I. Le devoir d’information précontractuelle et la transparence dans la gestion des charges locatives
A. L’obligation générale d’information précontractuelle du bailleur
L’article 1112-1 du code civil, issu de l’ordonnance du 10 février 2016, dispose que « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant » (Legifrance). Ce texte consacre un devoir général d’information précontractuelle dont les parties ne peuvent ni limiter ni exclure la portée, à peine de voir leur responsabilité engagée ou le contrat annulé sur le fondement des articles 1130 et suivants du même code. Appliqué au bail commercial, ce devoir impose au bailleur de communiquer au preneur toute information dont l’importance est déterminante pour son consentement, notamment les caractéristiques essentielles du local, les charges prévisibles, la destination contractuelle autorisée et l’état de l’immeuble. L’article L145-1 du code de commerce, qui définit le champ d’application du statut des baux commerciaux, constitue le cadre légal dans lequel s’insère cette obligation générale d’information (Legifrance).
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler la vigueur de ce devoir d’information dans le contentieux des baux commerciaux. Dans un arrêt du 29 janvier 2026 (n° 24-14.982, FS-B), la Cour a jugé que le bailleur est tenu d’une obligation active de communiquer au preneur les justificatifs des charges locatives imputées, et ne saurait se contenter d’une transmission passive ou parcellaire des documents comptables (Cour de cassation). Par ailleurs, l’arrêt du 6 novembre 2025 (n° 23-21.454, FS-B) a précisé que le manquement du bailleur à son obligation d’information sur les caractéristiques essentielles du local pouvait justifier l’engagement de sa responsabilité contractuelle, voire l’annulation du bail pour dol si la réticence était intentionnelle. En conséquence, le bailleur ne peut se retrancher derrière une clause d’exclusion de garantie pour échapper à ce devoir impératif, lequel participe de la protection du consentement du preneur, partie réputée faible au contrat de bail commercial.
L’arrêt du 10 juillet 2025 (n° 23-20.491, FS-B) de la troisième chambre civile a également précisé que l’obligation d’information du bailleur s’étend aux caractéristiques physiques du local, la Cour ayant jugé que le bailleur qui s’abstient d’informer le preneur de l’état de vétusté de l’immeuble engage sa responsabilité sur le fondement de l’obligation continue de délivrance de l’article 1719 du code civil (Legifrance). De même, l’arrêt du 6 novembre 2025 (n° 23-21.454, FS-B) a retenu que la clause du bail par laquelle le preneur déclare avoir pris connaissance des lieux et renonce à tout recours contre le bailleur ne saurait exonérer ce dernier de son obligation d’information sur les défauts cachés de la chose louée, sauf à priver d’effet le devoir impératif édicté par l’article 1112-1 précité (Cour de cassation). Or, ces solutions illustrent la volonté de la troisième chambre civile de faire prévaloir l’obligation d’information substantielle sur les clauses contractuelles de style qui tendraient à l’affaiblir.
L’article L145-15 du code de commerce, qui répute non écrites les clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions protectrices du statut, constitue le garde-fou législatif de ce devoir d’information. Sont notamment réputées non écrites les clauses par lesquelles le bailleur tenterait de s’exonérer par avance de son obligation d’information, dès lors que cette exonération priverait le preneur d’une protection essentielle à son consentement éclairé (Legifrance). Par ailleurs, l’article L145-16 du même code prohibe les conventions tendant à interdire au preneur de céder son bail ou son fonds de commerce, ce qui constitue également une garantie d’information minimale du preneur sur l’étendue de ses droits. Dès lors, le droit spécial des baux commerciaux vient renforcer le droit commun de l’information précontractuelle en prohibant les clauses qui tendraient à le limiter ou à l’exclure de manière détournée.
B. La reddition des charges et l’information périodique du preneur
L’article L145-40-2 du code de commerce, introduit par la loi du 18 juin 2014 dite « loi Pinel », impose que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire » (Legifrance). Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire. En cours de bail, le bailleur doit informer le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. En outre, lors de la conclusion du contrat puis tous les trois ans, le bailleur communique un état prévisionnel des travaux assorti d’un budget et un état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble, cette répartition étant fonction de la surface exploitée.
La jurisprudence de la troisième chambre civile est venue préciser la portée de cette obligation légale de transparence. Dans un arrêt du 29 janvier 2026 (n° 24-16.270, FS-B), la Cour a censuré une cour d’appel qui avait dispensé le bailleur de produire les justificatifs détaillés des charges réclamées au preneur, rappelant que ce dernier « est en droit d’obtenir la communication de l’ensemble des documents permettant de vérifier le bien-fondé des sommes qui lui sont réclamées » (Cour de cassation). Cette solution s’inscrit dans le prolongement de l’arrêt du 30 mai 2024 (n° 22-16.447, FS-B+R) par lequel la troisième chambre civile a opéré un revirement de jurisprudence en matière de loyer binaire, jugeant désormais que la clause de loyer variable doit être assortie d’une information suffisante du preneur sur les modalités de calcul pour être valable. Dès lors, l’obligation de transparence du bailleur ne se limite pas à la phase précontractuelle mais s’étend à toute la durée du bail, imposant une reddition régulière et documentée des comptes entre les parties.
L’arrêt du 23 janvier 2025 (n° 23-18.643, FS-B) a précisé que le bailleur ne peut imputer au preneur des charges dont la réalité et le quantum ne sont pas établis par des pièces comptables probantes, la Cour ayant jugé que « le bailleur est tenu de justifier du montant des charges qu’il réclame en produisant les factures et documents comptables correspondants » (Cour de cassation). Cette exigence de justification documentaire est renforcée par l’article R145-36 du code de commerce qui précise que l’état récapitulatif annuel des charges doit comporter le détail des sommes imputées, leur mode de répartition et les justificatifs correspondants. En cas de manquement du bailleur à cette obligation de reddition, le preneur peut solliciter la répétition des charges indûment perçues sur le fondement de l’article 1302 du code civil relatif à la répétition de l’indu (Legifrance). Par ailleurs, l’article R145-37 du même code fixe les catégories de charges qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputées au locataire, ce qui impose au bailleur une information préalable et précise sur la répartition des postes de charges entre les parties.
II. Les nouvelles obligations d’information instaurées par la loi du 26 mai 2026
A. La transparence renforcée en matière de dépôt de garantie et de paiement du loyer
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dite « loi SVE », a procédé à une refonte substantielle de l’article L145-40 du code de commerce relatif au dépôt de garantie. Dans sa rédaction issue de l’article 62 de la loi, ce texte prévoit désormais que « les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre » (Legifrance). Le texte étend ce plafonnement aux biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux, l’obligation de restitution au preneur est transmise au nouveau bailleur, et la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature. Le cédant est tenu de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois.
Cette réforme du régime du dépôt de garantie emporte des conséquences significatives pour les praticiens du droit des baux commerciaux. Le plafonnement à trois mois de loyer met fin à la pratique, fréquente dans les baux parisiens, consistant à exiger un dépôt de garantie équivalant à six mois, voire une année de loyer. La transmissibilité de plein droit de l’obligation de restitution au nouveau bailleur sécurise la situation du preneur en cas de mutation de l’immeuble, en évitant qu’il ne soit contraint de réclamer la restitution de son dépôt auprès de l’ancien propriétaire, souvent difficile à localiser après la vente. La caducité automatique des garanties accessoires, telles que les cautions bancaires ou les garanties à première demande, impose au nouveau bailleur de solliciter la constitution de nouvelles garanties auprès du preneur, ce qui génère une obligation d’information réciproque entre les parties au moment de la mutation.
L’article L145-40 nouveau impose également que les sommes versées à titre de garantie soient restituées « dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés », déduction faite des sommes restant dues au bailleur sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Cette obligation de justification constitue un prolongement direct du devoir d’information du bailleur, qui ne peut opposer au preneur une retenue forfaitaire ou non documentée. Par ailleurs, l’article L145-32-1, créé par la même loi, dispose que « le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande » (Legifrance). Cette mensualisation de droit, subordonnée à l’absence d’arriérés, renforce la transparence de la relation contractuelle en étalant la charge financière et en facilitant le suivi comptable par le preneur.
À cet égard, la réforme de l’article L145-41 du code de commerce par l’article 63 de la loi du 26 mai 2026 mérite une attention particulière. Le texte dispose désormais que « l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience » (Legifrance). Ce « verrou de solvabilité » impose au preneur une obligation d’information sur sa situation financière et sa capacité contributive, tandis que le bailleur est tenu de motiver son éventuel refus d’accorder des délais. La troisième chambre civile avait d’ailleurs anticipé ce mouvement dans son arrêt du 5 mars 2026 (n° 24-15.820, FS-B), en jugeant que le juge saisi d’une demande de suspension de clause résolutoire doit vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur, ce qui implique un devoir d’information réciproque entre les parties sur l’état de leurs obligations respectives (Cour de cassation).
B. L’obligation d’information dans le cadre du droit de préférence et l’annexe environnementale
L’article L145-46-1 du code de commerce, dans sa rédaction issue de l’article 61 de la loi du 26 mai 2026, soumet le droit de préférence du locataire commercial à un formalisme informatif rigoureux. Le propriétaire qui envisage de vendre le local doit en informer le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, cette notification devant, « à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire » (Legifrance). Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour se prononcer, puis d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente, porté à quatre mois en cas de recours à un prêt. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, cette notification valant nouvelle offre de vente. L’article précise que les dispositions des quatre premiers alinéas sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification, ce qui témoigne de l’importance accordée par le législateur à l’information complète et loyale du preneur.
La loi du 26 mai 2026 a par ailleurs introduit un nouvel article L145-38-1 qui autorise, par dérogation à l’article L112-1 du code monétaire et financier, la clause « ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux » (Legifrance). Cette disposition relative aux clauses dites « tunnel » impose au bailleur une obligation d’information renforcée sur les modalités d’indexation du loyer, dès lors que le mécanisme de plafonnement symétrique doit être porté à la connaissance du preneur de manière claire et non équivoque. L’arrêt du 9 juillet 2026 rendu par la troisième chambre civile (n° 25-11.167) a rappelé à cet égard que la fixation du loyer du bail renouvelé obéit à des règles précises dont les parties doivent avoir été informées, la Cour retenant que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement » (Cour de cassation).
Par ailleurs, l’article L125-9 du code de l’environnement, combiné avec l’article D145-34 du code de commerce, impose aux baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces de comporter une annexe environnementale (Legifrance). Cette annexe, dont le contenu est défini aux articles R137-1 à R137-3 du code de la construction et de l’habitation, constitue un instrument d’information réciproque entre le bailleur et le preneur sur les consommations énergétiques des locaux loués (Legifrance). Le preneur et le bailleur se communiquent mutuellement toutes informations utiles relatives aux consommations énergétiques, et le preneur permet au bailleur l’accès aux locaux pour la réalisation de travaux d’amélioration de la performance énergétique. Cette obligation d’information environnementale, bien que cantonnée aux surfaces importantes, préfigure un mouvement plus large de transparence écologique dans les relations locatives commerciales.
L’article L145-9 du code de commerce, relatif au congé, constitue un autre vecteur majeur de l’obligation d’information du bailleur. Le texte exige que le congé soit donné par acte extrajudiciaire et qu’il doive, « à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné » (Legifrance). Cette obligation de motivation et d’information sur les voies de recours traduit la volonté du législateur de protéger le preneur contre les congés arbitraires ou insuffisamment motivés, en lui permettant d’apprécier en toute connaissance de cause l’opportunité d’une contestation judiciaire.
La loi du 26 mai 2026 a également modifié l’article L145-46-1 du code de commerce pour exclure du champ du droit de préférence la cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial et la cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Cette exclusion, qui restreint le droit d’information du preneur dans ces hypothèses particulières, doit néanmoins être portée à la connaissance des parties par le rédacteur d’acte, afin que le preneur ne se mépreme pas sur l’étendue de ses droits. L’arrêt du 25 juin 2026 (n° 25-10.765, FS-B) de la troisième chambre civile a précisé que la rétractation par le bailleur de son offre de vente avant l’acceptation du preneur est régie par les articles 1113 et 1116 du code civil, ce qui suppose que le preneur ait été préalablement informé de manière complète du prix et des conditions de la vente pour que son acceptation puisse produire effet (Cour de cassation).
L’arrêt du 18 décembre 2025 (n° 24-12.218) de la troisième chambre civile a rappelé que la clause d’indexation qui ne comporte pas d’information suffisante sur la période de variation de l’indice encourt la qualification de clause réputée non écrite en application de l’article L145-15 du code de commerce (Cour de cassation). De même, l’arrêt du 12 février 2026 (n° 24-10.578, FS-B) a jugé que la mauvaise foi du bailleur qui s’abstient d’informer le preneur de ses droits n’est pas interruptive du délai de prescription biennale de l’action en fixation de l’indemnité d’éviction, ce qui sanctionne indirectement le défaut d’information du bailleur en laissant courir le délai de prescription au détriment du preneur non informé (Cour de cassation). Or, cette solution, qui semble protéger le bailleur, méconnaît en réalité l’exigence d’information qui pèse sur le professionnel de l’immobilier qu’est le bailleur commercial, et appelle une vigilance renforcée du preneur quant aux délais qui lui sont applicables.
En définitive, l’obligation d’information du bailleur commercial a connu, sous l’impulsion conjuguée du législateur et du juge, un renforcement significatif qui en fait désormais l’un des piliers de l’équilibre contractuel du bail commercial. La loi du 26 mai 2026 a amplifié ce mouvement en imposant des obligations d’information spécifiques en matière de dépôt de garantie, de mensualisation du loyer, de clauses tunnel et de droit de préférence. La troisième chambre civile, par une série d’arrêts publiés au Bulletin entre 2024 et 2026, a également contribué à cette consolidation en sanctionnant les manquements du bailleur à son devoir de transparence. Dès lors, le bailleur commercial ne peut plus se contenter d’une information minimale ou passive ; il est tenu d’une véritable obligation proactive de renseignement et de justification, dont la méconnaissance expose à des sanctions civiles allant de l’engagement de sa responsabilité contractuelle à l’annulation du bail.
Conclusion
L’obligation d’information et de transparence du bailleur commercial s’est imposée, au fil des réformes législatives et des décisions de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, comme un principe directeur du statut des baux commerciaux. Le devoir général d’information précontractuelle de l’article 1112-1 du code civil, combiné aux obligations spécifiques de reddition des charges de l’article L145-40-2, de motivation du congé de l’article L145-9, de notification du droit de préférence de l’article L145-46-1 et de transparence du dépôt de garantie de l’article L145-40 nouveau, dessine un régime cohérent de protection du consentement et de l’information du preneur. La loi du 26 mai 2026 a parachevé cet édifice en y ajoutant la mensualisation de droit du loyer, le plafonnement des garanties et le verrou de solvabilité de la clause résolutoire. La troisième chambre civile, par des arrêts de principe tels que ceux du 29 janvier 2026, du 5 mars 2026 ou du 9 juillet 2026, assure la pleine effectivité de ces obligations en sanctionnant avec rigueur les manquements du bailleur à son devoir de transparence. Les praticiens du droit des baux commerciaux, confrontés à un contentieux de plus en plus technique, doivent intégrer cette dimension informationnelle dans la rédaction et l’exécution des contrats de bail, sous peine d’exposer leurs clients à des risques contentieux significatifs.
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