I. L’influence des principes du droit commun des contrats sur le statut des baux commerciaux
A. La formation du contrat de vente et le droit de préférence du preneur : l’articulation entre les articles 1113 et 1116 du code civil et l’article L. 145-46-1 du code de commerce
Le droit de préférence institué au bénéfice du preneur à bail commercial par la loi du 18 juin 2014, codifié à l’article L. 145-46-1 du code de commerce, constitue l’une des illustrations les plus éloquentes de la rencontre entre le droit commun des obligations et le statut d’ordre public des baux commerciaux. Ce dispositif impose au bailleur qui envisage de vendre son local à usage commercial ou artisanal d’en informer le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, cette notification valant offre de vente au profit du locataire qui dispose alors d’un délai d’un mois pour se prononcer. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique est venue préciser, par une définition légale insérée au sein du même article, la notion de local à usage commercial ou artisanal, mettant ainsi un terme aux hésitations jurisprudentielles qui avaient pu naître de l’imprécision antérieure du texte, notamment s’agissant des locaux à usage de bureaux ou des entrepôts. Cette clarification législative, applicable aux mutations intervenant postérieurement à la promulgation de la loi, renforce la sécurité juridique des opérations de purge du droit de préférence tout en consolidant l’effectivité du droit du preneur.
Par un arrêt du 25 juin 2026, publié au Bulletin et rendu en formation de section, la troisième chambre civile a été amenée à trancher une question inédite relative à l’articulation entre le mécanisme du droit de préférence et les principes généraux de formation du contrat issus de la réforme du droit des obligations de 2016. Dans cette affaire, des bailleurs indivis avaient fait signifier, par l’intermédiaire d’un notaire, une offre de vente à leur locataire au titre de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, avant de se rétracter le lendemain en indiquant n’avoir donné aucune instruction au notaire et en contestant la validité de l’offre. La cour d’appel de Paris avait constaté la réalisation de la vente au motif que les bailleurs ne pouvaient rétracter leur offre pendant le délai d’un mois prévu par le texte spécial. La Cour de cassation censure cette analyse au visa combiné des articles 1113 et 1116 du code civil et de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, en énonçant un principe dont la portée dépasse très largement le seul droit de préférence commercial : « il résulte de la combinaison de ces textes que, si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, Publié au Bulletin).
Cette solution, qui constitue un apport majeur à la théorie générale de l’offre, illustre avec netteté la manière dont la troisième chambre civile fait application du droit commun dans les interstices du statut spécial. En effet, l’article 1116 du code civil dispose que la rétractation de l’offre en violation de l’interdiction de rétracter empêche la conclusion du contrat et n’engage que la responsabilité extra-contractuelle de son auteur. La troisième chambre civile en a précisément tiré les conséquences dans le contexte particulier du bail commercial, en distinguant la violation du droit de préférence proprement dit – qui conduit à la nullité de la vente conclue avec un tiers – de la simple rétractation de l’offre avant acceptation, laquelle n’ouvre droit qu’à des dommages et intérêts. Cette distinction, qui s’inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence constante de la Cour de cassation sur la nature de l’offre de vente, rappelle que le droit de préférence du preneur, pour protecteur qu’il soit, ne saurait contraindre le bailleur à vendre contre son gré. L’office du juge consiste alors à vérifier, dans chaque espèce, si l’acceptation est intervenue antérieurement ou postérieurement à la rétractation, seule l’antériorité de l’acceptation permettant de constater la formation du contrat de vente. La troisième chambre civile rappelle ainsi, par une formule dont la généralité est remarquable, que « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager », principe cardinal de l’article 1113 du code civil que la Cour transpose sans réserve dans le domaine du bail commercial.
B. L’exception d’inexécution, instrument de droit commun au service du preneur à bail commercial
L’exception d’inexécution, mécanisme fondateur du droit des contrats synallagmatiques, connaît depuis plusieurs années une vitalité renouvelée dans le contentieux du bail commercial, sous l’impulsion d’une troisième chambre civile soucieuse d’en préciser les conditions de mise en oeuvre face au mécanisme plus rigoureux de la clause résolutoire. Le fondement de cette construction prétorienne réside dans la combinaison des articles 1719 et 1728 du code civil, le premier mettant à la charge du bailleur une obligation de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible, le second imposant au preneur le paiement du loyer aux termes convenus. L’interdépendance de ces obligations justifie que le manquement du bailleur à son obligation essentielle de délivrance autorise le preneur à suspendre l’exécution de sa propre obligation de paiement, sans avoir à solliciter préalablement l’autorisation du juge.
Par un arrêt du 18 septembre 2025, la troisième chambre civile a consacré ce principe en des termes dénués de toute ambiguïté, en jugeant, au visa des articles 1184 alinéa 1er du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, 1719 et 1728 du même code, que « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, Publié au Bulletin). Cette solution, qui écarte expressément l’exigence d’une mise en demeure préalable, s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence antérieure tout en en précisant la portée. L’arrêt censure en effet une cour d’appel qui avait subordonné le bénéfice de l’exception d’inexécution à l’envoi d’une mise en demeure, ajoutant ainsi à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas. La Cour rappelle que l’exception d’inexécution est un droit pour le preneur, qui naît du seul fait de l’impropriété des locaux à leur destination, sans qu’aucune formalité préalable ne soit requise.
La portée de ce principe a été renforcée de manière significative par un second arrêt, rendu le 5 mars 2026, dans lequel la troisième chambre civile a précisé l’articulation entre l’exception d’inexécution et la clause résolutoire, question qui constitue l’un des points de friction les plus aigus du contentieux locatif commercial. Dans cette espèce, une locataire, à laquelle un commandement de payer visant la clause résolutoire avait été délivré, invoquait une exception d’inexécution pour justifier le défaut de paiement des loyers, en raison de désordres affectant les locaux loués qui les rendaient impropres à leur destination. La cour d’appel avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire au motif que la locataire n’avait, dans le mois du commandement, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension de la clause résolutoire. La Cour de cassation censure ce raisonnement et énonce, au visa des articles 1184 alinéa 1er du code civil, 1719 et 1728 du même code et L. 145-41 du code de commerce, une règle d’une importance pratique considérable : « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin).
Cette décision opère un rééquilibrage significatif des droits des parties en présence. En imposant au juge de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution, indépendamment du non-respect du formalisme de l’article L. 145-41 du code de commerce, la troisième chambre civile fait prévaloir la substance du droit sur la rigueur procédurale. Elle rappelle ainsi que la clause résolutoire, pour automatique qu’elle soit dans son mécanisme, ne saurait produire effet lorsque le manquement du preneur n’est que la conséquence de la défaillance préalable du bailleur. L’arrêt du 5 mars 2026 précise en effet que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail », rappelant ainsi le contenu de l’article 1719 du code civil, tandis que symétriquement l’article 1728 du même code impose au preneur de payer le prix du bail aux termes convenus. L’office du juge, en pareille hypothèse, ne se limite pas à constater l’écoulement du délai d’un mois sans paiement ni saisine ; il implique un examen substantiel des manquements respectifs des parties, au regard de l’interdépendance des obligations nées du contrat de bail. Cette solution s’inscrit dans le droit fil de la jurisprudence qui, depuis l’ordonnance du 10 février 2016, consacre le rôle de l’exception d’inexécution comme instrument de police contractuelle, y compris dans les matières régies par un statut spécial.
II. La spécificité du statut des baux commerciaux résistant à l’emprise du droit commun
A. L’appréciation in abstracto du déplafonnement : une dérogation prétorienne à l’exigence de preuve de droit commun
Si le droit commun des contrats imprègne de manière croissante la jurisprudence relative aux baux commerciaux, le statut des baux commerciaux conserve une autonomie conceptuelle qui se manifeste avec une particulière netteté dans le contentieux du déplafonnement du loyer du bail renouvelé. Le mécanisme du plafonnement, codifié à l’article L. 145-34 du code de commerce, constitue l’un des piliers protecteurs du statut : le loyer du bail renouvelé est, en principe, plafonné à la variation de l’indice des loyers commerciaux, sauf à ce que les parties conviennent d’y déroger ou que le juge constate l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant la fixation du loyer à la valeur locative. L’article R. 145-6 du même code énumère les facteurs locaux de commercialité dont l’évolution notable autorise ce déplafonnement.
La question qui s’est posée à la troisième chambre civile était de savoir si cette modification notable devait avoir eu une incidence effective sur le commerce exploité dans les lieux loués, selon une approche in concreto conforme au droit commun de la preuve, ou s’il suffisait qu’elle soit de nature à avoir une telle incidence, selon une appréciation in abstracto. Par un arrêt du 18 septembre 2025, la Cour a tranché en faveur de la seconde branche de l’alternative, en jugeant de manière particulièrement affirmative « qu’il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, Publié au Bulletin).
Cette solution, qui écarte expressément la nécessité de démontrer une incidence effective et réelle, constitue une dérogation significative aux principes de droit commun de la preuve, qui imposeraient normalement au bailleur de rapporter la preuve du préjudice ou de l’avantage concret qu’il invoque. La troisième chambre civile préfère une appréciation objective et prospective, fondée sur le potentiel d’incidence des modifications constatées, plutôt que sur leur effet avéré sur le chiffre d’affaires ou la rentabilité du preneur. Ce choix jurisprudentiel traduit une conception du déplafonnement qui privilégie l’évolution intrinsèque des facteurs locaux de commercialité – tels que l’implantation de nouveaux commerces, la modification des voies de circulation, la création de zones piétonnes ou l’évolution de la densité commerciale du quartier – indépendamment de la capacité du preneur à en tirer parti. Il en résulte un système dans lequel le bailleur peut obtenir le déplafonnement sans avoir à s’immiscer dans les comptes d’exploitation du locataire, ce qui préserve un équilibre entre la protection du fonds de commerce et le droit du propriétaire à percevoir un loyer correspondant à la valeur locative réelle du bien.
Cette autonomie du droit spécial se manifeste également dans l’articulation avec la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dont l’article 62 a inséré un nouvel article L. 145-38-1 au sein du code de commerce, consacrant la validité des clauses dites « de tunnel » qui encadrent, à la hausse comme à la baisse, la variation de l’indice des loyers commerciaux. Cette disposition, qui valide rétrospectivement une pratique contractuelle que la jurisprudence n’avait jamais formellement prohibée mais qui suscitait des incertitudes, constitue un exemple supplémentaire de la manière dont le législateur intervient pour préciser les règles spéciales dérogeant au droit commun, sans pour autant les y soumettre intégralement.
B. Le motif grave et légitime de refus de renouvellement : un standard autonome du statut des baux commerciaux
Le droit au renouvellement du bail commercial, consacré par les articles L. 145-8 et suivants du code de commerce, constitue la prérogative la plus emblématique du statut des baux commerciaux. Ce droit n’est cependant pas absolu : le bailleur peut le refuser, soit en offrant une indemnité d’éviction destinée à réparer le préjudice causé par le non-renouvellement en application de l’article L. 145-14 du code de commerce, soit, s’il justifie d’un motif grave et légitime, sans avoir à verser aucune indemnité. La notion de motif grave et légitime, codifiée à l’article L. 145-17 du code de commerce, n’a fait l’objet d’aucune définition légale, laissant à la jurisprudence le soin d’en préciser les contours. Ce standard, qui relève exclusivement du statut des baux commerciaux, échappe largement à l’influence du droit commun et obéit à une logique qui lui est propre.
La troisième chambre civile a eu l’occasion d’en rappeler les exigences dans un arrêt du 9 mars 2023, rendu à propos d’un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction signifié à une société locataire. Les bailleurs invoquaient la transformation des locaux loués sans autorisation pour caractériser le motif grave et légitime. La cour d’appel de Montpellier avait retenu que « la transformation des lieux effectués par le locataire sans autorisation du bailleur caractérisait un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-22.234). Cette solution, qui n’a pas été censurée sur ce point, illustre la rigueur avec laquelle la jurisprudence apprécie le comportement du preneur dans le cadre du refus de renouvellement. Le motif grave et légitime, en ce qu’il prive le locataire non seulement du droit au renouvellement mais également de toute indemnité d’éviction, suppose une inexécution suffisamment caractérisée par sa gravité pour justifier une sanction aussi radicale.
L’autonomie de ce standard par rapport au droit commun se manifeste à plusieurs égards. En premier lieu, la caractérisation du motif grave et légitime ne saurait se réduire à une simple inexécution contractuelle au sens de l’article 1217 du code civil : il faut une faute d’une particulière intensité, de nature à rendre impossible la poursuite de la relation contractuelle. En deuxième lieu, la troisième chambre civile veille à ce que le motif soit imputable au preneur lui-même, ce qui exclut que le bailleur puisse se prévaloir de manquements commis par un précédent locataire pour refuser le renouvellement sans indemnité au cessionnaire du bail. En troisième lieu, la charge de la preuve du motif grave et légitime incombe au bailleur, conformément à l’article 1353 du code civil, sans que le statut spécial n’y déroge.
La loi du 26 mai 2026 n’a pas modifié l’économie générale de l’article L. 145-17 du code de commerce, dont le mécanisme du motif grave et légitime demeure inchangé. En revanche, la réforme a substantiellement modifié l’article L. 145-41 du même code, en renforçant les conditions d’octroi des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Désormais, le juge ne peut suspendre les effets de la clause résolutoire que si le locataire justifie de sa capacité à s’acquitter des loyers en principal, intérêts et frais dans un délai maximal de douze mois, et à condition que la résiliation ne soit pas constatée ou prononcée par une décision de justice passée en force de chose jugée. Cette restriction de l’office du juge, qui s’éloigne de la conception extensive des pouvoirs juridictionnels traditionnellement retenue en droit commun, illustre une nouvelle fois la spécificité du statut des baux commerciaux, dont les règles sont le produit d’arbitrages législatifs qui ne se confondent pas avec les principes généraux du code civil.
En conséquence, l’articulation entre le droit commun des contrats et le statut des baux commerciaux ne saurait être pensée en termes de simple subsidiarité du premier par rapport au second. La troisième chambre civile, par une jurisprudence constante et cohérente, s’emploie à faire coexister ces deux corps de règles en les combinant de manière pragmatique, tantôt en faisant application des principes généraux du code civil pour combler les lacunes ou éclairer les silences du statut spécial, tantôt en consacrant l’autonomie des mécanismes propres aux baux commerciaux lorsqu’ils répondent à une logique spécifique que le droit commun ne saurait pertinemment régir.
Conclusion
La période 2023-2026 aura ainsi été marquée par une oeuvre jurisprudentielle d’une remarquable densité, par laquelle la troisième chambre civile a précisé, avec une constance remarquable, les lignes de partage entre le droit commun des obligations et le statut des baux commerciaux. L’arrêt du 25 juin 2026 relatif à la rétractation de l’offre dans le cadre du droit de préférence du preneur illustre l’application pure et simple des principes de l’offre et de l’acceptation issus de la réforme de 2016. Les arrêts des 18 septembre 2025 et 5 mars 2026, en consacrant l’autonomie de l’exception d’inexécution face au formalisme de la clause résolutoire, rappellent que les principes généraux du droit des contrats irriguent le statut spécial sans en altérer la substance. L’arrêt du 18 septembre 2025 sur le déplafonnement in abstracto témoigne de la résistance du droit spécial face à l’attraction du droit commun de la preuve. Enfin, la jurisprudence relative au motif grave et légitime de refus de renouvellement confirme l’existence d’un standard autonome, dont les contours sont définis par la seule troisième chambre civile, sans référence au droit commun. Cette dialectique entre unité et diversité du droit, entre principes généraux et règles spéciales, constitue l’essence même de la méthode de la Cour de cassation qui, loin d’opposer artificiellement le code civil et le code de commerce, les fait dialoguer au service d’une meilleure justice contractuelle.
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