I. L’instauration d’un formalisme protecteur inédit pour les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière
A. La rupture avec le régime antérieur de liberté de la preuve
La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, publiée au Journal officiel le 26 juin 2026, a introduit dans le Code civil un dispositif dont la portée pratique bouleverse les habitudes établies en matière de transmission de titres de sociétés détenant un patrimoine immobilier. L’article 68 de cette loi insère un nouvel article 1865-1 dans le Code civil qui subordonne désormais, à peine de nullité, la cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière à l’établissement d’un acte authentique, d’un acte contresigné par avocat ou, dans certains cas limitativement énumérés, d’un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable (Loi n° 2026-534, 25 juin 2026, art. 68). Jusqu’à l’entrée en vigueur de ce texte le 27 juin 2026, la cession à titre onéreux des titres de ces sociétés pouvait résulter d’un simple acte sous signature privée établi directement entre les parties, voire d’un simple transfert d’actions de compte à compte, sans qu’aucun tiers qualifié ne soit tenu d’intervenir.
L’objectif poursuivi par le législateur a été clairement exposé au cours des travaux parlementaires : les sociétés à prépondérance immobilière, et singulièrement les sociétés civiles immobilières, étaient devenues des vecteurs privilégiés de blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme, précisément en raison de l’absence d’intervention d’un professionnel assujetti aux obligations de vigilance, de déclaration et d’information prévues au titre VI du livre V du Code monétaire et financier. En imposant le recours à un notaire, à un avocat ou, plus marginalement, à un expert-comptable, le législateur a entendu faire bénéficier ces opérations des garanties offertes par les professions réglementées du droit et du chiffre, tenues à des obligations strictes en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme (LCB-FT) en vertu de l’article L. 561-2 du Code monétaire et financier.
Cette réforme s’inscrit dans un mouvement législatif plus large de renforcement des dispositifs de transparence des opérations portant sur le patrimoine immobilier, dont le nouvel article 1865-1 du Code civil constitue indiscutablement la pierre angulaire. Par ailleurs, l’article 68 de la loi du 25 juin 2026 complète ce dispositif par l’insertion d’un article 635-0 A dans le Code général des impôts, aux termes duquel l’enregistrement des cessions visées par l’article 1865-1 est subordonné à la présentation d’une copie de l’acte authentique, de l’acte contresigné par avocat ou de l’acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable (CGI, art. 635-0 A nouveau). À défaut de présentation d’un acte conforme, l’enregistrement fiscal est refusé, ce qui rend la cession inopposable aux tiers et la prive, en pratique, de toute effectivité.
B. La nullité absolue comme sanction du non-respect du nouveau formalisme
La sanction édictée par le nouvel article 1865-1 du Code civil est d’une sévérité remarquable : la nullité absolue de la cession. Le texte dispose que la cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière est constatée, « à peine de nullité », par l’un des trois actes visés. Il s’agit là d’une nullité absolue, qui peut être invoquée par tout intéressé — cocontractant, héritier, créancier, administration fiscale — et qui n’est pas susceptible de confirmation ou de ratification par la volonté des parties. La jurisprudence de la chambre commerciale de la Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 12 février 2025, que les nullités édictées dans un intérêt d’ordre public de protection ne peuvent être couvertes par l’inaction des parties et que le juge a l’obligation de les relever d’office (Cass. com., 12 fév. 2025, n° 23-13.520, Publié au Bulletin, motifs : « seuls la société ou chacun des associés, à qui le projet de cession de parts sociales d’une société à responsabilité limitée à des tiers étrangers à celle-ci doit être notifié, peuvent, à défaut de notification, en poursuivre l’annulation »).
La prescription de l’action en nullité absolue obéit au délai de droit commun de cinq ans prévu par l’article 2224 du Code civil, lequel court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action. La chambre commerciale de la Cour de cassation applique avec constance ce délai quinquennal aux actions en nullité des cessions de droits sociaux, comme en témoigne l’arrêt du 20 mai 2014 (n° 13-16.187) et la jurisprudence constante qui en est issue. La cour d’appel de Bordeaux a notamment rappelé, dans un arrêt du 27 mai 2026, que les formalités fiscales d’enregistrement ne constituent pas une mesure de publicité faisant courir le délai de prescription à l’égard des tiers (CA Bordeaux, 27 mai 2026, n° 23/02500, motifs : « la formalité fiscale prévue à l’article 726 du code général des impôts n’est pas une mesure de publicité de l’acte au regard des tiers ; elle ne fait pas courir le délai de prescription de l’action en nullité »).
La double sanction — nullité de l’acte et refus d’enregistrement — produit des conséquences pratiques considérables. En premier lieu, la cession nulle est réputée n’avoir jamais existé, ce qui emporte l’obligation pour le cessionnaire de restituer les titres et pour le cédant de restituer le prix, conformément à l’article 1178 du Code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016. En second lieu, l’impossibilité d’enregistrer l’acte prive la cession de toute opposabilité aux tiers, notamment à l’administration fiscale, aux créanciers et aux éventuels acquéreurs successifs. En conséquence, une cession intervenue depuis le 27 juin 2026 sans respecter le formalisme de l’article 1865-1 du Code civil est juridiquement inexistante et fiscalement inopposable, quelle que soit la bonne foi des parties. La cour d’appel de Rouen a précisé, dans un arrêt du 22 mai 2025, que l’opposabilité aux tiers de la cession de parts sociales est conditionnée par l’accomplissement des formalités de publicité, mais que la connaissance personnelle de la cession par le tiers concerné permet d’écarter cette règle (CA Rouen, 22 mai 2025, n° 24/03350, motifs : « la règle de l’opposabilité aux tiers de la cession, posée à l’article 1865, alinéa 2, du code civil, conditionnée par l’accomplissement de formalités de publicité est écartée dès lors que le tiers concerné avait une connaissance personnelle de la cession des parts sociales »).
Dès lors, les praticiens doivent impérativement intégrer cette contrainte nouvelle dans la chronologie de toute opération de cession de titres de société à prépondérance immobilière. La régularisation d’un acte de cession ne respectant pas le formalisme imposé est en principe impossible, la nullité absolue n’étant pas susceptible de confirmation. Il convient donc, pour les cessions intervenues depuis le 27 juin 2026 sans acte conforme, d’envisager la conclusion d’un nouvel acte respectant les formes requises, avec l’ensemble des conséquences juridiques et fiscales que cela emporte.
II. Le champ d’application étendu de la réforme et ses conséquences pratiques pour les professionnels
A. La définition extensive des sociétés et opérations visées
Le champ d’application de l’article 1865-1 du Code civil est déterminé par renvoi au 2° du I de l’article 726 du Code général des impôts, lequel définit les personnes morales à prépondérance immobilière comme celles, quelle que soit leur nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d’instruments financiers ou sur un système multilatéral de négociation et dont l’actif brut total a été, au cours de l’année précédant la cession des participations en cause, constitué pour plus de la moitié d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations dans des personnes morales elles-mêmes à prépondérance immobilière. Sont également visés les immeubles affectés à l’exploitation de la société, ce qui étend considérablement le spectre des entités potentiellement concernées (CGI, art. 726, I-2°).
Il en résulte que le formalisme renforcé ne se limite pas aux seules sociétés civiles immobilières, mais s’applique à toute personne morale — société civile, société commerciale, société par actions simplifiée, société à responsabilité limitée, holding — dès lors que son actif brut est composé pour plus de la moitié de sa valeur réelle par des immeubles ou droits immobiliers situés en France. Une société d’exploitation détenant son foncier commercial ou industriel entre potentiellement dans le champ du dispositif, de même qu’une holding animatrice dont l’actif est majoritairement constitué de titres de filiales elles-mêmes à prépondérance immobilière. Sont en revanche expressément exclues du dispositif, en vertu du II de l’article 1865-1, les cessions portant sur des parts sociales ou des actions de placements collectifs mentionnés à l’article L. 214-1 du Code monétaire et financier, notamment les SCPI, OPCI, FIA et OPCVM.
La notion de « cession » visée par le texte soulève des difficultés d’interprétation que la pratique devra trancher. S’il est acquis que la vente de parts ou d’actions constitue l’hypothèse principale d’application du dispositif, la question se pose de savoir si les autres opérations emportant transfert de propriété des titres — donation, échange, apport en société, cession de nue-propriété ou d’usufruit, transfert dans un patrimoine fiduciaire — relèvent également de l’obligation de formalisme. La lettre du texte, qui emploie le terme générique de « cession », milite en faveur d’une interprétation extensive, à tout le moins pour les opérations à titre onéreux. Par ailleurs, si le texte vise la cession de parts sociales ou d’actions, les opérations de fusion, scission ou apport partiel d’actif, qui relèvent d’un mécanisme de transmission universelle du patrimoine, devraient en principe échapper aux contraintes de l’article 1865-1, cette analyse n’étant toutefois pas à l’abri d’une interprétation contraire de l’administration fiscale ou du juge.
La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 7 avril 2026, a rappelé avec force que le formalisme des cessions de parts sociales participe de la protection des associés et de l’intérêt social, et que les irrégularités affectant l’agrément ou la convocation de l’assemblée générale sont de nature à entraîner la nullité de la cession (CA Versailles, 7 avr. 2026, n° 25/01628, motifs : « il appartenait à [K] [C], en tant que gérant de la société GMEA, et à lui seul de convoquer l’assemblée générale litigieuse. Comme cédant, il devait recueillir l’agrément de ses co-associés à la cession envisagée à un tiers étranger à la société »). Cette décision illustre la rigueur avec laquelle les juridictions sanctionnent le non-respect des formalités protectrices entourant les cessions de droits sociaux, rigueur que le nouvel article 1865-1 ne fera que renforcer.
B. Les obligations des professionnels intervenants et la sécurisation des opérations
Les professionnels habilités à établir les actes visés par l’article 1865-1 — notaires, avocats et, dans une mesure plus restreinte, experts-comptables — sont tenus de réaliser ces actes dans le respect des obligations de vigilance, de déclaration et d’information prévues au titre VI du livre V du Code monétaire et financier. Ces obligations comprennent notamment l’identification du bénéficiaire effectif de l’opération, la vérification de l’origine des fonds, l’évaluation du risque de blanchiment ou de financement du terrorisme et, le cas échéant, la déclaration de soupçon auprès de TRACFIN (C. mon. fin., art. L. 561-2 et s.). L’article 1865-1, I, alinéa 5, précise expressément que les professionnels concernés réalisent ces actes dans le respect desdites obligations, ce qui implique qu’ils engagent leur responsabilité civile professionnelle, voire disciplinaire, en cas de manquement.
La question de la charge de la preuve du respect du formalisme est susceptible de générer un contentieux important. Il appartiendra au cessionnaire désireux de se prévaloir de la cession d’établir que l’acte a été établi dans l’une des formes requises par l’article 1865-1. La cour d’appel de Riom, dans un arrêt du 22 avril 2026, a rappelé le principe selon lequel la nullité d’un acte de cession de parts sociales est encourue lorsque celui-ci n’a pas été signé par le cédant ou le cessionnaire, et que la preuve de la signature incombe à celui qui se prévaut de l’acte (CA Riom, 22 avr. 2026, n° 25/00754, motifs : « l’ensemble des éléments versés par Mme [V] à hauteur de cour établissent ainsi suffisamment que celle-ci n’a pas signé l’acte de cession de parts sociales en date du 10 août 2021 et les procès-verbaux des décisions des associés du même jour »). Ce principe probatoire prend une dimension nouvelle avec l’entrée en vigueur de l’article 1865-1, dès lors que la validité de la cession est désormais conditionnée à l’intervention d’un professionnel habilité.
La loi du 25 juin 2026 ne se limite pas au seul formalisme des cessions de titres. Elle comporte deux autres volets intéressant directement le droit des affaires. D’une part, elle autorise l’administration fiscale à transmettre à l’Institut national de la propriété industrielle (INPI), pour mise à jour du registre national des entreprises (RNE), les informations nécessaires à l’immatriculation des personnes exerçant une activité occulte et à l’URSSAF celles nécessaires à l’immatriculation des personnes exerçant un travail dissimulé (Loi n° 2026-534, art. 7 et 8). Ces dispositions instituent une dérogation au secret professionnel de l’administration fiscale au profit de l’INPI, permettant ainsi l’immatriculation ou la radiation d’office des entreprises concernées. D’autre part, la loi étend le champ des professions assujetties aux obligations LCB-FT aux commerçants des secteurs de l’horlogerie, de la bijouterie, de la joaillerie et de l’orfèvrerie, lorsque la valeur du bien excède 10 000 euros, et ce à compter du 1er août 2026 (Loi n° 2026-534, art. 67). Cette extension anticipe l’entrée en application, le 10 juillet 2027, du règlement européen anti-blanchiment (UE) 2024/1624 du 31 mai 2024 qui soumet aux obligations LCB-FT les personnes négociant des biens de grande valeur.
En pratique, la mise en œuvre du nouvel article 1865-1 du Code civil impose aux praticiens du droit des affaires d’adopter une méthodologie rigoureuse. Avant toute cession de titres, il convient de qualifier la société cible au regard du critère de prépondérance immobilière, en appréciant la composition de son actif brut en valeur réelle sur l’exercice précédant la cession. Cette analyse doit être documentée et conservée, car elle conditionne la validité même de l’opération. Si la société est à prépondérance immobilière, l’intervention d’un notaire, d’un avocat ou d’un expert-comptable habilité est obligatoire. L’acte devra non seulement respecter les formes de l’article 1865-1, mais également intégrer l’ensemble des vérifications LCB-FT requises, sous peine d’engager la responsabilité du professionnel instrumentaire. Enfin, l’enregistrement fiscal de l’acte auprès du service des impôts compétent devra être accompagné de la copie de l’acte conforme, faute de quoi l’enregistrement sera refusé, privant la cession de toute opposabilité.
Par ailleurs, le dispositif de mise à jour d’office du registre national des entreprises au moyen d’informations transmises par l’administration fiscale et les organismes de recouvrement social, introduit par les articles 7 et 8 de la loi du 25 juin 2026, participe de la même logique de renforcement de la transparence des opérateurs économiques. Le nouvel article L. 135 JA du Livre des procédures fiscales autorise désormais l’administration fiscale à communiquer à l’INPI les informations obtenues dans le cadre de son activité de contrôle, aux fins d’immatriculation des personnes exerçant une activité occulte et de radiation des entreprises non établies dans l’Union européenne ne respectant pas l’obligation de désigner un représentant fiscal. Ces informations, limitées à l’identification de la personne, à la nature de l’activité occulte et aux éléments permettant de constater le manquement déclaratif, ne peuvent être conservées par l’INPI que pour le temps strictement nécessaire à l’immatriculation ou à la radiation. De manière complémentaire, l’article L. 114-20-1 du Code de la sécurité sociale habilite les URSSAF à transmettre à l’INPI les informations nécessaires à l’immatriculation des personnes exerçant un travail dissimulé ou à l’inscription modificative relative à l’activité concernée.
La loi du 25 juin 2026 impose également aux domiciliataires d’entreprises de justifier avoir suivi une formation en matière de LCB-FT pour obtenir ou conserver leur agrément préfectoral, en application du nouvel article L. 123-11-3, II-6° du Code de commerce. Cette obligation, qui entrera en vigueur à la date fixée par un décret à paraître, vise à remédier à l’insuffisance constatée des connaissances des domiciliataires en matière de lutte contre le blanchiment, alors même que ces professionnels constituent des points d’entrée privilégiés dans la vie des affaires et sont, à ce titre, particulièrement exposés aux risques de détournement de leur activité à des fins frauduleuses.
En définitive, le nouveau formalisme issu de la loi du 25 juin 2026, loin de constituer une simple contrainte administrative supplémentaire, participe d’un mouvement de fond visant à moraliser les transactions portant sur le patrimoine immobilier des sociétés et à renforcer la fiabilité des informations figurant au registre national des entreprises. La sanction de la nullité absolue, combinée à l’impossibilité d’enregistrer l’acte irrégulier, confère à ce dispositif une effectivité qui ne saurait être sous-estimée par les opérateurs économiques et leurs conseils.
Conclusion
La loi du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales a introduit en droit positif un formalisme contraignant qui transforme en profondeur la pratique des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière. Le nouvel article 1865-1 du Code civil, d’application immédiate depuis le 27 juin 2026, subordonne la validité de toute cession de parts sociales ou d’actions de ces entités à l’établissement d’un acte authentique, d’un acte contresigné par avocat ou, de manière plus résiduelle, d’un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable. La nullité absolue édictée par le texte, conjuguée à l’impossibilité d’enregistrement fiscal en l’absence d’acte conforme, impose aux praticiens une vigilance accrue dans l’analyse de la composition de l’actif des sociétés concernées et dans le choix des modalités de constatation de la cession. Les premiers mois d’application de la réforme confirment que les juridictions, tant judiciaires que consulaires, entendent faire une application stricte des formalités protectrices des droits sociaux, à l’image de la jurisprudence constante de la chambre commerciale de la Cour de cassation en matière de nullité des cessions irrégulières. Cette sécurisation des opérations, si elle accroît la charge procédurale pesant sur les parties, contribue à l’assainissement d’un segment du marché immobilier longtemps exposé aux risques de blanchiment et de financement du terrorisme.
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