Le décret tertiaire du 23 juillet 2019 a imposé aux bâtiments à usage tertiaire de plus de 1 000 m² une trajectoire de réduction des consommations énergétiques. Une obligation d’information en est le corollaire naturel : depuis le 1er juillet 2026, l’attestation numérique OPÉRAT doit être annexée à tout nouveau bail commercial, à toute promesse de vente et à tout avenant portant sur ces surfaces. La tolérance transitoire instituée par l’arrêté du 1er août 2025 a pris fin à cette date, et l’obligation pèse désormais sur les parties sans période de grâce. Or le législateur n’a assorti cette formalité d’aucune sanction propre, ce qui déplace le contentieux, par anticipation, sur le terrain du droit commun des contrats.
Le sujet dépasse le seul cercle des bailleurs institutionnels et des foncières. Tout preneur qui signe un bail commercial, le renouvelle ou conclut un avenant depuis le 1er juillet 2026 sans que l’attestation OPÉRAT y soit annexée est susceptible d’invoquer un manquement à l’obligation d’information précontractuelle. L’article L. 174-1 du code de la construction et de l’habitation, dans son II, dispose que l’évaluation du respect de l’obligation de réduction est annexée, à titre d’information, à tout contrat de bail comme à toute promesse de vente. Ce texte, d’apparence technique, emporte des conséquences juridiques considérables qu’il convient d’analyser au regard du droit commun des contrats et de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation.
L’analyse s’articulera autour de deux axes. Le premier exposera le cadre légal de l’obligation d’annexion, en distinguant le régime de l’attestation OPÉRAT de celui de l’annexe environnementale issue de la loi Grenelle II. Le second examinera les sanctions applicables en cas d’omission, en mesurant la portée du renvoi au droit commun des contrats à la lumière des arrêts rendus par la Cour de cassation en matière d’obligation d’information du bailleur.
I. Le cadre légal de l’obligation d’annexion
A. L’attestation OPÉRAT : un dispositif distinct de l’annexe environnementale
Deux obligations d’information coexistent dans le paysage des baux commerciaux, sans avoir ni le même fondement, ni le même seuil, ni le même régime. La confusion entre elles est la première source d’erreur constatée en pratique, et elle expose les rédacteurs à omettre l’une des deux formalités.
Le premier dispositif est l’annexe environnementale, issue de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, dite Grenelle II, et codifiée à l’article L. 125-9 du code de l’environnement. Ce texte impose, depuis le 1er janvier 2012, que les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces comportent une annexe environnementale. Le preneur et le bailleur se communiquent mutuellement toutes informations utiles relatives aux consommations énergétiques des locaux loués. Ce dispositif organise un échange d’informations entre les parties pendant la durée du bail et prévoit un bilan périodique, mais ne comporte pas d’obligation déclarative sur une plateforme numérique.
Le second dispositif, l’attestation OPÉRAT, est issu du décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, dit décret tertiaire, et codifié à l’article L. 174-1 du code de la construction et de l’habitation. Ce texte impose aux propriétaires et, le cas échéant, aux preneurs à bail des bâtiments à usage tertiaire de plus de 1 000 m² de surface de plancher, une trajectoire de réduction des consommations d’énergie finale d’au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, par rapport à une consommation de référence qui ne peut être antérieure à 2010. Le II de cet article dispose expressément que l’évaluation du respect de l’obligation est annexée, à titre d’information, à tout contrat de bail comme à toute promesse de vente. Selon l’article R. 174-31 du même code, cette évaluation repose sur la dernière attestation numérique annuelle éditée par la plateforme OPÉRAT, gérée par l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie.
Le seuil de soumission de l’attestation OPÉRAT, fixé à 1 000 m² de surface tertiaire, est donc sensiblement plus bas que celui de l’annexe environnementale Grenelle II, qui requiert 2 000 m² de bureaux ou de commerces. Par ailleurs, le fonds de l’obligation diffère : l’annexe environnementale organise un échange d’informations, tandis que l’attestation OPÉRAT repose sur une évaluation numérique qui mesure la trajectoire du bâtiment au regard des objectifs chiffrés de réduction. Les deux régimes ne se confondent pas, et un bail peut relever cumulativement des deux dispositifs.
B. La portée de l’obligation depuis le 1er juillet 2026
Un arrêté du 1er août 2025, publié au Journal officiel le 6 septembre 2025, a mis en place un modèle standardisé d’attestation numérique directement intégré à la plateforme OPÉRAT. Ce même arrêté avait prévu une mesure transitoire : jusqu’au 1er juillet 2026, l’évaluation du respect de l’obligation sur la base de cette attestation, ainsi que son affichage dans le bâtiment, demeuraient facultatifs. Depuis cette date, la tolérance a disparu. L’attestation doit être affichée de manière visible et accessible dans le bâtiment concerné, et elle doit être communiquée au preneur ou à l’acquéreur et annexée à tout nouveau bail, à tout nouvel acte de vente, ainsi qu’à tout avenant.
Un point a suscité un débat doctrinal au cours des dernières semaines. Les objectifs chiffrés de réduction ne sont mesurés qu’à l’échéance de chaque palier, et les assujettis ont jusqu’au 30 septembre 2031 pour déclarer leurs consommations de l’année 2030. Certains praticiens en ont déduit que l’annexion de l’évaluation ne deviendrait réellement contraignante qu’à cette date. Ce raisonnement est contestable. L’obligation d’annexion posée par l’article L. 174-1, II du code de la construction et de l’habitation est autonome de l’atteinte des objectifs : elle porte sur la communication de l’attestation existante, et non sur la conformité du bâtiment aux paliers de réduction. Depuis le 1er juillet 2026, elle s’applique donc à tout bail nouveau ou renouvelé, que le bâtiment soit ou non en bonne trajectoire pour atteindre les objectifs à l’horizon 2030. L’échéance déclarative des consommations de l’année 2025 sur OPÉRAT reste par ailleurs fixée au 30 septembre 2026.
En conséquence, le bailleur qui conclut un bail commercial depuis le 1er juillet 2026 sans y annexer l’attestation OPÉRAT manque à une obligation légale d’information. Le fondement de cette obligation n’est pas contractuel, mais légal : il résulte directement de l’article L. 174-1, II, du code de la construction et de l’habitation. Le preneur, quant à lui, dispose d’un levier de négociation qui ne se limite pas à la vérification formelle de l’annexe : une attestation défavorable peut constituer un argument pour négocier le montant du loyer ou la répartition des travaux de mise en conformité énergétique. La question qui se pose alors est celle de la sanction de l’omission.
II. Les sanctions de l’omission : le renvoi au droit commun des contrats
A. L’absence de sanction propre et le recours au devoir d’information précontractuelle
Contrairement au défaut de déclaration des consommations sur la plateforme OPÉRAT, qui peut, après mise en demeure préfectorale restée sans effet, donner lieu à une publication sur un site gouvernemental et à des sanctions financières graduées, l’obligation spécifique d’annexer l’attestation au bail n’est assortie d’aucune sanction propre dans les textes. Cette lacune n’est pas fortuite : le législateur de 2019 a conçu l’obligation d’annexion comme une simple obligation d’information, et non comme une condition de validité du bail. Mais l’absence de sanction spécifique ne signifie pas l’absence de toute sanction.
En cas d’omission de l’attestation OPÉRAT, le contentieux se déplacera inévitablement sur le terrain du droit commun des contrats. Le devoir d’information précontractuelle, tel qu’il résulte de l’article 1112-1 du code civil, impose à celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre de l’en informer, dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Le texte précise que les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir, et que le manquement à ce devoir peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants du code civil. Par ailleurs, l’article 1137 du même code dispose que constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.
Or la connaissance par le preneur de la performance énergétique du bâtiment qu’il s’apprête à louer est susceptible de revêtir un caractère déterminant pour son consentement. Le montant des charges énergétiques futures, l’obligation de participer au financement des travaux de mise en conformité, le risque de sanctions administratives en cas de non-atteinte des objectifs de réduction à l’horizon 2030, sont autant d’éléments qui affectent directement l’économie du contrat. Un preneur qui ignorerait, au moment de la conclusion du bail, que le bâtiment est significativement éloigné de sa trajectoire de réduction, pourrait légitimement soutenir que cette information, si elle lui avait été communiquée, l’aurait conduit à ne pas contracter ou à contracter à des conditions différentes.
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation offre à cet égard des enseignements précieux. Dans un arrêt du 21 septembre 2023, la Cour a censuré une décision de cour d’appel qui avait ordonné la résolution d’un bail commercial aux torts de la bailleresse au seul motif que celle-ci n’avait communiqué qu’un état des risques naturels et technologiques daté du 2 octobre 2009, soit plus de six mois avant la conclusion du contrat, en méconnaissance de l’article L. 125-5 du code de l’environnement. La Cour de cassation a jugé « qu’en se déterminant ainsi, sans rechercher si le manquement imputé à la bailleresse était d’une gravité suffisante, dans les circonstances de l’espèce, pour justifier la résiliation du contrat de location, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » (Cass. 3e civ., 21 septembre 2023, n° 22-15.850, lien courdecassation.fr). Cette solution est directement transposable à l’attestation OPÉRAT : un bailleur qui l’omet ne s’expose pas mécaniquement à la nullité du bail, mais il s’expose à un débat probatoire sur la gravité du manquement et sur le caractère déterminant de l’information omise.
Par ailleurs, dans un arrêt du 9 mars 2023, la Cour de cassation a rappelé que la simple violation d’une obligation précontractuelle d’information ne suffit pas à caractériser le dol par réticence, si ne s’y ajoute pas la preuve de l’intention du bailleur de dissimuler une information dont il connaissait le caractère déterminant (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-18.063, lien courdecassation.fr). La distinction est d’importance : l’omission fautive engage la responsabilité civile du bailleur sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil, mais la nullité du contrat pour dol, sur le fondement de l’article 1137, suppose la démonstration d’un élément intentionnel. La charge de la preuve de l’intention dolosive pèse sur le preneur qui l’invoque.
B. La gravité du manquement, clé de voûte du contentieux à venir
Le contentieux qui s’annonce autour de l’attestation OPÉRAT se structurera probablement autour de la notion de gravité du manquement. La Cour de cassation a, dans l’arrêt du 21 septembre 2023 précité, posé une exigence de proportionnalité qui devrait gouverner l’office du juge saisi d’une demande de résolution ou de nullité fondée sur l’omission de l’attestation. Cette exigence n’est pas nouvelle : la troisième chambre civile l’applique de manière constante lorsqu’elle contrôle le prononcé de la résolution d’un contrat pour manquement à une obligation d’information.
La transposition de ce raisonnement à l’attestation OPÉRAT conduit à distinguer plusieurs hypothèses. La première est celle du bailleur de bonne foi qui, par ignorance des textes, omet d’annexer l’attestation à un bail portant sur un bâtiment dont la trajectoire énergétique est satisfaisante. Dans cette configuration, le preneur pourra difficilement démontrer que l’information omise revêtait un caractère déterminant pour son consentement, et la résolution du bail paraît exclue. La deuxième hypothèse est celle du bailleur qui omet délibérément de communiquer une attestation révélant un retard significatif du bâtiment par rapport aux objectifs de réduction, alors même que ce retard est de nature à entraîner des sanctions administratives à brève échéance. Ici, la réticence dolosive est caractérisable, et la nullité du contrat est envisageable. La troisième hypothèse, intermédiaire, est celle du bailleur qui omet l’attestation sans intention dolosive caractérisée, mais dont le bâtiment accuse un retard tel que les charges énergétiques futures du preneur s’en trouveraient substantiellement alourdies. Dans ce cas, la responsabilité civile du bailleur pour manquement à son devoir d’information précontractuelle pourrait être engagée, et le preneur serait fondé à solliciter des dommages et intérêts correspondant au surcoût énergétique qu’il subit.
Cette grille de lecture est confortée par la jurisprudence récente de la Cour de cassation en matière d’obligation d’information du bailleur. Dans un arrêt du 29 janvier 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que le bailleur doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande, sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982, FS-B, lien courdecassation.fr). La Cour pose ici une distinction fondamentale entre la simple mise à disposition du document et son envoi effectif au destinataire de l’information. Appliqué à l’attestation OPÉRAT, ce principe signifie que le bailleur ne saurait se contenter d’indiquer au preneur que l’attestation est consultable sur la plateforme de l’ADEME : il doit matériellement l’annexer au contrat. La solution rendue à propos des charges locatives, sur le fondement des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce, est transposable par analogie à l’obligation d’annexion de l’attestation OPÉRAT, qui relève du même mécanisme : une information due par le bailleur au preneur, dont le législateur a prescrit la communication selon des modalités déterminées.
Enfin, la Cour de cassation a, dans un arrêt du 5 mars 2026, également publié au Bulletin, consacré le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur, en jugeant que « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, FS-B, lien courdecassation.fr). Cette solution, rendue à propos d’un défaut de délivrance de la chose louée, intéresse directement le contentieux de l’attestation OPÉRAT en ce qu’elle fixe le régime de la prescription de l’action du preneur : tant que l’attestation n’est pas annexée au bail, le manquement du bailleur perdure, et le preneur peut agir en exécution forcée sans se voir opposer la prescription quinquennale. L’action en responsabilité pour défaut d’information reste, quant à elle, soumise au délai de cinq ans à compter du jour où le preneur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, conformément à l’article 2224 du code civil.
La combinaison de ces principes jurisprudentiels dessine les contours d’un contentieux qui ne manquera pas de se développer dans les prochains mois. Les bailleurs ont intérêt à procéder dès à présent à un audit de leurs baux en cours pour identifier ceux qui doivent être mis en conformité au plus tard lors du prochain renouvellement. Les preneurs, de leur côté, disposent d’un levier de négociation significatif : exiger la communication de l’attestation avant la signature du bail, utiliser une attestation défavorable comme argument de négociation du loyer ou de la répartition des travaux, et, le cas échéant, formaliser dans une clause de « bail vert » les obligations respectives des parties en matière de performance énergétique.
Conclusion
L’obligation d’annexer l’attestation OPÉRAT au bail commercial, entrée en vigueur le 1er juillet 2026, constitue une obligation d’information autonome dont la portée contentieuse est encore largement à construire. La Cour de cassation a posé des garde-fous solides : le manquement à une obligation d’information ne justifie la résolution du contrat que s’il revêt une gravité suffisante, et le dol par réticence suppose la preuve d’une intention de dissimulation. Ces principes, dégagés à propos de l’état des risques naturels et technologiques, sont directement transposables à l’attestation OPÉRAT, et ils offrent aux praticiens une grille de lecture prévisible.
L’enjeu dépasse la seule question de la sanction. L’entrée en vigueur de cette obligation marque une étape supplémentaire dans l’intégration des préoccupations environnementales au statut des baux commerciaux, aux côtés de l’annexe environnementale de 2010 et du diagnostic de performance énergétique. Les parties qui anticipent cette intégration, en négociant dès la conclusion du bail la répartition des coûts de mise en conformité et les modalités de suivi de la trajectoire énergétique, se protègent plus efficacement que celles qui attendent la première difficulté contentieuse. La plateforme OPÉRAT est désormais un outil de la pratique contractuelle autant qu’un instrument de politique publique.
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