I. La consistance des droits de l’usufruitier sur l’immeuble
A. Le droit aux fruits et l’obligation cardinale de conservation de la substance
L’usufruit se définit, aux termes de l’article 578 du Code civil, comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ». Cette définition bicentenaire porte en elle-même la tension fondatrice de l’institution : l’usufruitier jouit, mais le nu-propriétaire conserve la vocation à recouvrer l’intégralité de la propriété au terme du démembrement. Par ailleurs, l’article 582 du même code précise que l’usufruitier « a le droit de jouir de toute espèce de fruits, soit naturels, soit industriels, soit civils, que peut produire l’objet dont il a l’usufruit ». La combinaison de ces deux textes dessine un équilibre subtil entre la jouissance la plus étendue et la préservation du capital pour le nu-propriétaire, équilibre dont la troisième chambre civile assure le respect avec une constance remarquable.
La Cour de cassation a, dans un arrêt du 19 septembre 2024 promis à la plus large diffusion, explicite les conséquences de cette articulation dans le contexte des sociétés civiles immobilières. Elle énonce qu’« il résulte de la combinaison des articles 578 et 582 du code civil que si l’usufruitier a droit aux fruits générés par la chose objet de l’usufruit, il a l’obligation de conserver la substance de cette chose » (Civ. 3e, 19 septembre 2024, n° 22-18.687, publié au Bulletin). La formation de section en déduit un principe dont la portée pratique est considérable : « la distribution, sous forme de dividendes, du produit de la vente de la totalité des actifs immobiliers d’une société civile immobilière affecte la substance des parts sociales grevées d’usufruit en ce qu’elle compromet la poursuite de l’objet social et l’accomplissement du but poursuivi par les associés ». En conséquence, le dividende exceptionnel prélevé sur le produit de la cession de la totalité des actifs immobiliers de la SCI revient au nu-propriétaire, l’usufruitier ne bénéficiant que d’un quasi-usufruit sur la somme distribuée, conformément à la logique de l’article 1844-5 du Code civil, lequel dispose que « l’appartenance de l’usufruit de toutes les parts sociales à la même personne est sans conséquence sur l’existence de la société ». Dès lors, la distinction entre fruits et substance, loin de se cantonner aux immeubles physiques, innerve également le régime des droits sociaux à prépondérance immobilière, ce qui confère à la solution une portée dépassant largement le seul cadre de la SCI familiale.
La Cour précise en outre, par un motif de pur droit substitué à ceux des juges du fond, que la participation de l’usufruitier au vote de la distribution exceptionnelle ne saurait être qualifiée d’abus de jouissance au sens de l’article 618 du Code civil. Ce texte permet aux juges de prononcer l’extinction de l’usufruit en cas de dégradations ou de dépérissement du fonds. Or, la Cour relève que la décision collective de distribuer le produit de la vente, prise avec le concours de l’usufruitier, ne constitue pas un abus dès lors que le quasi-usufruit protège la substance du droit. Cette construction jurisprudentielle, qui fait du quasi-usufruit un remède à la dissipation de la substance sociale, témoigne de la précision avec laquelle le juge du droit articule les notions civilistes classiques avec les réalités du droit des sociétés.
B. Les prérogatives juridiques de l’usufruitier entre autonomie et limitations
L’usufruitier dispose d’une gamme étendue de prérogatives juridiques, dont la portée est toutefois bornée par la nécessité de préserver les droits du nu-propriétaire. L’article 595 du Code civil reconnaît à l’usufruitier la faculté de « jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit ». Cette liberté connaît cependant des restrictions significatives : les baux consentis pour une durée excédant neuf ans ne sont opposables au nu-propriétaire que pour la période de neuf ans en cours, et l’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. Ces limitations expriment la méfiance du législateur à l’égard des actes susceptibles d’engager durablement le bien au-delà de l’extinction de l’usufruit.
À cet égard, un arrêt du 6 mars 2025 illustre la délicate question de la cession de l’usufruit lui-même et de son articulation avec les actes antérieurs du démembrement. La troisième chambre civile casse l’arrêt d’appel pour défaut de base légale, au visa de l’article 1134 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, en reprochant aux juges du fond de n’avoir pas recherché « si l’acte authentique ne consacrait pas une nécessaire révocation tacite de l’acte sous seing privé antérieur » (Civ. 3e, 6 mars 2025, n° 24-12.122). En l’espèce, un acte sous seing privé de 1997 portant vente en pleine propriété avait été suivi, cinq ans plus tard, d’un acte notarié ne portant que sur la cession de l’usufruit. La Cour impose ainsi aux juges du fond de vérifier si la succession des actes ne révèle pas un mutuus dissensus, c’est-à-dire une révocation conventionnelle du premier acte par le second. Cette solution rappelle avec force que le consentement des parties, fût-il cristallisé dans un acte authentique postérieur, demeure la clef de voûte de l’économie contractuelle en matière de démembrement.
Dans le contentieux de la vente d’immeuble, la Cour de cassation a également eu l’occasion de préciser le régime du droit de préférence du locataire commercial lorsque le bien est détenu en usufruit. Par un arrêt du 6 novembre 2025, la troisième chambre civile a jugé que « ne constitue pas une cession unique au sens de ce texte la cession par un acte de vente unique des locaux donnés à bail commercial et d’autres locaux appartenant respectivement à des propriétaires distincts » (Civ. 3e, 6 novembre 2025, n° 23-21.442, publié au Bulletin). En l’espèce, les lots vendus étaient détenus pour partie en usufruit par l’un des vendeurs et pour partie en pleine propriété par un autre, ce qui interdisait de considérer l’opération comme une cession unique échappant au droit de préemption. La Cour substitue toutefois un motif de pur droit pour rejeter le pourvoi, rappelant que « le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu ». Cette décision illustre la nécessité de prendre en compte la configuration exacte du démembrement dans l’analyse des droits des tiers sur l’immeuble.
Par ailleurs, la répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire obéit à des règles précises. L’article 605 du Code civil dispose que « l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire ». L’article 606 précise la notion de grosses réparations, qui englobe « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ». Dans le contentieux de la copropriété, la troisième chambre civile a rappelé, par un arrêt du 18 décembre 2025, que toute constitution d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation sur un lot doit être notifiée sans délai au syndic, conformément à l’article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. La Cour censure l’arrêt d’appel pour n’avoir pas recherché « à quelle date le transfert de propriété des lots avait été notifié au syndic » (Civ. 3e, 18 décembre 2025, n° 23-18.911), rappelant que, même en cas de connaissance de fait de la cession par le syndic, le transfert n’est opposable au syndicat qu’à compter de la notification formelle.
Dans le prolongement de cette exigence de notification, un arrêt du 15 janvier 2026 rendu par la formation de section de la troisième chambre civile apporte des précisions sur l’articulation entre la procédure de recouvrement des charges de copropriété et le démembrement de propriété. La Cour juge que lorsqu’il est saisi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond « ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et qu’il ne peut connaître, à ce titre, d’une demande reconventionnelle qui n’entre pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond » (Civ. 3e, 15 janvier 2026, n° 24-10.778, publié au Bulletin). En l’espèce, les nus-propriétaires et l’usufruitière de lots de copropriété avaient été assignés en paiement de charges, et les nus-propriétaires formulaient des demandes reconventionnelles en dommages-intérêts. La Cour rappelle que le défaut de pouvoir juridictionnel du juge de l’article 19-2 constitue une fin de non-recevoir et non une exception d’incompétence, ce qui interdit au défendeur de former une demande reconventionnelle. Cette solution revêt une importance pratique évidente pour les détenteurs de droits démembrés en copropriété, qui doivent articuler leurs moyens de défense dans le cadre procédural approprié.
Enfin, la question de la construction édifiée par l’usufruitier sur le fonds démembré soulève des difficultés singulières que la Cour de cassation a tranchées avec netteté dans un arrêt du 13 avril 2023. Elle y énonce que « si, en vertu de l’article 552 du code civil, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous, le droit d’accession du nu-propriétaire du fonds sur lequel l’usufruitier édifie une construction nouvelle est régi, en l’absence de convention réglant le sort de cette construction, par l’article 555 du même code et n’opère, ainsi, qu’à la fin de l’usufruit » (Civ. 3e, 13 avril 2023, n° 22-10.487, publié au Bulletin). Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence constante depuis l’arrêt du 19 septembre 2012 (pourvoi n° 11-15.460, Bull. 2012, III, n° 128), emporte une conséquence procédurale majeure : le nu-propriétaire, n’étant pas encore propriétaire de l’ouvrage, ne peut exercer l’action en garantie décennale que la loi réserve au maître de l’ouvrage propriétaire.
L’usufruitier se trouve ainsi investi de droits réels étendus sur l’immeuble, mais ces droits demeurent irréductiblement limités par la présence du nu-propriétaire et par la finalité même du démembrement : une jouissance temporaire qui ne saurait altérer définitivement la substance du bien grevé.
II. L’extinction de l’usufruit et ses conséquences contentieuses
A. Les causes légales d’extinction à l’épreuve de la pratique contentieuse
L’article 617 du Code civil énumère cinq causes d’extinction de l’usufruit : la mort de l’usufruitier, l’expiration du temps pour lequel il a été accordé, la consolidation des qualités d’usufruitier et de propriétaire sur une même tête, le non-usage pendant trente ans, et la perte totale de la chose. Ces causes, dont la simplicité apparente ne doit pas masquer la complexité de leur mise en œuvre contentieuse, sont complétées par l’article 618, qui autorise le juge à prononcer l’extinction pour abus de jouissance, soit en raison de dégradations commises sur le fonds, soit en raison de son dépérissement faute d’entretien. Le juge dispose alors d’une alternative : prononcer l’extinction absolue de l’usufruit, ou ordonner la rentrée du propriétaire dans la jouissance sous la charge d’une rente annuelle versée à l’usufruitier déchu.
L’arrêt précité du 19 septembre 2024 illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation apprécie les conditions de l’abus de jouissance. En l’espèce, l’usufruitier de parts de SCI avait voté la distribution de dividendes exceptionnels prélevés sur le produit de la vente de la totalité des actifs immobiliers. La Cour rejette la qualification d’abus en énonçant que « la décision, à laquelle a pris part l’usufruitier, de distribuer les dividendes prélevés sur le produit de la vente de la totalité des actifs immobiliers d’une société civile immobilière, sur lesquels il jouit d’un quasi-usufruit, ne peut être constitutive d’un abus d’usufruit » (Civ. 3e, 19 septembre 2024, précité). Cette solution témoigne d’une approche restrictive de l’abus de jouissance, réservée aux hypothèses où la substance du bien est directement et irrémédiablement compromise par le comportement de l’usufruitier, et non aux situations où le mécanisme du quasi-usufruit offre une protection suffisante au nu-propriétaire.
Une autre cause d’extinction mérite une attention particulière : celle résultant de l’impossibilité de constituer un droit réel perpétuel. La troisième chambre civile a, à deux reprises en 2023, rappelé le principe selon lequel « lorsque le propriétaire consent un droit réel, conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien, ce droit, s’il n’est pas limité dans le temps par la volonté des parties, ne peut être perpétuel et s’éteint dans les conditions prévues par les articles 619 et 625 du code civil » (Civ. 3e, 15 février 2023, n° 21-21.586 ; Civ. 3e, 18 janvier 2023, n° 21-23.000). Dans le premier arrêt, un droit d’usage avait été constitué au profit d’un fonds et exercé pendant plus de trente ans. La Cour censure les juges du fond pour n’avoir pas qualifié ce droit de servitude ni constaté qu’il conférait une jouissance exclusive, méconnaissant ainsi la prohibition des droits réels perpétuels. Dans le second arrêt, elle casse une décision qui avait reconnu un droit réel de jouissance privative à caractère perpétuel sur une terrasse. Ces deux décisions rappellent que, si les parties peuvent librement aménager des droits réels sur un immeuble, elles ne sauraient créer des charges perpétuelles qui échapperaient aux causes légales d’extinction de l’usufruit et des droits d’usage.
À cet égard, l’article 619 fixe à trente ans la durée maximale de l’usufruit accordé à une personne morale, tandis que l’article 625 prévoit que les droits d’usage et d’habitation s’établissent et se perdent de la même manière que l’usufruit. Ces dispositions traduisent la même préoccupation législative : empêcher la constitution de droits réels perpétuels qui entraveraient la libre circulation des biens et figeraient la propriété dans des configurations indéfiniment cristallisées.
B. Les effets de l’extinction sur les droits constitués par l’usufruitier
L’extinction de l’usufruit produit des effets complexes sur les droits que l’usufruitier a pu constituer pendant la durée du démembrement. Le principe fondamental, rappelé par l’arrêt du 13 avril 2023 précité, est que le droit d’accession du nu-propriétaire n’opère qu’à la fin de l’usufruit, de sorte que les constructions édifiées par l’usufruitier pendant le démembrement ne deviennent la propriété du nu-propriétaire qu’au jour de l’extinction. Cette règle, fondée sur l’article 552 et l’article 555 du Code civil, a pour conséquence que durant toute la durée de l’usufruit, l’usufruitier est seul propriétaire des constructions nouvelles qu’il a édifiéessur le fonds démembré, sous réserve des conventions contraires.
Par ailleurs, l’extinction de l’usufruit affecte également les baux consentis par l’usufruitier. En application de l’article 595, alinéa 2, du Code civil, les baux excédant neuf ans ne sont obligatoires à l’égard du nu-propriétaire, à l’extinction de l’usufruit, que pour la période de neuf ans en cours. Les baux de neuf ans ou au-dessous renouvelés plus de deux ans avant l’expiration du bail courant pour les maisons sont sans effet à l’égard du nu-propriétaire, à moins que leur exécution n’ait commencé avant la cessation de l’usufruit. Ces dispositions protectrices du nu-propriétaire trouvent leur justification dans la nature temporaire de l’usufruit : l’usufruitier ne saurait, par des baux de longue durée, priver le nu-propriétaire de la libre disposition du bien au moment où la pleine propriété se reconstitue entre ses mains. En matière de baux ruraux et de baux commerciaux, la protection du nu-propriétaire est encore renforcée puisque l’alinéa 4 de l’article 595 subordonne la conclusion de tels baux par l’usufruitier seul à l’accord exprès du nu-propriétaire, ou à défaut à une autorisation judiciaire. Cette exigence, qui déroge au principe de libre disposition de l’usufruitier, témoigne de la volonté du législateur de protéger le nu-propriétaire contre les engagements susceptibles de grever durablement l’immeuble au-delà du terme du démembrement.
Dans le contexte de la copropriété, la question de l’opposabilité des mutations au syndicat constitue un enjeu pratique considérable. L’arrêt du 18 décembre 2025 déjà évoqué rappelle avec force que « même lorsque le syndic a eu connaissance de la cession d’un lot avant qu’elle ne lui soit notifiée, l’acquéreur n’a, à son égard, la qualité de copropriétaire tenu au paiement des charges qu’à compter de cette notification » (Civ. 3e, 18 décembre 2025, précité). Cette solution, rendue au visa de l’article 6 du décret du 17 mars 1967, impose une rigueur formelle dont la portée est d’autant plus significative que la constitution d’un usufruit sur un lot de copropriété est expressément visée par le texte. L’usufruitier, comme le nu-propriétaire, doit ainsi veiller à ce que le syndic soit formellement informé de l’état du démembrement, faute de quoi les conséquences financières pourraient s’avérer substantielles.
L’action paulienne, enfin, offre un angle d’analyse complémentaire des effets du démembrement sur les tiers créanciers. Dans un arrêt du 13 mars 2025, la troisième chambre civile a rappelé qu’« en application de l’article 2224 du code civil, le créancier, peu important sa qualité de professionnel ou non, étant réputé avoir connaissance de l’acte portant mutation de droits réels immobiliers argué de fraude, dès sa publication au service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble, le point de départ de la prescription quinquennale de l’action paulienne se situe au jour de cette publication » (Civ. 3e, 13 mars 2025, n° 23-21.809). En l’espèce, l’acquisition par une débitrice de l’usufruit d’un bien immobilier, tandis que son fils en acquérait la nue-propriété, n’avait pas été jugée frauduleuse, la publication de l’acte au service de la publicité foncière ayant fait courir le délai de prescription. Cette solution souligne l’importance cardinale de la publicité foncière dans la protection des droits des tiers et la sécurité des transactions portant sur des biens démembrés.
Conclusion
L’analyse de la jurisprudence rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre 2023 et 2026 révèle une construction cohérente et rigoureuse du régime de l’usufruit immobilier. La Cour articule avec précision les textes fondateurs du Code civil, demeurés pour l’essentiel inchangés depuis 1804, avec les réalités contemporaines du droit immobilier : détention de parts de sociétés civiles immobilières, construction par l’usufruitier, notification des mutations en copropriété. La distinction entre fruits et substance, véritable clef de voûte du régime, se trouve confortée et précisée, notamment par le recours au mécanisme du quasi-usufruit. La prohibition des droits réels perpétuels, réaffirmée avec constance, protège la libre circulation des biens. L’extinction de l’usufruit, enfin, produit des effets juridiques dont la complexité commande une vigilance particulière dans la rédaction des actes constitutifs comme dans la gestion des biens démembrés. L’équilibre entre les droits concurrents de l’usufruitier et du nu-propriétaire, sans cesse réajusté par le juge du droit, demeure ainsi au cœur du droit des biens contemporain.
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