I. L’opposabilité du bail commercial à l’acquéreur : la protection passive du preneur
A. Le principe de l’article 1743 du Code civil et ses conditions d’application
La vente de l’immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce constitue, pour le preneur à bail commercial, une source d’incertitude juridique majeure. Le changement de propriétaire du bien loué pourrait, en l’absence de dispositions protectrices, permettre au nouvel acquéreur de contester l’existence même du titre d’occupation ou d’en remettre en cause les conditions. Le législateur a entendu neutraliser cette menace en consacrant, à l’article 1743 du Code civil, un principe d’opposabilité du bail à l’acquéreur de la chose louée. Ce texte, dont la rédaction remonte au Code civil de 1804, dispose que « si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine ». Il est au cœur du droit commun du louage de choses et intéresse directement le statut des baux commerciaux, dont la durée minimale de neuf années, prévue à l’article L. 145-4 du Code de commerce, justifie une protection renforcée du preneur contre les aléas de la transmission de la propriété du bien loué. L’article L. 145-1 du même code définit précisément le champ du statut, qui s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité par un commerçant ou un artisan immatriculé.
Cette opposabilité du bail à l’acquéreur n’est toutefois pas inconditionnelle. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle régulièrement que la protection de l’article 1743 est subordonnée à l’existence d’un bail écrit, authentique ou ayant date certaine, antérieur à la vente. La date certaine peut résulter de l’enregistrement du bail, de sa signification par acte d’huissier ou de toute autre formalité conférant au document une date opposable aux tiers. Dans un arrêt du 16 mai 2024 (pourvoi n° 22-19.922, publié au Bulletin et rendu en formation de section), la Cour de cassation a rappelé que « le bail est opposable à l’acquéreur qui en a eu connaissance avant la vente de la chose louée ». Cette formulation confirme que la connaissance par l’acquéreur de l’existence du bail est l’élément déterminant de l’opposabilité, que cette connaissance résulte de la publicité foncière, d’une mention dans l’acte de vente, de la remise des clés au preneur ou de tout autre élément de preuve de nature à établir que l’acquéreur ne pouvait ignorer la présence du locataire dans les lieux. La charge de la preuve de cette connaissance incombe au preneur qui entend se prévaloir de l’opposabilité de son titre.
Par ailleurs, la protection offerte par l’article 1743 du Code civil ne se limite pas à empêcher l’expulsion du preneur au seul motif du changement de propriétaire. Elle emporte également la transmission des droits et obligations du bailleur originaire à l’acquéreur, qui devient le nouveau bailleur, tenu de respecter l’intégralité des stipulations contractuelles et des dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux. En conséquence, le preneur conserve l’ensemble des prérogatives attachées à son bail, et notamment le droit au renouvellement protégé par l’article L. 145-15 du Code de commerce, dont les clauses, stipulations et arrangements qui auraient pour effet d’y faire échec sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme. Ce mécanisme du réputé non écrit, d’ordre public, confère au preneur une action imprescriptible pour faire constater l’inefficacité de toute clause qui contreviendrait aux dispositions protectrices du statut.
La troisième chambre civile a également précisé, dans un arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-19.292, publié au Bulletin), que l’obligation de délivrance du bailleur revêt un caractère continu, ce qui signifie qu’elle ne s’éteint pas par l’effet de la vente et que l’acquéreur, substitué au bailleur originaire, en demeure tenu pendant toute la durée du bail. La Cour, au visa des articles 1709 et 1719 du Code civil, énonce que « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail » et que « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice ». Cet attendu consacre une distinction importante entre l’action en exécution forcée, qui demeure recevable tant que le manquement persiste, et l’action en réparation du préjudice, soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil. Une telle solution, transposable au nouveau bailleur en cas de vente de l’immeuble, renforce la sécurité juridique du preneur.
B. La portée limitée de la clause de subrogation stipulée dans l’acte de vente
Il est d’usage, dans les actes de vente d’immeubles donnés à bail commercial, d’insérer une clause par laquelle l’acquéreur est subrogé dans les droits et obligations du vendeur-bailleur, et s’engage à faire son affaire personnelle de la continuation des baux et de tout contentieux susceptible de survenir, y compris lorsque la cause de ce contentieux serait antérieure au transfert de propriété. Cette stipulation, fréquemment rédigée en des termes généraux que les notaires insèrent de manière quasi-systématique dans les actes authentiques de vente, a pu susciter un contentieux nourri quant à son opposabilité au preneur, tiers au contrat de vente et qui n’a donc pas consenti à cette substitution de débiteur.
La troisième chambre civile a tranché cette difficulté dans l’arrêt précité du 16 mai 2024 (pourvoi n° 22-19.922), en posant une solution aussi nette que protectrice des droits du preneur. La Cour, au visa des anciens articles 1165 et 1376 du Code civil — devenus les articles 1199 et 1302-1 à la suite de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats — et de l’article 1743, alinéa 1er, du Code civil, énonce de manière péremptoire que « le locataire peut agir à l’encontre de son bailleur originaire en restitution de paiements indus effectués au titre de loyers et charges échus antérieurement à la vente, sans que celui-ci, qui reste tenu à son égard de ses obligations personnelles antérieures à la vente, ne puisse lui opposer une clause contenue dans l’acte de vente subrogeant l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur ».
Cette décision, rendue en formation de section et destinée à la publication au Bulletin, opère une clarification doctrinale attendue. La clause de subrogation stipulée dans l’acte de vente est inopposable au preneur, à qui l’on ne saurait imposer un changement de débiteur ou de créancier sans son consentement exprès, en vertu du principe de l’effet relatif des conventions consacré à l’article 1199 du Code civil aux termes duquel « le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties ». Le bailleur originaire demeure donc tenu, à l’égard du preneur, de l’ensemble des obligations personnelles nées antérieurement à la vente, et notamment de l’obligation de restitution des sommes indûment perçues au titre de charges qui lui auraient été réglées avant la cession du bien. L’acquéreur, quant à lui, n’est tenu que des obligations nées postérieurement à son entrée en jouissance, dans la limite des stipulations du bail commercial auxquelles il est tenu par l’effet de l’article 1743.
La solution consacrée par la Cour de cassation présente un intérêt pratique considérable pour le preneur qui, confronté à une demande en paiement de charges ou de loyers dont il conteste le bien-fondé, peut utilement diriger son action en répétition de l’indu contre le bailleur originaire qui a effectivement perçu les sommes litigieuses, sans se voir opposer la clause de subrogation insérée dans l’acte authentique de vente à laquelle il n’a pas consenti. Cette jurisprudence, combinée au principe de l’obligation continue de délivrance rappelé par l’arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-19.292), dessine un régime de protection renforcée du preneur contre les aléas de la mutation de la propriété du local loué. Elle rappelle que la vente de l’immeuble, si elle transfère à l’acquéreur la qualité de bailleur pour l’avenir, ne libère pas le vendeur de ses obligations passées, qui demeurent gouvernées par le contrat de bail originaire et les dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux.
II. Le droit de préférence du preneur : la protection active du locataire commercial
A. Le champ d’application du droit de préférence et ses exceptions légales
Au-delà de la protection passive que constitue l’opposabilité du bail à l’acquéreur, le législateur a institué, par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel, un droit de préférence au profit du preneur à bail commercial. Ce dispositif, codifié à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, impose au propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal qui envisage de le vendre d’en informer préalablement le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par remise en main propre contre récépissé. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée et vaut offre de vente au profit du preneur, lequel dispose d’un délai d’un mois pour se prononcer. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a modifié ce texte, notamment pour en préciser les exceptions et en renforcer l’effectivité.
La mise en œuvre de ce droit de préférence a toutefois suscité un contentieux important quant à la détermination de son champ d’application. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 19 juin 2025 (pourvoi n° 23-17.604, publié au Bulletin), a apporté une précision déterminante en énonçant que « en l’absence de disposition légale expresse, ce texte ne confère pas au locataire commercial un droit d’acquérir en priorité au-delà de l’assiette du bail qui lui a été consenti ». La Cour en déduit que « le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial ». Cette jurisprudence, qui délimite rigoureusement l’assiette du droit de préférence, répond à une préoccupation pratique fréquente : le propriétaire qui entend vendre un ensemble immobilier comprenant, parmi d’autres lots, le local donné à bail, n’est pas tenu d’offrir la totalité de l’immeuble au preneur, mais seulement le local objet du bail, à condition que ce dernier soit identifiable et divisible.
Par un autre arrêt du même jour, le 19 juin 2025 (pourvoi n° 23-19.292, publié au Bulletin), la troisième chambre civile a rappelé que l’exception au droit de préférence prévue par le dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 en cas de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux « s’applique en cas de cession d’un immeuble comprenant un seul local commercial ». Cette interprétation extensive de l’exception de cession globale, que la doctrine n’avait pas nécessairement anticipée, restreint d’autant la portée du droit de préférence lorsque le bailleur décide de vendre l’intégralité de l’immeuble plutôt que le seul local occupé par le preneur. Le locataire ne saurait, dans cette hypothèse, contraindre le propriétaire à une vente fractionnée qui porterait atteinte à son droit de propriété, constitutionnellement protégé.
La Cour de cassation a par ailleurs été amenée à se prononcer sur l’articulation entre le droit de préférence légal et les pactes de préférence conventionnels que les parties peuvent librement stipuler dans le bail commercial. Dans un arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-18.372), la troisième chambre civile a jugé que la cour d’appel avait pu déduire, par une interprétation souveraine des clauses du bail, que le droit de préférence conventionnel inséré dans deux baux distincts portant sur deux locaux composant un même lot de copropriété n’était instauré qu’en cas de vente du seul local commercial objet de chaque bail, les deux locataires ne pouvant bénéficier concurremment d’un droit de préférence sur l’ensemble du lot. Cette solution illustre la nécessité, pour le preneur souhaitant se ménager un droit d’acquisition prioritaire portant sur la totalité de l’immeuble ou sur une assiette plus large que le seul local loué, de stipuler une clause contractuelle expresse, dépourvue d’ambiguïté et conforme aux exigences de l’article L. 145-46-1.
B. Les sanctions de la violation du droit de préférence et leur régime prescriptif
La violation par le bailleur de l’obligation d’information préalable et de notification de l’offre de vente au preneur est sanctionnée par la nullité de la vente, ainsi que le prévoit expressément l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. La nature et le régime de cette sanction ont toutefois donné lieu à un débat jurisprudentiel que la troisième chambre civile a tranché de manière définitive dans un arrêt du 18 décembre 2025 (pourvoi n° 24-10.767, publié au Bulletin).
La Cour y énonce, en des termes qui méritent d’être intégralement reproduits, que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité » et que « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code ». Cette double affirmation, qui résout plusieurs controverses doctrinales, revêt une portée significative pour l’ensemble du contentieux de la vente d’immeubles loués.
D’une part, la Cour écarte sans ambiguïté l’argumentation selon laquelle la violation du droit de préférence devrait être sanctionnée par le réputé non écrit en application de l’article L. 145-15 du Code de commerce, ce qui aurait eu pour conséquence de rendre l’action imprescriptible. En qualifiant la sanction de nullité, et non de réputé non écrit, la Cour de cassation cantonne la portée de l’article L. 145-15 aux clauses et arrangements contractuels insérés dans le bail lui-même et refuse de l’étendre aux actes de vente conclus en fraude des droits du preneur. Cette distinction présente une cohérence certaine : l’acte de vente n’est pas un arrangement ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement, mais un acte translatif de propriété dont la validité est conditionnée par le respect d’une formalité substantielle destinée à protéger le preneur.
D’autre part, en soumettant l’action en nullité à la prescription biennale de l’article L. 145-60, dont les termes sont d’une simplicité lapidaire — « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans » —, la Cour impose au preneur une diligence particulière. Celui-ci dispose d’un délai de deux ans à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action pour agir en nullité de la vente, sous peine de forclusion. Ce délai, qui court à compter de la connaissance effective de la vente par le preneur, peut s’avérer particulièrement bref lorsque la cession a été réalisée de manière occulte ou sans publicité suffisante.
Ce régime de prescription biennale contraste avec le délai quinquennal de l’article 2224 du Code civil dont bénéficie le preneur pour agir en responsabilité contractuelle contre son bailleur ou en répétition de l’indu pour les sommes indûment versées. La distinction entre ces deux régimes prescriptifs, que la jurisprudence de la troisième chambre civile s’attache à clarifier depuis plusieurs années, impose au praticien une vigilance accrue dans la détermination du fondement juridique de l’action envisagée. Le choix de ce fondement conditionne directement la recevabilité de la demande au regard des délais de prescription applicables, et une erreur de qualification pourrait entraîner l’irrecevabilité de l’action pour cause de prescription.
Au-delà de la nullité, le preneur dont le droit de préférence a été méconnu peut également solliciter sa substitution à l’acquéreur, aux conditions de la vente litigieuse, ou à défaut, l’indemnisation du préjudice subi. Ces actions obéissent à des conditions de fond et de délai distinctes, que le preneur doit articuler avec soin. La troisième chambre civile, dans sa jurisprudence la plus récente, manifeste une volonté constante de trouver un équilibre entre la protection du preneur et la sécurité des transactions immobilières, en évitant que l’incertitude quant à la validité d’une vente ne perdure au-delà d’un délai raisonnable. Cet équilibre, délicat à atteindre, se traduit par un régime contentieux qui, tout en offrant au preneur des voies de droit effectives, le contraint à une réactivité procédurale certaine.
Il convient enfin d’observer que le droit de préférence légal, s’il constitue une protection essentielle du preneur, ne saurait être appréhendé isolément des autres mécanismes protecteurs dont celui-ci bénéficie. L’articulation entre l’opposabilité du bail à l’acquéreur et le droit de préférence doit être conçue comme un continuum de garanties, la première assurant la stabilité du contrat en cours quand la seconde offre au locataire la perspective d’accéder à la propriété des murs dans lesquels il exploite son fonds. Cette complémentarité des protections, renforcée par l’inopposabilité des clauses de subrogation et par le caractère continu de l’obligation de délivrance, témoigne de l’attention particulière que le législateur et le juge portent à la situation du preneur commercial, dont le fonds de commerce représente bien souvent l’actif professionnel principal, voire unique.
Conclusion
La vente de l’immeuble donné à bail commercial place le preneur dans une situation juridique délicate, que le droit positif appréhende au moyen d’une double protection, l’une passive, l’autre active. L’opposabilité du bail à l’acquéreur, consacrée par l’article 1743 du Code civil et renforcée par la jurisprudence relative à l’inopposabilité des clauses de subrogation ainsi que par le caractère continu de l’obligation de délivrance, assure au locataire la stabilité de son titre d’occupation et la pérennité des droits qu’il tient du statut des baux commerciaux. Le droit de préférence de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, bien que circonscrit dans son champ d’application par une jurisprudence rigoureuse qui en délimite strictement l’assiette et les exceptions, lui offre une faculté d’acquisition prioritaire dont la violation est sanctionnée par la nullité de la vente — et non par le réputé non écrit —, sous réserve d’une action exercée dans le délai de prescription biennale de l’article L. 145-60. La combinaison de ces deux dispositifs, précisée par les arrêts les plus récents de la troisième chambre civile, confère au preneur à bail commercial un statut protecteur qui, sans paralyser le droit du propriétaire de disposer de son bien, lui assure une sécurité juridique indispensable à la pérennité de son exploitation commerciale et à la valorisation de son fonds de commerce.
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