I. Le formalisme de la demande de renouvellement et du congé : un cadre légal impératif sanctionné par la jurisprudence
A. La demande de renouvellement par le preneur : conditions de forme, de délai et de notification
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, confère au preneur un droit fondamental au renouvellement de son bail à son expiration. Ce droit, expression cardinale de la propriété commerciale, ne s’exerce toutefois pas de manière automatique. L’article L. 145-10 du code de commerce dispose en effet qu’à défaut de congé, le locataire qui souhaite obtenir le renouvellement doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit à tout moment au cours de sa prolongation tacite. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette exigence formelle, loin d’être une simple faculté, conditionne la validité même de la démarche du preneur.
L’article L. 145-8 du même code précise que le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds exploité dans les lieux, ce fonds devant, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années précédant l’expiration du bail. Le législateur subordonne ainsi la protection statutaire à une condition d’effectivité de l’exploitation commerciale, ce qui exclut du bénéfice du renouvellement les locataires qui n’auraient pas exercé d’activité réelle dans les lieux loués. Par ailleurs, la notification de la demande de renouvellement doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa 4 de l’article L. 145-10, lequel rappelle au bailleur son obligation de faire connaître ses intentions dans un délai de trois mois à compter de la notification de la demande.
S’agissant de la notification au bailleur, le législateur a prévu des règles souples destinées à faciliter l’accomplissement de cette formalité par le preneur. La demande peut, sauf stipulations ou notifications contraires, être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il existe plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations contraires, à l’égard de tous. Ces dispositions, qui allègent la charge procédurale pesant sur le preneur, traduisent la volonté du législateur de ne pas entraver l’exercice du droit au renouvellement par des exigences formelles excessives. En conséquence, le preneur qui négligerait d’accomplir ces formalités dans les délais impartis s’expose néanmoins à la perte irrémédiable de son droit au renouvellement. La rigueur de ce formalisme, constante dans la jurisprudence de la troisième chambre civile, reflète la recherche d’un équilibre entre la protection du fonds de commerce et la sécurité juridique des relations contractuelles.
Il importe de souligner que l’absence de congé ou de demande de renouvellement n’entraîne pas la cessation immédiate du bail. L’article L. 145-9 prévoit en effet que le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Cette tacite prolongation, qui ne constitue pas un nouveau bail mais la continuation du bail expiré, produit des effets juridiques significatifs, notamment sur les règles de fixation du loyer applicable lors du renouvellement ultérieur, ainsi qu’il sera exposé ci-après. Le preneur peut donc formuler sa demande de renouvellement à tout moment au cours de cette prolongation tacite, ce qui lui offre une souplesse temporelle appréciable dans la conduite de ses démarches. Par ailleurs, le bailleur n’est pas en reste : l’article L. 145-9 prévoit qu’au cours de la tacite prolongation, le congé doit également être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil, ce qui assure au preneur une protection temporelle continue, même en l’absence de renouvellement formalisé. Le législateur a ainsi conçu un dispositif complet dans lequel la tacite prolongation constitue une période de transition juridique qui, sans conférer au preneur un droit acquis au renouvellement, le protège contre une éviction brutale.
B. Le congé du bailleur : typologie, exigences légales et qualification contentieuse
L’article L. 145-9 du code de commerce dispose que, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au statut ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire et doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans. Ce formalisme contraignant, dérogatoire au droit commun du louage d’immeubles, illustre le caractère d’ordre public du statut des baux commerciaux.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a récemment apporté une clarification décisive quant à la qualification du congé assorti d’une offre de renouvellement à des conditions différentes du bail expiré. Dans un arrêt du 11 janvier 2024 (n° 22-20.872, Publié au Bulletin), la Cour de cassation a jugé que « le congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction ». Cette solution, fondée sur les articles 1103 du code civil et L. 145-8 et L. 145-9 du code de commerce, rappelle avec force qu’à défaut de convention contraire, le renouvellement s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration. La Cour énonce que « le congé est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré ». Il s’en déduit que le bailleur ne saurait imposer au preneur des modifications substantielles du contrat sans s’exposer au paiement de l’indemnité d’éviction.
À cet égard, la distinction entre le congé avec offre de renouvellement, le congé avec refus de renouvellement et la réponse du bailleur à la demande de renouvellement du preneur revêt une importance pratique considérable. L’article L. 145-11 prévoit que le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé ou dans la réponse à la demande de renouvellement, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande ultérieure. Ce mécanisme dissuade le bailleur de garder le silence sur ses prétentions pécuniaires et contraint les parties à une négociation transparente du prix du bail renouvelé. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, en ses articles 62 et 63, est venue renforcer cet encadrement en modifiant plusieurs dispositions du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce, sans toutefois remettre en cause l’architecture fondamentale du formalisme régissant le congé et la demande de renouvellement.
II. Les effets du renouvellement et le contentieux de la fixation du prix : entre plafonnement légal et prescription de l’action en indemnité d’éviction
A. La fixation du loyer du bail renouvelé : le principe du plafonnement et ses exceptions jurisprudentielles
La durée du bail renouvelé est, en application de l’article L. 145-12 du code de commerce, de neuf années, sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent ou, le cas échéant, le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement. Cette automaticité de la prise d’effet garantit la continuité de l’exploitation commerciale et préserve le fonds de commerce du preneur contre toute interruption préjudiciable. Par ailleurs, l’article L. 145-57 précise que, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou au prix fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie. Cette disposition assure la continuité du paiement des loyers pendant la phase contentieuse et prévient toute stratégie dilatoire de la part du preneur.
La fixation du loyer du bail renouvelé obéit au principe du plafonnement énoncé à l’article L. 145-34 du code de commerce. À moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 (caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité), le taux de variation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés à l’article L. 112-2 du code monétaire et financier. Ces dispositions protectrices du preneur ne sont toutefois plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ou en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité. Le décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, dont les dispositions ont été codifiées aux articles R. 145-1 et suivants du code de commerce, précise la consistance des éléments de la valeur locative et guide l’office du juge dans l’appréciation des conditions du déplafonnement.
Sur ce point, la troisième chambre civile a rendu un arrêt important le 16 octobre 2025 (n° 23-23.834, Publié au Bulletin) en jugeant que le dispositif d’étalement des hausses de loyer prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34 — lequel plafonne à 10 % par an l’augmentation résultant du déplafonnement — ne s’applique pas aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis par l’effet de la tacite prolongation pendant plus de douze ans. La Cour de cassation énonce que ce dispositif « ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans ». Cette solution, qui distingue selon l’origine du déplafonnement, a pour conséquence de soumettre le preneur dont le bail s’est prolongé tacitement au-delà de douze ans à une augmentation immédiate et potentiellement significative du loyer, sans bénéficier du mécanisme d’étalement protecteur.
Cette rigueur jurisprudentielle, bien que sévère pour le preneur, procède d’une lecture littérale des dispositions légales et illustre l’office du juge dans l’interprétation du statut impératif. En effet, le dernier alinéa de l’article L. 145-34 énonce, dans sa lettre même, deux hypothèses distinctes de déplafonnement : la modification notable des éléments de la valeur locative et l’exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail. Or, lorsque le déplafonnement résulte non de l’une de ces deux causes mais du seul dépassement du seuil de douze années de tacite prolongation, le mécanisme d’étalement ne trouve pas à s’appliquer. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a, par ailleurs, créé un article L. 145-38-1 consacrant la validité des clauses dites « tunnel » — stipulations qui prévoient, en cas de renouvellement, que le loyer variera mécaniquement pendant une durée déterminée avant d’atteindre la valeur locative. Ce nouveau dispositif conventionnel offre aux parties un instrument de prévisibilité contractuelle qui peut utilement compléter, voire supplanter, le mécanisme légal de plafonnement dans les hypothèses où celui-ci ne produit plus ses effets protecteurs.
B. Le refus de renouvellement et l’indemnité d’éviction : une action soumise à la prescription biennale
L’article L. 145-14 du code de commerce reconnaît au bailleur la faculté de refuser le renouvellement du bail, à charge pour lui de payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Le législateur a ainsi institué un mécanisme de compensation intégrale du préjudice subi par le preneur, faisant de l’indemnité d’éviction la contrepartie financière de l’atteinte portée à la propriété commerciale.
La mise en œuvre de cette protection se heurte toutefois à un écueil procédural redoutable : la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce. Le congé doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 12 février 2026 (n° 24-10.578, Publié au Bulletin), a jugé avec une particulière fermeté que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction ». La Cour précise que « le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction ». Cette solution, qui exclut toute modulation de la prescription fondée sur le comportement du bailleur, impose au preneur une vigilance procédurale absolue dans les deux années suivant la date d’effet du congé.
Cet arrêt s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui refuse de faire produire un quelconque effet interruptif ou suspensif à la mauvaise foi du bailleur. En l’espèce, le bailleur avait, postérieurement à la délivrance du congé avec offre d’indemnité d’éviction, sollicité des documents pour chiffrer celle-ci et avait indiqué son intention de recourir à une expertise judiciaire. La cour d’appel avait retenu que cette attitude était empreinte de mauvaise foi et avait écarté la prescription. La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 835 du code de procédure civile, L. 145-9 et L. 145-28 du code de commerce, rappelant que le délai de prescription court inexorablement à compter de la date d’effet du congé, indépendamment de toute circonstance subjective tenant au comportement du bailleur. Cette position, d’une particulière sévérité, oblige le preneur à agir en justice dans le délai imparti, quand bien même le bailleur entretiendrait une apparence de négociation amiable, et ce alors même que l’article L. 145-28 du code de commerce subordonne le maintien dans les lieux du locataire évincé au versement préalable de l’indemnité d’éviction par le bailleur.
Par ailleurs, la question de l’interruption du délai de prescription par la contestation du congé a fait l’objet d’un arrêt de la troisième chambre civile du 4 juin 2026 (n° 24-21.573, cassation partielle). La Cour de cassation y rappelle que les juges du fond ne peuvent déclarer prescrite l’action en indemnité d’éviction sans rechercher « si les contestations émises, en première instance, par la société locataire sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription ». La contestation des motifs du congé constitue donc, en principe, un acte interruptif de prescription qui préserve le droit du preneur à réclamer ultérieurement l’indemnité d’éviction. Cette position, protectrice des droits du locataire, tempère la rigueur du délai biennal en reconnaissant à la contestation du congé une portée interruptive dont les juges du fond doivent impérativement vérifier l’existence. Les articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce doivent ainsi se lire conjointement : le premier impose au congé de mentionner le délai de deux ans, le second soumet l’ensemble des actions exercées en vertu du chapitre à cette prescription biennale, tout en admettant que les actes interruptifs de droit commun produisent leurs effets habituels.
Dès lors, l’articulation entre le formalisme du congé, les voies de contestation ouvertes au preneur et le mécanisme de la prescription biennale dessine un régime contentieux d’une grande technicité. La troisième chambre civile, dans un arrêt plus récent du 2 juillet 2026 (n° 25-13.340, cassation partielle), a également rappelé que le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l’indication de leur date, sous peine de voir sa décision censurée pour violation des articles 455 et 954 du code de procédure civile. Cette exigence procédurale, qui s’impose avec une vigueur particulière dans le contentieux du bail commercial, illustre l’attention que la Cour de cassation porte au respect du principe du contradictoire et à la prise en compte effective des arguments des parties, en particulier lorsque le litige porte sur la qualification des motifs graves et légitimes susceptibles de justifier un refus de renouvellement sans indemnité. En l’espèce, la cour d’appel avait statué au visa de conclusions obsolètes, sans prendre en considération les dernières écritures déposées avant la clôture de l’instruction, ce qui a conduit la Cour de cassation à prononcer une cassation partielle de l’arrêt.
Conclusion
Le contentieux du renouvellement du bail commercial, tel qu’il se dégage des arrêts les plus récents de la troisième chambre civile, se caractérise par une double exigence : un formalisme rigoureux dans l’exercice des prérogatives respectives du bailleur et du preneur, d’une part, et une vigilance procédurale constante dans la mise en œuvre des voies de droit, d’autre part. La demande de renouvellement, le congé, la fixation du loyer et l’action en indemnité d’éviction s’inscrivent dans un cadre légal dont la Cour de cassation assure une application stricte et prévisible. La rigueur avec laquelle la troisième chambre civile sanctionne le non-respect des formalités substantielles — qu’il s’agisse de la qualification du congé, de l’étalement des hausses ou de la computation des délais de prescription — témoigne de la permanence d’une construction jurisprudentielle attachée à la sécurité juridique des relations locatives commerciales. La réforme introduite par la loi du 26 mai 2026, en enrichissant le statut de nouveaux mécanismes conventionnels, s’inscrit dans cette dynamique d’encadrement sans altérer l’architecture fondamentale qui place la protection du fonds de commerce au cœur du dispositif statutaire.
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