I. La rétractation de l’offre de vente du bailleur : une liberté retrouvée sous le contrôle du droit commun des contrats
A. L’alignement du droit de préférence du locataire commercial sur le régime de droit commun de l’offre
L’article L. 145-46-1 du code de commerce, introduit par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, impose au propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal qui envisage de vendre celui-ci d’en informer le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification, qui doit à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée, vaut offre de vente au profit du locataire, lequel dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer (C. com., art. L. 145-46-1).
Par un arrêt rendu le 25 juin 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue préciser le régime de cette offre de vente faite au locataire commercial en l’alignant expressément sur le droit commun des contrats. En l’espèce, des bailleurs indivis avaient fait signifier par notaire, le 15 janvier 2021, leur projet de vente d’un local commercial. L’offre, désignant la locataire comme destinataire, fut notifiée à la sous-locataire. Par lettre recommandée du 27 janvier 2021, la sous-locataire informait le notaire de son acceptation sous condition d’obtention d’un prêt. Dès le lendemain, le 28 janvier 2021, les bailleurs informaient leur locataire de ce qu’ils n’avaient donné aucune instruction au notaire et que l’offre, adressée à la sous-locataire, était inopérante. La locataire notifiait son acceptation le 1er février 2021, postérieurement à la rétractation, puis assignait les bailleurs en constat de la vente.
La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 15 novembre 2024, avait constaté la réalisation de la vente et condamné les bailleurs à signer l’acte authentique. La Cour de cassation a censuré cette décision au visa des articles 1113 et 1116 du code civil et de l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Selon l’article 1113 du code civil, « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager » (C. civ., art. 1113). L’article 1116 du code civil dispose quant à lui que l’offre « ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, l’issue d’un délai raisonnable » et que « la rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat » tout en engageant « la responsabilité extracontractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun sans l’obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat » (C. civ., art. 1116).
La troisième chambre civile a formulé un attendu de principe énonçant qu’« il résulte de la combinaison de ces textes que, si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, Publié au Bulletin).
À cet égard, la solution retenue consacre une distinction cardinale entre deux situations contentieuses fondamentalement distinctes : d’une part, la violation du droit de préférence par la conclusion d’une vente avec un tiers, qui demeure sanctionnée par la nullité de la vente ainsi conclue, et, d’autre part, la rétractation de l’offre elle-même avant toute acceptation, qui relève exclusivement du régime de la responsabilité extracontractuelle. Par cette construction, la Cour de cassation restitue au bailleur commercial une liberté de ne pas vendre, liberté que la cour d’appel avait méconnue en le contraignant à subir la formation forcée d’un contrat auquel il avait pourtant expressément renoncé.
Dès lors, l’arrêt du 25 juin 2026 opère un infléchissement significatif du rapport de forces entre le bailleur vendeur et le preneur à bail commercial, en rappelant que le droit de préférence institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, pour être un droit réellement protecteur de la propriété commerciale du preneur, ne saurait néanmoins priver le propriétaire de son droit fondamental de ne pas aliéner son bien. Par ailleurs, la motivation de l’arrêt, en se référant à la « renonciation du bailleur à son projet de vendre », ouvre le débat sur le contrôle judiciaire du motif de la rétractation, laissant entendre que la fraude ou le détournement de procédure pourraient, le cas échéant, être sanctionnés sur le fondement de la responsabilité civile.
B. Les conséquences contentieuses de la rétractation : action en réparation exclusive de l’exécution forcée
La portée contentieuse de l’arrêt du 25 juin 2026 est double. En premier lieu, elle prive le locataire de la faculté de demander l’exécution forcée de la vente lorsque le bailleur s’est rétracté avant toute acceptation de l’offre. Cette solution est directement issue de l’application de l’article 1116, alinéa 2, du code civil qui, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, dispose expressément que « la rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat » et expose l’auteur de la rétractation à une responsabilité extracontractuelle ne l’obligeant pas « à compenser la perte des avantages attendus du contrat ».
En second lieu, le locataire conserve néanmoins la possibilité d’agir en réparation du préjudice subi du fait de la rétractation abusive de l’offre. La voie de la responsabilité extracontractuelle, expressément réservée par la Cour de cassation, ouvre au preneur une action indemnitaire fondée sur les articles 1240 et suivants du code civil. Or, cette action en responsabilité n’est pas soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce dans la mesure où, comme l’a jugé la troisième chambre civile dans un arrêt du 18 décembre 2025, l’action en responsabilité extracontractuelle ne constitue pas une action « exercée en vertu du présent chapitre » au sens de ce texte.
Par ailleurs, le même arrêt du 18 décembre 2025 est venu préciser que la vente de locaux loués conclue par un propriétaire « avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité » et que « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, Publié au Bulletin).
En conséquence, la distinction entre rétractation de l’offre et vente à un tiers en violation du droit de préférence emporte des différences significatives sur le triple terrain de la sanction, de la prescription et de la réparation. La vente à un tiers est frappée de nullité, soumise à la prescription biennale, et ouvre au locataire le droit d’acquérir le bien aux conditions initialement proposées. La rétractation de l’offre, quant à elle, empêche toute formation du contrat mais n’expose le bailleur qu’à des dommages-intérêts, dans le cadre d’une action en responsabilité soumise à la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil.
À cet égard, il est remarquable que le locataire qui subit une rétractation de l’offre ne puisse prétendre qu’à l’indemnisation de son préjudice réel, à l’exclusion de toute compensation des avantages attendus du contrat, conformément à la lettre même de l’article 1116, alinéa 2, du code civil. La perte de chance d’acquérir le local commercial, si elle peut constituer un chef de préjudice, ne saurait être évaluée à hauteur de la valeur du bien ou de la perte des bénéfices escomptés de son acquisition. La responsabilité extracontractuelle du bailleur ne couvre que le dommage effectivement causé par la rétractation fautive, tel que les frais engagés pour l’obtention d’un prêt, les honoraires d’avocat ou de notaire exposés en pure perte, ou encore le préjudice moral résultant de l’incertitude prolongée sur le sort de l’exploitation.
II. Les contours restrictifs du droit de préférence du locataire : un édifice prétorien aux exclusions multiples
A. Les exclusions légales et jurisprudentielles au champ d’application du droit de préférence
Le champ d’application du droit de préférence institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce est doublement limité : par la nature du local, d’une part, et par les conditions de la cession, d’autre part. S’agissant de la nature du local, le texte ne vise expressément que les locaux « à usage commercial ou artisanal », à l’exclusion des locaux à usage industriel, des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts. La troisième chambre civile a précisé la notion de local à usage industriel dans un arrêt du 29 juin 2023. Selon elle, « au sens de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, doit être considéré comme à usage industriel tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant » (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034, Publié au Bulletin).
Par cet arrêt de principe, la Haute juridiction a transposé aux baux commerciaux la définition élaborée par le juge administratif en matière fiscale, considérant que les critères dégagés par le Conseil d’État « sont opérants, au regard de l’objet de l’article L. 145-46-1 précité, pour délimiter la portée de l’exclusion des locaux à usage industriel du droit de préférence ». Ainsi, un local de fabrication de produits de construction en béton, où l’activité de négoce n’est qu’accessoire, ne bénéficie pas du droit de préférence, quand bien même le locataire serait immatriculé au registre du commerce et des sociétés.
En ce qui concerne les conditions de la cession, le dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce prévoit quatre séries d’exclusions. Le droit de préférence n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts, de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou encore de cession d’un local au conjoint du bailleur ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Sur ce dernier point, la chambre sociale a précisé, par un arrêt du 5 mars 2026, que « ne constitue pas une telle cession une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, Publié au Bulletin).
La Cour de cassation retient ainsi une lecture stricte de l’exception familiale, fondée sur l’autonomie de la personnalité morale. La cession consentie à une SCI, même constituée entre le bailleur et ses enfants, ne saurait être assimilée à une cession au bénéfice de descendants, au sens du dernier alinéa de l’article L. 145-46-1, ce qui impose au bailleur souhaitant transmettre son bien en franchise du droit de préférence du locataire de recourir à une cession directe entre personnes physiques. Par ailleurs, l’arrêt du 6 novembre 2025 est venu préciser qu’une cession unique de locaux commerciaux distincts doit s’entendre comme une cession par un seul propriétaire, à l’exclusion d’une vente regroupant dans un acte unique des locaux appartenant à des propriétaires distincts (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.442, Publié au Bulletin). En l’espèce, la Cour de cassation a jugé que « ne constitue pas une cession unique au sens de ce texte la cession par un acte de vente unique des locaux donnés à bail commercial et d’autres locaux appartenant respectivement à des propriétaires distincts ».
L’arrêt du 19 juin 2025 a, quant à lui, considérablement restreint le champ d’application du droit de préférence en jugeant que « le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-17.604, Publié au Bulletin). La Cour de cassation a précisé que « l’exception au droit de préférence, prévue pour la catégorie générique des locaux commerciaux, s’applique en cas de cession d’un immeuble comprenant un seul local commercial », ajoutant que « en l’absence de disposition légale expresse, ce texte ne confère pas au locataire commercial un droit d’acquérir en priorité au-delà de l’assiette du bail qui lui a été consenti ». Cette solution, qui semble contredire la lettre même du texte qui n’exclut que la « cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux » au pluriel, étend la portée de l’exception au cas d’un immeuble ne comprenant qu’un seul local commercial, pourvu que ce dernier ne constitue qu’une partie de l’ensemble immobilier cédé.
En conséquence, le droit de préférence du locataire apparaît, dans la jurisprudence récente de la troisième chambre civile, comme un droit à géométrie variable, dont l’effectivité dépend étroitement des circonstances de la cession et de la configuration des locaux. Cette construction prétorienne, qui multiplie les hypothèses d’exclusion, conduit à réduire sensiblement le périmètre de protection du preneur à bail commercial face au projet de vente du bailleur.
B. La sanction de la violation du droit de préférence et l’encadrement de l’action en nullité
Lorsque le bailleur vend son local à un tiers sans avoir préalablement notifié d’offre de vente au locataire, la sanction est la nullité de la vente ainsi conclue. Cette nullité, qui protège le droit de préférence du locataire, est une nullité relative, soumise au délai de prescription de deux ans prévu par l’article L. 145-60 du code de commerce. La troisième chambre civile a expressément jugé, dans son arrêt du 18 décembre 2025, que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité » et que « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, Publié au Bulletin).
Ce faisant, la Cour de cassation a écarté la qualification de clause réputée non écrite au sens de l’article L. 145-15 du code de commerce, que le locataire invoquait pour échapper à la prescription. Elle a également rejeté l’application de la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil, que le preneur sollicitait à titre subsidiaire. L’enjeu était considérable : dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 18 décembre 2025, la vente litigieuse était intervenue le 30 juin 2017, et l’assignation en nullité n’avait été délivrée que les 9 et 16 juillet 2021, soit plus de quatre années après la cession. L’action était donc manifestement prescrite si l’on retenait le délai biennal.
Par ailleurs, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a modifié l’article L. 145-46-1 du code de commerce pour étendre les délais de réalisation de la vente au profit du locataire acceptant. Selon la nouvelle rédaction issue de l’article 61 de la loi, « en cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente » et « si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois ». Cette réforme, entrée en vigueur le 28 mai 2026, allonge le délai antérieur qui était d’un mois porté à trois mois en cas de recours à un prêt, offrant au locataire une protection temporelle accrue dans la conduite de son projet d’acquisition.
La réforme du 26 mai 2026 a également restreint le champ d’application matériel du droit de préférence en excluant expressément de son bénéfice les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts, conférant une assise légale à une solution que la jurisprudence avait déjà esquissée en creux. En outre, l’article 63 de la même loi a modifié l’article L. 145-46 en étendant l’obligation d’information du locataire en cas de vente. Ces dispositions, entrées en vigueur à la fin du mois de mai 2026, tempèrent partiellement le resserrement prétorien observé en restituant au locataire une meilleure information sur le projet de vente du bailleur.
Dès lors, le praticien confronté à une violation du droit de préférence du locataire commercial doit être particulièrement attentif au délai de prescription. Le point de départ du délai biennal se situe au jour où le locataire a connu ou aurait dû connaître la violation de son droit, soit, en principe, au jour de la publication de la vente au fichier immobilier. Or, la brièveté de ce délai impose une vigilance constante et une réactivité procédurale immédiate. La Cour de cassation réaffirme ainsi que la propriété commerciale du preneur, si elle est une réalité juridique incontestable, est enserrée dans des délais procéduraux rigoureux dont le non-respect est sanctionné par l’irrecevabilité de l’action.
Conclusion
L’arrêt du 25 juin 2026 consacre une avancée majeure dans l’articulation du droit de préférence du locataire commercial et du droit commun des contrats, en affirmant que la rétractation de l’offre par le bailleur, intervenue avant toute acceptation du preneur, empêche la formation du contrat sans pour autant priver le locataire d’une action en réparation sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle. Cette solution, qui restitue au propriétaire sa liberté fondamentale de ne pas vendre, s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large de la troisième chambre civile, qui, entre 2023 et 2026, a significativement précisé les contours du droit de préférence, en en restreignant le domaine par l’exclusion des locaux industriels, la limitation de l’assiette du bail et l’interprétation restrictive de l’exception familiale, et en encadrant rigoureusement la sanction de sa violation par l’application de la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce.
En conséquence, le droit de préférence du locataire commercial se révèle, à la lumière de la jurisprudence récente, comme un instrument de protection de la propriété commerciale du preneur dont l’effectivité est tributaire d’une double exigence : la diligence procédurale du locataire, confronté à des délais de prescription resserrés, et la vigilance du bailleur, exposé à des actions en nullité ou en responsabilité selon la nature de la violation commise. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, en étendant les délais de réalisation de la vente et en restreignant le champ d’application matériel du droit de préférence, confirme cette recherche d’un équilibre renouvelé entre la protection du fonds de commerce du preneur et la liberté de disposition du propriétaire, équilibre dont la troisième chambre civile demeure, par sa fonction unificatrice, le garant ultime.
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