I. L’obligation légale du locataire de permettre l’accès au logement
A. Le fondement textuel de l’obligation d’accès
Le contrat de bail d’habitation repose sur un équilibre entre les prérogatives du bailleur, propriétaire des lieux, et la protection du domicile du locataire, qui bénéficie d’une jouissance paisible garantie par la loi. Or, cet équilibre n’est pas absolu et cède lorsque des travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués doivent être réalisés par le propriétaire. L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa rédaction issue de la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, dispose en son alinéa e) que le locataire est tenu « de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6 » (article 7 e) loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Cette disposition institue à la charge du locataire une obligation positive de laisser les lieux accessibles, dont la portée est renforcée par le renvoi exprès aux deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil.
Ce dernier texte, relatif aux réparations urgentes en cours de bail, énonce que « si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée » (article 1724 alinéa 1er du code civil). L’impératif « doit les souffrir » traduit une obligation de faire qui s’impose au locataire indépendamment des désagréments susceptibles d’en résulter pour lui. Le législateur de 1989 a toutefois assorti cette obligation de garanties procédurales protectrices du locataire : avant le début des travaux, le bailleur doit l’informer par une notification remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, précisant la nature et les modalités d’exécution des travaux. Par ailleurs, le juge peut, sur demande du locataire, prescrire l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris si ceux-ci « présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse » (article 7 e) alinéa 6 loi n° 89-462). À cet égard, l’encadrement législatif de l’accès du bailleur au logement loué procède d’une double logique : garantir l’effectivité des travaux nécessaires, tout en protégeant le locataire contre d’éventuels abus dans la mise en œuvre de cette prérogative.
En conséquence, le refus du locataire n’est opposable au bailleur que dans les hypothèses limitativement énumérées par la loi : abus, non-respect du préavis, ou danger pour l’occupation. Dans tous les autres cas, et singulièrement lorsque les travaux visent à remédier à des désordres affectant la salubrité ou la sécurité du logement, l’obligation d’accès prime sur la volonté du locataire de s’y soustraire. La Cour de cassation, par un arrêt de la troisième chambre civile du 2 avril 2026, a rappelé que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent », et que « ces obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail » (Civ. 3e, 2 avril 2026, n° 24-22.181). Dès lors, l’obligation d’accès du locataire constitue la contrepartie nécessaire de l’obligation de délivrance et d’entretien qui pèse sur le bailleur pendant toute la durée du contrat. L’un ne peut aller sans l’autre, et le refus du locataire de s’acquitter de son obligation d’accès place le bailleur dans une situation juridique particulièrement inconfortable.
B. La sanction juridictionnelle du refus d’accès
Lorsque le locataire oppose un refus persistant et injustifié à l’accès au logement, le bailleur dispose de la faculté de saisir le juge des référés sur le fondement du trouble manifestement illicite. L’article 835 du code de procédure civile permet en effet au président du tribunal judiciaire de « prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite » (article 835 alinéa 1er du code de procédure civile). Le refus réitéré du locataire de laisser exécuter des travaux légalement prévus constitue, à cet égard, un trouble manifestement illicite au sens de cette disposition, dès lors que ce refus fait obstacle à l’exécution par le bailleur de ses propres obligations légales et compromet le maintien en état du bien.
Une ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Paris le 26 janvier 2026 (RG n° 25/07532), relayée par la presse généraliste (Le Figaro Immobilier, 3 août 2026), illustre avec netteté cette sanction. Dans cette affaire, une propriétaire parisienne avait été mise en demeure par les services d’hygiène de la ville d’effectuer des travaux pour remédier à des problèmes d’humidité et de moisissures liés à une ventilation insuffisante de l’appartement loué. La locataire s’opposait systématiquement à l’accès, estimant que l’installation d’une simple ventilation mécanique contrôlée serait insuffisante et réclamait des travaux d’ampleur avec relogement. Le tribunal a qualifié ce refus prolongé de trouble manifestement illicite et a, en conséquence, accordé à la locataire un délai de quinze jours pour laisser les travaux s’exécuter, au-delà duquel la propriétaire était autorisée à recourir à un serrurier ou aux forces de l’ordre pour pénétrer dans le logement. Cette décision réaffirme que « le locataire est tenu de permettre l’accès aux lieux loués pour l’exécution des travaux nécessaires au maintien en état du logement », comme l’a rappelé l’avocat commentant la décision.
Cette solution, bien que rendue en référé, traduit une orientation jurisprudentielle significative en faveur de l’effectivité des droits du bailleur lorsque le maintien en état et la salubrité du logement sont en jeu. La Cour de cassation, saisie d’un pourvoi portant sur une problématique voisine, a rappelé dans un arrêt du 16 mars 2023 que la locataire « a refusé de laisser exécuter ces travaux, malgré des lettres de rappel du bailleur en date des 10 mars 2016, 17 avril 2016, 10 mai 2016 » et que ce refus privait de fondement ses demandes indemnitaires pour trouble de jouissance (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-25.592). L’attitude d’obstruction du locataire peut ainsi se retourner contre lui en le privant du droit de se prévaloir des manquements du bailleur à ses propres obligations, lorsque ces manquements résultent précisément de l’impossibilité d’accéder au logement créée par le locataire lui-même. Toutefois, la Cour de cassation encadre cette logique avec rigueur : le seul refus d’accès ne suffit pas à exonérer le bailleur, qui doit démontrer qu’il a accompli toutes les diligences nécessaires pour exercer son droit d’accès, y compris en saisissant la justice si le refus persiste.
II. L’incidence du refus d’accès sur les obligations du bailleur
A. L’obligation de délivrance, obligation d’ordre public au caractère continu
Le bailleur est tenu, en vertu de l’article 1719 du code civil, « de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ; d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (article 1719 du code civil). Cette obligation, d’ordre public, ne peut être écartée par aucune stipulation contractuelle et pèse sur le bailleur pendant toute la durée du contrat. La troisième chambre civile a eu l’occasion de le rappeler dans un arrêt du 27 juin 2024, aux termes duquel « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation », et que « seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du contrat de bail » (Civ. 3e, 27 juin 2024, n° 23-15.226). Cette solution, désormais constante, s’inscrit dans une construction jurisprudentielle qui fait de l’obligation de délivrance du logement décent le socle indérogeable du contrat de bail d’habitation.
La Cour de cassation a confirmé cette analyse dans un arrêt du 16 octobre 2025, censurant une cour d’appel qui avait rejeté la demande d’indemnisation des locataires au motif que le contrat de bail excluait toute réclamation après la signature de l’état des lieux et que les réparations urgentes réalisées par le bailleur ne pouvaient donner lieu à réparation. La Haute juridiction a énoncé que « le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement décent, de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués », et que les stipulations contractuelles sont « inopérantes » à écarter cette obligation légale (Civ. 3e, 16 octobre 2025, n° 24-16.682). La Cour ajoute, dans la même décision, que les juges du fond doivent impérativement « caractériser un événement de force majeure, seul de nature à exonérer la bailleresse de ses obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien et de garantie de jouissance paisible », faute de quoi leur décision encourt la censure.
Par ailleurs, l’arrêt précité du 2 avril 2026 apporte une précision d’une portée considérable quant au caractère continu de cette obligation. La Cour a jugé que « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix », rappelant la définition cardinale de l’article 1709 du code civil, que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent », et que « ces obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations » (Civ. 3e, 2 avril 2026, n° 24-22.181). Cet arrêt, en consacrant explicitement le caractère continu de l’obligation de délivrance, neutralise l’argument de prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui pourrait être opposé par un bailleur à un locataire subissant un trouble persistant. Dès lors que la délivrance est une obligation continue, chaque jour qui passe sans que le bailleur y satisfasse constitue un fait générateur nouveau, écartant la prescription tant que le manquement persiste.
Dès lors, se pose la question délicate de l’articulation entre l’obligation d’accès du locataire et l’obligation de délivrance du bailleur. La situation dans laquelle le locataire refuse l’accès à son logement et, simultanément, reproche au bailleur de ne pas exécuter les travaux nécessaires, crée une tension juridique que la jurisprudence s’efforce de résoudre en examinant les diligences accomplies par chaque partie. La solution de cet apparent antagonisme passe par l’examen minutieux des initiatives prises par le bailleur pour surmonter l’obstacle opposé par le locataire.
B. La charge probatoire et le risque juridique de l’obstruction
Lorsque le locataire oppose un refus à l’accès au logement, il ne peut simultanément se prévaloir d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ou d’entretien pour solliciter une indemnisation, à la condition toutefois que le bailleur établisse avoir accompli les diligences nécessaires pour vaincre cette résistance. La Cour de cassation, dans l’arrêt du 16 mars 2023 déjà évoqué, a rejeté le pourvoi d’une locataire qui tentait d’obtenir réparation d’un trouble de jouissance alors même qu’elle avait, selon les constatations souveraines de la cour d’appel, refusé de laisser exécuter les travaux proposés par le bailleur (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-25.592). Le principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui, progressivement consacré en droit privé français, trouve ici une traduction concrète dans le contentieux locatif.
À cet égard, l’analyse des diligences respectives des parties devient déterminante. Le bailleur doit démontrer qu’il a proposé des dates d’intervention, informé le locataire de la nature des travaux, et que ce dernier s’y est opposé sans motif légitime. La charge de la preuve de l’obstruction incombe au bailleur, qui doit pouvoir établir la réalité de ses propositions d’intervention et le caractère injustifié du refus qui lui a été opposé. L’ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 26 janvier 2026 retient précisément que la locataire avait refusé l’accès « malgré une série de relances et une sommation délivrée par un commissaire de justice », ce qui caractérise l’absence de motif sérieux susceptible de justifier une telle opposition. La constitution de preuves écrites, idéalement par l’intervention d’un commissaire de justice, constitue une démarche essentielle que la pratique recommande au bailleur confronté à un refus persistant.
Le locataire, de son côté, ne peut arguer d’une prétendue insuffisance des travaux proposés pour refuser l’accès au logement. La circonstance qu’il estime, comme dans l’affaire parisienne, que les travaux de ventilation mécanique contrôlée seraient insuffisants ou qu’un relogement serait nécessaire, ne constitue pas un motif légitime de refus au sens de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989. Le débat sur l’ampleur des travaux à réaliser relève du juge du fond et non d’une appréciation unilatérale du locataire. En refusant l’accès, ce dernier prend le risque non seulement de voir sa responsabilité engagée, mais également d’être privé du droit d’invoquer les désordres qu’il a, par son attitude, contribué à pérenniser.
La troisième chambre civile a d’ailleurs sanctionné les raisonnements des juridictions du fond qui, pour exonérer le bailleur, s’appuyaient sur des motifs tenant au comportement du locataire sans caractériser un cas de force majeure. Dans l’arrêt du 27 juin 2024, elle a censuré la cour d’appel qui avait reproché à la locataire d’avoir « dissuadé les bailleurs de poursuivre les travaux à partir de 2015 » et de ne pas leur avoir « adressé aucune réclamation ou mise en demeure de remédier aux désordres », jugeant ces motifs « inopérants » dès lors qu’ils ne caractérisaient pas « un événement de force majeure, seul de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du contrat de bail » (Civ. 3e, 27 juin 2024, n° 23-15.226).
Cette jurisprudence invite à une appréciation nuancée de la situation : si l’obstruction du locataire peut le priver du droit à indemnisation lorsque le bailleur démontre ses diligences, elle ne saurait dispenser le bailleur de toute obligation. La force majeure, définie par l’article 1218 du code civil comme un événement « échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées », reste le seul fondement exonératoire admis par la Cour de cassation, et le refus d’accès du locataire, même injustifié, ne constitue pas à lui seul un événement de force majeure. En pratique, le bailleur confronté à un refus persistant doit impérativement saisir le juge des référés pour faire cesser le trouble, plutôt que de s’abstenir d’agir en se prévalant ultérieurement de l’attitude obstructionniste du locataire.
La jurisprudence impose ainsi au bailleur une obligation de réaction diligente, qui se décline en plusieurs étapes. La première consiste à adresser au locataire une notification de travaux conforme aux exigences de l’article 7 e) de la loi de 1989, précisant la nature des travaux envisagés et leurs modalités d’exécution. En cas de refus, une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception doit être adressée, suivie, le cas échéant, d’une sommation délivrée par commissaire de justice. Si ces démarches demeurent infructueuses, la saisine du juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile devient nécessaire. Cette séquence, bien que contraignante, offre au bailleur l’avantage de constituer un dossier probatoire solide, de nature à le prémunir contre toute action ultérieure du locataire fondée sur un prétendu manquement à l’obligation de délivrance. L’arrêt du 2 avril 2026 et la solution du tribunal judiciaire de Paris du 26 janvier 2026 convergent vers cette même exigence : face au refus d’accès, l’inaction du bailleur n’est jamais une option.
Conclusion
L’équilibre entre le droit de propriété du bailleur et la protection du domicile du locataire trouve dans l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 un point de conciliation pragmatique que la jurisprudence, tant de la Cour de cassation que des juridictions du fond, s’attache à préciser avec une exigence croissante de cohérence. L’obligation d’accès du locataire aux fins de travaux nécessaires constitue une obligation légale impérative, dont la violation expose son auteur à des sanctions juridictionnelles immédiates sur le fondement du trouble manifestement illicite et, à plus long terme, à la privation du droit d’invoquer un manquement du bailleur à ses propres obligations.
En contrepoint, la Cour de cassation rappelle avec constance que l’obligation de délivrance d’un logement décent, obligation continue et d’ordre public, ne saurait être exonérée que par la force majeure, et que le bailleur ne peut se retrancher derrière l’attitude du locataire sans avoir lui-même accompli les diligences nécessaires, notamment la saisine du juge des référés en cessation de trouble manifestement illicite. Cette rigueur jurisprudentielle, qui se manifeste dans les arrêts des 27 juin 2024, 16 octobre 2025 et 2 avril 2026, invite les praticiens à ne jamais céder à l’inaction face à un locataire récalcitrant, l’écoulement du temps jouant alors au détriment du bailleur dont l’obligation, précisément parce qu’elle est continue, ne peut être paralysée par un simple refus d’accès. La chronologie des diligences accomplies, leur traçabilité et leur caractère formalisé deviennent, dans ce contentieux, les clés de la protection juridique du bailleur.
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