I. Le déplafonnement du loyer, exception au principe protecteur du plafonnement légal
A. Les cas légaux de déplafonnement à l’épreuve des précisions jurisprudentielles récentes
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, repose sur un équilibre fondamental entre la protection du preneur et la préservation des droits du bailleur. Au coeur de cet équilibre se trouve le mécanisme du plafonnement du loyer lors du renouvellement, énoncé à l’article L. 145-34 du code de commerce (legifrance.gouv.fr), selon lequel le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. Ce plafonnement, qui constitue une dérogation au principe de fixation du loyer à la valeur locative posé par l’article L. 145-33 du même code (legifrance.gouv.fr), vise à protéger le locataire contre des hausses brutales qui compromettraient la pérennité de son fonds de commerce.
Le législateur a toutefois prévu des exceptions à ce principe protecteur, dont la première réside dans la modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative. Ces éléments, énumérés par l’article L. 145-33, comprennent les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. L’article R. 145-6 du code de commerce (legifrance.gouv.fr) précise que ces facteurs « dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ».
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a apporté, par un arrêt de section du 18 septembre 2025, une précision déterminante quant à la caractérisation de cette modification notable au sens des articles L. 145-34 et R. 145-6. Elle énonce que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, Publié au Bulletin courdecassation.fr). Par cette formulation, la Haute Juridiction écarte l’exigence d’une démonstration concrète de l’impact favorable sur le chiffre d’affaires du preneur, pour ne retenir qu’un critère de potentialité, fondé sur la nature intrinsèque de la modification intervenue.
Cette position s’inscrit dans une continuité jurisprudentielle remontant à l’arrêt du 14 septembre 2011, qui avait déjà subordonné le déplafonnement à la condition que la modification soit favorable au preneur. La troisième chambre civile en tire aujourd’hui les conséquences en précisant que le bailleur n’a pas à prouver que son locataire a effectivement tiré profit de l’amélioration de l’environnement commercial, mais seulement qu’une telle amélioration, par sa nature, était de nature à produire une incidence favorable.
Par ailleurs, la Cour de cassation a été amenée à préciser l’articulation entre la notion de modification notable des caractéristiques du local et celle d’amélioration au sens de l’article R. 145-8 du code de commerce (legifrance.gouv.fr). Dans un arrêt du 12 décembre 2024, elle a approuvé une cour d’appel d’avoir écarté la qualification d’amélioration pour des travaux consistant en la suppression de la majeure partie d’un mur porteur afin de mettre en communication des locaux. La Cour relève que « ces travaux avaient profondément modifié les structures du bien loué à raison de la démolition de murs porteurs, que cela dépassait le cadre d’un simple aménagement et avait eu pour effet une modification notable de la structure », de sorte que « ces transformations constituaient des modifications notables des caractéristiques du local au sens de l’article L. 145-34 du code de commerce et ne pouvaient être qualifiés d’améliorations intrinsèques du local au sens de l’article R. 145-8 du code de commerce » (Cass. 3e civ., 12 déc. 2024, n° 23-14.800 courdecassation.fr). Cette solution consacre une distinction entre les travaux qui modifient structurellement le local, justifiant le déplafonnement, et ceux qui se bornent à l’améliorer sans en altérer les caractéristiques essentielles.
En matière de charge de la preuve, la troisième chambre civile rappelle avec constance qu’il « appartient au bailleur, qui sollicite le déplafonnement du prix du bail renouvelé, d’établir l’existence au cours du bail à renouveler, d’une modification notable des éléments de calcul de la valeur locative » (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 23-13.515 courdecassation.fr). Elle ajoute que « l’appréciation du caractère notable de la modification relève du pouvoir souverain des juges du fond », ce qui confère aux cours d’appel une latitude considérable dans l’évaluation des circonstances de fait propres à chaque espèce. À cet égard, une autorisation municipale d’occupation du domaine public pour l’exploitation d’une terrasse peut, selon les circonstances, caractériser ou non une modification notable des facteurs locaux de commercialité, l’appréciation de son caractère notable relevant, comme le rappelle la Cour, de l’appréciation souveraine des juges du fond.
B. Les conséquences procédurales et financières du déplafonnement
Le déplafonnement du loyer emporte des conséquences procédurales dont la troisième chambre civile a précisé la portée dans un important arrêt du 25 janvier 2023. La Cour y énonce, au visa des articles L. 145-34, dernier alinéa, et R. 145-23 du code de commerce (legifrance.gouv.fr), que « le dernier alinéa de l’article L. 145-34 n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative » et que « ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, Publié au Bulletin courdecassation.fr).
Cette solution, rendue en formation de section et publiée au Bulletin, opère une distinction essentielle entre la fixation du loyer à la valeur locative, qui relève de l’office du juge des loyers commerciaux en application de l’article R. 145-23, et l’étalement de la hausse consécutive au déplafonnement, qui n’est pas d’ordre public et dont les parties peuvent convenir librement. En conséquence, le juge des loyers commerciaux ne peut, sans excéder ses pouvoirs, établir l’échéancier de l’augmentation progressive du loyer. Cette distinction procédurale revêt une importance pratique considérable, car elle détermine la compétence juridictionnelle et les voies de recours ouvertes aux parties.
Dès lors, le lissage de l’augmentation prévu par le dernier alinéa de l’article L. 145-34, qui plafonne à 10 % par an la hausse résultant du déplafonnement, doit être mis en oeuvre par les parties elles-mêmes ou, à défaut d’accord, par le tribunal judiciaire statuant au fond. Ce dispositif protecteur, distinct du mécanisme du plafonnement indiciaire, constitue une garantie supplémentaire pour le preneur confronté à une augmentation significative de son loyer.
Un arrêt ultérieur du 16 octobre 2025 est venu préciser le champ d’application de cet étalement protecteur. La troisième chambre civile y énonce que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, Publié au Bulletin courdecassation.fr).
Cette distinction entre le bail dont la durée contractuelle excède neuf ans et celui qui se prolonge par tacite reconduction au-delà de douze ans présente des enjeux financiers majeurs. Dans le premier cas, le preneur bénéficie de l’étalement de la hausse à hauteur de 10 % par an. Dans le second, le loyer déplafonné s’applique immédiatement et intégralement, sans lissage protecteur. La Cour de cassation motive cette solution par une lecture stricte de la lettre de l’article L. 145-34, qui distingue l’hypothèse de la clause contractuelle relative à la durée du bail de celle de la tacite prolongation.
Par ailleurs, le déplafonnement peut également résulter de la durée du bail expiré lorsque celle-ci, par l’effet d’une tacite prolongation, a excédé douze ans. L’article L. 145-34 dispose expressément que les dispositions relatives au plafonnement « ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ». Cette exception, distincte de la modification notable, opère de plein droit et n’exige du bailleur aucune démonstration particulière, la seule constatation du dépassement de la durée de douze ans suffisant à écarter le plafonnement indiciaire.
L’article R. 145-8 du code de commerce complète le dispositif en précisant que « les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative ». En conséquence, le transfert au preneur de charges normalement supportées par le bailleur, telles que l’impôt foncier, constitue un facteur de minoration de la valeur locative dont le juge doit tenir compte dans la fixation du loyer déplafonné.
II. L’indemnité d’éviction, contrepartie protectrice du refus de renouvellement
A. Le champ et le calcul de l’indemnité d’éviction
Le droit au renouvellement du bail commercial constitue l’un des piliers du statut protecteur institué par le décret du 30 septembre 1953, aujourd’hui codifié au chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce. L’article L. 145-14 de ce code (legifrance.gouv.fr) dispose que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail » mais doit alors, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, « payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Cette indemnité, qui constitue le prix du droit au renouvellement, est la contrepartie financière du sacrifice imposé au preneur.
Le même article précise que l’indemnité d’éviction « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ». Or, la détermination de cette valeur marchande constitue fréquemment le point nodal des litiges entre bailleurs et preneurs, chaque partie avançant des évaluations divergentes fondées sur des méthodes de valorisation distinctes.
La jurisprudence de la troisième chambre civile est venue préciser les contours de cette indemnité en distinguant soigneusement l’indemnité d’éviction proprement dite, due en cas de refus de renouvellement par le bailleur, des autres préjudices que le preneur peut subir du fait des manquements de son cocontractant. Cette distinction, dont la portée pratique est considérable, a été rappelée avec force dans un arrêt du 3 juillet 2025.
Dans cette espèce, un mandataire liquidateur d’une société locataire sollicitait non pas le paiement d’une indemnité d’éviction en conséquence d’un défaut de renouvellement, mais la réparation du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce consécutive aux manquements du bailleur à son obligation de délivrance. La cour d’appel avait rejeté cette demande au motif que l’indemnité d’éviction ne s’applique qu’en cas de refus de renouvellement. La Cour de cassation casse cette décision au visa de l’article 4 du code de procédure civile, en reprochant aux juges du fond d’avoir « modifié l’objet du litige » : le liquidateur ne demandait pas le paiement d’une indemnité d’éviction mais, « en des termes clairs et dépourvus d’ambiguïté, la réparation du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce subi par suite de leur état d’insalubrité et de dangerosité imputable au bailleur » (Cass. 3e civ., 3 juill. 2025, n° 23-19.274 courdecassation.fr). Cette solution illustre la nécessité de distinguer les fondements juridiques des demandes indemnitaires du preneur, selon qu’elles procèdent du refus de renouvellement ou de la responsabilité contractuelle du bailleur.
Par ailleurs, dans un arrêt du 25 janvier 2023, la troisième chambre civile a précisé, au visa des articles L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, que « la privation de la possibilité de poursuivre, dans les locaux, une activité commerciale jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, en méconnaissance du droit du locataire au maintien dans les lieux, occasionne à ce dernier un préjudice qu’il appartient au juge d’évaluer » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-19.089, Publié au Bulletin courdecassation.fr).
Cette décision, également rendue en formation de section et publiée au Bulletin, consacre le principe selon lequel le préjudice résultant de la perte d’exploitation pendant la période séparant l’éviction irrégulière du paiement effectif de l’indemnité constitue un chef de préjudice distinct, qui ne se confond pas avec l’indemnité d’éviction elle-même. La cour d’appel avait rejeté la demande d’indemnisation de la perte de chiffre d’affaires au motif que la locataire, indemnisée de la perte de son fonds de commerce intervenue à la date de son expulsion, ne pouvait être indemnisée des gains qu’elle aurait obtenus si elle était restée en possession du fonds. La Cour de cassation censure ce raisonnement en rappelant que le droit au maintien dans les lieux, prévu par l’article L. 145-28 du code de commerce, constitue un attribut essentiel du statut des baux commerciaux dont la violation ouvre droit à réparation distincte.
B. La réparation des préjudices consécutifs à l’éviction irrégulière
La protection du preneur évincé ne se limite pas au versement de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L. 145-14 du code de commerce. La jurisprudence de la troisième chambre civile a progressivement enrichi le régime de réparation des préjudices subis par le locataire en distinguant plusieurs catégories de dommages indemnisables, selon leur fondement juridique et leur nature.
En premier lieu, l’indemnité d’éviction proprement dite couvre la valeur de remplacement du fonds de commerce perdu, à laquelle s’ajoutent les frais accessoires de réinstallation. Cette indemnité, qui constitue la contrepartie principale du refus de renouvellement, doit être calculée à la date la plus proche possible de son versement effectif, afin de tenir compte de l’érosion monétaire et de l’évolution du marché. Le preneur peut prétendre, jusqu’au paiement de cette indemnité, au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré, conformément à l’article L. 145-28 du code de commerce.
En deuxième lieu, le preneur qui a été privé de la possibilité de poursuivre son activité commerciale jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, en méconnaissance de son droit au maintien dans les lieux, subit un préjudice distinct qui doit être intégralement réparé. La Cour de cassation, dans son arrêt du 25 janvier 2023 précité, a clairement énoncé que ce préjudice « ne se confond pas avec l’indemnité d’éviction » et qu’il appartient au juge du fond de l’évaluer souverainement. Cette solution consacre l’autonomie du préjudice d’exploitation par rapport au préjudice de perte du fonds, et impose au juge de procéder à une évaluation distincte de chacun de ces chefs de dommage.
En troisième lieu, le preneur peut solliciter la réparation du préjudice résultant des manquements du bailleur à ses obligations contractuelles, indépendamment de toute question de renouvellement ou d’éviction. L’arrêt du 3 juillet 2025 illustre cette hypothèse en censurant une cour d’appel qui avait requalifié une demande de réparation fondée sur la responsabilité contractuelle du bailleur en demande d’indemnité d’éviction. Cette distinction des fondements juridiques présente un intérêt pratique considérable, car les règles de prescription et les modalités d’évaluation du préjudice diffèrent selon le régime applicable.
Dès lors, le praticien du droit des baux commerciaux se doit de distinguer avec précision les différents chefs de préjudice dont le preneur peut solliciter réparation : l’indemnité d’éviction au sens strict, fondée sur l’article L. 145-14, couvre la perte du fonds de commerce et les frais de réinstallation ; le préjudice d’exploitation, consécutif à la privation irrégulière du droit au maintien dans les lieux, trouve son fondement dans les articles L. 145-28 et L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution ; les préjudices résultant des manquements contractuels du bailleur relèvent, quant à eux, du droit commun de la responsabilité civile contractuelle.
À cet égard, l’arrêt du 25 janvier 2023 précise que « le locataire évincé, qui peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial, a droit jusqu’au paiement de cette indemnité, au maintien dans les lieux, aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ». En conséquence, toute atteinte à ce droit au maintien dans les lieux, qu’elle résulte d’une expulsion irrégulière ou d’un défaut de délivrance, est susceptible d’engager la responsabilité du bailleur et d’ouvrir droit à réparation.
Or, la complexité de ces mécanismes indemnitaires impose au preneur comme au bailleur de recourir à un accompagnement juridique spécialisé, tant pour la négociation amiable des conditions du renouvellement que pour la conduite des procédures contentieuses devant le juge des loyers commerciaux. La détermination de la valeur locative, l’établissement de la modification notable des facteurs de commercialité et l’évaluation des différents chefs de préjudice requièrent une expertise technique et juridique approfondie, que seul un avocat spécialisé en droit immobilier peut utilement apporter aux parties au bail commercial.
Conclusion
La troisième chambre civile de la Cour de cassation poursuit, à travers un corpus jurisprudentiel dense et cohérent, l’oeuvre de clarification et de précision du régime du déplafonnement du loyer et de l’indemnité d’éviction dans le bail commercial. L’arrêt du 18 septembre 2025, en substituant un critère de potentialité à celui d’effectivité pour caractériser l’incidence favorable de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, simplifie la charge probatoire du bailleur sans pour autant rompre l’équilibre protecteur institué par le statut des baux commerciaux. L’arrêt du 25 janvier 2023, en cantonnant l’office du juge des loyers à la fixation du prix sans pouvoir statuer sur l’étalement de la hausse, clarifie la répartition des compétences juridictionnelles. L’arrêt du 16 octobre 2025, en excluant du bénéfice de l’étalement protecteur les baux prolongés par tacite reconduction au-delà de douze ans, rappelle la rigueur de la lettre du texte et ses conséquences financières pour le preneur. En matière d’indemnité d’éviction, les arrêts des 25 janvier et 3 juillet 2025 consacrent l’autonomie du préjudice d’exploitation par rapport à l’indemnité d’éviction stricto sensu, et imposent au juge une évaluation distincte de chaque chef de dommage. Cette construction jurisprudentielle, qui conjugue protection du preneur et préservation des droits du bailleur, témoigne de la vitalité du droit des baux commerciaux et de sa capacité à s’adapter aux évolutions économiques et sociales contemporaines.
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