu’il a financés pour parvenir à l’achèvement de l’ouvrage ». En renversant la charge de la preuve qui avait été appliquée par la cour d’appel de Papeete, laquelle avait fait peser sur l’acquéreur l’obligation de démontrer que les travaux n’avaient pas été financés par le garant, la Cour de cassation a significativement renforcé la position de l’acquéreur dans le procès. Ce renversement probatoire est d’autant plus protecteur que l’acquéreur, profane et extérieur au chantier, est structurellement dans l’incapacité de connaître le détail des financements consentis par le garant pour achever l’ouvrage. En pratique, cette solution impose au garant de produire l’ensemble des justificatifs des sommes qu’il a engagées pour mener les travaux à leur terme, à défaut de quoi sa demande en paiement du solde sera rejetée. L’acquéreur se trouve ainsi protégé contre le risque de devoir acquitter un prix correspondant à des prestations qui n’auraient pas été réalisées aux frais du garant.

II. Les recours ouverts à l’acquéreur au-delà de la seule garantie financière

A. La résolution du contrat de vente et la restitution du prix face à l’insolvabilité du vendeur

Lorsque l’achèvement de l’immeuble est compromis et que la garantie financière ne parvient pas à y remédier, l’acquéreur peut solliciter la résolution du contrat de vente et la restitution du prix versé. L’obstacle auquel il se heurte alors est celui de l’insolvabilité du promoteur en liquidation judiciaire, qui rend illusoire le recouvrement de sa créance de restitution. La question s’est posée de savoir si l’acquéreur pouvait, dans cette hypothèse, se retourner contre les tiers fautifs ayant concouru à la conclusion du contrat — notaire, commercialisateur, établissement de crédit — pour obtenir, à titre de dommages et intérêts, l’équivalent des sommes qu’il ne peut recouvrer auprès du vendeur insolvable.

La troisième chambre civile a apporté une réponse nuancée dans un arrêt du 14 décembre 2022. Une acquéreuse, démarchée par une société de commercialisation de programmes immobiliers bénéficiant d’une défiscalisation, avait conclu un contrat de réservation puis un acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement pour un appartement dont la livraison était prévue au 30 septembre 2009. Le promoteur ayant été placé en redressement puis en liquidation judiciaire, l’appartement n’a jamais été livré. L’acquéreuse a assigné le notaire, son assureur, le commercialisateur et le liquidateur du promoteur afin d’obtenir l’annulation de la vente et du prêt, la restitution des fonds versés et des dommages et intérêts. La cour d’appel de Metz avait limité la condamnation solidaire des tiers fautifs à une somme inférieure au montant total des appels de fonds, au motif que l’acquéreuse ne produisait pas de certificat d’irrécouvrabilité de sa créance de restitution. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, jugeant que la cour d’appel avait souverainement apprécié que l’acquéreuse, « par la seule existence de cette procédure collective, ne rapportait pas la preuve, à sa charge, de l’irrécouvrabilité de sa créance de restitution auprès du vendeur » (Cass. 3e civ., 14 déc. 2022, n° 21-23.386).

Cette solution, qui refuse de déduire automatiquement l’irrécouvrabilité de la créance de restitution du seul prononcé de la liquidation judiciaire, impose à l’acquéreur une rigueur probatoire qui peut s’avérer redoutable en pratique. Le pourvoi soutenait en effet que « la liquidation judiciaire du vendeur tenu à restitution suffit à caractériser l’insolvabilité, permettant à l’acquéreur d’exercer un recours contre le tiers fautif ». La Cour n’a pas consacré cette présomption, préférant s’en remettre à l’appréciation souveraine des juges du fond sur les éléments de preuve produits. L’acquéreur est ainsi invité à constituer, dans les meilleurs délais, les éléments attestant de l’absence de tout actif distribuable dans la procédure collective, sous peine de voir son recours contre les tiers limité à un montant inférieur à celui des versements effectués. La déclaration de créance au passif de la liquidation, si elle constitue un préalable indispensable, ne suffit pas à établir l’irrécouvrabilité ; encore faut-il produire un certificat du liquidateur attestant de l’insuffisance d’actif ou justifier de la clôture de la procédure pour insuffisance d’actif. Cette exigence, qui alourdit la charge de l’acquéreur, doit être anticipée dès l’ouverture de la procédure collective du vendeur.

B. La prescription de l’action en paiement et la responsabilité décennale du vendeur

L’écoulement du temps constitue un risque supplémentaire pour l’acquéreur confronté à la défaillance du promoteur. La prescription quinquennale de l’action en paiement du prix, régie par l’article 2224 du Code civil, a fait l’objet d’une clarification importante par la troisième chambre civile dans un arrêt du 25 mai 2023. La Cour a censuré l’arrêt d’une cour d’appel qui avait retenu que l’action en paiement du solde du prix restant dû en matière de VEFA se prescrivait à compter de la mise à disposition du logement, sauf si le vendeur avait entendu se prévaloir antérieurement de l’exigibilité des sommes réclamées. Au contraire, a jugé la Cour, « la prescription de l’action en paiement du prix de vente courait à l’égard de chacune des fractions du prix à compter de la date d’exigibilité prévue au contrat et non à compter du jour où le vendeur décidait d’exiger un paiement » (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 21-23.488). Cette solution, rendue au visa des articles 2224 et 1601-3 du Code civil, de l’article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation et de l’article 1134 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, consacre le principe selon lequel chaque fraction du prix devient exigible à la date prévue par l’échéancier contractuel, et se prescrit indépendamment des autres fractions à compter de cette date. Pour le liquidateur du promoteur comme pour le garant d’achèvement, cette règle impose une vigilance accrue dans le suivi des échéances impayées, sous peine de voir l’action en paiement prescrite pour les fractions les plus anciennes. La portée pratique de cette solution est considérable : elle interdit au vendeur, ou à son liquidateur, de laisser s’accumuler des impayés pendant des années sans agir, puis de se prévaloir de la date de livraison pour réclamer l’intégralité du solde en une seule fois.

Parallèlement à ces actions personnelles, l’acquéreur d’un immeuble en VEFA bénéficie de la transmission des actions en garantie décennale attachées à l’ouvrage. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 6 mars 2025, l’étendue de la responsabilité décennale du vendeur en VEFA à l’égard du syndicat des copropriétaires. Dans cette affaire, un promoteur avait fait construire un ensemble immobilier sur un terrain situé en contrebas d’une falaise, le permis de construire ayant été accordé sous la condition de la réalisation de travaux de sécurisation. Un rocher s’étant détaché de la falaise et ayant endommagé un bâtiment, la cour d’appel de Chambéry avait retenu la responsabilité décennale du promoteur et de son assureur. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, jugeant que « les dommages subis par la copropriété rendant les ouvrages impropres à leur destination et les travaux de sécurisation de la falaise entrepris s’étant révélés insuffisants, le vendeur, qui ne démontrait aucune cause étrangère, et son assureur devaient indemniser le syndicat des copropriétaires du coût des travaux de confortement de la falaise, afin que les immeubles retrouvent leur destination » (Cass. 3e civ., 6 mars 2025, n° 23-20.211). Cette décision illustre la persistance de la responsabilité décennale du vendeur en VEFA, même après achèvement et livraison, pour les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, y compris lorsque ces désordres trouvent leur origine dans un vice du sol ou des ouvrages de confortement périphériques.

La clause de report de livraison pour intempéries ou cause légitime de suspension est également soumise au contrôle du juge, comme l’a rappelé la troisième chambre civile le 30 avril 2025. Une cour d’appel avait écarté le caractère abusif d’une clause stipulant que le délai de livraison était convenu sous réserve de survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension telle que les intempéries, l’appréciation de ces événements étant confiée à l’architecte. La Cour de cassation a approuvé cette solution, relevant que l’architecte « était un professionnel qualifié, tiers au contrat » qui « avait produit des attestations basées sur des données météorologiques publiques, vérifiables et contestables par l’acquéreur », et en a déduit que la clause « n’avait ni pour objet, ni pour effet, de créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat » (Cass. 3e civ., 30 avr. 2025, n° 23-21.500). Cette décision, qui s’inscrit dans le contentieux récurrent des retards de livraison en VEFA, confirme que la délégation à un tiers professionnel de l’appréciation des causes de suspension n’est pas en soi abusive, pourvu que ce tiers présente des garanties de qualification et que ses constatations soient réfutables. Elle invite néanmoins les praticiens à rédiger ces clauses avec une précision suffisante, en définissant la nature et les critères des événements susceptibles de justifier un report, afin d’éviter qu’un juge n’y voie, dans une espèce différente, un déséquilibre significatif au détriment de l’acquéreur.

Conclusion

La liquidation judiciaire du promoteur en cours de VEFA place l’acquéreur dans une situation juridique complexe, où se croisent les règles du droit de la vente d’immeubles à construire, du droit des procédures collectives et du droit des sûretés. La garantie financière d’achèvement, imposée par l’article L. 261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation, constitue le premier rempart, à condition que l’acquéreur en actionne le mécanisme dès la caractérisation de la défaillance financière du vendeur. La troisième chambre civile a précisé, par une jurisprudence constante, l’étendue de l’obligation du garant — limitée aux travaux qu’il finance effectivement — et la charge de la preuve qui pèse sur lui. Lorsque l’achèvement n’est plus possible, la voie de la résolution du contrat et du recours contre les tiers fautifs s’ouvre à l’acquéreur, mais la preuve de l’irrécouvrabilité de la créance de restitution, que la seule liquidation judiciaire ne suffit pas à établir, doit être rigoureusement rapportée. La prescription de l’action en paiement s’apprécie au regard de chaque fraction du prix, à compter de son exigibilité contractuelle, ce qui impose une vigilance particulière dans la gestion des échéanciers de paiement. En toute hypothèse, la vigilance de l’acquéreur au moment de la conclusion du contrat — vérification de l’existence et de l’étendue de la garantie financière, examen des clauses de report de livraison, conservation des appels de fonds et de leur chronologie — demeure la première des protections.

Le législateur a également prévu, par le même article L. 261-10-1, que le garant financier d’achèvement est seul fondé à exiger le solde du prix même si le vendeur fait l’objet d’une procédure collective. Cette disposition, qui constitue une exception notable au droit commun des procédures collectives, a pour effet d’extraire la créance du garant du périmètre de la procédure : le paiement effectué par l’acquéreur entre les mains du garant ne tombe pas dans le gage commun des créanciers du promoteur, mais reste affecté au financement des travaux d’achèvement. Cette autonomie du mécanisme de garantie à l’égard de la procédure collective constitue une protection essentielle pour l’acquéreur, qui se trouve ainsi préservé du risque de double paiement — au garant pour l’achèvement, et au liquidateur pour une créance de prix que la procédure collective aurait rendue exigible. La Cour de cassation n’a pas eu à se prononcer frontalement sur la constitutionnalité de cette dérogation, mais sa conformité à l’objectif de valeur constitutionnelle que constitue le droit au logement ne fait guère de doute, tant la mesure est indispensable à la préservation des droits des accédants à la propriété confrontés à la défaillance de leur cocontractant.