I. La dualité des sanctions du dol en droit immobilier et ses fondements textuels

A. Le droit d’option de l’acquéreur entre nullité du contrat et action en responsabilité

Le dol est défini par l’article 1137 du code civil comme le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, ou encore par la dissimulation intentionnelle d’une information dont il connaît le caractère déterminant pour l’autre partie. Ce texte, issu de la loi de ratification du 20 avril 2018, a consacré la jurisprudence antérieure qui avait érigé la réticence dolosive au rang de dol, sans pour autant permettre à une partie de se prévaloir du silence de son cocontractant sur l’estimation de la valeur de la prestation. En tant que vice du consentement, le dol emporte la nullité relative du contrat, ainsi que le dispose l’article 1131 du code civil, qui énonce que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé et les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du code civil, la troisième chambre civile ayant précisé, dans un arrêt du 5 décembre 2024, que si la mauvaise foi du vendeur ne peut le priver de sa créance de restitution ensuite de l’annulation de la vente incluant la valeur de la jouissance que la chose a procurée à l’acquéreur, ce dernier, s’il est de bonne foi, ne doit cette valeur qu’à compter du jour de la demande (Civ. 3e, 5 déc. 2024, n° 23-16.270, FS-B). Toutefois, l’article 1178, alinéa 4, du code civil consacre expressément le droit pour la partie lésée de demander, indépendamment de l’annulation du contrat, la réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

Cette dualité de sanctions trouve son origine dans la nature ambivalente du dol, lequel constitue tout à la fois un vice du consentement affectant la validité du contrat et un délit civil engageant la responsabilité extracontractuelle de son auteur sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil, anciennement 1382 et 1383. La chambre mixte de la Cour de cassation a consacré cette double nature dans un arrêt du 29 octobre 2021, en rappelant que « la victime du dol peut agir, d’une part, en nullité de la convention sur le fondement des articles 1137 et 1178, alinéa 1er, du code civil, d’autre part, en réparation du préjudice sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil » (Ch. mixte, 29 oct. 2021, n° 19-18.470, Publié au Bulletin). Cet arrêt, rendu dans une affaire de cession de droits sociaux, a précisé que si le mandant est contractuellement responsable des dommages subis du fait de l’inexécution des engagements contractés par son mandataire dans les limites du mandat conféré, les manœuvres dolosives du mandataire n’engagent la responsabilité du mandant que s’il a personnellement commis une faute qu’il incombe à la victime d’établir. Le droit d’option ainsi offert à l’acquéreur est donc doublement encadré : par le choix entre les deux voies d’action et par l’exigence probatoire qui pèse sur le demandeur, tenu d’établir tant l’existence du dol que le préjudice en résultant.

L’acquéreur qui entend conserver le bien peut ainsi circonscrire son action à la seule indemnisation du préjudice consécutif aux manœuvres ou à la réticence dolosive du vendeur, sans solliciter l’annulation de la vente. Cette stratégie procédurale, dont la troisième chambre civile a récemment précisé la portée, suppose toutefois que l’acquéreur établisse le caractère intentionnel de la dissimulation ou des manœuvres, ainsi que le caractère déterminant de l’information dissimulée sur son consentement. La troisième chambre civile rappelle de manière constante que le dol ne se présume pas et doit être prouvé par celui qui s’en prévaut, ainsi qu’elle l’a réaffirmé dans un arrêt du 4 juillet 2024, annulant une décision de cour d’appel qui avait retenu la réticence dolosive des vendeurs alors même que l’acquéreur avait déclaré dans l’acte authentique connaître les règles d’urbanisme applicables au bien, la Cour rappelant au visa de l’article 1116 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 que l’erreur provoquée par la réticence dolosive est toujours excusable, de sorte que la déclaration de l’acquéreur dans l’acte authentique ne saurait exonérer le vendeur de sa responsabilité lorsqu’il a sciemment dissimulé une information déterminante (Civ. 3e, 4 juill. 2024, n° 23-11.532).

La troisième chambre civile a également rappelé, par un arrêt du 28 septembre 2023, que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer, sans pour autant faire peser sur le vendeur une obligation générale de conseil sur la rentabilité ou la pérennité de l’investissement immobilier de l’acquéreur, le vendeur n’étant tenu que d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige en vertu de l’article 1602 du code civil (Civ. 3e, 28 sept. 2023, n° 22-15.236, FS-B). En cela, la jurisprudence de la troisième chambre civile dessine les contours d’une obligation précontractuelle d’information qui, sans être générale, impose au vendeur de révéler toute information dont il sait le caractère déterminant pour le consentement de l’acquéreur et dont ce dernier ne pouvait légitimement avoir connaissance par lui-même. Cette solution est aujourd’hui codifiée à l’article 1112-1 du code civil, issu de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations.

B. La jurisprudence Parsys et le cantonnement historique du préjudice à la perte de chance

Avant l’arrêt du 28 mai 2026, la Cour de cassation imposait, par une jurisprudence constante initiée par la chambre commerciale, une restriction significative à l’indemnisation du préjudice consécutif au dol lorsque la victime choisissait de ne pas demander l’annulation du contrat. La chambre commerciale avait en effet énoncé, dans l’arrêt Parsys du 10 juillet 2012, que le préjudice réparable de la victime d’un dol qui fait le choix de maintenir le contrat « correspondait uniquement à la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses » (Com. 10 juill. 2012, n° 11-21.954, Publié au Bulletin). Cette solution, fondée sur le visa des articles 1116 et 1382 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, a été confirmée à plusieurs reprises par la chambre commerciale dans des arrêts du 5 juin 2019 et du 15 janvier 2020. Elle avait également été appliquée par d’autres chambres de la Cour de cassation, la première chambre civile l’ayant reprise dans un arrêt du 2 octobre 2004.

La justification théorique de cette construction résidait dans la nature même du préjudice allégué par la victime qui choisit de maintenir le contrat. Dès lors que l’acquéreur ne sollicite pas l’anéantissement rétroactif de la vente et conserve le bien dans son patrimoine, il ne peut prétendre à la restitution de l’intégralité du prix, mais seulement à la réparation de la perte de la chance de négocier un prix inférieur. Ce raisonnement, qui préservait une certaine cohérence avec le principe de réparation intégrale sans perte ni profit, aboutissait toutefois à une protection insuffisante de l’acquéreur victime d’un dol, lequel supportait seul la charge probatoire inhérente à la démonstration d’une simple probabilité. Les juridictions du fond se trouvaient dès lors contraintes de déterminer, dans chaque espèce, la probabilité que l’acquéreur eût pu acquérir le bien à un prix réduit, exercice qui relevait fréquemment de la pure spéculation. En outre, lorsque le bien avait été acquis au prix du marché, ainsi que l’avait relevé la cour d’appel de Paris dans l’affaire jugée le 12 juillet 2024, il était plus qu’hypothétique de démontrer que le vendeur eût accepté une décote.

Cette approche restrictive avait été nuancée par la chambre mixte dans son arrêt du 29 octobre 2021, qui, sans remettre en cause le principe de la limitation à la perte de chance, avait admis que la victime du dol dispose d’un droit d’option entre l’annulation du contrat et l’action en responsabilité, consacrant ainsi le principe d’une réparation intégrale du préjudice en cas d’annulation et, subsidiairement, une indemnisation fondée sur la perte de chance en cas de maintien du contrat. Il appartenait dès lors à la troisième chambre civile, saisie de la question de l’étendue du préjudice réparable en matière immobilière, de trancher le débat entre la cohérence théorique du raisonnement probabiliste issu de l’arrêt Parsys et l’efficacité pratique d’une indemnisation fondée sur l’excès de prix. C’est précisément ce qu’elle a fait par l’arrêt du 28 mai 2026, en optant résolument pour la seconde voie.

II. La consécration de l’excès de prix comme préjudice certain : l’arrêt du 28 mai 2026

A. Les circonstances de l’espèce et l’attendu de principe

L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 28 mai 2026, publié au Bulletin et revêtu de la formation de section, constitue une décision de principe dont la portée dépasse singulièrement le seul cas d’espèce. En l’espèce, un couple avait acquis, par acte des 5 et 6 avril 2011, un appartement et un emplacement de stationnement à Paris au prix de 615 000 euros, qu’il avait revendus cinq ans plus tard, le 13 avril 2016, au prix de 710 000 euros. La revente avait été motivée par la présence menaçante d’un voisin de palier, contre lequel les vendeurs avaient déposé plusieurs plaintes pour des faits de violence, de dégradations de véhicules et de menaces de mort. Or, en dépit de ce voisinage gravement perturbateur, dont ils ne pouvaient ignorer ni l’existence ni l’incidence sur la jouissance paisible du logement, les vendeurs avaient dissimulé la situation aux acquéreurs lors de la conclusion de la vente. Ces derniers, ayant ultérieurement subi des agissements similaires caractérisant un trouble majeur de voisinage affectant, selon les juges du fond, « la sécurité, l’habitabilité et la jouissance du logement », assignèrent leurs vendeurs sur le fondement du dol sans solliciter l’annulation de la vente, limitant leur action à l’indemnisation de leur préjudice.

La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 12 juillet 2024, avait fait droit à cette demande en jugeant que le préjudice subi par les acquéreurs correspondait à la dépréciation de la valeur de l’appartement imputable à l’insécurité résultant du comportement du voisin, et non à une simple perte de chance de l’acquérir à moindre prix. Les juges du fond, après avoir relevé que les vendeurs ne pouvaient ignorer ni l’existence ni la gravité des troubles affectant l’immeuble, avaient souverainement évalué cette décote à 15 % du prix d’acquisition, soit un excédent de prix de 106 500 euros. Le pourvoi formé par les vendeurs invoquait expressément la jurisprudence Parsys, en soutenant, d’une part, que la victime d’un dol qui fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat peut seulement demander réparation de la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus favorables, et, d’autre part, que la réparation d’une perte de chance ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

La troisième chambre civile rejette le pourvoi par un attendu de principe dont la formulation, d’une concision remarquable, mérite d’être citée intégralement : « Il résulte des articles 1116 et 1382 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, que l’acquéreur d’un immeuble, victime d’un dol, qui a fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat de vente, peut agir en indemnisation d’un excès de prix. » (Civ. 3e, 28 mai 2026, n° 24-20.821, FS-B). La Cour ajoute que la cour d’appel, ayant retenu que le préjudice subi correspondait à la dépréciation de la valeur de l’appartement, l’a souverainement évalué à 15 % du prix d’acquisition. Le visa de l’arrêt, fondé sur les articles 1116 et 1382 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, n’en limite pas la portée aux seuls contrats soumis au droit antérieur à la réforme, dès lors que les articles 1137 et 1240 du code civil actuel en reproduisent la substance. La solution dégagée opère ainsi un retour aux sources de la jurisprudence antérieure à l’arrêt Parsys, laquelle admettait que la victime d’un dol puisse obtenir, non seulement l’annulation de la convention et l’attribution de dommages-intérêts, mais également une indemnisation pécuniaire prenant la forme de la restitution de l’excès de prix qu’elle a été conduite à payer, comme l’avaient jugé la chambre commerciale dans des arrêts du 27 mai 1997 et du 27 janvier 1998.

B. Portée de l’arrêt et incertitudes persistantes quant à l’unité du régime indemnitaire du dol

L’arrêt du 28 mai 2026 emporte des conséquences pratiques considérables pour le contentieux de la vente immobilière. En premier lieu, il dispense désormais l’acquéreur victime d’un dol de rapporter la preuve, toujours délicate, de la probabilité qu’il eût pu négocier un prix inférieur, exigence probatoire qui constituait l’un des principaux obstacles à l’indemnisation effective du préjudice subi en cas de maintien du contrat. L’acquéreur peut désormais se borner à établir l’existence d’une dépréciation de la valeur du bien imputable au dol, laquelle correspond à la différence entre le prix effectivement payé et le prix qu’il aurait consenti à payer s’il avait été loyalement informé. En second lieu, la Cour de cassation confirme que l’évaluation du préjudice consécutif au dol relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, échappant ainsi au contrôle de la Cour suprême dès lors que la qualification juridique du préjudice indemnisable a été correctement opérée.

Cette évolution jurisprudentielle ne saurait toutefois être interprétée comme un abandon de l’exigence probatoire pesant sur l’acquéreur victime d’un dol. L’acquéreur demeure tenu d’établir, d’une part, l’existence d’un dol, c’est-à-dire la démonstration de manœuvres, de mensonges ou d’une réticence dolosive intentionnelle de la part du vendeur, et, d’autre part, le caractère déterminant de l’information dissimulée sur son consentement. La troisième chambre civile avait d’ailleurs rappelé, dans un arrêt du 6 juillet 2023, que le manquement à une obligation précontractuelle d’information ne peut suffire à caractériser le dol, lequel suppose la preuve d’une intention de tromper. Cette exigence est aujourd’hui consacrée par l’article 1137, alinéa 2, du code civil, qui exige que le contractant ait dissimulé intentionnellement une information dont il savait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En troisième lieu, l’arrêt du 28 mai 2026 introduit une divergence manifeste entre les chambres de la Cour de cassation qu’il importe de ne pas sous-estimer. En effet, tandis que la chambre commerciale maintient sa jurisprudence Parsys pour les cessions de droits sociaux, cantonnant l’indemnisation du dol à la seule perte de chance du cessionnaire lésé de contracter à prix réduit, la troisième chambre civile admet désormais, pour les ventes immobilières, une réparation correspondant à la restitution intégrale de l’excès de prix versé par l’acheteur. Cette dualité de régime, selon que le bien aliéné revêt une nature mobilière ou immobilière, crée une insécurité juridique dont la persistance ne saurait se justifier par la seule distinction des formations de la Cour de cassation. Seule une intervention de la chambre mixte, saisie de cette divergence, pourrait restaurer l’unité du régime indemnitaire du dol et garantir au justiciable une prévisibilité minimale quant à l’étendue de la réparation à laquelle il peut prétendre.

Dans l’attente d’une telle harmonisation, le praticien du droit immobilier se trouve confronté à un choix stratégique déterminant lors de l’orientation de l’action de l’acquéreur victime d’un dol. La voie de l’annulation de la vente, assortie des restitutions réciproques prévues aux articles 1352 et suivants du code civil, demeure ouverte lorsque l’acquéreur souhaite se défaire du bien et récupérer l’intégralité du prix versé. La voie de l’indemnisation de l’excès de prix, que l’arrêt du 28 mai 2026 érige en principe autonome pour l’acquéreur immobilier, offre une alternative pragmatique lorsque l’acquéreur entend conserver le bien tout en obtenant une compensation économique du préjudice subi. Dans cette seconde hypothèse, l’évaluation du préjudice par les juges du fond devra s’appuyer sur des éléments objectifs de dépréciation de la valeur vénale du bien, tels que des expertises immobilières ou des éléments de comparaison tirés du marché local, afin de garantir la proportionnalité et la prévisibilité de l’indemnisation allouée. Par ailleurs, la troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 13 février 2025, que les actions fondées sur le défaut d’information du vendeur ne sauraient être utilisées pour contourner les délais de forclusion propres aux régimes de garantie légale, notamment en matière de vente en l’état futur d’achèvement où l’action en indemnisation relevant de la garantie des vices apparents de l’article 1642-1 du code civil est exclusive de l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun (Civ. 3e, 13 fév. 2025, n° 23-15.846, FS-B).

Conclusion

L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 28 mai 2026, en consacrant le droit de l’acquéreur victime d’un dol à agir en indemnisation d’un excès de prix sans être limité à la seule réparation d’une perte de chance, opère un rééquilibrage significatif des droits des parties à la vente immobilière, dont les implications pratiques se déploient tant au stade de la négociation contractuelle qu’au stade du contentieux. Cette décision, qui rompt avec la rigueur de la jurisprudence Parsys sans constituer un revirement formel, traduit une volonté de renforcer la protection de l’acquéreur immobilier face à la mauvaise foi du vendeur, tout en réservant au juge du fond un pouvoir souverain d’appréciation du quantum indemnitaire. Il appartient désormais au praticien de mesurer les implications de cette évolution jurisprudentielle, tant dans la conduite des négociations précontractuelles que dans l’orientation stratégique du contentieux de la vente immobilière, en gardant à l’esprit la divergence persistante entre les chambres de la Cour de cassation qui, à défaut d’une intervention de la chambre mixte, maintient deux régimes d’indemnisation distincts selon la nature mobilière ou immobilière du bien aliéné.