I. La destruction de l’immeuble loué par cas fortuit : le régime de l’article 1722 du Code civil
A. L’étendue de la destruction et ses conséquences sur le contrat de bail
L’article 1722 du Code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit, et que si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail, sans qu’il n’y ait lieu à aucun dédommagement dans l’un et l’autre cas (legifrance.gouv.fr). Or, la notion de destruction totale s’entend de l’impossibilité absolue pour le preneur d’user de la chose conformément à sa destination contractuelle, ce qui impose une appréciation in concreto par le juge du fond de l’ampleur des dégâts matériels subis par l’immeuble.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle régulièrement que la résiliation de plein droit prévue par ce texte opère de manière automatique dès lors que la destruction totale est caractérisée, sans qu’il soit nécessaire pour le preneur d’accomplir une quelconque formalité. En conséquence, le bailleur n’est tenu d’aucune obligation de relogement, le législateur de 1804 ayant fait le choix d’une répartition des risques entre les parties au contrat de louage qui fait peser sur le preneur la charge définitive de la privation de jouissance résultant d’un événement de force majeure. Par ailleurs, lorsque la destruction n’est que partielle, le preneur dispose d’une option entre la diminution du loyer, proportionnelle à la perte de jouissance subie, et la résiliation du contrat, cette option étant soumise au contrôle du juge qui en apprécie le caractère raisonnable au regard des circonstances de l’espèce.
À cet égard, la jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé que l’article 1722 ne s’applique que lorsque l’événement destructeur présente les caractères du cas fortuit, c’est-à-dire lorsqu’il est imprévisible, irrésistible et extérieur aux parties, ce qui rejoint la définition contemporaine de la force majeure consacrée par l’article 1218 du Code civil, issu de l’ordonnance du 10 février 2016 (legifrance.gouv.fr). Dès lors, un incendie d’origine naturelle, tel que ceux qui ont ravagé plus de cinquante mille hectares en France depuis le début de l’année 2026 selon les données officielles, constitue incontestablement un cas fortuit au sens de l’article 1722, de sorte que la destruction totale d’un immeuble donné à bail par un tel incendie emporte résiliation automatique du contrat de louage.
La troisième chambre civile a également eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 2 juillet 2026, que le point de départ de la prescription de l’action pour trouble anormal de voisinage était « le jour de la première manifestation du trouble, ou le jour de sa révélation au titulaire du droit, ou de son aggravation », solution qui pourrait trouver à s’appliquer par analogie aux actions en responsabilité consécutives à des sinistres dont la cause n’est révélée que postérieurement à leur survenance (3e Civ., 2 juillet 2026, n° 24-19.569, courdecassation.fr). En conséquence, un locataire qui découvrirait que l’incendie ayant détruit son logement trouvait sa cause dans un vice de construction imputable au bailleur pourrait agir en responsabilité dans le délai de prescription courant à compter de cette révélation, et non à compter de la date du sinistre lui-même.
B. La distinction entre cas fortuit et fait du bailleur dans l’appréciation de la destruction
La mise en œuvre de l’article 1722 suppose que la destruction de la chose louée ne soit pas imputable au bailleur lui-même, car si le sinistre trouve sa cause dans un manquement de ce dernier à ses obligations contractuelles, notamment à son obligation de délivrance ou d’entretien, le régime du cas fortuit est écarté au profit de la responsabilité contractuelle de droit commun. En conséquence, un bailleur qui n’aurait pas entretenu les installations électriques vétustes de l’immeuble ne pourrait se prévaloir de la destruction par incendie pour invoquer la résiliation de plein droit du bail, sa responsabilité pouvant alors être engagée sur le fondement de l’article 1719 du Code civil qui lui impose de délivrer au preneur la chose louée en bon état de réparations de toute espèce.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a récemment rappelé, dans un arrêt du 20 novembre 2025, que l’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit, et qu’un époux se disant victime d’un tel trouble a qualité à agir peu important que le domicile qu’il occupe appartienne à son conjoint (3e Civ., 20 novembre 2025, n° 24-16.342, courdecassation.fr). Cette solution, qui étend la qualité à agir à tout occupant, trouve un écho dans le contentieux des incendies où la question de la titularité de l’action en réparation se pose avec acuité lorsque le logement détruit est occupé par plusieurs personnes aux titres juridiques distincts.
La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs impose en outre au bailleur de remettre au locataire un logement décent et de l’entretenir en état de servir à l’usage prévu, obligation dont la violation peut engager sa responsabilité et le priver du bénéfice de l’article 1722. Dès lors, un bailleur qui aurait manqué à son obligation d’entretien des dispositifs de sécurité incendie ou qui n’aurait pas réalisé les travaux de mise en conformité prescrits par la réglementation ne saurait se prévaloir du cas fortuit pour s’exonérer de ses obligations envers le locataire, le juge du fond disposant d’un pouvoir souverain d’appréciation pour caractériser le lien de causalité entre le manquement et le sinistre.
II. La présomption de responsabilité du locataire en matière d’incendie : le régime de l’article 1733 du Code civil
A. Le mécanisme probatoire de l’article 1733 : une présomption simple de responsabilité
L’article 1733 du Code civil édicte que le locataire répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine (legifrance.gouv.fr). Ce texte instaure une présomption simple de responsabilité pesant sur le preneur, qui se trouve tenu d’indemniser le bailleur des dommages causés par l’incendie survenu dans les lieux loués, sauf à rapporter la preuve d’une cause exonératoire limitativement énumérée par le législateur.
Or, le domaine d’application de cette présomption est particulièrement étendu, la Cour de cassation jugeant de manière constante que l’article 1733 est applicable même lorsque l’incendie n’a pas pris naissance dans les lieux effectivement occupés par le preneur, dès lors que le sinistre trouve son origine dans une dépendance de la chose louée. En conséquence, le locataire d’un appartement ne peut échapper à la présomption en démontrant que le feu a débuté dans les parties communes de l’immeuble si celles-ci sont comprises dans l’assiette du bail. Par ailleurs, cette présomption joue également à l’égard des colocataires et des occupants du chef du preneur, étendant ainsi le spectre des personnes susceptibles d’être tenues pour responsables des conséquences dommageables du sinistre.
La troisième chambre civile a précisé que la présomption de l’article 1733 ne s’applique qu’entre le bailleur et le preneur, à l’exclusion des tiers au contrat de bail, et qu’elle est sans incidence sur l’action directe que le bailleur pourrait exercer contre l’assureur du locataire sur le fondement du droit commun de la responsabilité civile. Dès lors, les relations triangulaires entre bailleur, locataire et assureurs dans le contexte des incendies de l’été 2026 appellent une analyse rigoureuse de l’articulation entre le régime spécial de l’article 1733 et le droit commun de l’assurance, afin de déterminer avec précision les obligations respectives de chaque partie au contrat de louage et de leurs assureurs successifs.
À cet égard, le dispositif de l’arrêt de la troisième chambre civile du 2 juillet 2026 rappelle que « la personne qui subit un tel dommage a droit à réparation, quand bien même ce dommage aurait cessé à la date à laquelle le juge statue », principe que la Cour de cassation rattache expressément à la théorie des troubles anormaux du voisinage mais dont la portée dépasse ce seul contentieux pour intéresser l’ensemble des actions en responsabilité du fait des immeubles (3e Civ., 2 juillet 2026, n° 24-19.569, courdecassation.fr). En conséquence, la cessation des effets du sinistre après l’introduction de l’instance ne saurait priver la victime de son droit à réparation, ce qui peut trouver application lorsqu’un incendie éteint n’en a pas moins causé des préjudices durables au locataire ou au propriétaire.
B. Les causes d’exonération : force majeure, vice de construction et communication du feu par un immeuble voisin
La présomption de responsabilité instituée par l’article 1733 peut être combattue par le locataire au moyen de trois causes exonératoires limitativement énumérées : le cas fortuit ou la force majeure, le vice de construction de l’immeuble, et la communication de l’incendie par une maison voisine. La charge de la preuve incombe intégralement au preneur, qui doit établir de manière certaine la survenance de l’une de ces circonstances pour écarter la présomption légale pesant sur lui, une simple vraisemblance étant insuffisante à renverser la présomption.
L’article 1218 du Code civil définit la force majeure comme un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées (legifrance.gouv.fr). Dans le contexte des incendies de l’été 2026, où les surfaces brûlées ont atteint des niveaux sans précédent depuis le début des relevés satellitaires européens, la qualification de force majeure paraît difficilement contestable pour les incendies d’origine naturelle propagés par des conditions climatiques exceptionnelles. À cet égard, un locataire dont le logement serait détruit par un incendie de forêt d’ampleur exceptionnelle, sans lien avec son comportement, pourrait utilement invoquer cette cause exonératoire pour écarter la présomption de responsabilité pesant sur lui.
Par ailleurs, le vice de construction constitue une cause d’exonération autonome qui peut être invoquée même en l’absence de force majeure, dès lors que le locataire démontre que l’incendie trouve sa cause dans un défaut affectant la structure ou les équipements de l’immeuble et antérieur à la conclusion du bail. La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 16 janvier 2025 publié au Bulletin, que « l’impropriété de l’ouvrage à sa destination s’apprécie par référence à sa destination découlant de son affectation, telle qu’elle résulte de la nature des lieux ou de la convention des parties », solution qui trouve un écho dans le contentieux des incendies lorsque le locataire invoque un vice de construction comme cause du sinistre (3e Civ., 16 janvier 2025, n° 23-17.265, courdecassation.fr). Dès lors, la preuve d’un défaut affectant les installations électriques ou les dispositifs de sécurité incendie de l’immeuble peut exonérer le locataire de la présomption pesant sur lui.
Enfin, la communication du feu par une maison voisine, troisième cause exonératoire prévue par l’article 1733, trouve une résonance particulière dans le contexte des méga-feux contemporains où la propagation du sinistre à l’échelle d’un quartier ou d’une commune entière est un phénomène récurrent. La preuve de cette communication incombe au locataire et peut résulter des constatations des services de secours ou des rapports d’expertise établis postérieurement au sinistre, étant précisé que les données satellitaires et les relevés météorologiques constituent désormais des éléments de preuve recevables devant les juridictions civiles pour établir l’origine et la progression d’un incendie. La troisième chambre civile a également rappelé, dans son arrêt du 23 octobre 2025, que la responsabilité décennale du constructeur peut être engagée lorsque les défauts affectant l’ouvrage le rendent impropre à sa destination (3e Civ., 23 octobre 2025, n° 23-18.771, courdecassation.fr), ce qui peut inclure les cas où un vice de construction a favorisé la propagation d’un incendie dans l’immeuble.
Conclusion
L’été 2026, marqué par des incendies d’une ampleur sans précédent sur le territoire français, rappelle avec force que le droit immobilier, dans ses dispositions les plus anciennes comme dans ses réformes les plus récentes, offre un cadre juridique cohérent pour régir les conséquences des catastrophes naturelles sur les rapports locatifs. L’articulation des articles 1722 et 1733 du Code civil, combinée à la définition contemporaine de la force majeure donnée par l’article 1218, dessine un régime équilibré de répartition des risques entre bailleur et preneur, que la jurisprudence de la troisième chambre civile ne cesse de préciser. Les décisions rendues en 2025 et 2026 témoignent de la vitalité de ces mécanismes et de leur adaptation constante aux réalités contemporaines, qu’il s’agisse de la protection du preneur contre les vices de construction ou de la définition du point de départ des délais de prescription. Dans un contexte où les événements climatiques extrêmes se multiplient, la maîtrise de ces règles constitue un impératif pour l’ensemble des acteurs du secteur immobilier.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.