La société civile immobilière occupe une place centrale dans le paysage juridique français depuis plusieurs décennies. Instrument privilégié de la gestion et de la transmission du patrimoine immobilier, elle permet aux associés de substituer à la propriété directe d’un immeuble la détention de parts sociales, dont le régime de cession se révèle, en principe, plus souple que celui de la vente immobilière. Cette souplesse a toutefois généré des pratiques de contournement qui ont retenu l’attention du législateur et du juge, donnant lieu, entre 2023 et 2026, à un resserrement significatif du contrôle juridictionnel sur le formalisme des opérations portant sur les parts de SCI. Le contentieux qui en résulte, d’une remarquable densité, constitue aujourd’hui l’un des principaux foyers d’évolution du droit immobilier contemporain.
L’article 1865 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 19 juillet 2019, dispose que la cession de parts sociales doit être constatée par écrit et rendue opposable à la société dans les formes prévues à l’article 1690 ou, si les statuts le stipulent, par transfert sur les registres sociaux. Elle n’est opposable aux tiers qu’après accomplissement de ces formalités et après publication au registre du commerce et des sociétés (article 1865 du code civil). Ce texte, en apparence technique, constitue la clef de voûte d’un édifice jurisprudentiel en pleine reconstruction, dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par une série d’arrêts remarqués, précisé la portée et renforcé les sanctions.
Par ailleurs, la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales est venue modifier l’article 1865 précité, étendant les obligations déclaratives pesant sur les cédants de parts de SCI et rapprochant davantage le régime de la cession de titres de celui de la vente immobilière. Cette intervention législative, conjuguée à l’office du juge, dessine un nouveau paysage dans lequel le formalisme n’est plus une simple condition d’opposabilité mais une garantie substantielle de protection des droits des associés et des tiers. Il n’est pas indifférent de relever que cette réforme intervient dans un contexte plus large de lutte contre les montages sociétaires à visée exclusivement fiscale, dont l’administration a fait une priorité de contrôle depuis la loi de finances pour 2024. L’étude de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile permet de mesurer l’ampleur de cette évolution et d’en identifier les lignes de force.
I. La consolidation d’un formalisme de protection dans les opérations sur parts de SCI
Le formalisme de la cession de parts sociales de SCI a longtemps été perçu comme une contrainte de second rang, dont le non-respect n’emportait que des conséquences limitées. La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre 2023 et 2026 opère un renversement de perspective : les exigences formelles deviennent le vecteur d’une protection substantielle, justifiant des sanctions lourdes en cas de méconnaissance. Cette consolidation emprunte deux voies, celle de l’interprétation des textes applicables et celle de la sanction effective des irrégularités constatées.
A. Les exigences légales et statutaires : de l’article 1865 à la clause d’agrément
La cession de parts sociales de SCI obéit à un double niveau d’exigences. Au niveau légal, l’article 1865 du code civil impose un écrit constatant la cession, une formalité d’opposabilité à la société et une publicité au registre du commerce et des sociétés pour l’opposabilité aux tiers. Le législateur a, par la loi du 25 juin 2026, renforcé ce dispositif en soumettant certaines cessions de parts de SCI à prépondérance immobilière à des obligations additionnelles de publicité foncière.
Au niveau statutaire, les clauses d’agrément constituent le complément habituel de ce formalisme légal. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 25 mai 2023, que le non-respect de la procédure d’agrément statutaire est sanctionné par la nullité de la cession. En l’espèce, un associé s’était engagé dans une procédure de retrait avec rachat de ses parts, acceptée par la SCI, avant d’initier parallèlement une cession à un tiers. La troisième chambre civile a approuvé les juges du fond d’avoir annulé cette cession, après avoir constaté que l’associé avait initié la procédure de cession « en méconnaissance de la procédure de retrait en cours acceptée par la SCI » (Civ. 3e, 25 mai 2023, n° 22-17.246, Bull.). La décision illustre l’exigence de loyauté procédurale qui irrigue désormais le contentieux des cessions de parts.
Au-delà de l’agrément, les statuts peuvent prévoir des clauses plus sophistiquées dont les effets ont été précisés par la Cour de cassation. La clause de tontine ou d’accroissement, stipulée dans les statuts d’une société civile, attribue au dernier survivant, de manière rétroactive, la propriété de l’ensemble des parts. Dans un arrêt du 9 avril 2026, la troisième chambre civile a jugé qu’une telle clause, lorsqu’elle porte sur la totalité des parts, « est contraire à la disposition imposant que la société soit instituée par deux ou plusieurs personnes » et qu’elle « entraîne ainsi la nullité de la société » (Civ. 3e, 9 avril 2026, n° 25-12.992, Bull.). Cet arrêt de principe consacre une sanction radicale, la nullité de la société elle-même, pour une irrégularité statutaire antérieure à la constitution, et rappelle que le formalisme sociétaire ne saurait être contourné par des montages contractuels, aussi anciens soient-ils dans la pratique notariale.
L’arrêt du 16 avril 2026 relatif à la rectification d’acte notarié de vente immobilière complète ce tableau en précisant la nature de l’action ouverte au vendeur. La Cour y énonce que « l’action en rectification d’un acte notarié de vente immobilière présente le caractère d’une action personnelle soumise à la prescription quinquennale prévue à l’article 2224 du même code, quand bien même elle aurait pour effet de résoudre la question de l’existence d’un droit réel sur la partie du bien concernée par l’erreur de désignation » (Civ. 3e, 16 avril 2026, n° 24-22.365, Bull.). En qualifiant l’action de personnelle et non réelle, la Cour soumet le vendeur à un délai de prescription plus court, ce qui l’oblige à une vigilance accrue dès la signature de l’acte, et renforce indirectement l’autorité de l’acte authentique.
Cette décision entre en résonance avec l’article 1844-10 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 12 mars 2025, qui dispose que « toute clause statutaire contraire à une disposition impérative du droit des sociétés dont la violation n’est pas sanctionnée par la nullité de la société, est réputée non écrite » (article 1844-10 du code civil). Le législateur et le juge convergent ainsi vers une même direction : restaurer la primauté des règles impératives du droit des sociétés sur les aménagements conventionnels.
B. La sanction des irrégularités formelles : de l’inopposabilité à la nullité
Le contentieux des irrégularités formelles dans les cessions de parts de SCI a connu une évolution significative au cours de la période étudiée. L’inopposabilité, sanction classique du défaut d’accomplissement des formalités de l’article 1690 du code civil ou de l’inscription sur les registres sociaux, a été réaffirmée avec une particulière rigueur. La Cour de cassation rappelle que l’absence de signification de la cession à la société ou d’acceptation de celle-ci dans un acte authentique prive le cessionnaire de la possibilité de se prévaloir de sa qualité d’associé à l’égard de la société et des autres associés.
Mais la jurisprudence la plus notable de la période concerne le franchissement d’un seuil : celui du passage de l’inopposabilité à la nullité, lorsque l’irrégularité formelle dissimule en réalité une violation d’une règle de fond. L’arrêt du 25 mai 2023 précité en est l’illustration la plus frappante : ce n’est pas le seul défaut d’agrément qui justifie l’annulation, mais la méconnaissance délibérée d’une procédure de retrait en cours, constitutive d’un manquement à la bonne foi contractuelle.
L’arrêt du 4 juillet 2024, rendu en matière de vente immobilière directe, offre un éclairage complémentaire sur le régime de la sanction. En l’espèce, des vendeurs avaient omis d’informer l’acquéreur du caractère non constructible du terrain, alors même que l’acte de vente comportait une clause par laquelle l’acquéreur déclarait avoir pris connaissance des règles d’urbanisme. La cour d’appel avait annulé la vente pour dol. La Cour de cassation casse l’arrêt au motif que les juges du fond n’ont pas tiré « les conséquences légales de ses propres constatations faisant ressortir la connaissance par l’acquéreur de l’information prétendument dissimulée » (Civ. 3e, 4 juillet 2024, n° 23-11.532). Cette décision, qui refuse d’annuler la vente lorsque l’acquéreur avait connaissance de l’information, illustre la rigueur avec laquelle la Cour vérifie les conditions de la nullité pour dol, y compris dans le contexte immobilier.
En conséquence, la période 2023-2026 se caractérise par une articulation plus étroite entre le formalisme et la sanction : le respect des formes n’est plus un simple ornement procédural mais la condition d’une protection effective, dont la méconnaissance peut conduire à l’anéantissement rétroactif de l’opération. Cette évolution place les rédacteurs d’actes, notaires et avocats, face à une responsabilité accrue : la vérification de la régularité des procédures de cession, de l’accomplissement des formalités de publicité et du respect des clauses statutaires devient un préalable incontournable à toute opération sur parts de SCI. La diffusion des nouvelles exigences légales issues de la loi du 25 juin 2026 devrait, à cet égard, constituer un vecteur de sécurisation des transactions, pour autant que les professionnels en maîtrisent la portée exacte.
II. Le renforcement du contrôle juridictionnel sur la substance des opérations sociétaires
Si le formalisme constitue le premier étage du contrôle juridictionnel, le second réside dans l’examen de la substance des opérations sur parts sociales. La troisième chambre civile a, au cours de la période récente, étendu son office à la protection des droits fondamentaux des associés et à la détection des montages destinés à contourner les règles impératives du droit immobilier. Ce double mouvement redessine l’équilibre entre la liberté contractuelle des associés et l’impératif de protection des parties vulnérables à l’opération.
A. La protection des associés minoritaires et des titulaires de droits démembrés
Le contentieux le plus novateur de la période concerne la protection des titulaires de droits démembrés sur les parts sociales. Dans un arrêt de principe du 11 juillet 2024, la troisième chambre civile a jugé que « si les statuts peuvent réserver le droit de vote aux associés sur les questions autres que celles relatives à l’affectation des bénéfices, ils ne peuvent, en revanche, priver l’usufruitier de parts sociales du droit de contester une délibération collective susceptible d’avoir une incidence directe sur son droit de jouissance » (Civ. 3e, 11 juillet 2024, n° 23-10.013, Bull.).
Cet arrêt, rendu au visa des articles 578 du code civil, 31 du code de procédure civile et 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, opère un double apport. D’une part, il répute non écrite la clause statutaire qui privait l’usufruitier de toute action en nullité contre les délibérations sociales, en ce que cette clause portait une atteinte disproportionnée au droit au recours effectif. D’autre part, il distingue clairement le droit de vote, que les statuts peuvent réserver aux nus-propriétaires, du droit d’agir en justice, qui constitue une prérogative essentielle attachée à la qualité d’usufruitier dès lors que la délibération affecte directement son droit de jouissance.
La portée de cet arrêt est considérable pour la pratique des SCI familiales, dans lesquelles le démembrement de propriété des parts sociales est fréquemment utilisé comme outil de transmission patrimoniale. Il interdit désormais aux statuts de réduire l’usufruitier au silence lorsque des décisions collectives, telles qu’une augmentation de capital, une distribution exceptionnelle de dividendes ou une cession d’actif, sont susceptibles de compromettre la substance de son droit.
Dans le prolongement de cette jurisprudence, l’arrêt du 19 septembre 2024 a précisé le sort des dividendes distribués en cas de cession de la totalité des actifs immobiliers d’une SCI. La Cour y énonce que « la distribution, sous forme de dividendes, du produit de la vente de la totalité des actifs immobiliers d’une société civile immobilière affecte la substance des parts sociales grevées d’usufruit en ce qu’elle compromet la poursuite de l’objet social et l’accomplissement du but poursuivi par les associés » et en déduit que « le dividende revient, sauf convention contraire entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, au premier, le droit de jouissance du second s’exerçant alors sous la forme d’un quasi-usufruit sur la somme ainsi distribuée » (Civ. 3e, 19 septembre 2024, n° 22-18.687, Bull.).
Cette décision, qui conjugue les règles du droit des sociétés et celles de l’usufruit, protège le nu-propriétaire contre une distribution qui anéantirait la valeur de sa nue-propriété tout en préservant le droit de jouissance de l’usufruitier par le mécanisme du quasi-usufruit. Elle constitue un modèle d’équilibre entre les droits concurrents des titulaires de droits démembrés et illustre la capacité du juge à résoudre, par une motivation déductive serrée, des conflits que les statuts n’avaient pas anticipés.
B. L’obligation d’information et la lutte contre les détournements de la forme sociétaire
Parallèlement à la protection des droits sociaux, la jurisprudence de la troisième chambre civile manifeste une attention croissante à la qualité de l’information délivrée au cocontractant dans les opérations immobilières, qu’elles prennent la forme d’une vente directe ou d’une cession de parts de SCI. L’article 1112-1 du code civil, issu de l’ordonnance du 10 février 2016, impose à celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre de l’en informer, en disposant que « les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir » (article 1112-1 du code civil). Ce texte, d’ordre public, trouve un terrain d’élection dans le contentieux immobilier où l’asymétrie d’information entre le vendeur et l’acquéreur, ou entre le cédant et le cessionnaire de parts, est structurelle.
L’arrêt du 4 juillet 2024, déjà évoqué sous l’angle de la sanction, est également porteur d’un enseignement sur l’étendue de l’obligation d’information. En censurant la cour d’appel qui avait retenu le dol des vendeurs alors que l’acquéreur avait déclaré connaître les règles d’urbanisme, la Cour de cassation rappelle que l’obligation d’information ne saurait être indéfiniment étendue et que la connaissance effective par l’acquéreur de l’information prétendument dissimulée fait obstacle à la qualification de réticence dolosive. Cette limite, posée par la haute juridiction, préserve la sécurité des transactions en évitant que la seule asymétrie d’information ne devienne un motif systématique d’annulation.
La loi du 25 juin 2026, qui modifie l’article 1865 du code civil, s’inscrit dans la même logique de transparence en étendant aux cessions de parts de SCI à prépondérance immobilière des obligations d’information traditionnellement réservées à la vente d’immeuble. Le législateur a ainsi entendu neutraliser les stratégies d’évitement consistant à substituer une cession de titres à une vente immobilière pour échapper aux diagnostics techniques, à l’état des risques naturels et technologiques, et aux droits de préemption. Ces dispositions, entrées en vigueur au cours de l’été 2026, devraient réduire le contentieux lié à l’asymétrie d’information dans les cessions de SCI, tout en suscitant de nouvelles questions sur l’articulation entre le droit des sociétés et le droit immobilier.
Enfin, l’arrêt du 9 avril 2026 sur la clause de tontine, en déclarant nulle la société constituée en violation du principe de pluralité d’associés de l’article 1832 du code civil, adresse un signal fort aux praticiens. La Cour, en refusant de cantonner la sanction au seul réputé non écrit de la clause litigieuse, choisit la nullité de la société elle-même. Elle expose ainsi les associés à un risque radical : l’anéantissement rétroactif de la structure sociétaire et la remise en cause de l’ensemble des actes accomplis par la société depuis sa constitution. Ce risque, qui peut sembler disproportionné au regard de la liberté contractuelle, traduit la volonté de la Cour de cassation de dissuader les montages contraires à l’ordre public sociétaire, fût-ce au prix d’une insécurité juridique transitoire.
Dès lors, la convergence des interventions législative et jurisprudentielle dessine un environnement dans lequel la forme sociétaire ne peut plus être utilisée comme un simple instrument de facilitation patrimoniale, détaché des garanties substantielles qui protègent les parties à une opération immobilière. Le formalisme de la cession de parts devient le réceptacle d’exigences de fond que le juge n’hésite plus à sanctionner avec la plus grande sévérité.
Conclusion
Le panorama de la jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre 2023 et 2026 révèle une transformation profonde du contrôle juridictionnel exercé sur les opérations portant sur les parts de SCI. Le formalisme, longtemps réduit à une fonction probatoire et d’opposabilité, acquiert une dimension protectrice qui justifie des sanctions allant de l’inopposabilité à la nullité de la société elle-même. La protection des associés minoritaires et des titulaires de droits démembrés, consacrée par l’arrêt du 11 juillet 2024, constitue l’apport le plus significatif de la période, en ce qu’elle subordonne la liberté statutaire au respect des droits fondamentaux de la défense et de la jouissance.
L’intervention du législateur par la loi du 25 juin 2026, en renforçant les obligations d’information dans les cessions de parts de SCI à prépondérance immobilière, complète ce dispositif jurisprudentiel en rapprochant le régime de la cession de titres de celui de la vente d’immeuble. L’article 1583 du code civil, qui dispose que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix » (article 1583 du code civil), se trouve désormais concurrencé par un corps de règles spécifiques aux cessions de titres qui tempère le consensualisme traditionnel du droit français de la vente. Les praticiens du droit immobilier, notaires et avocats, sont invités à intégrer cette double exigence de formalisme et de transparence dans la rédaction des statuts et des actes de cession. Les perspectives de contentieux pour les prochaines années s’annoncent nourries, tant sur l’application des nouvelles dispositions législatives que sur l’extension de la jurisprudence protectrice des droits des usufruitiers à d’autres catégories de titulaires de droits, et il n’est pas exclu que le législateur soit de nouveau saisi pour unifier les régimes dont la jurisprudence récente a révélé les tensions.
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