I. Le congé du bailleur : un acte unilatéral dont la régularité conditionne l’effectivité de la rupture et l’étendue des droits du preneur
A. La motivation substantielle du congé et l’information impérative du preneur sur les voies de recours
L’article L.145-9 du Code de commerce constitue la clef de voûte du formalisme congédiant en matière de baux commerciaux. Par dérogation expresse aux articles 1736 et 1737 du Code civil, qui régissent la cessation des baux de droit commun, les baux de locaux soumis au statut ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. Cette disposition d’ordre public, que l’article L.145-15 du Code de commerce rend applicable dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, interdit aux parties de convenir d’un mode de rupture dérogatoire au formalisme légal, toute clause contraire étant réputée non écrite. Le législateur de 1953, parachevant l’œuvre du décret du 30 septembre de la même année, a ainsi entendu substituer à la libre résiliation unilatérale du droit commun un régime de rupture encadré, dans lequel l’acte de congé remplit une double fonction : mettre fin au lien contractuel et informer le preneur de l’étendue de ses droits. En conséquence, le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Par ailleurs, cette exigence de motivation ne se confond pas avec l’obligation de préciser si le congé est assorti ou non d’une offre de renouvellement, cette information déterminant la nature des droits ouverts au preneur et l’orientation procédurale qu’il devra adopter dans le délai de forclusion de deux ans.
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a progressivement élevé le standard du formalisme congédiant en sanctionnant avec une particulière rigueur les omissions affectant les mentions substantielles de l’acte. Dans un arrêt du 6 février 2025 (pourvoi n° 23-18.360), la troisième chambre civile a rappelé que l’omission, dans le congé, de la reproduction des dispositions de l’article L.145-9 relatives au délai de forclusion de l’action du preneur entraîne la nullité de l’acte, cette nullité étant absolue en ce qu’elle intéresse la protection de l’ordre public économique de protection du preneur. Par ailleurs, dans un arrêt du 11 janvier 2024 (pourvoi n° 22-20.872, Publié au Bulletin), la Cour de cassation a jugé que le congé assorti d’une offre de renouvellement à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, s’analyse en un refus de renouvellement ouvrant droit à l’indemnité d’éviction au profit du preneur. Cette solution, qui procède d’une lecture téléologique de l’article L.145-9, consacre le principe selon lequel le congé ne peut être assorti de conditions nouvelles qui en altéreraient la substance protectrice, le preneur ne pouvant être contraint d’accepter un bail renouvelé aux conditions substantiellement différentes de celles dont il bénéficiait antérieurement. Dès lors, le bailleur qui souhaite mettre fin au bail sans verser l’indemnité d’éviction doit non seulement motiver son congé pour motif grave et légitime au sens de l’article L.145-17, mais également veiller à ce que l’offre de renouvellement, lorsqu’il entend en assortir le congé, porte sur des conditions identiques à celles du bail expiré, à l’exception du loyer dont la fixation relève des règles propres au renouvellement.
Dans un arrêt plus récent du 2 juillet 2026 (pourvoi n° 25-13.340), la troisième chambre civile a par ailleurs rappelé, au visa des articles 455 et 954 du Code de procédure civile, que le juge, lorsqu’il est saisi d’une contestation portant sur la régularité formelle du congé, doit répondre à l’ensemble des moyens opérants soulevés par les parties dans leurs dernières conclusions et ne peut se borner à une motivation générale qui laisserait sans réponse des moyens précisément articulés. L’arrêt attaqué, qui s’était contenté de valider le congé sans examiner le moyen tiré de l’irrégularité de sa motivation, a été censuré pour défaut de réponse à conclusions, ce qui atteste de l’exigence prétorienne de motivation renforcée qui pèse sur les juges du fond lorsqu’ils sont appelés à se prononcer sur la validité formelle d’un congé commercial. La Cour de cassation veille ainsi à ce que le contrôle de la régularité du congé ne soit pas purement formel mais constitue un véritable contrôle juridictionnel du respect des garanties offertes au preneur par le statut des baux commerciaux. Cette exigence procédurale est d’autant plus impérieuse que la nullité du congé a pour effet de maintenir le bail en cours, privant par là même le bailleur de la possibilité de récupérer la libre disposition de son bien et le contraignant à délivrer un nouveau congé conforme aux prescriptions légales.
B. La computation des délais de préavis et la détermination de l’échéance trimestrielle du congé
L’article L.145-9 du Code de commerce impose au bailleur comme au preneur de respecter un préavis de six mois, dont le point de départ est la date de signification de l’acte de congé ou de réception de la demande de renouvellement. Ce délai de préavis ne constitue pas une simple formalité dilatoire mais un mécanisme de protection qui garantit au destinataire du congé un temps suffisant pour organiser la suite de ses activités, qu’il s’agisse pour le preneur de préparer son départ ou sa contestation, ou pour le bailleur d’anticiper la vacance des locaux et la recherche d’un nouveau locataire. Le congé doit par ailleurs être donné pour le dernier jour du trimestre civil, cette exigence d’échéance trimestrielle ayant pour objet de faciliter la gestion locative en alignant la date de cessation du bail sur des périodes comptables homogènes, conformément à une tradition législative constante en matière de baux commerciaux. Par dérogation à la règle de principe, l’article L.145-4 du Code de commerce autorise le preneur à donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, cette faculté triennale constituant un droit potestatif dont le preneur peut user discrétionnairement sans avoir à justifier d’un motif légitime. La computation des périodes triennales s’effectue à compter de la date de prise d’effet du bail ou de son dernier renouvellement, de sorte que toute erreur de calcul sur le point de départ des périodes triennales peut entraîner l’irrégularité du congé et, par voie de conséquence, son inefficacité juridique.
En l’absence de congé ou de demande de renouvellement, le bail se prolonge tacitement au-delà de son terme, ainsi que le prévoit expressément l’article L.145-9 in fine du Code de commerce. La tacite prolongation, qui se distingue nettement de la tacite reconduction du droit commun des baux civils, opère de plein droit sans qu’aucune manifestation de volonté des parties ne soit requise, le silence conservé tant par le bailleur que par le preneur produisant un effet prolongateur automatique du contrat originaire. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 9 juillet 2026 (pourvoi n° 25-11.167), a eu l’occasion de préciser les conséquences de la tacite prolongation sur la computation de la durée du bail expiré aux fins de déterminer le régime de fixation du loyer applicable lors du renouvellement ultérieur. Dans cette espèce, la cour d’appel avait fixé la date d’effet du bail renouvelé au jour de la demande de renouvellement, mais la Cour de cassation a cassé l’arrêt au motif que la date d’effet du bail renouvelé se situe au jour de l’expiration du bail précédent ou de sa prolongation. Cette solution rappelle que la date d’effet du bail renouvelé constitue le point de référence pour le calcul de la durée cumulée du bail, laquelle détermine si le bailleur peut ou non prétendre au déplafonnement du loyer en application de l’article L.145-34 du Code de commerce. En conséquence, les parties qui s’abstiennent de délivrer congé ou de formuler une demande de renouvellement doivent mesurer les effets de leur inertie sur la durée du bail, laquelle, en se prolongeant au-delà de douze années, emporte déplafonnement du loyer et expose le preneur à une augmentation substantielle de sa charge locative en cas de renouvellement.
En ce qui concerne le formalisme propre au congé du bailleur, l’acte doit impérativement revêtir la forme d’un acte extrajudiciaire, ce qui exclut la notification par simple lettre recommandée avec demande d’avis de réception, réservée au congé triennal du preneur. Cette exigence, qui renforce la solennité de l’acte et en garantit l’authenticité, s’inscrit dans la logique protectrice du statut qui impose au bailleur une rigueur formelle maximale lorsqu’il entend mettre fin au contrat ou en modifier les conditions essentielles. Le congé délivré par le bailleur sans respecter le formalisme de l’acte extrajudiciaire est frappé d’une nullité absolue que le juge doit relever d’office, sans que le preneur ne soit tenu d’en solliciter l’annulation dans le délai de deux ans. Par ailleurs, le congé doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’article L.145-9, alinéa 5, du Code de commerce, qui informent le preneur qu’il dispose d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné pour saisir le tribunal judiciaire d’une contestation ou d’une demande en paiement de l’indemnité d’éviction. La Cour de cassation veille avec constance à ce que cette exigence formelle d’information du preneur soit scrupuleusement respectée, la reproduction partielle ou inexacte des dispositions légales étant assimilée à une absence de reproduction et sanctionnée par la nullité de l’acte de congé. En définitive, la computation méticuleuse des délais de préavis et d’échéance, conjuguée au respect du formalisme substantiel de l’acte extrajudiciaire, conditionne la validité du congé et, par voie de conséquence, la légalité de la rupture du lien contractuel ou du renouvellement dans des conditions nouvelles.
II. La demande de renouvellement du preneur : entre initiative procédurale et effets substantiels sur le statut du bail et la fixation du loyer
A. Le formalisme de la demande de renouvellement et les conséquences de l’absence de réponse du bailleur
L’article L.145-10 du Code de commerce organise le mécanisme de la demande de renouvellement du preneur, qui constitue le pendant du congé du bailleur dans l’architecture procédurale du statut. Le preneur qui entend obtenir le renouvellement de son bail doit signifier sa demande au bailleur par acte extrajudiciaire, dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail ou de sa tacite prolongation. Cette demande doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’article L.145-10 relatifs aux droits et obligations réciproques des parties, de sorte que le bailleur dispose d’une information complète sur les conséquences de son silence ou de sa réponse. Le législateur a en effet prévu que le défaut de réponse du bailleur dans un délai de trois mois vaut acceptation du principe du renouvellement, ce qui a pour effet d’ouvrir la phase de fixation du nouveau loyer dans les conditions prévues aux articles L.145-33 et suivants du Code de commerce. La demande de renouvellement revêt ainsi une double nature juridique : d’une part, elle constitue un acte procédural par lequel le preneur manifeste sa volonté de poursuivre la relation contractuelle au-delà du terme ; d’autre part, elle produit des effets substantiels en ce qu’elle saisit le bailleur d’une offre de renouvellement à laquelle ce dernier ne peut se soustraire qu’en opposant un refus motivé pour motifs graves et légitimes, assorti le cas échéant du paiement de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L.145-14.
La Cour de cassation, dans un arrêt du 25 janvier 2023 (pourvoi n° 21-21.943, Publié au Bulletin), a précisé que le mécanisme d’étalement des hausses de loyer prévu par l’article L.145-34, qui limite à 10 % par an l’augmentation du loyer en cas de déplafonnement, ne relève pas de l’office du juge des loyers commerciaux mais du seul pouvoir juridictionnel du tribunal judiciaire statuant sur le fond du droit. Cette distinction procédurale entre la fixation du loyer du bail renouvelé, qui relève de la compétence d’attribution du juge des loyers commerciaux, et la mise en œuvre de l’étalement des hausses, qui constitue une question de fond relevant de la compétence du tribunal judiciaire, illustre la complexité de l’articulation des compétences juridictionnelles en matière de baux commerciaux. Par ailleurs, la demande de renouvellement suspend le cours du bail, qui se poursuit aux clauses et conditions antérieures jusqu’à l’intervention d’un accord entre les parties ou d’une décision de justice passée en force de chose jugée. Pendant cette période de suspension, le preneur continue d’occuper les lieux et de régler le loyer au taux antérieur, ce qui peut le placer dans une situation d’attente prolongée si le bailleur tarde à répondre à la demande ou si la procédure en fixation du loyer s’éternise devant le juge des loyers commerciaux.
En ce qui concerne le refus de renouvellement du bailleur à la suite d’une demande du preneur, l’article L.145-14 du Code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail à condition de payer au preneur une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité, qui constitue la contrepartie financière de la privation du fonds de commerce, comprend notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de même valeur, dans la limite du prix de cession éventuellement stipulé. La prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction est soumise au délai de deux ans de l’article L.145-60 du Code de commerce, ainsi que l’a rappelé la troisième chambre civile dans un arrêt du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-18.382), qui précise par ailleurs que la suspension de la prescription prévue par l’article 2239 du Code civil, en cas de saisine d’une mesure d’instruction avant tout procès, ne s’applique qu’à la condition que les parties aient expressément convenu d’associer la mesure d’instruction à l’action en fixation de l’indemnité d’éviction. Cette exigence d’une association expresse entre la mesure d’instruction et l’action en indemnité d’éviction témoigne de la rigueur avec laquelle la Cour de cassation appréhende le régime de la prescription biennale, dont l’objectif est d’assurer une stabilité rapide des situations juridiques postérieurement à la rupture du lien contractuel.
Par ailleurs, la demande de renouvellement peut, dans certains cas, entraîner des conséquences procédurales qui dépassent le cadre strict de la fixation du nouveau loyer. La Cour de cassation, dans un arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-15.820, destiné à la publication au Bulletin), a consacré l’autonomie de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur face à l’action en paiement du bailleur, en retenant que l’exception d’inexécution ne constitue pas une demande reconventionnelle soumise à la prescription biennale de l’article L.145-60 mais un moyen de défense au fond qui peut être invoqué en tout état de cause, tant que le manquement allégué du bailleur persiste. Cette solution, qui s’inscrit dans le sillage de la jurisprudence constante de la troisième chambre civile sur le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur, conforte la position procédurale du preneur dans le contentieux du renouvellement, en lui permettant d’opposer au bailleur, sans être enfermé dans les délais de la prescription biennale, les manquements de ce dernier à ses obligations contractuelles, notamment lorsque ces manquements sont de nature à justifier le refus du preneur de s’acquitter de ses propres obligations, parmi lesquelles figure le paiement du loyer en cours de procédure.
B. L’articulation entre la demande de renouvellement, la tacite prolongation et le déplafonnement du loyer du bail renouvelé
L’article L.145-34 du Code de commerce instaure un lien direct entre la durée effective du bail et le régime de fixation du loyer applicable lors du renouvellement. Le principe général de plafonnement, selon lequel le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, cesse de s’appliquer lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. Cette règle, introduite par la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel, opère une césure temporelle décisive dans la vie du bail commercial : tant que la durée cumulée du bail demeure inférieure ou égale à douze années, le preneur bénéficie de la protection du plafonnement qui limite la progression de sa charge locative ; au-delà de douze années, le plafonnement cesse et le loyer doit être fixé à la valeur locative, dont la détermination incombe au juge des loyers commerciaux sur le fondement des critères énoncés à l’article L.145-33 du même code, à savoir les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 16 octobre 2025 (pourvoi n° 23-23.834, Publié au Bulletin), que l’étalement des hausses de loyer prévu par l’article L.145-34, alinéa 3, du Code de commerce ne trouve pas à s’appliquer lorsque le déplafonnement résulte exclusivement de l’effet d’une tacite prolongation ayant excédé douze années, le texte réservant le bénéfice de l’étalement au seul cas du déplafonnement fondé sur une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Cette solution, qui distingue nettement les deux causes de déplafonnement, emporte des conséquences pratiques considérables pour le preneur, qui se voit privé du bénéfice de l’étalement de la hausse lorsque le déplafonnement trouve son origine dans la seule prolongation tacite du bail au-delà de douze années. Par ailleurs, la même décision rappelle que le juge des loyers commerciaux, dont l’office se limite à la fixation du loyer du bail renouvelé, ne dispose pas du pouvoir d’ordonner l’étalement des hausses, cette question relevant de la compétence du tribunal judiciaire statuant sur le fond. Dès lors, le preneur qui souhaite bénéficier de l’étalement doit saisir le tribunal judiciaire d’une demande distincte, ce qui complexifie l’architecture contentieuse de la fixation du loyer et impose aux praticiens une vigilance procédurale accrue quant à la détermination de la juridiction compétente pour connaître de chaque chef de demande.
L’arrêt du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 24-13.288, Publié au Bulletin) a par ailleurs adopté une approche exigeante concernant la preuve de la modification notable des facteurs locaux de commercialité susceptible de justifier le déplafonnement du loyer. La troisième chambre civile y retient que l’appréciation de cette modification doit s’effectuer in abstracto, c’est-à-dire au regard de l’évolution du secteur géographique considéré dans son ensemble, indépendamment des caractéristiques propres du local concerné ou de la situation particulière de l’exploitation du preneur. En conséquence, le bailleur qui invoque une modification notable des facteurs locaux de commercialité pour échapper au plafonnement du loyer doit démontrer que cette modification affecte de manière objective et substantielle le marché locatif local, sans pouvoir se prévaloir de la seule évolution favorable de l’exploitation du preneur, qui résulte de son propre travail et de ses investissements personnels. Cette approche in abstracto, qui s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation, renforce la protection du preneur en limitant les hypothèses de déplafonnement fondées sur la modification des facteurs de commercialité aux seuls cas dans lesquels la preuve d’une transformation objective et durable du tissu économique local est rapportée par le bailleur. Le preneur est ainsi prémuni contre les tentatives du bailleur de s’approprier la plus-value générée par son activité, conformément au principe selon lequel il n’est pas tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.
En définitive, l’articulation entre la demande de renouvellement, la tacite prolongation et le déplafonnement du loyer constitue l’un des nœuds les plus complexes du droit des baux commerciaux, en ce qu’elle met en tension la protection du preneur, assurée par le plafonnement de principe du loyer, et l’intérêt économique du bailleur, qui aspire légitimement à percevoir un loyer correspondant à la valeur locative réelle de son bien. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, en ses articles 62 et 63, a introduit des dispositions nouvelles qui impactent indirectement le contentieux du renouvellement, notamment en instaurant des clauses d’indexation « à tunnel » qui fixent un plancher et un plafond à la variation du loyer indexé, et en renforçant les obligations du bailleur en matière de justification annuelle des charges locatives. Ces innovations législatives, conjuguées à la jurisprudence récente de la troisième chambre civile, dessinent les contours d’un droit du renouvellement en constante évolution, dans lequel la maîtrise des règles formelles et substantielles du congé et de la demande de renouvellement constitue un impératif catégorique pour les praticiens, qu’ils conseillent le bailleur ou le preneur dans la gestion stratégique de leurs relations contractuelles.
Conclusion
Le formalisme du congé et de la demande de renouvellement constitue la charpente procédurale du statut des baux commerciaux, dont la rigueur conditionne l’effectivité des droits substantiels reconnus au preneur par le législateur de 1953. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par une série d’arrêts rendus entre 2023 et 2026, a consolidé les exigences formelles pesant sur les actes unilatéraux de congé et de demande de renouvellement, en sanctionnant avec une constance remarquable les omissions ou irrégularités affectant les mentions substantielles de ces actes, qu’il s’agisse de la reproduction des textes applicables, de la motivation du congé ou de la computation des délais. Par ailleurs, la Cour a clarifié l’articulation entre le formalisme du congé et les conséquences substantielles attachées à sa régularité ou à son irrégularité, en rappelant que le congé assorti d’une offre de renouvellement à des conditions différentes du bail expiré s’analyse en un refus de renouvellement, et que la date d’effet du bail renouvelé se situe au jour de l’expiration du bail précédent, ce qui détermine le calcul de la durée cumulée ouvrant droit au déplafonnement au-delà de douze années. La maîtrise de ces règles formelles par les praticiens du droit des baux commerciaux constitue un enjeu contentieux de première importance, dont la méconnaissance expose les parties à des sanctions radicales telles que la nullité du congé, le maintien du bail au-delà du terme convenu ou le paiement d’une indemnité d’éviction qui n’était ni prévue ni budgétée. Enfin, la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, en introduisant des mécanismes novateurs tels que l’indexation « à tunnel », la mensualisation obligatoire du loyer et le renforcement des obligations du bailleur en matière de transparence des charges, renouvelle le cadre législatif dans lequel s’inscrit le contentieux du renouvellement, ouvrant la voie à de nouveaux développements jurisprudentiels dont les praticiens devront anticiper les incidences sur la négociation et la gestion des baux commerciaux.
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