La théorie des troubles anormaux du voisinage constitue l’un des piliers du droit de la responsabilité civile appliqué à l’immobilier. Forgée par la jurisprudence au cours du XIXe siècle sur le fondement de l’article 544 du Code civil, elle consacre le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Longtemps demeurée une construction purement prétorienne, elle a été consacrée par le législateur à l’article 1253 du Code civil, issu de la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, entré en vigueur le 17 avril 2024. Cette codification, qui élève au rang législatif un principe jusqu’alors exclusivement jurisprudentiel, n’a pas figé la matière. La troisième chambre civile de la Cour de cassation continue d’en préciser les contours, tant sur le terrain des conditions de la responsabilité que sur celui des règles procédurales gouvernant l’action en justice. Les décisions rendues entre 2023 et 2026 témoignent d’un double mouvement : la consolidation d’un régime de responsabilité de plein droit, détaché de toute exigence de faute, et le renforcement des garanties procédurales offertes aux victimes, qu’il s’agisse de la qualité à agir ou de l’office du juge dans l’appréciation de l’anormalité du trouble.
I. La consécration d’un principe général de responsabilité sans faute
A. Du principe jurisprudentiel à la codification législative
Le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage a été dégagé par la Cour de cassation dès le milieu du XIXe siècle. La troisième chambre civile en a fait une application constante, rappelant régulièrement que l’action fondée sur ce principe constitue une action en responsabilité civile extracontractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit. Cette formulation, désormais canonique, a été réaffirmée avec une netteté particulière dans un arrêt du 16 mars 2022 publié au Bulletin (Civ. 3e, 16 mars 2022, n° 18-23.954, Publié), auquel la Cour de cassation renvoie expressément dans ses décisions ultérieures pour asseoir sa motivation.
La loi n° 2024-346 du 15 avril 2024 a codifié cette construction jurisprudentielle en insérant dans le Code civil un article 1253, aux termes duquel : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte » (C. civ., art. 1253, al. 1er). Le texte précise que cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien, à condition que ces activités soient conformes aux lois et règlements et se soient poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal. Cette disposition reprend la règle d’antériorité que la jurisprudence avait déjà dégagée et qui figurait, sous une forme sectorielle, à l’article L. 112-16 du code de la construction et de l’habitation.
La codification n’a eu ni pour objet ni pour effet de cantonner le champ de la responsabilité. La Cour de cassation a eu l’occasion de le rappeler à propos de l’article L. 110-1 du code de l’environnement, dans sa rédaction issue de la loi du 29 janvier 2021 visant à définir et protéger le patrimoine sensoriel des campagnes françaises : ces dispositions « n’ont ni pour objet ni pour effet d’exonérer les exploitants agricoles de la responsabilité qu’ils encourent lorsque les nuisances générées par leur exploitation excèdent, compte tenu de la situation des fonds, les inconvénients normaux du voisinage » (Civ. 3e, 7 déc. 2023, n° 22-22.137, FS-D). Le législateur a ainsi préservé l’unité du régime, en soumettant l’ensemble des acteurs à une responsabilité de plein droit dont la mise en œuvre ne requiert pas la démonstration d’une faute. Il s’agit là d’une différence majeure avec le droit commun de la responsabilité civile extracontractuelle régi par l’article 1240 du Code civil (C. civ., art. 1240), qui subordonne la réparation à la preuve d’une faute.
La troisième chambre civile a également rappelé que l’absence d’infraction à la réglementation applicable ne fait pas obstacle à la caractérisation d’un trouble anormal de voisinage. Dans une espèce où la cour d’appel avait retenu que les nuisances sonores constatées ne dépassaient pas les seuils réglementaires d’émergence acoustique, la Cour de cassation a censuré l’arrêt au motif que la conformité des installations litigieuses aux normes en vigueur ne suffisait pas à exclure l’existence d’un trouble anormal (Civ. 3e, 23 mai 2024, n° 19-19.444). Il en résulte que le respect des prescriptions administratives ne constitue pas un fait justificatif exonérant l’auteur du trouble de sa responsabilité.
B. Les conditions d’engagement de la responsabilité
L’engagement de la responsabilité pour trouble anormal du voisinage suppose la réunion de deux conditions : l’existence d’un trouble et le caractère anormal de celui-ci. La première est une question de fait soumise à l’appréciation souveraine des juges du fond. La seconde relève d’une appréciation concrète, tenant compte des circonstances de temps et de lieu, au premier rang desquelles figure la situation des fonds concernés. La Cour de cassation exerce sur ce point un contrôle discipliné, censurant les décisions qui omettent de prendre en considération l’environnement dans lequel s’inscrivent les nuisances alléguées.
L’arrêt rendu le 27 mars 2025 illustre cette exigence avec une particulière netteté. La cour d’appel de Montpellier avait retenu l’existence d’un trouble anormal de voisinage tenant à la limitation de la vue, après avoir constaté que la distance entre deux bâtiments était passée de 7,58 mètres à 4 mètres à la suite de la construction d’un mur pignon. La Cour de cassation a censuré cette décision au motif que la cour d’appel n’avait pas recherché, comme elle y était invitée, « si la très forte densité urbanistique de la zone de situation des immeubles en cause n’excluait pas l’anormalité du trouble » (Civ. 3e, 27 mars 2025, n° 23-21.076). La solution rappelle que l’anormalité ne se mesure pas dans l’absolu : elle s’apprécie in concreto, en fonction du contexte urbanistique et de la densité de la zone considérée.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé que le droit à réparation n’est pas subordonné à la persistance du trouble à la date à laquelle le juge statue. Dans une espèce où des époux se plaignaient de nuisances sonores provenant d’un hypermarché, la cour d’appel de Montpellier avait rejeté leur demande indemnitaire au motif que la gêne acoustique, qui avait pu exister à un certain moment, avait depuis disparu selon des constats d’huissier réalisés en 2020. La troisième chambre civile a cassé cette décision en énonçant que « la personne qui subit un tel dommage a droit à réparation, quand bien même il aurait cessé à la date à laquelle le juge statue » (Civ. 3e, 14 nov. 2024, n° 23-20.880). Cette solution, qui s’inscrit dans le sillage du principe de réparation intégrale, empêche que la cessation du trouble ne prive rétroactivement la victime de l’indemnisation du préjudice subi pendant la période où le trouble existait.
La règle d’antériorité, désormais codifiée à l’article 1253 du Code civil, fait l’objet d’une application stricte. Elle suppose que l’activité à l’origine du trouble soit antérieure à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien, qu’elle soit conforme aux lois et règlements, et qu’elle se soit poursuivie dans les mêmes conditions. La Cour de cassation veille à ce que ces trois conditions cumulatives soient rigoureusement vérifiées. Dans un arrêt du 23 mai 2024, elle a approuvé une cour d’appel d’avoir écarté l’application de cette règle au profit de l’exploitant d’une hélisurface, après avoir constaté que le nombre de mouvements d’hélicoptères dépassait de 108 à 117 % la limite autorisée par les arrêtés préfectoraux et que l’arrêté d’autorisation avait été annulé par la juridiction administrative (Civ. 3e, 23 mai 2024, n° 19-19.444, précité). Le non-respect des prescriptions réglementaires fait ainsi obstacle au bénéfice de la pré-occupation.
Enfin, la Cour de cassation rappelle que le bien-fondé de l’action au titre du trouble anormal du voisinage ne saurait être confondu avec sa recevabilité. Dans un arrêt du 18 juin 2026, elle a censuré une cour d’appel qui avait déclaré irrecevables les demandes d’une SCI au motif qu’elle ne rapportait pas la preuve de la légalité de ses ouvertures au regard des règles d’urbanisme ni de l’acquisition d’une servitude de vue par usucapion. La Cour énonce que « l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action et que la démonstration par la victime du caractère anormal du trouble allégué n’est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès » (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 25-11.778). Cette distinction, qui relève des principes directeurs du procès civil, est d’une importance pratique considérable pour les praticiens : le juge de la mise en état ne peut, au stade de l’examen de la recevabilité, exiger du demandeur qu’il rapporte la preuve du caractère anormal du trouble, cette preuve relevant de l’examen au fond.
II. Le renforcement des garanties procédurales au service des victimes
A. L’élargissement de la qualité à agir
L’article 1253 du Code civil identifie expressément les personnes susceptibles d’engager leur responsabilité de plein droit : le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs. Cette énumération, qui ne figurait pas dans la jurisprudence antérieure avec un tel degré de précision, étend le cercle des responsables potentiels bien au-delà du seul propriétaire. Le locataire, l’occupant sans titre et le maître d’ouvrage sont désormais expressément visés par le texte, ce qui lève les incertitudes qui pouvaient exister sur l’identification du défendeur à l’action.
La qualité à agir du côté des victimes a également fait l’objet de précisions jurisprudentielles importantes. Dans un arrêt du 20 novembre 2025, la troisième chambre civile a jugé que l’époux qui cohabite avec le propriétaire de l’immeuble exposé aux troubles a qualité à agir en indemnisation du préjudice qu’il subit personnellement, peu important que le domicile qu’il occupe appartienne à son conjoint. La Cour énonce, au visa de l’article 31 du code de procédure civile et du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, que « l’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit » et qu’« il s’en déduit qu’un époux se disant victime d’un trouble anormal de voisinage a qualité à agir pour demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine de ce trouble, peu important que le domicile qu’il occupe appartienne à son conjoint » (Civ. 3e, 20 nov. 2025, n° 24-16.342). Cette solution procède d’un élargissement significatif de la qualité à agir : toute personne subissant personnellement un préjudice du fait du trouble peut en demander réparation, indépendamment de la nature de son titre d’occupation.
La Cour de cassation a également précisé, dans un arrêt du 16 mars 2023, que le juge ne peut refuser d’examiner l’existence d’un trouble anormal de voisinage au motif que les nuisances alléguées respecteraient les normes réglementaires. Dans cette espèce, une société exploitant un restaurant se plaignait de ce que la cour d’appel avait retenu sa responsabilité sans caractériser d’infraction à la réglementation sur le bruit. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, approuvant les juges du fond d’avoir recherché « la seule existence d’un trouble anormal de voisinage, sans qu’il soit nécessaire que soit caractérisée une infraction à la réglementation applicable » (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-25.372). Cette solution rappelle que le trouble anormal du voisinage est un standard autonome, qui ne se confond ni avec la faute au sens de l’article 1240 du Code civil, ni avec le non-respect des prescriptions administratives.
B. L’appréciation concrète de l’anormalité du trouble
L’anormalité du trouble s’apprécie en fonction des circonstances de temps et de lieu, et notamment de la destination de la zone considérée. La troisième chambre civile a apporté des précisions méthodologiques importantes sur l’office du juge dans cette appréciation. L’arrêt du 7 décembre 2023, rendu en formation de section, constitue à cet égard une décision de principe. Dans cette espèce, une exploitation agricole avait construit deux bâtiments d’élevage à proximité immédiate d’habitations, générant des odeurs nauséabondes, des bruits d’animaux et la présence envahissante d’insectes. La cour d’appel d’Amiens avait retenu l’existence d’un trouble anormal de voisinage après avoir relevé que les propriétés des parties étaient situées en zone UA du plan local d’urbanisme, correspondant au noyau ancien de la commune, et non en zone agricole isolée. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, jugeant que la cour d’appel avait « appréciant concrètement l’anormalité des troubles, compte tenu, notamment, de la situation des fonds concernés, souverainement déduit de l’ensemble de ses constatations que les nuisances en provenance de l’exploitation litigieuse excédaient, par leur nature, leur récurrence et leur intensité, les inconvénients normaux du voisinage » (Civ. 3e, 7 déc. 2023, n° 22-22.137, FS-D, précité).
La décision établit une hiérarchie claire dans les éléments d’appréciation du caractère anormal du trouble. La situation des fonds prime sur la nature de l’activité exercée. Une exploitation agricole, même traditionnelle, ne bénéficie d’aucune immunité lorsque les nuisances qu’elle génère excèdent, compte tenu de l’environnement urbain dans lequel elle s’insère, les inconvénients normaux du voisinage. La Cour prend soin de relever que la commune n’était pas une métropole urbaine, mais que les bâtiments agricoles litigieux se situaient en zone urbaine du village, au sein de laquelle sont en principe interdites les constructions et installations dont la présence est incompatible avec la vie de quartier en raison des nuisances occasionnées.
La même exigence de contextualisation guide l’appréciation des troubles liés à la perte d’ensoleillement et de vue. Dans l’arrêt du 26 septembre 2024, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait retenu l’existence d’un trouble anormal de voisinage au titre de la perte de vue sans répondre aux conclusions de la SCI défenderesse, laquelle soutenait que plusieurs immeubles d’habitation collective, similaires à celui qu’elle avait édifié, étaient déjà implantés dans ce secteur, de sorte que la demanderesse pouvait raisonnablement s’attendre à la modification de la vue litigieuse (Civ. 3e, 26 sept. 2024, n° 23-13.770). La Cour impose ainsi au juge du fond de prendre en considération non seulement la situation objective des lieux, mais également le caractère prévisible de la modification de l’environnement pour la victime qui s’est installée dans une zone constructible.
Le principe de réparation intégrale commande également l’évaluation du préjudice. Dans l’arrêt du 14 novembre 2024 déjà cité, la Cour de cassation a rappelé que la cessation du trouble ne fait pas obstacle à l’indemnisation du préjudice subi pendant la période où le trouble existait. Cette solution est cohérente avec la nature même de la responsabilité pour trouble anormal du voisinage, qui n’est pas une action en cessation mais une action en responsabilité civile visant à la réparation d’un dommage. Le préjudice peut prendre la forme d’une perte de valeur vénale du bien exposé aux nuisances, d’un préjudice de jouissance ou d’un préjudice moral. Dans un arrêt du 8 janvier 2026, la Cour de cassation a toutefois rappelé que la perte de chance de réaliser une plus-value à la revente ne constitue un préjudice réparable que si elle présente un caractère certain (Civ. 3e, 8 janv. 2026, n° 23-23.861). En l’espèce, la cour d’appel avait indemnisé les acquéreurs d’une maison au titre de la perte de chance de faire une plus-value, après avoir prononcé la nullité de la vente pour dol. La Cour de cassation a censuré cette décision, jugeant que la perte de chance d’une plus-value à la revente ne pouvait être caractérisée dès lors que la vente avait été annulée.
Au-delà de ces précisions, la Cour de cassation a également eu l’occasion de rappeler les règles gouvernant les restitutions consécutives à l’annulation d’une vente immobilière lorsque celle-ci est fondée sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage dissimulé par le vendeur. L’arrêt du 8 janvier 2026 précise que « le vendeur ne peut être condamné, au titre des restitutions réciproques consécutives à l’annulation de la vente, qu’aux sommes qu’il a personnellement perçues, sans préjudice, le cas échéant, d’une éventuelle condamnation à des dommages-intérêts réparant le préjudice causé par sa faute ». Les frais de vente, que le vendeur n’a pas personnellement perçus, ne relèvent pas des restitutions mais peuvent, le cas échéant, être indemnisés sur le fondement de la responsabilité délictuelle si une faute est établie à l’encontre du vendeur.
Conclusion
L’évolution récente de la jurisprudence de la troisième chambre civile en matière de troubles anormaux du voisinage révèle un double mouvement, à la fois de consolidation et d’approfondissement. La codification du principe à l’article 1253 du Code civil n’a pas tari le contentieux ni figé la matière. Elle a au contraire offert un socle législatif à une construction jurisprudentielle dont la Cour de cassation continue de préciser les contours avec une rigueur méthodologique constante. Les décisions rendues entre 2023 et 2026 témoignent d’une volonté de renforcer la protection des victimes, en élargissant la qualité à agir au-delà du seul propriétaire, en rappelant que l’absence d’infraction à la réglementation ne fait pas obstacle à la caractérisation du trouble, et en imposant au juge du fond une appréciation concrète de l’anormalité, tenant compte de la situation des fonds et de leur environnement. Ces précisions, qui touchent tant aux conditions de fond de la responsabilité qu’aux règles procédurales gouvernant l’action, confèrent au régime des troubles anormaux du voisinage une cohérence et une prévisibilité accrues, au service de la sécurité juridique des justiciables et des praticiens du droit immobilier.
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