Le statut des baux commerciaux repose sur un équilibre entre la protection du locataire et la liberté contractuelle des parties. Le mécanisme de fixation du loyer du bail renouvelé constitue l’un des piliers de cet équilibre. La règle du plafonnement, édictée par l’article L. 145-34 du code de commerce, préserve le preneur contre une hausse brutale de sa charge locative lors du renouvellement. Mais le législateur a également prévu que ce plafonnement cesse de produire ses effets lorsque la durée du bail excède douze années par l’effet d’une tacite prolongation. La mise en œuvre de cette exception soulève des difficultés pratiques que la troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser à plusieurs reprises, et tout particulièrement par un arrêt rendu le 9 juillet 2026.
Parallèlement, les parties au contrat de bail commercial peuvent aménager conventionnellement les modalités de fixation du loyer renouvelé, en écartant le référentiel légal au profit d’une valeur locative de marché. La validité et la portée de ces clauses ont également fait l’objet d’un examen rigoureux de la troisième chambre civile. L’office de la Cour de cassation, dans ces décisions, est d’articuler les règles d’ordre public du statut avec la volonté contractuelle, tout en encadrant strictement les conditions procédurales de l’action du locataire.
L’étude de ces décisions récentes permet de dégager deux axes d’analyse : d’une part, le fonctionnement du mécanisme légal de fixation du loyer renouvelé et les conditions de son dépassement par la tacite prolongation (I), d’autre part, la place laissée aux aménagements conventionnels et la sanction du défaut d’action du preneur dans les délais requis (II). L’actualité de ces questions, au cœur de la pratique du droit immobilier des affaires, justifie un examen approfondi des solutions dégagées par la troisième chambre civile.
I. Le mécanisme légal du plafonnement et son dépassement par la tacite prolongation
A. Le principe du loyer plafonné et sa mesure dans le temps
Le renouvellement du bail commercial constitue un droit pour le preneur, consacré par les articles L. 145-8 et suivants du code de commerce. Lorsque les parties s’accordent sur le principe du renouvellement mais divergent sur le prix, le juge des loyers commerciaux est compétent pour fixer le montant du nouveau loyer. La loi pose alors une règle protectrice : le loyer du bail renouvelé ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré.
L’article L. 145-34 du code de commerce dispose, en son premier alinéa, qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. Ce plafonnement, dit « mécanisme du loyer plafonné », constitue une dérogation au principe de fixation du loyer à la valeur locative énoncé par l’article L. 145-33 du même code, aux termes duquel le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
Or, la mise en œuvre de ce plafonnement suppose de déterminer avec précision la durée du bail expiré. L’article L. 145-34, en son troisième alinéa, précise que les dispositions relatives au plafonnement ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. Ce déplafonnement automatique ouvre alors la voie à une fixation du loyer à la valeur locative, potentiellement beaucoup plus élevée que le loyer plafonné. La détermination du point de départ de cette durée de douze ans, et singulièrement l’articulation entre la tacite prolongation et la date d’effet du bail renouvelé, constitue un enjeu contentieux majeur que la troisième chambre civile a tranché dans son arrêt du 9 juillet 2026.
B. Le déplafonnement par tacite prolongation au-delà de douze ans : la portée de l’arrêt du 9 juillet 2026
L’affaire soumise à la troisième chambre civile opposait la société Pharmacie [Localité 1], locataire d’un local commercial, à sa bailleresse. Le bail, renouvelé pour neuf ans à compter du 30 juin 2000, s’était tacitement prolongé après son expiration. La locataire avait sollicité le renouvellement par acte du 24 mai 2012. La bailleresse avait accepté le principe du renouvellement et assigné la locataire devant le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, en soutenant que la durée du bail expiré excédait douze ans.
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 19 décembre 2024, avait retenu que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, et en avait déduit que le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative, sans plafonnement. La locataire soutenait au contraire que la règle du plafonnement demeurait applicable dès lors que la demande de renouvellement avait été signifiée avant que le bail n’ait atteint la durée de douze ans.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi et approuvé le raisonnement de la cour d’appel. La troisième chambre civile a jugé que la cour d’appel avait retenu à bon droit, « d’une part, que le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement, d’autre part, qu’en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code, et que l’ancien bail expirait la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167).
La Cour a ensuite constaté que le premier jour du trimestre civil qui suivait la demande de renouvellement du 24 mai 2012 était le 1er juillet 2012, et en a déduit que le bail avait pris effet le 1er juillet 2012, de sorte que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour. Par conséquent, le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative, le plafonnement ne trouvant plus à s’appliquer.
Cet arrêt illustre une règle de calcul implacable : la durée du bail expiré s’apprécie, non pas à la date de la demande de renouvellement, mais à la date de prise d’effet du nouveau bail, laquelle est fixée au premier jour du trimestre civil suivant la demande, en application de l’article L. 145-12 du code de commerce. Il en résulte qu’un bail qui s’est tacitement prolongé et dont la demande de renouvellement est formée avant l’expiration de la douzième année peut néanmoins franchir le seuil fatidique des douze ans, par le seul effet du report de la prise d’effet au trimestre civil suivant. La conséquence financière pour le locataire peut être considérable, le loyer déplafonné pouvant excéder très largement le loyer plafonné à l’indice.
L’article L. 145-12 du code de commerce énonce en effet que le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. Ce mécanisme, conçu pour organiser la transition entre l’ancien et le nouveau bail, peut paradoxalement jouer contre les intérêts du preneur lorsque la durée du bail approche du seuil de douze ans. En pratique, la vigilance est requise : un locataire dont le bail arrive à échéance après neuf ans et qui le laisse se prolonger tacitement doit anticiper que le simple report de la prise d’effet au trimestre civil suivant sa demande de renouvellement peut suffire à dépasser la barre des douze années et à déclencher le déplafonnement.
Par ailleurs, la même formation de la troisième chambre civile, le même jour, a eu à connaître d’une question connexe relative à la fixation conventionnelle du loyer du bail renouvelé, illustrant la diversité des configurations contentieuses soumises à la Cour.
II. Les aménagements conventionnels et la sanction du défaut d’action du locataire
A. La validité des clauses contractuelles de fixation du loyer renouvelé à la valeur locative
Le bail commercial, bien que régi par un statut d’ordre public, laisse aux parties une liberté contractuelle non négligeable, notamment quant aux modalités de détermination du loyer du bail renouvelé. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 9 juillet 2026, que le jeu de ces clauses conventionnelles demeure soumis au contrôle du juge.
En l’espèce, un bail commercial conclu entre la société d’aménagement et de développement des villes et du département du Val-de-Marne (la Sadev 94), bailleresse, et la société Axelis plus, locataire, stipulait une clause particulière selon laquelle, en cas de renouvellement, le loyer serait fixé à la valeur locative de marché, évaluée à défaut d’accord entre les parties par un expert choisi sur une liste annexée au bail. La clause prévoyait qu’à défaut d’entente sur le nom de l’expert, la partie la plus diligente saisirait le président du tribunal de commerce de Paris afin qu’il désigne un expert figurant sur cette liste. La bailleresse avait saisi le président du tribunal de commerce qui avait désigné un expert ; la locataire avait formé appel de cette ordonnance.
La cour d’appel de Paris, infirmant l’ordonnance, avait rejeté comme prescrite la demande de désignation d’un expert. La bailleresse soutenait devant la Cour de cassation que l’ordonnance du président du tribunal de commerce désignant l’expert était, par nature, insusceptible d’appel, dès lors qu’elle procédait à la désignation d’un tiers estimateur en application d’une stipulation contractuelle.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, énonçant qu’« aucun texte ne disposant que, lorsqu’une partie à un contrat de bail commercial, se prévalant d’une clause du contrat selon laquelle le prix du bail renouvelé doit être fixé selon une certaine valeur locative, évaluée à défaut d’accord entre les parties par un tiers choisi sur une liste annexée au bail, la partie la plus diligente pouvant saisir le président du tribunal de commerce pour le désigner si les parties n’arrivent pas à s’entendre sur le nom de ce tiers, saisit le président d’un tribunal de commerce en désignation d’un des experts figurant sur la liste annexée au bail, l’ordonnance ainsi rendue est insusceptible de recours, la voie de l’appel est, par application des articles 490 et 523 du code de procédure civile, ouverte contre cette ordonnance » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 22-24.254).
La solution est remarquable : la Cour de cassation refuse de reconnaître un régime dérogatoire d’irrecevabilité de l’appel pour les ordonnances de désignation d’expert rendues en application d’une clause contractuelle de bail commercial. Elle affirme au contraire que, sauf disposition légale expresse en sens contraire, la voie de l’appel demeure ouverte. Cette solution s’inscrit dans une approche protectrice des droits des parties, en garantissant le double degré de juridiction même dans le cadre de procédures conventionnelles de fixation du loyer.
Par ailleurs, la validité intrinsèque de ces clauses, lorsqu’elles écartent le plafonnement légal pour lui substituer une valeur locative de marché, a été confortée par plusieurs décisions de la troisième chambre civile, notamment celles du 12 février 2026 et du 5 mars 2026, qui rappellent que le statut des baux commerciaux n’interdit pas aux parties de convenir d’un mode de fixation du loyer distinct du mécanisme indiciaire de l’article L. 145-34.
B. La prescription biennale et la perte du droit à indemnité d’éviction
Si le locataire bénéficie d’une protection substantielle au stade du renouvellement, il se trouve également soumis à des exigences procédurales rigoureuses, dont le non-respect peut entraîner une déchéance radicale de ses droits. La prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, qui dispose que toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans, constitue à cet égard un piège redoutable pour le preneur négligent.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 12 février 2026, promis à la plus large publication au Bulletin, en fournit une illustration saisissante. Une bailleresse, la commune de [Localité 4], avait consenti un bail commercial à M. [F] pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2009. Le 28 juin 2018, la bailleresse avait délivré au locataire un congé avec refus de renouvellement à effet au 31 décembre 2018, avec offre d’indemnité d’éviction. Elle l’avait ensuite mis en demeure, le 4 novembre 2019, de communiquer des justificatifs pour calculer le montant de cette indemnité. Le 19 novembre 2021, soit plus de deux ans après la date d’effet du congé, la bailleresse avait assigné le locataire en constatation de la perte de son droit au versement d’une indemnité d’éviction par l’acquisition de la prescription biennale et en expulsion.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 16 novembre 2023, avait dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la bailleresse, en retenant que le maintien dans les lieux du locataire ne pouvait être qualifié d’occupation sans droit ni titre, et que l’attitude de la bailleresse, consistant à se prévaloir de la prescription biennale pour solliciter l’expulsion après avoir reconnu le droit à indemnité d’éviction, était empreinte de mauvaise foi.
La Cour de cassation a censuré cette décision de manière éclatante. Au visa des articles 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, L. 145-9 et L. 145-28 du code de commerce, elle a jugé que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction, et que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578, FS-B).
Cet attendu de principe emporte trois enseignements majeurs. En premier lieu, la prescription biennale, prévue par l’article L. 145-60 du code de commerce, court à compter de la date d’effet du congé, y compris lorsqu’il est assorti d’une offre d’indemnité d’éviction. En deuxième lieu, la mauvaise foi du bailleur, fût-elle avérée, ne constitue pas une cause d’interruption ou de suspension de cette prescription. En troisième lieu, le locataire qui a laissé prescrire son action en fixation de l’indemnité d’éviction devient, à compter de cette date, occupant sans droit ni titre, et peut être expulsé sans indemnité.
Cette solution, d’une rigueur procédurale absolue, rappelle que l’article L. 145-28 du code de commerce, qui garantit au locataire le droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, est subordonné à la condition que son action en paiement n’ait pas été prescrite. En disposant qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue, ce texte présuppose que le droit à indemnité n’est pas éteint par la prescription.
La même rigueur a été rappelée le 19 mars 2026, dans une affaire où une bailleresse avait délivré un congé avec refus de renouvellement, sans offre d’indemnité d’éviction, à la société Pharmacie Sillam. La cour d’appel de Paris, tout en reconnaissant dans ses motifs que le congé avait ouvert droit au profit du preneur au paiement d’une indemnité d’éviction, avait dans son dispositif rejeté la demande d’indemnité à hauteur de cinq millions d’euros. La Cour de cassation, saisie d’un pourvoi incident, a censuré cette contradiction entre les motifs et le dispositif, en rappelant que « la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à une absence de motifs » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-20.715).
Auparavant, la troisième chambre civile avait également jugé, dans un arrêt du 11 janvier 2024, que le bailleur qui refuse le renouvellement du bail commercial doit, sauf motif grave et légitime, payer au preneur une indemnité d’éviction, et que le locataire a droit au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872, FS-B). De même, par un arrêt du 16 novembre 2023, la Cour avait censuré une décision de cour d’appel qui avait validé une clause par laquelle le locataire avait renoncé à son droit à indemnité d’éviction, rappelant ainsi le caractère d’ordre public de cette protection (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.046).
Ces décisions, rapprochées, dessinent un régime probatoire et procédural exigeant. Le preneur qui entend obtenir le paiement de l’indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration du délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. La reconnaissance du droit à indemnité par le bailleur, fût-elle explicite dans le congé, n’interrompt pas le cours de la prescription. Seule une action en justice, ou une reconnaissance non équivoque du droit assortie d’un effet interruptif, peut préserver le droit du preneur. L’attitude dilatoire du bailleur, même constitutive d’une mauvaise foi caractérisée, n’y change rien.
Conclusion
La fixation du loyer du bail commercial renouvelé obéit à une double logique : celle, protectrice, du plafonnement légal, et celle, plus conforme au droit commun des contrats, de la liberté conventionnelle. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, et singulièrement les arrêts du 9 juillet 2026, confirme que ces deux logiques coexistent sans se neutraliser. Le plafonnement cesse lorsque le bail, par l’effet de la tacite prolongation, a duré plus de douze ans ; la détermination de cette durée obéit à une règle de calcul rigoureuse dont l’arrêt du 9 juillet 2026 rappelle la portée pratique.
Parallèlement, les parties peuvent convenir d’un mode de fixation du loyer distinct, sous réserve du respect des règles procédurales communes. Mais le locataire ne saurait se prévaloir indéfiniment du droit au maintien dans les lieux : la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, dont la troisième chambre civile rappelle qu’elle n’admet aucune suspension pour mauvaise foi du bailleur, constitue une échéance fatidique dont le dépassement entraîne la déchéance pure et simple du droit à indemnité. Il appartient donc aux praticiens d’intégrer cette double exigence, substantielle et procédurale, dans la stratégie contentieuse relative aux baux commerciaux.
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