I. Le renforcement du formalisme du contrat type de location par le décret du 6 juillet 2026
A. La réécriture de la clause résolutoire et ses conséquences pratiques
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet 2026, modifie en profondeur les annexes 1 et 2 du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale. Ces contrats types, dont le formalisme est prévu par l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, constituent le modèle obligatoire auquel tout bail d’habitation doit se conformer. Leur modification revêt donc une portée considérable pour l’ensemble des bailleurs et locataires du parc privé. L’article 1er du décret, qui entrera en vigueur le 1er octobre 2026, réécrit intégralement le VIII des annexes consacré à la clause résolutoire. Celle-ci, auparavant rédigée en termes sommaires, fait désormais l’objet d’une formulation détaillée qui précise que « le contrat de location est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ». Par ailleurs, le décret rappelle expressément que « la clause de résiliation de plein droit ne produit effet que six semaines après la date d’un commandement de payer demeuré infructueux », conformément au dispositif de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
En conséquence, ce délai de six semaines, déjà applicable en vertu de la loi, se trouve désormais intégré au corps même du contrat type, ce qui en renforce la visibilité et l’opposabilité à l’égard des parties. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a récemment eu l’occasion de rappeler la rigueur avec laquelle ce formalisme protecteur du locataire doit être appliqué. Dans un arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-16.993, publié au Bulletin), la haute juridiction a censuré une cour d’appel qui avait validé un congé pour motif légitime et sérieux fondé sur la réalisation de travaux destinés à remédier à l’indécence du logement. La Cour énonce avec une netteté particulière que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail ». Cette solution, rendue au visa des articles 1719, 1°, du code civil, 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, consacre une protection renforcée du locataire contre les stratégies d’éviction déguisées sous couvert de travaux de mise en conformité.
Dès lors, le bailleur qui aurait donné à bail un logement qu’il savait indécent ne saurait se prévaloir de son propre manquement à l’obligation de délivrance pour justifier l’expulsion du locataire. Cette jurisprudence s’articule avec l’article 1719 du code civil, lequel dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ». Le texte ajoute immédiatement que « lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ». L’arrêt du 4 juin 2026 étend cette protection à l’hypothèse du congé pour motif légitime et sérieux, en écartant la distinction que la cour d’appel de Paris avait cru pouvoir opérer entre résiliation judiciaire et congé. La Cour censure en effet l’argument selon lequel « la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux donné pour l’échéance du contrat ne s’apparente pas à une résiliation judiciaire du contrat de bail », en rappelant que le caractère impératif de l’obligation de délivrance prime sur les distinctions procédurales. À cet égard, le nouveau contrat type, en intégrant la clause résolutoire dans le corps même du document, renforce la transparence et la prévisibilité des relations contractuelles, ce qui devrait contribuer à réduire le contentieux.
B. L’introduction de la servitude de résidence principale et les nouvelles mentions obligatoires
La seconde innovation majeure du décret du 6 juillet 2026 réside dans l’insertion, au sein du B du II de l’annexe 1 du contrat type, d’une mention relative à la servitude de résidence principale. Le texte précise désormais que, le cas échéant, il doit être indiqué que « le logement objet du présent contrat est soumis à l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme ; il est à usage exclusif de résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 susmentionnée ». Cette disposition s’inscrit dans la continuité des politiques publiques de lutte contre la pénurie de logements permanents dans les zones tendues, en particulier dans les communes où le phénomène des locations touristiques de courte durée a conduit à une raréfaction de l’offre locative à l’année. La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 dite loi Huwart avait déjà renforcé l’arsenal juridique contre ce phénomène, et le décret en tire les conséquences contractuelles en inscrivant directement l’obligation dans le contrat type.
Par ailleurs, le décret complète la clause résolutoire elle-même pour en tirer les conséquences, en prévoyant que le contrat type doit désormais stipuler les modalités de résiliation de plein droit « lorsque le logement est soumis à l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, pour le non-respect de l’obligation de l’occuper exclusivement à titre de résidence principale ». La clause ne peut produire effet qu’à l’expiration du délai de mise en demeure fixé par le maire conformément au II de l’article L. 481-4 du code de l’urbanisme. Cette innovation revêt une portée pratique considérable pour les communes ayant institué un tel régime sur leur territoire, car elle permet d’adosser directement la résiliation du bail au constat administratif de méconnaissance de l’obligation de résidence principale, sans préjuger des voies de recours ouvertes au locataire. Le mécanisme articule ainsi le droit des contrats et la police administrative de l’urbanisme, dans une logique de complémentarité entre les instruments juridiques de régulation du marché locatif.
Le décret procède également à plusieurs ajustements plus discrets mais non dépourvus d’intérêt pratique : l’ajout d’une mention facultative relative au numéro de téléphone portable des parties, tant au deuxième alinéa du I qu’au sixième alinéa s’agissant des colocataires, témoigne d’une volonté de modernisation des échanges entre bailleur et locataire. La substitution de la référence « L. 351-2 » par « L. 831-1 » procède quant à elle de la recodification du livre VIII du code de la construction et de l’habitation opérée par l’ordonnance n° 2019-770 du 17 juillet 2019, dont la coordination formelle avait échappé aux précédents textes réglementaires. À cet égard, l’article 2 du décret, qui entrera en vigueur le 1er janvier 2027, modifie le livre VIII du code de la construction et de l’habitation pour adapter les règles relatives à la prévention des expulsions locatives et au maintien des aides personnelles au logement dans les collectivités d’outre-mer de Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon. Les nouveaux articles R. 862-3 et R. 863-9 prévoient notamment que « le maintien de l’allocation de logement est réputé acquis pour tout allocataire dans l’impossibilité manifeste de faire face à sa dépense de logement, même lorsque le bail a été résilié et que l’occupant du logement s’acquitte d’une indemnité d’occupation et des charges fixées par le juge jusqu’à son départ effectif ». Cette disposition renverse la logique antérieure en présumant le maintien de l’allocation plutôt que sa suspension.
La portée pratique de la nouvelle rédaction de la clause résolutoire ne saurait être sous-estimée. Tout congé délivré par un bailleur conscient, dès l’origine du contrat, de la non-conformité du logement aux normes de décence encourt désormais une nullité de principe, indépendamment de la qualification juridique de l’acte interruptif du bail. Par ailleurs, le décret du 6 juillet 2026 consolide cette protection en précisant, dans la clause résolutoire réécrite, que celle-ci ne peut être mise en œuvre que dans les conditions strictement définies par la loi, ce qui écarte toute clause de résiliation conventionnelle qui serait réputée plus favorable au bailleur. L’on observera également que l’article 1er précise, au 4° de ses dispositions, l’insertion dans le contrat type de la mention relative à la servitude de résidence principale, ce qui constitue une innovation majeure pour les communes ayant délimité des zones soumises à cette obligation en application de l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme. Cette intégration directe dans le contrat type permet de rendre l’obligation immédiatement opposable au locataire, sans avoir à se référer à des dispositions extérieures dont la connaissance ne peut être présumée.
II. La protection du locataire confortée par la jurisprudence récente de la troisième chambre civile
A. L’impossibilité de congédier pour remédier à une indécence connue du bailleur
L’arrêt du 4 juin 2026 précité s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante de la troisième chambre civile qui vise à sanctionner les comportements du bailleur tirant profit de sa propre défaillance. En l’espèce, une société civile immobilière avait donné à bail un studio dont la surface de la pièce principale n’excédait pas 8,84 mètres carrés, ce qu’un jugement définitif du 7 janvier 2019 avait jugé contraire aux normes de décence. La bailleresse avait alors signifié au locataire un congé pour motif légitime et sérieux, fondé sur un projet de travaux de mise en conformité consistant à supprimer une cloison pour rétablir une surface de 11 mètres carrés. La cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 23 novembre 2023, avait validé ce congé en retenant que « la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux donné pour l’échéance du contrat ne s’apparente pas à une résiliation judiciaire du contrat de bail » au sens de l’article 1719, 1°, du code civil. La Cour de cassation censure cette analyse par une motivation qui mérite d’être citée dans son intégralité : « Dès lors, ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail. » La formule, par sa généralité, dépasse le cas d’espèce et érige un principe dont la portée théorique et pratique est considérable.
Cette solution doit être rapprochée de l’arrêt rendu par la même chambre le 14 décembre 2023 (pourvoi n° 22-23.267, publié au Bulletin), qui avait déjà marqué une étape importante dans la protection du locataire confronté à l’indécence de son logement. La Cour y avait jugé que « lorsque l’organisme payeur fait application de la procédure de conservation des allocations de logement pour non-décence du logement, laquelle relève, en cas de recours, de la compétence du juge administratif, le propriétaire ne peut exiger du locataire que le paiement du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement ». Elle précisait que « le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ». Cette jurisprudence, rendue au visa des articles L. 822-9, L. 842-1, L. 843-1 et L. 843-2 du code de la construction et de l’habitation, consacre un véritable droit pour le locataire à ne payer qu’un loyer résiduel lorsque la caisse d’allocations familiales a constaté la non-décence du logement.
Dès lors, se dessine un faisceau convergent de protections qui interdit au bailleur de contourner ses obligations par la voie du congé ou de la résiliation, tout en préservant le locataire des conséquences financières immédiates de l’indécence par le mécanisme de la conservation des allocations. L’articulation de ces deux décisions, l’une sur le congé, l’autre sur le paiement partiel, témoigne de la cohérence du raisonnement de la troisième chambre civile, qui entend faire prévaloir la réalité de l’obligation de délivrance sur les considérations purement contractuelles. Par ailleurs, l’arrêt du 2 juillet 2026 (pourvoi n° 24-12.681, publié au Bulletin), bien que rendu en matière de bail rural, témoigne d’une même rigueur dans l’application du statut d’ordre public : la Cour y rappelle que « le bailleur ne peut percevoir, lors de la conclusion du bail ou à l’occasion d’un changement d’exploitant, une somme destinée à garantir l’exécution de ses obligations par le preneur, quand bien même celle-ci serait restituable à l’expiration du bail, de sorte que la somme perçue à ce titre est indue et sujette à répétition ». Cette solution, transposable dans son esprit au bail d’habitation, confirme que les clauses dérogeant aux règles impératives protectrices du preneur sont, en toute matière, rigoureusement sanctionnées.
B. La distinction entre suspension du loyer et obligation de paiement aux termes convenus
Si la protection du locataire est substantielle, elle n’est pas pour autant absolue, et la jurisprudence veille à maintenir un équilibre entre les droits des parties. La troisième chambre civile a ainsi rappelé, dans un arrêt du 13 mars 2025 (pourvoi n° 22-23.406), que le locataire ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement de ses loyers qu’à la condition de démontrer une impossibilité totale d’habiter les lieux. En l’espèce, la Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir souverainement retenu que la locataire ne démontrait pas avoir été dans l’impossibilité totale d’habiter le logement, en dépit d’installations électriques et de gaz présentant un danger. La Cour, statuant au visa de l’article 1728, 2°, du code civil, rappelle que « le locataire est obligé de payer le prix du bail aux termes convenus ».
Cette jurisprudence témoigne de la résistance de la Cour de cassation à admettre une suspension unilatérale du paiement du loyer hors les cas les plus graves, et renvoie le locataire aux voies de droit offertes par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, aux termes duquel « si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours ». Le juge, saisi par l’une ou l’autre des parties, détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution, et peut réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement avec ou sans consignation. Cette voie judiciaire, exclusive de toute justice privée, constitue le cadre légal dans lequel le locataire doit inscrire son action lorsqu’il est confronté à un logement non conforme aux normes de décence. L’arrêt du 13 mars 2025 précise en outre que l’indemnité d’occupation demeure due même en présence de désordres, dès lors que le logement n’est pas totalement inhabitable, ce qui rappelle que la contrepartie financière de l’occupation ne disparaît qu’en cas d’impossibilité d’user de la chose louée de façon absolue et continue.
À cet égard, le nouveau contrat type issu du décret du 6 juillet 2026, en inscrivant de manière explicite et détaillée les modalités de la clause résolutoire et les obligations respectives des parties, contribue à la prévention des contentieux en clarifiant le régime applicable. La période transitoire jusqu’au 1er octobre 2026, date d’entrée en vigueur des nouvelles dispositions pour les contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date, invite les professionnels de l’immobilier, les notaires et les conseils des parties à anticiper la mise en conformité des baux à venir. L’enjeu est d’autant plus pressant que le mécanisme de la clause résolutoire constitue, en pratique, le principal instrument de sanction de l’inexécution des obligations du locataire, et que sa rédaction doit satisfaire aux exigences de précision et de clarté qui conditionnent sa validité. Par ailleurs, le décret prévoit également, dans la clause résolutoire, la possibilité d’une résiliation de plein droit pour d’autres motifs, notamment « la non-souscription d’une assurance des risques locatifs qui ne produit effet qu’un mois après commandement demeuré infructueux » et « le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ». Ces stipulations, qui figuraient déjà en substance dans la loi, sont désormais intégrées au contrat type avec une précision accrue, ce qui devrait faciliter leur mise en œuvre contentieuse.
Enfin, il convient d’observer que le décret du 6 juillet 2026, en modifiant simultanément le contrat type de location et le livre VIII du code de la construction et de l’habitation, opère une double réforme qui illustre la porosité croissante entre le droit du bail et le droit des aides personnelles au logement. Cette interpénétration des normes, déjà manifeste dans la jurisprudence de la troisième chambre civile depuis l’arrêt du 14 décembre 2023, trouve désormais une traduction réglementaire explicite. Les praticiens du droit immobilier devront donc appréhender ces textes de manière globale, en tenant compte tant des exigences formelles nouvelles que des solutions prétoriennes qui en déterminent l’interprétation et la portée.
Conclusion
Le décret du 6 juillet 2026 et l’arrêt du 4 juin 2026 illustrent, chacun dans leur ordre, la densification du cadre normatif applicable au bail d’habitation. Le premier, par la voie réglementaire, renforce le formalisme du contrat type et introduit de nouvelles mentions obligatoires destinées à mieux informer les parties et à sécuriser leurs relations. Le second, par la voie prétorienne, érige un principe protecteur du locataire en interdisant au bailleur de se prévaloir d’un congé pour réaliser des travaux de mise en conformité qu’il aurait dû effectuer avant la conclusion du bail. Ensemble, ils témoignent d’une volonté constante du législateur et du juge de rééquilibrer les rapports locatifs en faveur de la partie réputée la plus faible, sans pour autant exonérer le locataire de son obligation essentielle de paiement du loyer aux termes convenus. La pratique contractuelle devra intégrer ces évolutions dès le 1er octobre 2026 pour les baux nouvellement conclus ou renouvelés, sous peine de voir les clauses non conformes réputées non écrites. Dans l’intervalle, les parties et leurs conseils sont invités à anticiper ces modifications en révisant les modèles de baux actuellement en circulation, afin d’assurer une transition harmonieuse vers le nouveau régime contractuel sans attendre l’échéance légale.
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