La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales a introduit dans le Code civil un nouvel article 1865-1, entré en vigueur le 27 juin 2026, qui soumet à peine de nullité les cessions de parts sociales ou d’actions de personnes morales à prépondérance immobilière à un formalisme substantiellement renforcé. Cette disposition rompt avec une pratique séculaire qui permettait de céder les titres de telles sociétés par un simple acte sous seing privé, sans intervention d’un officier public ni d’un avocat. L’innovation législative est d’autant plus remarquable qu’elle est intervenue par voie d’amendement parlementaire au sein d’un texte dont l’objet principal n’était pas le droit des sociétés, ce qui en a différé la pleine perception par les praticiens.
La notion de société à prépondérance immobilière est définie par l’article 726, I, 2° du Code général des impôts comme la personne morale, quelle que soit sa nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé et dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des personnes morales elles-mêmes à prépondérance immobilière. La définition fiscale préexistante, qui servait jusqu’alors exclusivement à la liquidation du droit d’enregistrement au taux de 5 %, se trouve ainsi érigée en critère d’application d’une règle de fond du droit civil, ce qui constitue un glissement méthodologique dont les conséquences pratiques sont considérables.
L’objet du présent article est d’analyser la portée de ce nouveau formalisme à travers l’étude de son champ d’application et de ses instruments (I), avant d’en mesurer les conséquences contentieuses et de formuler des recommandations pratiques à destination des praticiens du droit immobilier et du droit des affaires (II).
I. Le nouveau formalisme des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière
A. La rupture avec le principe du consensualisme
En droit commun des sociétés, la cession de parts sociales ou d’actions est en principe soumise à un formalisme relativement léger. Pour les sociétés à responsabilité limitée, l’article L. 223-14 du Code de commerce prévoit que la cession de parts sociales à des tiers étrangers à la société doit être constatée par un acte notarié ou sous signature privée, soumise à la procédure d’agrément, et rendue opposable à la société par le dépôt d’un original de l’acte au siège social et au tiers par l’accomplissement des formalités de publicité au registre du commerce et des sociétés. Pour les sociétés par actions, l’article L. 228-1 du même code dispose que la cession d’actions est réalisée par un ordre de mouvement signé par le cédant ou son mandataire, le transfert de propriété résultant de l’inscription des titres au compte de l’acheteur. Dans les deux cas, aucun formalisme authentique ou contreseing d’avocat n’était exigé pour la validité de la cession.
Or, la loi du 25 juin 2026 opère une rupture radicale avec ce principe consensualiste pour les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière. La justification avancée par le législateur tient à la lutte contre la fraude fiscale : en permettant de céder les titres d’une société propriétaire d’un immeuble par un simple acte sous seing privé, le droit antérieur offrait une voie de contournement du formalisme exigé pour les cessions directes d’immeubles, lesquelles requièrent un acte authentique en application de l’article 710-1 du Code civil et du décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière. La cession des titres de la société propriétaire permettait en effet d’atteindre un résultat économique équivalent — la maîtrise indirecte de l’immeuble — en s’affranchissant totalement des exigences de l’acte authentique, du contrôle de légalité opéré par le notaire et de la publicité foncière. Ce mécanisme, parfaitement licite sous l’empire du droit antérieur, était parfois utilisé à des fins d’optimisation fiscale que le législateur a entendu enrayer.
À cet égard, la chambre commerciale de la Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de rappeler que l’acquisition de parts sociales d’une société à prépondérance immobilière ne pouvait être assimilée à une acquisition directe d’immeuble pour l’application des règles d’exonération des droits d’enregistrement. Dans un arrêt du 9 juillet 2025, elle a ainsi jugé que « l’article 1084 du code général des impôts ne concerne que les acquisitions d’immeubles et non l’acquisition de parts sociales d’une société, quand bien même il s’agirait d’une société à prépondérance immobilière ou d’une société civile immobilière » (Cass. com., 9 juillet 2025, n° 24-10.684, Publié au Bulletin). Par cette décision, la Haute juridiction consacrait la distinction fondamentale entre la détention directe d’un immeuble et la détention indirecte par l’intermédiaire d’une société interposée, tout en laissant au législateur le soin d’en tirer les conséquences en matière de formalisme. La loi du 25 juin 2026 constitue précisément cette réponse législative.
En conséquence, depuis le 27 juin 2026, toute cession de titres d’une société à prépondérance immobilière, qu’elle soit constituée sous forme de société civile, de SARL, de SAS ou de SA, doit être constatée par l’un des trois instruments prévus par l’article 1865-1, à peine de nullité. La sanction est d’une particulière rigueur : il ne s’agit pas d’une simple inopposabilité ou d’une irrégularité susceptible de régularisation, mais bien d’une nullité absolue qui frappe l’acte lui-même et prive la cession de tout effet juridique.
B. Les trois instruments juridiques alternatifs de l’article 1865-1
L’article 1865-1, I, du Code civil prévoit trois voies alternatives pour constater valablement la cession de titres d’une société à prépondérance immobilière. La première est l’acte authentique, reçu par un notaire instrumentaire, qui confère à la cession la force probante renforcée de l’article 1371 du Code civil et permet sa publication au fichier immobilier lorsqu’elle emporte mutation indirecte d’un immeuble. La seconde est l’acte sous signature privée contresigné par avocat, au sens de l’article 1374 du Code civil, lequel dispose que « l’acte sous signature privée contresigné par les avocats de chacune des parties ou par l’avocat de toutes les parties fait foi de l’écriture et de la signature des parties, tant à leur égard qu’à celui de leurs héritiers ou ayants cause ». Cet acte est dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi et bénéficie d’une force probante comparable à celle de l’acte authentique pour ce qui concerne l’écriture et la signature, sans toutefois emporter la même sécurité juridique quant au contenu des déclarations des parties.
La troisième voie, plus restrictive, concerne les cessions pour lesquelles un expert-comptable est légalement habilité à rédiger l’acte en application du 2° de l’article 22 de l’ordonnance n° 45-2138 du 19 septembre 1945 et de l’article 59 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971. Dans cette hypothèse, un acte sous signature privée rédigé par l’expert-comptable suffit. Cette habilitation est toutefois limitée aux cessions qui ne portent pas sur des biens immobiliers, ce qui exclut précisément les sociétés à prépondérance immobilière dont l’actif est majoritairement composé de tels biens, de sorte que le recours à l’expert-comptable paraît résiduel. Le législateur a en tout état de cause assorti cette troisième voie d’une condition supplémentaire : les professionnels concernés doivent réaliser ces actes dans le respect des obligations de vigilance, de déclaration et d’information prévues au titre VI du livre V du Code monétaire et financier, relatives à la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme. Cette exigence, qui s’impose déjà aux notaires et aux avocats dans le cadre de leur exercice professionnel, est ainsi étendue aux experts-comptables intervenant dans ce type de cessions.
Par ailleurs, le II de l’article 1865-1 écarte expressément l’application du nouveau formalisme aux cessions portant sur des parts sociales ou des actions de placements collectifs mentionnés à l’article L. 214-1 du Code monétaire et financier. Cette exclusion est cohérente avec la nature de ces organismes, dont la régulation par l’Autorité des marchés financiers offre des garanties suffisantes contre les risques de fraude que la loi entend prévenir.
Dès lors, le choix entre ces trois instruments dépendra de la nature de la société concernée, de la qualité des parties et du degré de sécurité juridique recherché. L’acte authentique demeure la voie la plus protectrice, notamment lorsque la cession s’inscrit dans une opération plus large comportant des garanties de passif, des clauses d’earn-out ou des mécanismes de complément de prix qui requièrent une rédaction d’une technicité particulière. L’acte d’avocat contresigné offre une alternative plus souple et moins onéreuse, particulièrement adaptée aux cessions de sociétés à prépondérance immobilière de taille modeste, telles que les SCI familiales.
II. Les conséquences pratiques et contentieuses de la réforme
A. L’étendue du champ d’application matériel et temporel
Le champ d’application du nouveau formalisme est déterminé par la définition fiscale de la société à prépondérance immobilière, telle qu’elle résulte de l’article 726, I, 2° du Code général des impôts. Est à prépondérance immobilière la personne morale dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des personnes morales elles-mêmes à prépondérance immobilière. La référence à l’année précédant la cession est d’une importance pratique considérable : elle signifie que la qualification de société à prépondérance immobilière s’apprécie au jour de la cession, en considération de la composition de l’actif au cours des douze mois antérieurs, et non à la date de clôture du dernier exercice comptable. Une société qui aurait vendu son unique immeuble quelques mois avant la cession de ses titres pourrait ainsi échapper au nouveau formalisme, à condition que l’actif n’ait pas été principalement constitué d’immeubles tout au long de l’année écoulée.
Le législateur a exclu du champ d’application les organismes d’habitations à loyer modéré, les sociétés foncières remplissant les conditions prévues pour le régime fiscal de faveur et les sociétés d’économie mixte exerçant une activité de construction ou de gestion de logements sociaux. Ces exclusions, prévues par l’article 726 lui-même pour le taux du droit d’enregistrement, se retrouvent applicables au formalisme de l’article 1865-1 par le jeu du renvoi qu’il opère à la définition fiscale. La cohérence du dispositif s’en trouve renforcée, mais elle crée également une asymétrie : une cession de titres d’une SCI familiale détenant un appartement parisien de 500 000 euros sera soumise à l’exigence d’un acte authentique ou d’avocat, tandis qu’une cession de titres d’une foncière cotée éligible au régime SIIC en sera dispensée, alors même que la valeur des immeubles sous-jacents est sans commune mesure.
S’agissant du champ d’application temporel, l’article 1865-1 est entré en vigueur le 27 juin 2026, soit le lendemain de la publication de la loi au Journal officiel. La loi ne comporte aucune disposition transitoire, ce qui soulève une difficulté pour les cessions dont le processus avait été engagé avant cette date. La question de savoir si une promesse unilatérale de cession consentie sous seing privé avant le 27 juin 2026 peut être réitérée par acte authentique après cette date sans encourir la nullité n’est pas tranchée par le texte. La prudence commande, pour les dossiers en cours, de faire constater la cession par un acte authentique ou par un acte d’avocat, même si la promesse est antérieure à l’entrée en vigueur de la loi.
B. La sanction de la nullité et les risques contentieux
La nullité édictée par l’article 1865-1, I, est une nullité textuelle, qui frappe la cession conclue en méconnaissance du formalisme prescrit. Il s’agit, selon les principes généraux du droit des nullités, d’une nullité absolue destinée à protéger l’ordre public économique et fiscal, ce qui emporte plusieurs conséquences procédurales : la prescription de l’action est de cinq ans en application de l’article 2224 du Code civil, la confirmation de l’acte nul est exclue par application de l’article 1180, alinéa 2, du même code qui dispose que la confirmation d’un acte nul ne peut intervenir qu’à la condition que la nullité ne soit pas fondée sur la protection de l’ordre public, et tout intéressé disposant d’un intérêt légitime peut s’en prévaloir.
La jurisprudence de la chambre commerciale offre des points de comparaison utiles pour anticiper le traitement contentieux de cette nullité. Dans un arrêt du 11 octobre 2023, elle a jugé que « l’action en nullité exercée par un associé destinée à protéger l’intérêt privé du cédant est soumise à la prescription de cinq ans » (Cass. com., 11 octobre 2023, n° 21-24.646, Publié au Bulletin). Dans un arrêt plus récent du 12 février 2025, elle a précisé que « seuls la société ou chacun des associés, à qui le projet de cession de parts sociales d’une société à responsabilité limitée à des tiers étrangers à celle-ci doit être notifié, peuvent, à défaut de notification, en poursuivre l’annulation » (Cass. com., 12 février 2025, n° 23-13.520, Publié au Bulletin). Cette dernière décision, bien que rendue en matière de nullité pour défaut de notification du projet de cession aux associés, illustre la rigueur avec laquelle la chambre commerciale apprécie les titulaires de l’action en nullité et l’étendue de la régularisation possible. Transposé au nouveau formalisme de l’article 1865-1, ce courant jurisprudentiel incite à penser que la nullité pourra être invoquée non seulement par les parties à l’acte, mais aussi par la société dont les titres sont cédés, par les associés de celle-ci et, plus largement, par toute personne justifiant d’un intérêt légitime à voir constater l’irrégularité de la cession, y compris l’administration fiscale dans le cadre d’un redressement.
Par ailleurs, la chambre commerciale a rappelé avec constance que les droits d’enregistrement applicables à une cession de droits sociaux sont liquidés selon la nature juridique de ces droits déterminée à la date du fait générateur, lequel correspond à la date du transfert de propriété, « peu important qu’à la date de la soumission de l’acte de cession à la formalité de l’enregistrement, la transformation dont la société a fait l’objet antérieurement n’ait pas été publiée au registre du commerce et des sociétés » (Cass. com., 18 décembre 2024, n° 23-21.435, Publié au Bulletin). Cette solution rappelle que le fait générateur de l’impôt et la validité de l’acte au regard du droit civil obéissent à des logiques distinctes, et que le nouveau formalisme de l’article 1865-1, quoique greffé sur une définition fiscale, produit des effets exclusivement civils.
En pratique, la nullité de la cession emporte des conséquences en cascade qu’il convient de mesurer avec précision. La cession annulée est réputée n’avoir jamais existé, de sorte que les titres sont réputés n’avoir jamais quitté le patrimoine du cédant et le prix n’avoir jamais été dû. Les restitutions réciproques qui en découlent obéissent au régime des articles 1352 à 1352-9 du Code civil. Le cédant doit restituer le prix perçu, tandis que le cessionnaire doit restituer les titres, avec les fruits et revenus qu’ils ont pu produire depuis la cession. Si le cessionnaire a, dans l’intervalle, revendu les titres à un sous-acquéreur de bonne foi, la question de l’opposabilité de la nullité à ce dernier se posera dans les termes du droit commun de la publicité foncière et de la théorie de l’apparence.
L’incidence fiscale de la nullité est également redoutable. L’administration fiscale, qui a pu percevoir le droit d’enregistrement de 5 % sur la cession annulée, sera tenue de le restituer en application de l’article 1961 du Code général des impôts, qui prévoit la restitution des droits d’enregistrement lorsque la nullité de l’acte est prononcée par une décision de justice passée en force de chose jugée. Mais la restitution n’est que partielle : les droits perçus sur les actes subséquents, notamment sur la revente des titres à un sous-acquéreur, ne sont pas restituables si ces actes n’ont pas eux-mêmes été annulés. Il en résulte un risque de double imposition qui doit être anticipé lors de la structuration de l’opération. Les praticiens auront également à l’esprit que l’enregistrement de l’acte de cession auprès du service des impôts des entreprises, formalité obligatoire dans le mois de la cession en application de l’article 635 du Code général des impôts, n’a aucun effet régularisateur sur le vice de forme affectant la cession elle-même, ainsi que la cour d’appel de Bordeaux l’a rappelé dans l’arrêt précité du 27 mai 2026.
La cour d’appel de Bordeaux a récemment fait application de ces principes dans une espèce où la cession d’actions d’une société viticole avait été réalisée en fraude d’une clause statutaire d’agrément. Elle a retenu que « la formalité fiscale prévue à l’article 726 du code général des impôts n’est pas une mesure de publicité de l’acte au regard des tiers » et « ne fait pas courir le délai de prescription de l’action en nullité » (CA Bordeaux, 27 mai 2026, n° 23/02500). Cette décision souligne que l’enregistrement fiscal, même obligatoire, ne saurait tenir lieu du formalisme civil exigé par l’article 1865-1 et qu’une cession qui se bornerait à être enregistrée sans être constatée par l’un des trois instruments prévus par le texte encourrait la nullité, quand bien même l’administration fiscale en aurait accepté l’enregistrement.
Conclusion
La loi du 25 juin 2026 opère une transformation profonde du régime des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière. En érigeant la définition fiscale de l’article 726 du Code général des impôts en critère d’application d’une règle de fond du droit civil, le législateur a fait le choix d’un alignement des formalismes civil et fiscal dont la portée dépasse le seul objectif de lutte contre la fraude. L’exigence d’un acte authentique ou d’un acte d’avocat contresigné, à peine de nullité, constitue une garantie nouvelle pour les parties et pour les tiers, mais elle impose également aux praticiens une vigilance accrue dans la qualification de la société dont les titres sont cédés. Le recours à l’expert-comptable, théoriquement ouvert par le texte, se heurte en réalité à l’impossibilité pour ce professionnel de rédiger des actes portant sur des biens immobiliers, ce qui réduit considérablement la portée pratique de cette troisième voie. L’absence de disposition transitoire et la sévérité de la sanction commandent, pour les cessions en cours, de recourir sans délai à l’un des instruments prévus par l’article 1865-1. Le contentieux qui ne manquera pas de naître de cette réforme offrira à la chambre commerciale de la Cour de cassation l’occasion de préciser les conditions de mise en œuvre de la nullité et l’articulation entre le nouveau formalisme civil et le régime fiscal des cessions de droits sociaux.