L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-16.993, Publié au Bulletin) marque une étape décisive dans la consolidation du régime de l’obligation de délivrance à la charge du bailleur. Il énonce, dans une formule dont la portée doctrinale ne fait aucun doute, que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail ». La décision s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel qui, depuis plusieurs années, renforce la protection du locataire confronté à un logement non conforme aux exigences de décence et prive le bailleur défaillant de la faculté de se prévaloir de sa propre carence pour obtenir l’expulsion du preneur. Le même jour, la Cour de cassation rappelait, dans un arrêt lui aussi publié au Bulletin (pourvoi n° 24-11.437), que « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail » et que le locataire est recevable « à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice ». Ces précisions, intervenues dans un contexte où la presse généraliste elle-même se fait l’écho de condamnations retentissantes de bailleurs indélicats — le quotidien Le Figaro rapportait le 30 juillet 2026 la condamnation d’un propriétaire à rembourser la somme de 207 000 euros à ses locataires après avoir quadruplé le loyer sans autorisation administrative —, appellent un examen approfondi des sanctions encourues par le bailleur qui manque à son obligation cardinale de délivrance d’un logement décent.
I. La nature continue de l’obligation de délivrance et son inexécution
A. Le contenu de l’obligation légale de délivrance d’un logement décent
L’article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière », de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Cette obligation est reprise et précisée par l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui impose au bailleur de remettre au locataire un logement « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal » et « doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ». L’article 20-1 de la même loi ouvre au locataire la faculté de demander la mise en conformité du logement sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours, et autorise le juge à réduire le montant du loyer ou à suspendre son paiement jusqu’à l’exécution des travaux. Cette architecture législative traduit la volonté constante du législateur de faire de la décence du logement un pilier de l’ordre public locatif, insusceptible d’aménagement conventionnel.
La troisième chambre civile a tiré toutes les conséquences de cette qualification. Dans son arrêt du 11 janvier 2023 (pourvoi n° 21-23.792, Publié au Bulletin), elle a jugé que « le bailleur d’un logement non conforme aux règles de décences et de dignité ne peut prétendre au paiement d’un loyer de la part du preneur qui y fixe sa résidence principale ». La cour d’appel de Paris, qui avait alloué une indemnité pour perte de revenus locatifs à une société civile immobilière propriétaire de chambres de service de moins de neuf mètres carrés, a été censurée au visa des articles L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et 1719 du code civil. La Cour de cassation a considéré que l’expropriée « ne pouvait se prévaloir d’un droit juridiquement protégé dont la perte ouvrirait droit à indemnisation », consacrant ainsi le principe selon lequel la perception d’un loyer suppose la délivrance effective d’un logement répondant aux exigences légales de décence. Cette solution, rendue en matière d’expropriation, a une portée qui dépasse largement le cadre de cette matière spéciale.
Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 14 décembre 2023 (pourvoi n° 22-23.267, Publié au Bulletin), le lien nécessaire entre l’obligation de délivrance et l’obligation de paiement du loyer. En l’espèce, une locataire arguait de l’indécence du logement pour obtenir l’exécution de travaux, la suspension du paiement des loyers et l’indemnisation de son préjudice. La décision illustre la manière dont la troisième chambre civile articule l’obligation de délivrance, qui pèse sur le bailleur, et l’obligation de paiement, qui pèse sur le locataire, dans une relation de stricte interdépendance. L’arrêt du 12 octobre 2023 (pourvoi n° 22-20.375) a également censuré une cour d’appel qui avait écarté l’exception d’inexécution invoquée par les locataires, alors même qu’elle constatait que « le montant du loyer avait été fixé à un montant nettement inférieur » en considération de l’état du logement. La haute juridiction reproche au juge du fond d’avoir « considéré que les locataires disposaient d’un logement conforme aux caractéristiques de l’usage auquel il était destiné, tout en constatant que le montant du loyer avait été fixé à un montant nettement inférieur ».
B. La persistance du manquement et son incidence sur le droit au loyer
L’arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-11.437) apporte une contribution déterminante à la compréhension du régime temporel de l’obligation de délivrance. La Cour y énonce que « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail » et précise que le locataire « est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice ». La locataire, qui sollicitait l’indemnisation du préjudice de jouissance subi depuis le 1er octobre 2005 — date de son entrée dans les lieux —, s’est vue opposer avec succès la prescription triennale édictée par l’article 7-1, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989, aux termes duquel « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ».
Cette solution, qui distingue soigneusement l’exécution forcée en nature — imprescriptible aussi longtemps que le manquement perdure — et l’action en réparation pécuniaire — enfermée dans le délai triennal à compter de la connaissance des faits —, est d’une grande cohérence théorique. Elle s’adosse à la nature même du contrat de louage de choses, que l’article 1709 du code civil définit comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». L’obligation du bailleur, qui est de faire jouir le preneur, est par essence continue, et son inexécution caractérise un préjudice qui se renouvelle chaque jour. La limitation de l’indemnisation pécuniaire à la période triennale précédant l’assignation, loin de constituer un affaiblissement de la protection du locataire, traduit au contraire l’articulation entre le régime de la prescription extinctive et l’exigence de sécurité juridique qui gouverne l’action en justice. En pratique, le locataire qui subit un manquement persistant à l’obligation de délivrance dispose d’un double levier procédural : il peut, sans limitation de durée, contraindre le bailleur à exécuter les travaux de mise en conformité, et il peut, dans la limite de trois ans avant l’assignation, obtenir réparation pécuniaire du préjudice de jouissance. Cette dualité de sanctions, l’une en nature et l’autre par équivalent, confère au dispositif légal une efficacité que la Cour de cassation entend préserver contre les tentatives de contournement des bailleurs.
L’arrêt du 2 juillet 2026 (pourvoi n° 24-12.681, Publié au Bulletin), rendu en matière de bail rural, confirme par analogie que le principe de restitution des sommes indûment perçues par le bailleur constitue un rempart essentiel contre les stipulations illicites. La Cour y juge que « le statut d’ordre public du fermage définit limitativement les hypothèses de remise d’argent ou de valeur par le preneur au bailleur » et qu’« il s’ensuit que le bailleur ne peut percevoir, lors de la conclusion du bail ou à l’occasion d’un changement d’exploitant, une somme destinée à garantir l’exécution de ses obligations par le preneur, quand bien même celle-ci serait restituable à l’expiration du bail, de sorte que la somme perçue à ce titre est indue et sujette à répétition ». Ce raisonnement, bien que cantonné au statut du fermage, illustre la rigueur avec laquelle la troisième chambre civile sanctionne toute perception indue par le bailleur, et confirme que le caractère d’ordre public de la législation protectrice du preneur ne saurait souffrir de dérogation conventionnelle.
II. Les sanctions du manquement à l’obligation de délivrance
A. L’impossibilité pour le bailleur de se prévaloir de sa propre carence
L’arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-16.993) constitue le point d’orgue d’une jurisprudence qui refuse au bailleur la faculté d’instrumentaliser sa propre défaillance. En l’espèce, une société civile immobilière avait donné à bail un studio dont la pièce principale n’avait qu’une surface de 8,84 mètres carrés — bien en deçà du seuil de neuf mètres carrés requis pour constituer un logement décent. Un jugement définitif du 7 janvier 2019 avait constaté cette indécence. Nonobstant cette décision, la bailleresse avait délivré au locataire, le 23 mai 2019, un congé pour motif légitime et sérieux fondé sur un projet de réalisation de travaux destinés à remédier à l’indécence du logement. La cour d’appel de Paris avait validé ce congé au motif que « la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux donné pour l’échéance du contrat ne s’apparente pas à une résiliation judiciaire du contrat de bail » et que « le caractère indécent du logement peut constituer un motif légitime et sérieux au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ».
La Cour de cassation censure cette analyse au visa combiné des articles 1719, 1°, du code civil, 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Elle pose, dans un attendu de principe dont la postérité doctrinale est assurée, que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail ». La décision interdit au bailleur de se prévaloir de la réalisation de travaux de mise en conformité, auxquels il était légalement tenu dès l’origine, pour justifier un congé. Elle fait écho à l’interdiction énoncée par l’article 1719, 1°, in fine, du code civil, selon lequel « lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ». Ce principe, qui prohibe ce que la doctrine qualifie parfois de « turpitude du bailleur », trouve ici une application particulièrement topique.
L’arrêt du 16 avril 2026 (pourvoi n° 25-10.188) illustre, dans un autre registre, l’impossibilité pour le bailleur de contourner les conséquences de l’indécence du logement. La Cour y rappelle, au visa de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, que « lorsque l’organisme payeur des allocations de logement constate que le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, il conserve l’allocation de logement » et que « le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de ce texte ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ». La cour d’appel d’Orléans, qui avait condamné la locataire au paiement d’un arriéré locatif sans déduire de la somme réclamée par les bailleurs celle correspondant au montant des allocations de logement conservées par l’organisme payeur, est censurée. Cette solution, protectrice du locataire, rappelle que le mécanisme de conservation de l’allocation de logement, prévu par l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, a pour effet de priver le bailleur du droit d’exiger du locataire la fraction du loyer correspondant au montant de l’allocation conservée, aussi longtemps que la mise en conformité du logement n’a pas été réalisée.
L’arrêt du 28 novembre 2024 (pourvoi n° 23-18.135) a confirmé, dans le prolongement de cette logique, que le locataire qui soutient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent peut valablement solliciter la restitution d’une partie des loyers versés. En l’espèce, les locataires, qui occupaient un logement depuis le 1er décembre 2013, soutenaient que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et sollicitaient l’indemnisation de leur préjudice de jouissance ainsi que la réduction rétroactive du loyer. La haute juridiction a rappelé que le juge du fond doit apprécier concrètement l’étendue du manquement et ses conséquences sur la jouissance du preneur, sans pouvoir écarter par principe l’action en responsabilité du locataire.
B. La restitution des sommes indûment perçues et la réparation intégrale du préjudice
La sanction du manquement du bailleur à son obligation de délivrance emporte des conséquences patrimoniales significatives, que la jurisprudence de la troisième chambre civile a progressivement précisées. L’arrêt du 23 janvier 2025 (pourvoi n° 23-18.643, Publié au Bulletin), rendu en matière de bail commercial, énonce un principe dont la portée s’étend à l’ensemble du droit des contrats : « dès lors qu’une stipulation réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé, la créance de restitution de l’indu doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut d’application d’une telle stipulation ». La cour d’appel de Paris, qui avait limité le montant de l’indu en considérant que « la créance de restitution ne peut être calculée sur la base du loyer initial mais doit l’être sur celle du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription », est censurée. Le locataire, qui a acquitté un loyer indexé en vertu d’une clause d’indexation ultérieurement réputée non écrite, peut agir en paiement des sommes indûment versées dans les cinq ans précédant sa demande en justice, la créance de restitution étant calculée sur la base du loyer initial, et non du dernier loyer illicitement indexé.
Ce raisonnement, transposé à la matière du bail d’habitation, justifie que le locataire qui a versé un loyer pour un logement indécent puisse en obtenir la restitution partielle ou totale. La jurisprudence du 11 janvier 2023 précitée, qui énonce que le bailleur d’un logement non conforme « ne peut prétendre au paiement d’un loyer », conforte cette analyse. L’articulation entre ces deux décisions — l’une relative à la clause réputée non écrite, l’autre à l’obligation de délivrance — dessine un régime cohérent de restitution des sommes indûment perçues par le bailleur, qui s’analyse en une action en répétition de l’indu soumise à la prescription quinquennale de droit commun.
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 2 décembre 2025 (n° 22/10573), a fait application de ces principes en condamnant un notaire à indemniser l’acquéreur à hauteur de 39 495 euros au titre de la perte de chance de ne pas acquérir un bien affecté de désordres, illustrant la rigueur avec laquelle les juridictions du fond sanctionnent désormais le manquement à l’obligation d’information et de conseil dans les transactions immobilières. Le tribunal judiciaire de Paris, par un jugement du 20 mai 2026 (n° 24/09203), a également alloué au preneur la somme de 2 500 euros au titre du préjudice moral subi du fait du manquement du notaire à son obligation de vérification des arrêtés d’insalubrité. Ces décisions, pour être rendues en matière de responsabilité notariale, n’en témoignent pas moins de l’attention croissante que les juridictions portent à la protection de l’acquéreur ou du preneur confronté à un bien non conforme aux exigences légales de décence et de salubrité.
L’arrêt du 16 octobre 2025 (pourvoi n° 24-16.682) a en outre rappelé que le bailleur qui délivre un logement « ne répondant pas aux critères d’un logement décent » et qui n’a « pas été délivré en état d’usage » engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du preneur, et que « la connaissance par le preneur de l’état du logement lors de la conclusion du bail ne saurait exonérer le bailleur de son obligation légale ». La haute juridiction affirme ainsi, de manière constante, que le consentement du locataire à prendre un logement dans un état qu’il connaît ne vaut pas renonciation à l’obligation légale de délivrance, laquelle est d’ordre public et insusceptible de dérogation conventionnelle.
Conclusion
Le mouvement jurisprudentiel que dessinent les arrêts de la troisième chambre civile depuis 2023 traduit une intensification remarquable du contrôle exercé sur l’exécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent, et ce dans tous les domaines du droit immobilier contemporain. La Cour de cassation affirme avec une constance croissante que cette obligation, de nature continue, est exigible pendant toute la durée du bail ; que son inexécution prive le bailleur du droit de percevoir un loyer ; que le bailleur ne peut se prévaloir de sa propre carence pour justifier un congé ; et que les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition sur le fondement de la prescription quinquennale. L’arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-16.993), en interdisant au bailleur de fonder un congé sur des travaux de mise en conformité auxquels il était légalement tenu, parachève cette construction prétorienne. Il rappelle que la décence du logement n’est pas une option laissée à la discrétion du bailleur, mais une condition essentielle de la validité du contrat de bail, dont la méconnaissance expose le bailleur à des sanctions patrimoniales et procédurales d’une particulière sévérité. Dans un marché locatif où la tension entre l’offre et la demande expose le preneur à accepter des conditions d’habitat dégradées, cette jurisprudence constitue un contrepoids juridictionnel nécessaire à la protection du droit au logement décent. Pour toute question relative à vos droits de locataire ou de bailleur, vous pouvez contacter le cabinet au 06 46 60 58 22 ou par courriel à [email protected] ou consulter notre page dédiée au droit immobilier.
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