L’entrée en vigueur, au 1er juillet 2026, de l’obligation de transmission de l’attestation numérique OPERAT dans les baux commerciaux portant sur des locaux tertiaires de plus de 2 000 mètres carrés marque une étape significative dans la pénétration des préoccupations environnementales au sein du droit des baux commerciaux. Cette échéance, issue du dispositif Éco-Énergie Tertiaire institué par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN, et codifié à l’article L. 174-1 du code de la construction et de l’habitation, impose aux propriétaires et, le cas échéant, aux preneurs à bail, d’atteindre des objectifs de réduction de la consommation d’énergie finale de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à une année de référence. À cette obligation s’ajoute celle, plus ancienne mais renouvelée dans sa portée pratique, de l’annexe environnementale prévue par l’article L. 125-9 du code de l’environnement, qui impose aux parties de se communiquer mutuellement toutes informations utiles relatives aux consommations énergétiques des locaux loués.
Or, ces obligations légales nouvelles viennent se greffer sur un corpus de règles issues du droit commun du bail, dont les articles 1719 et 1720 du code civil constituent le socle, et sur le régime des charges et travaux que les parties s’attribuent par le contrat. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par plusieurs arrêts récents, précisé les contours de l’obligation de délivrance du bailleur et les limites de la répartition conventionnelle des travaux de mise en conformité. Ces décisions intéressent directement l’articulation entre la réglementation environnementale et le contrat de bail commercial, dans un contexte où la plateforme OPERAT de l’ADEME devient le point de passage obligé du suivi des consommations énergétiques.
L’objet du présent article est d’examiner, à la lumière de la jurisprudence la plus récente de la troisième chambre civile et des textes du code civil, du code de la construction et de l’habitation et du code de l’environnement, la manière dont les obligations environnementales pénètrent le contrat de bail commercial et en redessinent l’économie.
I. L’encadrement légal du bail commercial par les obligations énergétiques et environnementales
A. Le dispositif Éco-Énergie Tertiaire et l’obligation déclarative OPERAT
L’article L. 174-1 du code de la construction et de l’habitation pose le principe d’une obligation de réduction de la consommation d’énergie finale dans les bâtiments à usage tertiaire dont la surface de plancher est supérieure à 1 000 mètres carrés. Les objectifs sont ambitieux : une réduction de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, par rapport à une consommation de référence qui ne peut être antérieure à 2010. Le texte précise que les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail sont soumis à cette obligation pour les actions qui relèvent de leurs responsabilités respectives en raison des dispositions contractuelles régissant leurs relations. Cette disposition, lue en combinaison avec le II de l’article L. 174-1, impose aux parties de définir ensemble les actions destinées à respecter l’obligation et de mettre en œuvre les moyens correspondants chacun en ce qui les concerne. L’évaluation du respect de l’obligation doit être annexée au contrat de bail, ce qui confère à l’attestation OPERAT une fonction contractuelle inédite.
L’obligation déclarative sur la plateforme OPERAT, gérée par l’Agence de la transition écologique (ADEME), constitue le bras technique du dispositif. Depuis le 1er juillet 2026, l’attestation numérique générée annuellement par cette plateforme doit être annexée au contrat de bail commercial. La date limite de déclaration pour l’année 2026 est fixée au 30 septembre 2026. Cette obligation nouvelle soulève une difficulté pratique immédiate : elle suppose que le bailleur dispose des données de consommation du preneur, ce qui implique une coopération contractuelle que les baux en cours n’ont pas nécessairement anticipée.
L’article L. 125-9 du code de l’environnement, dans sa rédaction issue de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, prévoit quant à lui que les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces comportent une annexe environnementale. Le preneur et le bailleur se communiquent mutuellement toutes informations utiles relatives aux consommations énergétiques des locaux loués, et le preneur permet au bailleur l’accès aux locaux loués pour la réalisation de travaux d’amélioration de la performance énergétique. Cette annexe peut prévoir les obligations qui s’imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des locaux concernés.
Le défaut de transmission de l’attestation OPERAT expose les personnes assujetties à la procédure de sanction administrative prévue par le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire. Une mise en demeure préalable est adressée par le préfet, laissant un délai de trois mois pour régulariser la déclaration. À défaut, une amende administrative peut être prononcée, pouvant atteindre 1 500 euros pour une personne physique et 7 500 euros pour une personne morale. S’y ajoute la faculté pour l’administration de publier la sanction sur le site internet des services de l’État, ce qui, pour un bailleur professionnel, constitue un risque réputationnel significatif.
Il résulte de la combinaison de ces deux dispositifs que le législateur a entendu faire du contrat de bail le vecteur de la transition énergétique des bâtiments tertiaires. La plateforme OPERAT fournit l’instrument de mesure, l’annexe environnementale fournit le cadre contractuel de la coopération, et le décret tertiaire fixe les objectifs de résultat.
B. L’articulation entre le statut des baux commerciaux et les obligations environnementales
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, ne comporte aucune disposition expresse relative aux obligations environnementales. Le principe de liberté contractuelle qui gouverne la répartition des charges et travaux entre bailleur et preneur, consacré par l’article R. 145-35 du code de commerce, constitue le socle sur lequel les parties peuvent organiser la prise en charge des obligations du décret tertiaire. Ce texte dispose que ne peuvent être imputées au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, les dépenses relatives aux travaux de mise en conformité avec la réglementation lorsque celle-ci est liée à la destination des locaux ou à un usage dont le bailleur a été informé, ainsi que les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a, à plusieurs reprises, rappelé le principe selon lequel, sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail. Dans un arrêt du 10 avril 2025, la Cour a cassé l’arrêt d’une cour d’appel qui avait jugé que le preneur, en vertu d’une clause le chargeant de tous travaux de mise aux normes, avait commis une faute lourde en n’effectuant pas les travaux de sécurité-incendie. La Haute juridiction énonce que « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail » (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.099). La Cour ajoute que la cour d’appel aurait dû constater l’existence dans le bail d’une « stipulation expresse mettant à la charge de la locataire les travaux pour remédier aux non-conformités avec les règles de sécurité-incendie existantes au moment de la délivrance initiale des locaux loués », ce qu’elle n’a pas fait.
Cette solution, transposable aux obligations environnementales, conduit à considérer que les travaux de rénovation énergétique nécessaires au respect des objectifs du décret tertiaire ne peuvent être mis à la charge du preneur que par une stipulation expresse, claire et non équivoque du bail. Une clause générale mettant à la charge du preneur toutes les mises aux normes ne suffirait pas, selon la jurisprudence actuelle, à transférer au locataire une obligation qui, par nature, relève de la structure et de l’enveloppe du bâtiment.
Par ailleurs, dans un arrêt du 19 juin 2025, la troisième chambre civile a rappelé que les travaux de mise aux normes autorisés par l’administration et conformes à la destination des locaux, relevant de l’obligation de délivrance du bailleur, doivent être assurés et pris en charge par ce dernier (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-20.127). La Cour y affirme que les travaux de mise en conformité avec la réglementation relative aux établissements recevant du public relèvent bien de l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur, ce qui, par analogie, devrait s’appliquer aux travaux de mise en conformité énergétique imposés par le décret tertiaire.
II. Les incidences de la réglementation environnementale sur l’obligation de délivrance du bailleur
A. L’obligation de délivrance conforme et le critère de performance énergétique
Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L’article 1720 du code civil ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
La question se pose de savoir si l’obligation de délivrance du bailleur intègre désormais un critère de performance énergétique. Si l’arrêt du 4 juin 2026 rendu par la troisième chambre civile (n° 24-16.993, publié au Bulletin) concerne un bail d’habitation, sa motivation intéresse directement le bail commercial, dans la mesure où elle articule l’obligation de délivrance du code civil avec les exigences de décence énergétique. La Cour y rappelle que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre un logement décent et précise que le logement doit être « répondant à un critère de performance énergétique minimale ». Elle en tire la conséquence décisive suivante : « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail ».
Ce raisonnement, s’il concerne le bail d’habitation, préfigure une évolution que le bail commercial pourrait connaître à mesure que les obligations environnementales se renforcent. L’analogie est d’autant plus pertinente que le statut des baux commerciaux intègre déjà, au travers de l’article R. 145-35 précité, une distinction entre les travaux de mise en conformité imputables au bailleur et ceux imputables au preneur. La référence au « critère de performance énergétique minimale », bien que propre au bail d’habitation, préfigure un standard que le juge pourrait mobiliser pour apprécier le respect de l’obligation de délivrance conforme en matière commerciale.
Dans un arrêt du 26 janvier 2022, la troisième chambre civile a énoncé un principe fondamental : le bailleur, qui doit garantie au locataire pour tous les vices ou défauts de la chose louée et qui est tenu, dès l’acquisition des lieux loués, d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué, « ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 18-23.578). Cette prohibition de toute clause exonératoire du bailleur pour les réparations liées aux vices de structure trouve un écho direct dans les travaux de rénovation énergétique, qui touchent par nature à l’enveloppe du bâtiment (isolation, toiture, menuiseries extérieures). La Cour précise que « le bailleur, qui doit garantie au locataire pour tous les vices ou défauts de la chose louée », ne peut se retrancher derrière une clause générale de renonciation à recours pour échapper à cette obligation essentielle.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 17 octobre 2024, que le diagnostic de performance énergétique « n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative » (Cass. 3e civ., 17 oct. 2024, n° 22-22.882). Cette distinction entre la valeur informative du DPE et la force contraignante des autres diagnostics limite la portée du DPE comme fondement d’une action en inexécution de l’obligation de délivrance, mais n’exclut pas qu’un DPE erroné puisse engager la responsabilité du diagnostiqueur pour perte de chance. En l’espèce, la Cour a confirmé que le manquement du diagnostiqueur à son obligation d’information avait fait perdre aux acquéreurs une chance de négocier une réduction du prix de vente.
B. La répartition conventionnelle des travaux de mise en conformité énergétique
La répartition des travaux de mise en conformité énergétique entre bailleur et preneur constitue le point nodal de la pratique contractuelle. L’article 606 du code civil définit les grosses réparations comme « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières », tandis que toutes les autres réparations sont d’entretien. La jurisprudence est venue préciser que cette distinction, supplétive de volonté, peut être aménagée par les parties.
Dans un arrêt du 28 septembre 2022, la troisième chambre civile a jugé que « le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l’obligation de prendre en charge des travaux autres que ceux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 28 sept. 2022, n° 21-20.879). Cette décision, rendue au visa des articles 1719, 1°, et 1720 du code civil, consacre la liberté contractuelle dans la répartition des charges, tout en fixant une limite infranchissable : les vices affectant la structure de l’immeuble demeurent à la charge du bailleur, quelle que soit la clause du bail.
Appliquée aux obligations du décret tertiaire, cette jurisprudence conduit à distinguer deux catégories de travaux. Les travaux portant sur l’enveloppe du bâtiment, l’isolation ou la toiture relèvent, par nature, des grosses réparations de l’article 606 du code civil et ne sauraient être transférés au preneur. En revanche, les travaux portant sur les équipements techniques (systèmes de chauffage, de ventilation, d’éclairage) peuvent faire l’objet d’une répartition conventionnelle, pour autant que la clause soit expresse et dénuée d’ambiguïté.
Cette distinction est confortée par l’arrêt du 10 avril 2025 précité, qui exige une « stipulation expresse » pour mettre à la charge du preneur les travaux de mise en conformité avec les normes de sécurité-incendie. La Cour y censure la cour d’appel qui avait déduit d’une clause générale de mise aux normes l’absence de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, alors que l’immeuble présentait dès sa construction des non-conformités structurelles (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.099). La motivation de la Cour est particulièrement éclairante : elle relève que la clause du bail mettait à la charge du preneur « tous travaux de mises aux normes des locaux de sorte qu’ils soient en tout temps conformes aux prescriptions administratives », mais juge cette stipulation insuffisante à transférer au preneur l’obligation de remédier aux non-conformités affectant le bâtiment dès sa construction.
Ces principes trouvent une illustration supplémentaire dans un arrêt du 9 mars 2023, par lequel la troisième chambre civile a jugé que les travaux de mise en conformité prescrits par l’administration, notamment ceux relatifs à la présence d’amiante et à la mise en sécurité aux normes incendie, ne peuvent être mis à la charge du preneur que si le bail le stipule expressément (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-23.863). La Cour censure l’arrêt d’appel qui avait jugé que ces travaux incombaient au preneur en vertu d’une clause générale du bail, rappelant que « les travaux de mise en conformité prescrits par l’administration peuvent être mis à la charge du bailleur ». Par analogie, cette solution s’applique aux travaux de mise en conformité énergétique ordonnés par le décret tertiaire.
La combinaison de ces principes avec la réglementation environnementale permet de formuler une grille de lecture à l’usage des praticiens. Les travaux nécessaires au respect des objectifs du décret tertiaire qui portent sur la structure du bâtiment ou qui sont imposés par une réglementation nouvelle et non prévisible lors de la conclusion du bail incombent au bailleur, sauf clause expresse contraire. Les travaux d’amélioration de la performance énergétique des équipements peuvent être répartis conventionnellement. L’annexe environnementale, lorsqu’elle est obligatoire, constitue le support naturel de cette répartition, dont la plateforme OPERAT assure le suivi chiffré.
Enfin, l’obligation de transmission annuelle des données de consommation sur la plateforme OPERAT, qui pèse sur chaque partie pour les consommations la concernant, impose une coopération renforcée entre bailleur et preneur. Le défaut de transmission par le preneur des données nécessaires au bailleur pour satisfaire à son obligation déclarative pourrait constituer un manquement contractuel, susceptible de justifier la mise en œuvre de la clause résolutoire si le bail en est pourvu. À l’inverse, le bailleur qui ne réaliserait pas les travaux de rénovation énergétique nécessaires au respect des objectifs légaux pourrait voir sa responsabilité engagée sur le fondement du manquement à l’obligation de délivrance conforme, en application des articles 1719 et 1720 du code civil.
Conclusion
L’entrée en vigueur de l’obligation déclarative OPERAT au 1er juillet 2026 marque l’intégration effective des préoccupations environnementales dans l’économie du bail commercial. La jurisprudence de la troisième chambre civile, en réaffirmant le caractère impératif de l’obligation de délivrance du bailleur et en exigeant une stipulation expresse pour tout transfert des travaux de mise en conformité, fournit un cadre d’analyse cohérent pour aborder la répartition des charges énergétiques entre les parties.
Les praticiens sont invités à anticiper ces obligations dès la rédaction ou le renouvellement des baux commerciaux portant sur des locaux de plus de 1 000 mètres carrés, en intégrant une annexe environnementale détaillée et en prévoyant expressément la répartition des travaux d’amélioration de la performance énergétique. La date limite de déclaration sur OPERAT, fixée au 30 septembre 2026, impose une mise en conformité rapide des baux en cours, à défaut de quoi le bailleur s’expose aux sanctions administratives prévues par le décret d’application de l’article L. 174-1 du code de la construction et de l’habitation.