La réglementation de la profession d’agent immobilier, issue de la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, dont les dispositions d’ordre public irriguent l’ensemble du droit de l’entremise immobilière, poursuit un double objectif de protection du mandant et de moralisation des transactions portant sur les immeubles et les fonds de commerce. Au coeur de ce dispositif, la rémunération de l’intermédiaire est subordonnée à la conclusion effective de l’opération constatée dans un acte écrit contenant l’engagement des parties. Or, il n’est pas rare que des acquéreurs, après avoir visité un bien par l’entremise d’un agent immobilier, entreprennent de traiter directement avec le vendeur afin d’économiser la commission due à celui-ci. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a récemment apporté des précisions déterminantes sur les conditions dans lesquelles un acquéreur, pourtant tiers au contrat de mandat, peut engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’agent immobilier dont il a privé de sa rémunération.
L’arrêt rendu le 7 mai 2026 par la troisième chambre civile, publié au Bulletin, constitue une contribution significative à la compréhension des mécanismes de la fraude aux droits du mandataire. En rappelant que le tiers à un contrat qui se rend complice de la violation par une partie de ses obligations contractuelles engage sa responsabilité délictuelle sur le fondement des articles 1200 et 1240 du code civil (Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 24-10.637, Publié au Bulletin), la Cour de cassation confirme et affine une jurisprudence déjà bien établie depuis l’arrêt d’Assemblée plénière du 9 mai 2008. Par ailleurs, un arrêt du 11 septembre 2025, lui aussi publié au Bulletin, est venu rappeler les exigences formelles du mandat et la portée temporelle des clauses restrictives stipulées au profit de l’intermédiaire (Cass. 3e civ., 11 sept. 2025, n° 23-17.579, Publié au Bulletin). L’étude de cette jurisprudence récente permet de distinguer les hypothèses dans lesquelles l’acquéreur encourt une condamnation de celles où son comportement, bien que tendant à contourner l’intermédiaire, demeure licite. Cet équilibre délicat entre la protection de la rémunération de l’agent et la liberté contractuelle des parties mérite un examen approfondi à la lumière des derniers développements de la jurisprudence de la troisième chambre civile. Les enjeux pratiques sont considérables pour les acquéreurs, qui s’exposent à une condamnation au paiement de dommages et intérêts équivalant au montant de la commission éludée, mais aussi pour les professionnels de l’immobilier, dont le modèle économique repose précisément sur la sécurité du droit à rémunération.
I. Le fondement de la responsabilité délictuelle de l’acquéreur pour fraude aux droits de l’agent immobilier
A. La complicité dans la violation du contrat de mandat, fait générateur de responsabilité
L’acquéreur n’est pas partie au contrat de mandat conclu entre le vendeur et l’agent immobilier. Il n’est donc pas, en principe, débiteur de la commission convenue. Cette position de tiers au contrat ne le met cependant pas à l’abri de toute action en responsabilité. Selon une jurisprudence constante, rappelée par la troisième chambre civile dans son arrêt du 7 mai 2026, il résulte des articles 1200 et 1240 du code civil que « le tiers à un contrat qui se rend complice de la violation par une partie de ses obligations contractuelles engage sa responsabilité délictuelle » (Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 24-10.637). La Cour reprend ici le principe dégagé par l’Assemblée plénière dans son arrêt fondateur du 9 mai 2008, selon lequel « l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice » (Ass. plén., 9 mai 2008, n° 07-12.449, Bull. 2008, n° 3).
Ce mécanisme de la responsabilité délictuelle du tiers complice repose sur une analyse précise des obligations réciproques des parties. L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (article 1240 du code civil). La faute de l’acquéreur ne réside pas dans la conclusion de la vente elle-même, mais dans la volonté délibérée de contourner l’intermédiaire qui l’a mis en relation avec le vendeur, privant ainsi ce dernier de la rémunération à laquelle il pouvait légitimement prétendre. L’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, dispose en effet qu’« aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties » (article 6, I, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970).
La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 11 septembre 2025, qu’à moins que les parties en conviennent autrement, lorsqu’un agent immobilier bénéficiaire d’un mandat de recherche d’un bien en vue de l’acquérir fait visiter un immeuble et qu’ensuite l’acquéreur traite directement avec le vendeur, « l’opération est réputée effectivement conclue par l’entremise de cet agent immobilier, lequel a droit au paiement de la commission convenue » (Cass. 3e civ., 11 sept. 2025, n° 23-17.579). Cette présomption d’entremise protège l’agent immobilier contre les contournements opportunistes. La Cour précise toutefois que ce droit doit tenir compte « du prix de vente réel de l’immeuble et des circonstances ou fautes de l’agent immobilier », ce qui tempère la portée de la présomption et permet au juge d’apprécier in concreto les conditions dans lesquelles l’opération s’est réalisée.
Le droit à commission de l’agent immobilier se trouve ainsi au carrefour de deux corps de règles : d’une part, le droit commun de la responsabilité civile délictuelle, qui permet d’engager la responsabilité du tiers complice d’une violation contractuelle, et d’autre part, le droit spécial de la loi Hoguet et de son décret d’application du 20 juillet 1972, qui réglementent strictement les conditions de forme et de fond de la rémunération de l’intermédiaire. La coexistence de ces deux régimes n’est pas toujours aisée et les juridictions du fond doivent articuler avec soin les principes généraux du code civil avec les dispositions spécifiques de la réglementation professionnelle.
B. La caractérisation de la fraude : de la simple économie de commission à la manoeuvre frauduleuse
L’originalité de l’arrêt du 7 mai 2026 tient à la méthode d’analyse du comportement de l’acquéreur que la Cour de cassation valide et consolide. Dans cette espèce, les acquéreurs avaient visité une villa par l’entremise d’un agent immobilier titulaire d’un mandat non exclusif de vente prévoyant une commission de six pour cent du prix à la charge de l’acquéreur. La vente était intervenue directement entre les vendeurs et les acquéreurs au prix de deux millions cinq cent mille euros, sans rémunération de l’agent immobilier. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait condamné les acquéreurs à payer à l’agent immobilier la somme de cent cinquante mille euros à titre de dommages et intérêts.
La troisième chambre civile approuve cette solution en relevant un faisceau d’indices concordants. D’abord, les acquéreurs avaient connaissance du droit à rémunération de l’agent immobilier qui leur avait fait visiter le bien. Ensuite, la promesse de vente signée à l’insu de l’agent immobilier, seulement cinq semaines après la visite, comportait une clause par laquelle l’acquéreur s’engageait « à prendre en charge la totalité des éventuelles poursuites qui pourraient être formulées par les agences immobilières qu’il aurait contactées pour la présentation de ce bien » (Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 24-10.637). Enfin, l’acte authentique de vente n’évoquait pas l’entremise de l’agent immobilier et ne reproduisait pas ladite clause. La Cour en déduit que « le comportement d’ensemble des acquéreurs, éclairé par les termes mêmes de la clause stipulée à la promesse de vente, traduisant une volonté d’agir en fraude aux droits de l’agent immobilier », justifiait l’engagement de leur responsabilité délictuelle.
Cette analyse rigoureuse du comportement d’ensemble met en évidence une distinction capitale. Le simple fait pour un acquéreur d’adresser une nouvelle offre directement aux vendeurs, dans le seul but d’obtenir un prix plus avantageux du fait de l’absence de commission, ne constitue pas en lui-même une faute. En revanche, lorsque les circonstances révèlent une intention délibérée de priver l’agent immobilier de sa rémunération, par des stipulations contractuelles destinées à organiser l’éviction de l’intermédiaire et à en anticiper les conséquences contentieuses, la fraude est caractérisée. La clause dite de garantie de passif, par laquelle l’acquéreur s’engageait à prendre en charge les éventuelles poursuites des agences qu’il aurait contactées, constitue en l’espèce l’aveu anticipé d’une conscience de la fraude. Elle révèle que l’acquéreur savait pertinemment que son comportement était de nature à porter préjudice à l’intermédiaire, et qu’il en acceptait par avance les conséquences financières.
Cette approche par faisceau d’indices est caractéristique de la méthode employée par la Cour de cassation en matière de fraude aux droits du mandataire. Il ne s’agit pas d’ériger en principe une interdiction générale de traiter directement avec le vendeur après avoir visité un bien par l’intermédiaire d’un agent immobilier, mais de sanctionner les comportements qui, pris dans leur globalité, manifestent une intention de nuire aux droits légitimes de l’intermédiaire. La Cour ne se contente pas d’un indice isolé, elle examine la chronologie, les stipulations contractuelles, les déclarations des parties et l’économie générale de l’opération pour caractériser, ou non, la fraude. L’intérêt pratique de cette méthode est de permettre aux juridictions du fond d’apprécier souverainement les faits tout en étant guidées par les critères objectifs que la Cour de cassation a dégagés et systématisés au fil de sa jurisprudence.
II. Les limites de la responsabilité de l’acquéreur et les conditions de validité du mandat
A. L’absence de faute en cas de non-levée d’option dans le délai de la promesse unilatérale
La responsabilité délictuelle de l’acquéreur trouve une limite importante dans l’hypothèse où la vente n’a pas été conclue par l’effet de la promesse. La troisième chambre civile a eu l’occasion de le rappeler dans un arrêt du 26 mars 2026. Dans cette espèce, une agence immobilière bénéficiaire d’un mandat de recherche et d’un mandat de vente avait mis en relation deux mandants, lesquels avaient conclu une promesse unilatérale de vente assortie de conditions suspensives. La bénéficiaire n’ayant pas levé l’option dans le délai imparti, la promesse était devenue caduque. La cour d’appel de Paris avait alors jugé que l’agence immobilière n’était pas fondée à réclamer sa commission.
La Cour de cassation a approuvé cette solution en énonçant que « le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente avait la faculté, même lorsque toutes les conditions suspensives sont remplies, de renoncer sans faute au bénéfice de l’avant-contrat » (Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-13.838). Le seul fait d’avoir sollicité, peu après l’échéance de la promesse, le transfert du permis de construire à une société tierce n’établissait pas l’intention frauduleuse de la bénéficiaire d’éluder le droit à commission de l’agence immobilière. Cette solution s’inscrit dans la ligne jurisprudentielle constante selon laquelle le droit à commission de l’agent immobilier suppose que l’opération ait été effectivement conclue, et que la non-réitération de la vente ne constitue pas en elle-même une faute à l’égard de l’intermédiaire.
La distinction entre l’arrêt du 7 mai 2026 et celui du 26 mars 2026 illustre la frontière entre le comportement frauduleux et l’exercice légitime d’une faculté contractuelle. Dans le premier cas, la vente a bien été conclue, mais en fraude des droits de l’agent immobilier. Dans le second, la vente n’a jamais été conclue, la bénéficiaire de la promesse ayant usé de la faculté de ne pas lever l’option, sans qu’aucune manoeuvre frauduleuse ne puisse lui être imputée. La différence de traitement est justifiée par l’absence d’opération effective dans le second cas, l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 subordonnant précisément le droit à rémunération à la conclusion effective de l’opération. Cette règle, dite de l’effectivité de l’opération, constitue un verrou essentiel du droit de l’entremise immobilière : l’agent ne peut prétendre à rémunération que si l’opération pour laquelle il a été mandaté s’est effectivement réalisée.
La cour d’appel de Paris avait également relevé, dans cette espèce, que la promesse avait prévu une clause pénale applicable entre le vendeur et l’acquéreur en l’absence de régularisation par acte authentique. La Cour de cassation a jugé que cette stipulation, qui sanctionnait contractuellement la défaillance du bénéficiaire, ne permettait pas de considérer que la vente avait été conclue et que l’agent immobilier avait droit à sa rémunération. La clause pénale, qui est l’accessoire d’une obligation principale, ne se conçoit pas en l’absence de cette obligation. Or, le bénéficiaire d’une promesse unilatérale n’est pas tenu d’acquérir ; il dispose d’une simple faculté. La clause pénale ne transforme pas cette faculté en obligation et ne saurait donc fonder un droit à commission pour l’agent immobilier.
B. La validité formelle du mandat et la portée temporelle des clauses restrictives
L’arrêt du 11 septembre 2025 apporte des précisions essentielles sur deux aspects distincts mais complémentaires du droit à commission de l’agent immobilier. Sur le terrain de la validité formelle du mandat d’abord, la troisième chambre civile a jugé que l’absence de mention, sur le mandat, du lieu de délivrance de la carte professionnelle n’affecte pas à elle seule la validité de celui-ci, dès lors que le mandataire justifie avoir été titulaire, à la date du mandat, d’une carte professionnelle régulièrement délivrée (Cass. 3e civ., 11 sept. 2025, n° 23-17.579).
La Cour rappelle que les dispositions des articles 3 et 6 de la loi du 2 janvier 1970 et de l’article 92 du décret du 20 juillet 1972 poursuivent l’objectif de « réguler la profession d’agent immobilier, d’assurer la compétence et la moralité des agents immobiliers et de protéger le mandant » (Cass. 3e civ., 11 sept. 2025, n° 23-17.579). Au regard de ces objectifs, l’omission du lieu de délivrance de la carte professionnelle ne saurait entraîner la nullité du mandat lorsque l’agent immobilier établit qu’il était régulièrement titulaire de la carte professionnelle portant le numéro mentionné sur le mandat. Cette solution tempère le formalisme rigoureux de la loi Hoguet en distinguant les mentions substantielles des mentions accessoires. La Cour adopte ici une approche téléologique : elle interprète les exigences formelles à la lumière de la finalité protectrice du texte, et refuse de sanctionner par la nullité un vice purement formel qui n’affecte pas l’information et la protection du mandant.
Sur le terrain de la portée temporelle des clauses restrictives ensuite, l’arrêt du 11 septembre 2025 énonce une règle d’interprétation importante. Lorsque le mandat prévoit expressément que le mandant s’interdit de traiter avec le vendeur pendant une durée déterminée à compter de l’expiration du mandat, le mandant recouvre la liberté de traiter directement avec le vendeur à l’issue de cette période. La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel qui avait accordé une commission à l’agent immobilier pour une vente conclue plus de dix-huit mois après l’expiration du mandat et de la clause d’interdiction de douze mois qui y était stipulée, en reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir recherché « si les stipulations des mandats ne limitaient pas dans le temps, à compter de leur date d’expiration, l’interdiction faite au mandant de traiter directement avec le vendeur présenté par l’agent immobilier à peine de lui devoir sa commission » (Cass. 3e civ., 11 sept. 2025, n° 23-17.579).
Cette solution rappelle que la liberté contractuelle permet aux parties de convenir d’une interdiction temporaire de traiter directement avec le vendeur, mais qu’une fois cette période écoulée, le mandant retrouve sa pleine liberté. L’agent immobilier ne saurait prétendre à une commission pour une opération intervenue après l’expiration de la clause d’interdiction, sauf à démontrer une fraude distincte du simple écoulement du temps. La protection du mandataire connaît ainsi une limite temporelle que les parties peuvent conventionnellement aménager, sans pouvoir l’étendre indéfiniment au-delà des stipulations expresses du mandat. Le juge du fond est tenu de vérifier cette limite, et son omission constitue un défaut de base légale sanctionné par la cassation.
Ces précisions jurisprudentielles s’inscrivent dans un double mouvement. D’un côté, la Cour de cassation protège le droit à rémunération de l’agent immobilier en sanctionnant la fraude de l’acquéreur et en présumant l’entremise en cas de contournement. De l’autre, elle veille à ce que cette protection ne se transforme pas en un privilège excessif, en rappelant les conditions formelles de validité du mandat, en subordonnant le droit à commission à la conclusion effective de l’opération, et en encadrant strictement la portée temporelle des clauses restrictives. Cet équilibre, constamment réaffirmé et précisé, constitue l’un des apports les plus significatifs de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile en droit de l’entremise immobilière.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile dessine un équilibre remarquable entre la protection des droits de l’agent immobilier et la liberté contractuelle des parties à une vente immobilière. La responsabilité délictuelle de l’acquéreur pour fraude aux droits du mandataire est pleinement consacrée, mais elle exige la démonstration d’un comportement d’ensemble révélant une intention frauduleuse, et non la simple recherche d’un prix plus avantageux. La Cour de cassation veille à ne pas transformer cette protection en un droit automatique à rémunération, en rappelant que le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente conserve la faculté de ne pas lever l’option sans engager sa responsabilité, et que les clauses restrictives de mandat ont une portée temporelle que le juge doit vérifier avec rigueur. Par ailleurs, la validité du mandat lui-même est protégée contre les nullités purement formelles, dès lors que le mandataire établit qu’il détenait une carte professionnelle régulièrement délivrée. Cet équilibre jurisprudentiel, construit autour des articles 1200 et 1240 du code civil et de la loi du 2 janvier 1970, offre aux professionnels de l’immobilier comme aux acquéreurs un cadre d’analyse prévisible et cohérent pour l’appréciation des litiges relatifs aux commissions d’entremise, tout en préservant la finalité protectrice de la réglementation professionnelle.
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