L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble place le propriétaire dans une situation juridique singulière. Le droit de propriété, consacré par l’article 544 du Code civil comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue », se heurte à une réalité matérielle qui en contredit l’essence même : un tiers occupe le bien, sans y être autorisé par aucun contrat ni aucune décision de justice, et le propriétaire doit emprunter la voie judiciaire pour en recouvrer la jouissance effective. Cette tension entre le droit et le fait constitue l’une des sources les plus abondantes du contentieux immobilier contemporain, comme en témoignent les décisions rendues par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre 2022 et 2026. Le cabinet Kohen Avocats accompagne les propriétaires confrontés à cette situation, tant en demande qu’en défense, devant l’ensemble des juridictions compétentes.
La notion d’occupant sans droit ni titre recouvre des situations hétérogènes. Elle désigne aussi bien le locataire dont le bail a été résilié et qui se maintient dans les lieux que l’occupant qui n’a jamais bénéficié d’un titre régulier, le squatteur entré par effraction, l’indivisaire qui jouit privativement du bien sans l’accord de ses coïndivisaires, ou encore l’adjudicataire évincé qui refuse de quitter un immeuble dont il n’est plus propriétaire. Chacune de ces hypothèses mobilise des règles distinctes, dont la Cour de cassation précise progressivement l’articulation.
Deux questions structurent l’analyse. La première, qui relève de la qualification juridique, consiste à déterminer à quelles conditions un occupant est privé de titre et à identifier le régime probatoire applicable. La seconde, qui relève de l’action en justice, porte sur les instruments procéduraux que le propriétaire peut actionner pour obtenir l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile éclaire ces deux axes avec une netteté accrue, tout en laissant subsister des zones de complexité que le praticien doit maîtriser.
I. La qualification de l’occupation sans droit ni titre : sources de la déchéance et régime probatoire
A. Les causes de la privation du titre d’occupation
La perte du titre d’occupation résulte en premier lieu de la résiliation du contrat de bail. La clause résolutoire stipulée dans un bail d’habitation ou commercial produit cet effet de manière automatique lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations, notamment le paiement du loyer. La Cour de cassation rappelle avec constance que le non-paiement du loyer stipulé ne saurait être justifié par la violation, par le bailleur, de dispositions légales dont la sanction est étrangère au rapport contractuel. Ainsi, dans un arrêt du 14 mars 2024, la troisième chambre civile a jugé que la locataire ne pouvait se prévaloir de la méconnaissance par le bailleur des conditions de maintien d’un prêt à taux zéro — dont la seule sanction est l’exigibilité du remboursement du capital — pour justifier le défaut de paiement du loyer (Civ. 3e, 14 mars 2024, n° 21-25.798, publié au Bulletin). La cour d’appel en avait exactement déduit que « la locataire ne pouvait s’en prévaloir pour justifier le défaut de paiement du loyer stipulé par le contrat de location ».
La résiliation du bail peut également résulter d’un congé délivré par le bailleur avec dénégation du droit au maintien dans les lieux. Le statut protecteur du locataire, qu’il s’agisse de la loi du 6 juillet 1989 pour les baux d’habitation ou du statut des baux commerciaux, impose au bailleur de justifier d’un motif légitime pour refuser le renouvellement. La Cour de cassation exerce sur ce point un contrôle rigoureux de la motivation des juges du fond. Dans un arrêt du 14 décembre 2023, elle a censuré pour défaut de réponse à conclusions une décision qui avait prononcé la résiliation des baux sans examiner si l’installation du locataire dans le studio dont il était propriétaire n’était pas de nature à lui imposer un changement profond dans ses conditions d’existence, le privant notamment de son lieu de travail (Civ. 3e, 14 déc. 2023, n° 21-21.964, publié au Bulletin).
Par ailleurs, la délivrance d’un congé pour vendre, prévue par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, prive le locataire de son titre d’occupation à l’expiration du délai de préavis. Encore faut-il que le congé ait été régulièrement délivré et que la vente projetée ne soit pas frauduleuse. Dans une espèce où les bailleurs avaient délivré un congé pour vendre puis assigné le locataire en validation du congé, la Cour de cassation a cassé l’arrêt qui avait retenu la qualité d’occupant sans droit ni titre, au motif que la cour d’appel avait dénaturé les termes clairs et précis des décisions antérieures qui n’avaient pas constaté la déchéance du titre d’occupation (Civ. 3e, 9 mars 2022, n° 21-10.379).
L’occupation sans droit ni titre peut également résulter d’une convention d’occupation précaire qui a pris fin, de l’expiration d’un bail dérogatoire, ou encore de l’adjudication sur saisie immobilière, qui transfère la propriété à l’adjudicataire et prive l’ancien propriétaire de tout droit sur le bien. Dans un arrêt du 9 janvier 2025, la Cour de cassation a confirmé l’expulsion d’un occupant âgé de 99 ans, adjudicataire évincé, en relevant que l’existence d’un pourvoi formé contre le jugement d’adjudication ne constituait pas une contestation sérieuse au sens de l’article 835 du Code de procédure civile (Civ. 3e, 9 janv. 2025, n° 23-19.335).
En matière de logement social, le défaut de réponse du locataire à l’enquête annuelle de ressources peut entraîner la déchéance du droit au maintien dans les lieux prévue par les articles L. 442-3-4 et L. 482-3-1 du Code de la construction et de l’habitation. Dans un arrêt du 16 octobre 2025, la troisième chambre civile a toutefois jugé que ces dispositions, qui sanctionnent spécifiquement la carence du locataire, étaient inapplicables à l’action du bailleur fondée sur l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement du supplément de loyer de solidarité (Civ. 3e, 16 oct. 2025, n° 24-11.047, publié au Bulletin). La Cour a également rappelé, dans cette même décision, que les dispositions de la loi ELAN du 23 novembre 2018 relatives au supplément de loyer de solidarité sont dépourvues de caractère rétroactif, de sorte que « les effets légaux de cette convention étaient définitivement acquis lors de l’entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018 ».
B. La charge de la preuve et la recevabilité de l’action
La question de la recevabilité de l’action en expulsion s’est trouvée renouvelée par un arrêt du 21 mai 2026, dans lequel la Cour de cassation a jugé que « la recevabilité de l’action en expulsion d’un occupant sans droit ni titre n’est pas subordonnée à la démonstration préalable du droit de propriété dont se prévaut le demandeur, celle-ci commandant seulement son succès » (Civ. 3e, 21 mai 2026, n° 24-19.279). La Cour a censuré l’arrêt qui avait déclaré irrecevable l’action en expulsion au motif que les demandeurs n’établissaient pas suffisamment leurs droits de propriété sur la parcelle litigieuse. Cette solution s’inscrit dans le droit fil de la distinction classique entre la recevabilité de l’action — qui suppose un intérêt légitime à agir — et son bien-fondé — qui requiert la preuve du droit invoqué.
En présence d’un bien indivis, la question de la qualité pour agir se pose avec une acuité particulière. L’article 815-2 du Code civil dispose que « tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence ». La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 11 juillet 2024, que l’action engagée par un indivisaire tendant à l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre constitue une mesure conservatoire que tout indivisaire peut accomplir seul, sans avoir à justifier de l’accord des autres coïndivisaires (Civ. 3e, 11 juill. 2024, n° 21-23.372, publié au Bulletin). La Cour a toutefois pris soin de distinguer cette action de celle qui tendrait à la résiliation du bail ou à la contestation de sa cession, lesquelles ne relèvent pas de l’article 815-2.
La preuve de l’occupation sans droit ni titre incombe au demandeur à l’expulsion. Il appartient au propriétaire de démontrer que l’occupant se maintient dans les lieux sans aucun fondement juridique. Le constat d’huissier constitue en pratique l’instrument probatoire privilégié, qu’il s’agisse d’établir l’occupation matérielle des lieux ou l’absence de titre. Le titre de propriété, quant à lui, doit être régulièrement publié à la conservation des hypothèques pour être opposable aux tiers. La Cour de cassation veille au respect de cette exigence probatoire, comme en témoigne sa vigilance sur la dénaturation des décisions antérieures ayant statué sur le titre d’occupation.
II. Les instruments de la reconquête du bien : expulsion et indemnité d’occupation
A. L’action en expulsion et le contrôle de proportionnalité
L’expulsion constitue la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement. La Cour de cassation l’affirme avec une particulière netteté dans l’arrêt du 9 janvier 2025, en précisant que « l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété » (Civ. 3e, 9 janv. 2025, n° 23-19.335). La Cour en déduit que le juge n’est pas tenu de procéder à un contrôle de proportionnalité in concreto entre les intérêts du propriétaire et la situation personnelle de l’occupant.
Cette position, qui rompt avec une tendance antérieure plus encline à la mise en balance des intérêts, confère au droit de propriété une primauté que l’article 544 du Code civil fonde en droit et que l’occupation sans droit ni titre justifie en fait. La Cour rappelle que le maintien dans les lieux sans droit ni titre cause au propriétaire un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre fin. Cette qualification de trouble manifestement illicite ouvre la voie du référé, sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, qui permet au président du tribunal judiciaire de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser ce trouble.
La compétence du juge des référés pour ordonner l’expulsion est désormais solidement établie. Le juge peut également allouer une provision au propriétaire à valoir sur l’indemnité d’occupation, dans la limite du montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Dans l’arrêt précité du 9 janvier 2025, la Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir condamné l’occupant au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel, sans excéder ses pouvoirs, dès lors que l’occupation sans contrepartie financière n’était pas contestée et que la valeur locative était souverainement évaluée.
En dehors du référé, l’action au fond devant le tribunal judiciaire reste la voie de droit commun pour obtenir l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre. Le demandeur doit établir son droit de propriété et l’absence de titre de l’occupant. Le juge du fond dispose d’un pouvoir d’appréciation quant au délai d’expulsion, qui peut être modulé en fonction des circonstances, notamment pendant la trêve hivernale ou en présence de personnes vulnérables. La décision d’expulsion est exécutoire de droit à titre provisoire et s’accompagne, si nécessaire, d’une astreinte destinée à garantir son exécution effective.
La jurisprudence récente témoigne également d’une vigilance accrue de la Cour de cassation sur le formalisme entourant les décisions des juges du fond. Dans l’arrêt du 21 mai 2026, la Cour rappelle que la cour d’appel ne saurait subordonner la recevabilité de l’action en expulsion à la preuve préalable du droit de propriété, cette exigence relevant du fond du litige et non de la recevabilité. Cette clarification, qui s’inscrit dans la ligne de l’arrêt de revirement de l’assemblée plénière du 7 juillet 2006, conforte les propriétaires dans leur droit d’agir sans avoir à rapporter une preuve complète de leur titre dès le stade de la recevabilité.
B. L’indemnité d’occupation : nature juridique et prescription applicable
L’indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ni titre constitue la contrepartie financière de la jouissance du bien. Sa nature juridique varie selon le contexte dans lequel l’occupation s’inscrit, et cette qualification emporte des conséquences déterminantes sur le régime de prescription applicable. La Cour de cassation a posé une distinction fondamentale dans un arrêt du 16 mars 2023.
Lorsque le locataire se maintient dans les lieux pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, il est redevable d’une indemnité d’occupation qui trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 du Code de commerce. La Cour juge que « l’indemnité d’occupation, due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option, trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 du code de commerce et l’action en paiement de cette indemnité est, comme telle, soumise à la prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 de ce code ». En revanche, « lorsque le locataire se maintient dans les lieux après l’exercice de son droit d’option, il est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun soumise à la prescription quinquennale, dont le délai court à compter de ce même jour » (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-19.707, publié au Bulletin).
Cette distinction, fondée sur l’origine de l’obligation, gouverne la stratégie procédurale du propriétaire. La prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil, qui court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir, s’applique à l’indemnité d’occupation de droit commun due par l’occupant sans droit ni titre qui n’a jamais été lié par un bail, ou dont le bail a été résilié sans que le statut des baux commerciaux ne s’applique à la période postérieure. Le point de départ de ce délai est la date à laquelle le propriétaire a connaissance de l’occupation irrégulière. En pratique, il s’agit souvent de la date de résiliation du bail ou de l’expiration du congé.
Le montant de l’indemnité d’occupation est souverainement fixé par les juges du fond, qui prennent en considération la valeur locative du bien, les caractéristiques de l’occupation et, le cas échéant, le préjudice subi par le propriétaire du fait de l’immobilisation du bien. L’indemnité peut être fixée à un montant supérieur au loyer contractuel antérieur, pour tenir compte de la précarité de l’occupation et du caractère fautif du maintien dans les lieux. La Cour de cassation exerce toutefois un contrôle sur la motivation des décisions qui fixent cette indemnité, comme en témoigne l’arrêt du 16 octobre 2025 qui censure pour défaut de réponse à conclusions la décision n’ayant pas examiné si le montant du supplément de loyer de solidarité n’excédait pas trente pour cent des ressources du foyer.
En définitive, l’articulation entre la prescription biennale du statut des baux commerciaux et la prescription quinquennale de droit commun constitue un enjeu pratique majeur pour les praticiens. Le bailleur qui entend agir en paiement d’une indemnité d’occupation doit identifier avec précision la nature de l’occupation et le fondement juridique de sa créance, sous peine de se voir opposer une fin de non-recevoir tirée de la prescription. La distinction posée par la Cour de cassation dans l’arrêt du 16 mars 2023 offre une grille de lecture claire : la prescription biennale s’applique tant que le preneur bénéficie du droit d’option ouvert par l’article L. 145-57 ; la prescription quinquennale prend le relais dès l’exercice de ce droit d’option ou lorsque l’occupation ne relève plus du statut protecteur.
Par ailleurs, la question du point de départ du délai de prescription revêt une importance pratique considérable. La Cour de cassation a précisé que « le bailleur n’ayant connaissance des faits lui permettant d’agir en paiement de cette indemnité, laquelle se substitue rétroactivement au loyer dû sur le fondement de l’article L. 145-57 du même code, qu’à compter du jour où il est informé de l’exercice par le locataire de son droit d’option, le délai de prescription biennale ne court qu’à compter de cette date ». Ce report du point de départ au jour de la notification du droit d’option protège le bailleur contre une prescription qui serait acquise avant même qu’il ait pu connaître l’événement déclencheur de son action. Il en va de même pour l’indemnité d’occupation de droit commun, dont le délai de prescription quinquennale ne commence à courir qu’à compter du jour où le propriétaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir, conformément à l’article 2224 du Code civil.
En pratique, la sécurisation de l’action en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation suppose une analyse préalable complète de la situation juridique de l’occupant. Le praticien doit vérifier l’existence d’un titre d’occupation, sa régularité et sa portée, identifier les causes éventuelles de déchéance de ce titre, déterminer le régime de prescription applicable à l’indemnité d’occupation, et choisir la voie procédurale la plus adaptée — référé ou action au fond — en fonction de l’urgence et de l’état de la contestation. Les pièces justificatives doivent être rassemblées avec soin : titre de propriété régulièrement publié, bail et ses avenants, commandement de payer visant la clause résolutoire le cas échéant, décompte des sommes dues, constat d’huissier établissant l’occupation actuelle, et tout élément de nature à caractériser la mauvaise foi de l’occupant. La qualité de la constitution du dossier conditionne directement la rapidité et l’efficacité de la procédure d’expulsion.
Conclusion
Le contentieux de l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre révèle une tension permanente entre la protection du droit de propriété et les garanties procédurales dont bénéficie l’occupant. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par ses décisions rendues entre 2022 et 2026, significativement renforcé la position du propriétaire en consacrant le caractère conservatoire de l’action en expulsion exercée par un indivisaire seul, en affirmant l’absence de contrôle de proportionnalité entre le droit de propriété et le droit au domicile, et en détachant la recevabilité de l’action de la preuve préalable du droit de propriété. Ces avancées ne dispensent toutefois pas le praticien d’une analyse rigoureuse de la cause de la déchéance du titre, de la nature de l’occupation et du régime de prescription applicable à l’indemnité d’occupation, dont la maîtrise conditionne le succès de l’action. La distinction entre la prescription biennale du statut des baux commerciaux et la prescription quinquennale de droit commun, posée par l’arrêt du 16 mars 2023, illustre la technicité de cette matière et la nécessité d’un conseil avisé pour sécuriser la stratégie contentieuse du propriétaire. Le cabinet Kohen Avocats met son expertise en droit immobilier au service des propriétaires et des investisseurs confrontés à ces problématiques d’occupation sans droit ni titre.
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