La garantie décennale des constructeurs à l’épreuve de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile : conditions de l’impropriété à destination, désordres évolutifs et causes d’exonération
I. Les conditions de mise en œuvre de la garantie décennale
A. La qualité de constructeur et l’acte de réception, préalables indissociables de la garantie
La garantie décennale, instituée par les articles 1792 et suivants du Code civil, constitue le socle de la protection du maître d’ouvrage et des acquéreurs successifs contre les désordres les plus graves affectant un ouvrage. L’article 1792 du Code civil dispose que « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ». Cette responsabilité est d’ordre public, de sorte que toute clause contractuelle visant à l’écarter ou à la limiter est réputée non écrite, conformément aux dispositions de l’article 1792-5 du même code.
La qualité de constructeur, condition première de l’engagement de cette responsabilité, est définie par l’article 1792-1 du Code civil, qui répute constructeur tout architecte, entrepreneur, technicien lié au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage, mais également toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire. Dès lors, le vendeur d’une maison qu’il a lui-même édifiée se trouve investi de la qualité de constructeur au sens de ce texte et se voit, en cette qualité, soumis à la responsabilité décennale à l’égard de l’acquéreur. La troisième chambre civile de la Cour de cassation ne cesse de rappeler cette évidence dans son contentieux courant, comme en témoigne l’arrêt du 23 octobre 2025 (pourvoi n° 23-18.771), dans lequel un particulier ayant partiellement édifié une maison d’habitation avant de la vendre s’est vu rechercher en responsabilité décennale par les acquéreurs.
L’acte de réception constitue le second préalable essentiel à la mise en œuvre des garanties légales. L’article 1792-6 du Code civil le définit comme « l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves ». Il s’agit d’un acte juridique unilatéral, qui marque le point de départ du délai de la garantie décennale et dont la qualification emporte des conséquences décisives sur le régime applicable aux désordres. La réception peut être expresse, lorsqu’elle est formalisée dans un procès-verbal signé des parties, ou tacite, lorsqu’elle résulte d’une prise de possession des lieux accompagnée du paiement du prix, manifestant une volonté non équivoque d’accepter l’ouvrage. La jurisprudence exige toutefois que la réception tacite soit caractérisée par des actes dénués d’ambiguïté, la seule prise de possession ne suffisant pas, à elle seule, à établir la volonté du maître d’ouvrage de recevoir l’ouvrage.
La question de la levée des réserves constitue, à cet égard, un enjeu contentieux majeur. Les désordres ayant fait l’objet de réserves à la réception relèvent en principe de la garantie de parfait achèvement et non de la garantie décennale. Toutefois, lorsque les réserves sont levées, les désordres qui apparaissent ultérieurement, et dont la gravité atteint le seuil de l’article 1792, peuvent engager la responsabilité décennale des constructeurs. Par l’arrêt du 11 juin 2026 (pourvoi n° 24-16.250), la troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser les conditions dans lesquelles une réserve peut être regardée comme levée. En l’espèce, un procès-verbal de réception du 6 janvier 2012 comportait une réserve générale portant sur l’isolation acoustique d’un auditorium. La cour d’appel avait retenu que cette réserve avait été tacitement levée, dès lors que les préconisations techniques formulées par le bureau d’étude acoustique avaient rassuré le maître d’ouvrage et qu’aucune réserve ne figurait plus dans le compte rendu de chantier établi à la suite de la réunion du 17 avril 2012. La Cour de cassation approuve ce raisonnement, considérant que la cour d’appel « a pu déduire de ces seuls motifs » la levée de la réserve et, partant, la mise en jeu de la responsabilité décennale des constructeurs pour les désordres acoustiques apparus postérieurement.
B. L’impropriété à destination, pierre angulaire de la garantie décennale
La caractérisation de l’impropriété à destination constitue le cœur du contentieux de la garantie décennale. La jurisprudence traditionnelle retient que l’impropriété est caractérisée lorsque le désordre est d’une gravité telle qu’il rend l’ouvrage inhabitable ou impropre à l’usage auquel il est destiné. Cette appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation qui vérifie que les constatations de la cour d’appel caractérisent bien l’atteinte à la destination de l’ouvrage au sens de l’article 1792.
La question de la performance énergétique a récemment donné lieu à une évolution législative significative, dont la portée a été précisée par la jurisprudence. L’article L. 111-13-1 du Code de la construction et de l’habitation, issu de la loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte, est venu encadrer plus strictement la reconnaissance de l’impropriété à destination en matière de performance énergétique. Ce texte dispose qu’en ce domaine, l’impropriété à destination « ne peut être retenue qu’en cas de dommages conduisant à une surconsommation énergétique ne permettant l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant ». Il s’agit là d’une restriction significative par rapport à la conception classique de l’impropriété à destination, qui impose au juge de caractériser non seulement l’existence d’un défaut d’isolation thermique, mais également le caractère exorbitant du coût énergétique qui en résulte pour l’occupant.
C’est précisément cette exigence que la troisième chambre civile a rappelée avec force dans l’arrêt du 23 octobre 2025 (pourvoi n° 23-18.771). Dans cette affaire, les acquéreurs d’une maison d’habitation se plaignaient d’une isolation thermique insuffisante, le diagnostic de performance énergétique annexé à l’acte authentique mentionnant un niveau de performance de classe C. La cour d’appel de Rennes avait retenu la responsabilité décennale du vendeur-constructeur au motif que « le défaut d’isolation, qui cause une gêne au quotidien, voire une perte de jouissance pour certaines pièces qui ne peuvent être occupées en période hivernale, entraîne des frais annuels d’énergie excessifs ». La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 1792 du Code civil et L. 111-13-1 du Code de la construction et de l’habitation, reprochant à la cour d’appel de s’être déterminée « sans rechercher, comme il le lui incombait, si les défauts d’isolation thermique constatés ne permettaient l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant ». Par cette censure, la Haute juridiction rappelle que la simple surconsommation de chauffage, fût-elle qualifiée d’excessive, ne saurait suffire à caractériser l’impropriété à destination, laquelle nécessite la démonstration d’un coût énergétique exorbitant, c’est-à-dire d’une ampleur telle qu’elle rend l’occupation du logement économiquement insupportable pour son occupant.
Par ailleurs, la Cour de cassation exerce un contrôle rigoureux sur la certitude des désordres allégués dans le cadre de la garantie décennale. Les désordres évolutifs, dont l’aggravation est susceptible de compromettre à terme la solidité de l’ouvrage ou de le rendre impropre à sa destination, ne relèvent de la garantie décennale que s’il est établi qu’ils ont atteint, ou atteindront avec certitude, la gravité requise dans le délai décennal. La troisième chambre civile a eu l’occasion de le rappeler dans l’arrêt du 25 septembre 2025 (pourvoi n° 24-10.517). En l’espèce, l’acquéreur d’une maison d’habitation se plaignait de fissures apparues sur les façades de l’immeuble, construit par le vendeur. L’expert judiciaire avait relevé que certaines fissures n’étaient qu’esthétiques, que seules les façades sud et ouest étaient affectées d’une fissuration structurelle et évolutive, tout en précisant que « la villa ne présentait pas un risque d’effondrement immédiat et que les fissures constatées ne rendaient pas pour l’instant la maison impropre à sa destination ». La cour d’appel de Nîmes avait néanmoins condamné le vendeur au titre de la garantie décennale, retenant qu’il existait « un risque avéré d’effondrement de la maison ou de graves désordres rendant celle-ci inhabitable ». La Cour de cassation censure cette décision, jugeant que la cour d’appel s’était déterminée « par des motifs n’établissant pas que les désordres avaient de manière certaine, dans les dix ans après la réception de l’ouvrage, compromis sa solidité ou l’avaient rendu impropre à sa destination ».
Cette solution, qui s’inscrit dans une jurisprudence constante de la troisième chambre civile, impose aux juges du fond de caractériser avec précision non seulement la nature et la gravité des désordres, mais également leur date de manifestation et leur caractère certain. L’expertise judiciaire, ordonnée sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile ou au fond, constitue à cet égard un instrument probatoire essentiel, dont les conclusions doivent être examinées avec une particulière rigueur par les juridictions saisies.
II. Les causes d’exonération et l’articulation avec les autres garanties légales
A. L’acceptation délibérée du risque, cause étrangère exonératoire de la responsabilité décennale
L’article 1792 du Code civil prévoit, dans son second alinéa, que la responsabilité décennale « n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère ». La jurisprudence a progressivement dégagé, au titre de cette cause étrangère, plusieurs hypothèses exonératoires, parmi lesquelles figure l’acceptation délibérée du risque par le maître de l’ouvrage. Cette notion, dont les contours ont été précisés par la troisième chambre civile, permet au constructeur de s’exonérer de sa responsabilité lorsqu’il démontre que le maître d’ouvrage a été informé du risque et l’a néanmoins accepté en toute connaissance de cause.
C’est sur ce fondement que la Cour de cassation a censuré partiellement l’arrêt de la cour d’appel de Paris dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 11 juin 2026 (pourvoi n° 24-16.250). En l’espèce, la société Plaisance Pasteur, maître d’ouvrage, avait fait transformer un bâtiment pour y réaliser un auditorium destiné à l’organisation de concerts. L’entreprise de construction, la société CERP, faisait valoir que le maître d’ouvrage avait été destinataire, en cours de chantier, d’une note d’un bureau spécialisé soulignant l’insuffisance, en termes d’isolation phonique, des principes constructifs et la nécessité d’adapter ces derniers. La cour d’appel avait néanmoins condamné l’entreprise de construction sur le fondement de la responsabilité décennale, sans examiner ce moyen de défense. La Cour de cassation lui reproche de s’être déterminée « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le maître de l’ouvrage n’avait pas été destinataire, en cours de chantier, d’une note d’un bureau spécialisé soulignant l’insuffisance, en termes d’isolation phonique, des principes constructifs et la nécessité d’adapter ces derniers, et s’il n’avait pas accepté délibérément le risque de nuisances sonores au-delà des seuils fixés par voie réglementaire qui lui avait été signalé ».
Ainsi, la Cour de cassation rappelle que « constitue la cause étrangère, au sens de ce texte, l’acceptation délibérée du risque par le maître de l’ouvrage, qui exonère en tout ou partie les constructeurs de leur responsabilité tant à son égard qu’à l’égard de l’acquéreur ». Cette solution présente un intérêt pratique considérable pour les constructeurs, qui peuvent utilement se prévaloir de l’acceptation délibérée du risque par le maître d’ouvrage lorsque celui-ci, dûment informé des conséquences potentielles de ses choix techniques ou architecturaux, a néanmoins persisté dans ceux-ci en dépit des alertes émises par les professionnels de la construction. En conséquence, le constructeur avisé aura soin de consigner par écrit toute réserve ou mise en garde adressée au maître d’ouvrage, et de lui faire signer un document attestant qu’il a été informé des risques et qu’il les accepte en pleine connaissance de cause.
Dans le même arrêt, la troisième chambre civile a également précisé l’étendue de la responsabilité décennale du maître d’œuvre général. La cour d’appel avait rejeté les prétentions du maître d’ouvrage à l’égard du maître d’œuvre général, la société Pecorari & Pellerin, au motif que le recours à un maître d’œuvre acoustique le déchargeait de ses diligences dans ce domaine. La Cour de cassation censure cette analyse, énonçant que la cour d’appel s’était prononcée « tout en constatant que le maître d’œuvre général avait été chargé d’une mission complète de maîtrise d’œuvre, sans relever l’existence d’une cause étrangère exonératoire ». Par cette motivation, la Haute juridiction rappelle que le maître d’œuvre général investi d’une mission complète est tenu d’une obligation de surveillance et de coordination de l’ensemble des intervenants, qui ne saurait être éludée par le seul fait que le maître d’ouvrage a fait appel à des spécialistes pour des prestations particulières.
Par ailleurs, l’arrêt du 11 juin 2026 apporte une précision importante sur la portée de l’assurance constructeur non-réalisateur (CNR). La cour d’appel avait déclaré recevables les demandes des locataires du bâtiment à l’égard de l’assureur CNR sur le fondement de l’action directe de l’article L. 124-3 du Code des assurances. La Cour de cassation censure cette décision, reprochant aux juges du fond de ne pas avoir recherché « si le contrat d’assurance constructeur non-réalisateur pouvait trouver à s’appliquer en l’absence de vente du bien par le maître de l’ouvrage, au bénéfice des locataires de ce dernier, qui ne disposent pas en cette qualité de l’action en responsabilité décennale à son encontre ». Cette solution illustre la spécificité de l’assurance CNR, dont la finalité est de garantir le maître d’ouvrage lorsqu’il vend l’immeuble après achèvement, et non de couvrir les préjudices subis par les locataires de l’immeuble, qui ne sont pas titulaires de l’action en garantie décennale.
B. L’articulation entre garantie décennale, garantie de parfait achèvement et forclusion décennale
Le régime des garanties légales en droit de la construction s’organise autour de trois garanties distinctes, dont l’articulation est source d’un contentieux abondant. La garantie de parfait achèvement, prévue par l’article 1792-6 du Code civil, oblige l’entrepreneur à réparer tous les désordres signalés par le maître d’ouvrage pendant un délai d’un an à compter de la réception, qu’il s’agisse de désordres réservés à la réception ou de désordres révélés postérieurement et notifiés par écrit. Cette garantie, qui ne requiert pas la démonstration d’un degré de gravité particulier, constitue une protection de premier niveau dont l’efficacité est subordonnée à la diligence du maître d’ouvrage dans le signalement des désordres.
À l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement, et pendant une durée de dix ans à compter de la réception, la garantie décennale prend le relais pour les désordres les plus graves, à condition que ceux-ci n’aient pas fait l’objet de réserves non levées à la réception. L’articulation entre ces deux garanties a été précisée par la Cour de cassation dans de nombreuses décisions, qui rappellent que les désordres réservés à la réception ne peuvent engager la responsabilité décennale des constructeurs qu’à compter de la levée des réserves, laquelle doit être caractérisée avec certitude. Tant que les réserves n’ont pas été levées, le maître d’ouvrage ne dispose que de l’action en garantie de parfait achèvement, puis, à l’expiration du délai d’un an, de l’action en responsabilité contractuelle de droit commun, à la condition de démontrer une faute du constructeur dans l’exécution de ses obligations.
La forclusion décennale constitue une limite temporelle absolue à l’engagement de la responsabilité des constructeurs. L’article 1792 du Code civil ne fixe pas expressément de délai, mais la jurisprudence, combinant ce texte avec l’article 1792-4-1 du même code, retient que la responsabilité décennale est encourue pour les désordres apparus dans le délai de dix ans courant à compter de la réception de l’ouvrage. Passé ce délai, la responsabilité décennale est éteinte et les constructeurs sont déchargés de toute obligation au titre des articles 1792 à 1792-4 du Code civil. La troisième chambre civile a eu l’occasion de le rappeler dans un arrêt du 30 janvier 2025 (pourvoi n° 23-16.347), aux termes duquel toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du Code civil est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application de ces textes, après dix ans à compter de la réception des travaux.
Or, cette forclusion n’éteint pas toute possibilité d’action pour le maître d’ouvrage ou l’acquéreur. Après l’expiration du délai décennal, il demeure loisible à la victime des désordres d’agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, à condition de démontrer une faute du constructeur dans l’exécution de ses obligations contractuelles. Cette action, qui n’est pas soumise au délai de forclusion décennale, peut être engagée pendant le délai de prescription de droit commun, soit cinq ans à compter de la découverte du dommage en application de l’article 2224 du Code civil. La coexistence de ces deux régimes de responsabilité offre ainsi une protection étendue aux maîtres d’ouvrage et acquéreurs, tout en préservant la sécurité juridique des constructeurs par l’effet extinctif de la forclusion décennale.
La distinction entre les désordres relevant de la garantie décennale et ceux relevant de la responsabilité contractuelle de droit commun repose essentiellement sur la gravité des dommages. Seuls les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination relèvent de la garantie décennale et sont, par suite, soumis à la forclusion décennale. Les désordres de moindre gravité, qui ne remplissent pas les conditions de l’article 1792, relèvent de la responsabilité contractuelle et peuvent être invoqués au-delà du délai décennal, dans la limite du délai de prescription de droit commun. Cette distinction, qui est au cœur de l’office du juge, commande l’ensemble de la stratégie contentieuse en matière de construction.
Il convient enfin d’observer que l’action directe dont dispose la victime contre l’assureur du constructeur responsable, en application de l’article L. 124-3 du Code des assurances, est elle-même enfermée dans les limites de la garantie souscrite. L’assureur ne peut être tenu au-delà des plafonds et des franchises contractuellement stipulés, et sa garantie ne peut être mobilisée que pour les dommages entrant dans le champ de la police d’assurance. L’arrêt du 11 juin 2026, précité, rappelle à cet égard que l’assurance constructeur non-réalisateur, souscrite en application de l’article L. 241-2 du Code des assurances, a pour finalité spécifique de garantir le maître d’ouvrage qui vend l’immeuble, et non de couvrir indifféremment tous les tiers lésés par les désordres de construction. Dès lors, le praticien devra veiller à identifier avec précision l’assureur dont la garantie est susceptible d’être mobilisée en fonction de la qualité du demandeur à l’action et de la nature des dommages invoqués.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation témoigne d’une volonté constante de préciser les conditions d’engagement de la garantie décennale, dans un souci d’équilibre entre la protection des maîtres d’ouvrage et des acquéreurs et la sécurité juridique des constructeurs. L’arrêt du 23 octobre 2025, en exigeant la démonstration d’un coût énergétique exorbitant pour caractériser l’impropriété à destination en matière de performance énergétique, renforce les exigences probatoires pesant sur les demandeurs à l’action. L’arrêt du 25 septembre 2025, en imposant la certitude des désordres dans le délai décennal pour les dommages évolutifs, protège les constructeurs contre les actions prématurées fondées sur de simples risques potentiels. Enfin, l’arrêt du 11 juin 2026, en consacrant l’acceptation délibérée du risque comme cause étrangère exonératoire et en précisant la portée de l’assurance constructeur non-réalisateur, apporte des clarifications bienvenues sur les mécanismes d’exonération et d’assurance. À l’heure où les enjeux de performance énergétique et de construction durable occupent une place croissante dans les politiques publiques, le droit de la garantie décennale continue de se construire sous l’impulsion de la jurisprudence, qui en affine les contours sans en altérer l’architecture fondamentale héritée de la loi du 4 janvier 1978.