I. La détermination du point de départ de la prescription quinquennale de l’action en trouble anormal de voisinage
A. Le principe directeur : première manifestation du trouble ou révélation au titulaire du droit
L’action fondée sur un trouble anormal du voisinage constitue une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit (Civ3, 16 mars 2022, n°18-23.954, publié). Cette qualification emporte une conséquence procédurale déterminante quant au régime de prescription applicable. En effet, l’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 2 juillet 2026 dont la motivation éclaire avec une netteté particulière l’état du droit positif, rappelé que le point de départ de la prescription de l’action pour trouble anormal de voisinage était le jour de la première manifestation du trouble, ou le jour de sa révélation au titulaire du droit, ou de son aggravation (Civ3, 2 juill. 2026, n°24-19.568).
Cette formulation, qui reprend en des termes identiques la solution déjà énoncée dans plusieurs décisions antérieures de la chambre, présente l’intérêt de distinguer clairement deux hypothèses. La première correspond au cas dans lequel le trouble se manifeste de manière apparente et immédiate, auquel cas le délai de prescription commence à courir dès cette première manifestation. La seconde, plus subtile, concerne les situations dans lesquelles le trouble, bien qu’existant matériellement depuis une date antérieure, n’a été révélé au titulaire du droit que postérieurement, notamment par la diffusion d’une étude scientifique ou d’un rapport d’expertise. La Cour de cassation a également pris soin de préciser que l’aggravation du trouble constitue un fait générateur autonome faisant courir un nouveau délai de prescription, ce qui permet à la victime d’agir alors même que le trouble initial serait prescrit. Par ailleurs, le principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage implique que la personne qui subit un tel dommage a droit à réparation, quand bien même ce dommage aurait cessé à la date à laquelle le juge statue (Civ3, 14 nov. 2024, n°23-20.880).
La troisième chambre civile a, dans sa décision du 2 juillet 2026, expressément écarté l’argumentation des sociétés défenderesses qui soutenaient que le point de départ de la prescription devait s’apprécier distinctement selon la nature des préjudices allégués. La Cour a en effet retenu que, dès lors que l’ensemble des préjudices invoqués par le demandeur résultaient d’un même trouble de voisinage, le point de départ du délai de prescription devait être fixé de manière unitaire à la date de la révélation de ce trouble, quelle que soit la nature des préjudices allégués en résultant. Cette solution, qui unifie le point de départ de la prescription autour de la connaissance du fait générateur plutôt que de chacun des chefs de préjudice, constitue un tempérament significatif au principe d’autonomie des préjudices et renforce la sécurité juridique du demandeur en évitant un éclatement du contentieux dans le temps.
B. La consécration de la révélation différée par une étude scientifique : l’illustration de l’affaire des bassins de Fos-sur-Mer
L’arrêt du 2 juillet 2026 s’inscrit dans le cadre d’un contentieux sériel particulièrement évocateur des enjeux contemporains du droit du trouble anormal de voisinage. En l’espèce, un riverain de la zone industrialo-portuaire de Fos-sur-Mer, domicilié dans la commune depuis le 16 juin 2015, avait assigné plusieurs sociétés exploitant des installations classées pour la protection de l’environnement en sollicitant, sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, la mise en conformité de leurs installations et la réparation de ses préjudices d’anxiété, de jouissance et corporel. Les sociétés défenderesses opposaient la prescription quinquennale de l’action, faisant valoir que le trouble résultant des émissions atmosphériques polluantes était nécessairement connu du riverain dès son installation à proximité des sites industriels, soit plus de cinq ans avant la délivrance des assignations intervenues les 28 décembre 2021 et 4 janvier 2022.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait, dans son arrêt du 13 juin 2024, écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription en retenant que le point de départ du délai quinquennal devait être fixé au 6 janvier 2017, date de la publication de l’étude scientifique dite « Fos-Epséal ». Cette étude, qui avait établi un lien entre la pollution industrielle ambiante et certaines pathologies graves prévalentes au regard des statistiques nationales, avait constitué l’événement révélateur du trouble pour le riverain. La troisième chambre civile a approuvé cette analyse en jugeant que le trouble invoqué par le riverain ne résidait pas dans des manifestations apparentes, telles que les fumées, odeurs et autres émissions provenant des sociétés assignées dont il connaissait l’existence au jour de son installation à proximité, mais dans la révélation des risques graves encourus pour sa santé résultant de l’exposition quotidienne aux polluants émis et au dépassement des seuils autorisés (Civ3, 2 juill. 2026, n°24-19.568).
Cette solution présente un intérêt pratique considérable pour les victimes de pollutions diffuses ou de nuisances dont la nocivité n’est révélée que par des études épidémiologiques ou toxicologiques postérieures à l’exposition. En retenant la date de la publication scientifique comme point de départ de la prescription, la troisième chambre civile préserve l’effectivité du droit d’accès au juge des victimes de troubles anormaux de voisinage qui, en l’absence d’une telle règle, se trouveraient souvent forcloses avant même d’avoir pu prendre conscience de l’existence du dommage. Dès lors, la notion de « révélation » du trouble doit s’entendre non pas de la simple connaissance empirique de l’existence d’une activité potentiellement nuisible, mais bien de la prise de conscience éclairée, par des données scientifiques objectives, du lien de causalité entre cette activité et les risques sanitaires encourus. La Cour a par ailleurs précisé, dans le même arrêt, que le juge de la mise en état, statuant sur une fin de non-recevoir tirée de la prescription, pouvait légitimement déterminer le point de départ du délai par un chef distinct de son dispositif, sans excéder ses pouvoirs ni modifier l’objet du litige (Civ3, 2 juill. 2026, n°24-19.568).
En conséquence, la troisième chambre civile confirme que le juge de la mise en état doit, pour statuer sur la prescription, trancher entre les dates divergentes invoquées par les parties quant au point de départ du délai, ce qui l’autorise à examiner des éléments de fond sans pour autant préjuger du principal. Cette solution s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence antérieure selon laquelle il n’incombe pas au juge l’obligation d’aviser les parties de la possibilité de demander que la question de fond préalable à la fin de non-recevoir soit tranchée par le tribunal (Civ3, 12 mars 2026, n°23-12.251, publié). À cet égard, la Haute juridiction rappelle que le mécanisme de l’article 789, 6°, du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, confère au juge de la mise en état le pouvoir de statuer sur les fins de non-recevoir même lorsqu’elles nécessitent de trancher une question de fond préalable.
II. Les règles de recevabilité de l’action : qualité à agir et articulation avec l’annulation de la vente
A. La qualité à agir élargie de l’occupant non-propriétaire
La recevabilité de l’action en trouble anormal de voisinage suppose, au-delà de l’absence de prescription, que le demandeur justifie d’un intérêt légitime au succès de sa prétention au sens de l’article 31 du code de procédure civile. La question de la qualité à agir de l’occupant non-propriétaire du bien affecté par le trouble a donné lieu à une clarification jurisprudentielle remarquable dans un arrêt du 20 novembre 2025. En l’espèce, une cour d’appel avait déclaré irrecevables les demandes de l’épouse d’un propriétaire, au motif que sa seule cohabitation avec son mari ne suffisait pas à lui donner une qualité propre à agir en invoquant un trouble de voisinage distinct de celui de son conjoint.
La troisième chambre civile a censuré cette décision au visa de l’article 31 du code de procédure civile et du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. La Cour a énoncé, dans un attendu de principe, que « l’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit », et qu’« il s’en déduit qu’un époux se disant victime d’un trouble anormal de voisinage a qualité à agir pour demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine de ce trouble, peu important que le domicile qu’il occupe appartienne à son conjoint » (Civ3, 20 nov. 2025, n°24-16.342).
Cette solution procède d’une lecture extensive de la notion d’intérêt à agir, fondée sur la nature extra-contractuelle de l’action en trouble anormal de voisinage. En qualifiant expressément cette action de responsabilité civile extra-contractuelle, la troisième chambre civile en déduit que tout occupant, quel que soit le titre de son occupation, subit personnellement un préjudice distinct de celui du propriétaire et dispose, à ce titre, d’un intérêt propre à agir. Cette position marque une rupture avec la conception restrictive antérieure qui exigeait un titre d’occupation personnel pour fonder la qualité à agir. Par ailleurs, la Cour a fait application de l’article L.411-3, alinéa 2, du code de l’organisation judiciaire pour statuer au fond et rejeter les demandes de l’épouse, après avoir constaté qu’elles étaient identiques, fondées sur les mêmes moyens de fait et de droit et formées conjointement à celles du mari, lesquelles avaient été rejetées par des motifs non critiqués par le pourvoi (Civ3, 20 nov. 2025, n°24-16.342).
Cette solution est corroborée par la jurisprudence ultérieure de la troisième chambre civile qui, dans un arrêt du 5 juin 2025, a cassé une décision ayant déclaré irrecevable l’action de propriétaires de parcelles agricoles en indemnisation de leurs préjudices et dépollution de leurs parcelles sur le fondement du trouble anormal de voisinage (Civ3, 5 juin 2025, n°23-23.775, publié au Bulletin). La chambre rappelle ainsi, de manière constante, que la qualité à agir en trouble anormal de voisinage doit s’apprécier au regard de l’existence d’un préjudice personnel et direct subi par le demandeur, indépendamment de la nature de son titre d’occupation ou de propriété sur le bien affecté.
B. L’articulation entre les restitutions consécutives à l’annulation de la vente et la réparation du trouble anormal de voisinage
Lorsque le trouble anormal de voisinage constitue la cause de l’annulation d’une vente immobilière, se pose la question délicate de l’articulation entre le régime des restitutions consécutives à l’annulation et celui de la réparation du préjudice résultant du trouble. La troisième chambre civile a apporté des précisions essentielles sur cette articulation dans un arrêt du 8 janvier 2026, rendu dans une affaire où des acquéreurs avaient obtenu l’annulation de la vente d’une maison d’habitation en raison des nuisances sonores résultant de l’activité commerciale mitoyenne, nuisances que le vendeur avait omis de révéler.
La cour d’appel de Versailles, dans son arrêt du 6 juillet 2023 rectifié le 9 novembre 2023, avait condamné le vendeur à restituer aux acquéreurs non seulement le prix de vente, soit la somme de 1 180 000 euros, mais également les frais attachés à l’acte pour un montant de 93 716,37 euros, au motif que « la vente étant annulée, le vendeur doit restituer le prix qui lui a été payé et les frais attachés à l’acte ». La troisième chambre civile a censuré cette analyse au visa combiné des anciens articles 1110 et 1382, devenu 1240, du code civil, en énonçant que « le vendeur ne peut être condamné, au titre des restitutions réciproques consécutives à l’annulation de la vente, qu’aux sommes qu’il a personnellement perçues, sans préjudice, le cas échéant, d’une éventuelle condamnation à des dommages-intérêts réparant le préjudice causé par sa faute » (Civ3, 8 janv. 2026, n°23-23.861).
Cette solution opère une distinction fondamentale entre le régime des restitutions, qui obéit aux règles des articles 1352 et suivants du code civil et ne porte que sur les sommes personnellement perçues par le vendeur, et le régime de la responsabilité civile, qui permet d’obtenir réparation de l’intégralité des préjudices causés par la faute du vendeur, y compris les frais de vente qui constituent un préjudice indemnisable distinct des restitutions. En d’autres termes, les frais attachés à l’acte de vente ne relèvent pas des restitutions mais peuvent fonder une condamnation à des dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle du vendeur, à condition que la faute de ce dernier soit caractérisée. Dès lors, la cour d’appel de renvoi devra rechercher si le vendeur a commis une faute de nature à engager sa responsabilité, auquel cas les frais de vente pourront être indemnisés à titre de dommages-intérêts et non à titre de restitutions.
Dans le même arrêt, la troisième chambre civile a également précisé les conditions d’indemnisation de la perte de chance de réaliser une plus-value à la revente. La cour d’appel avait retenu qu’« il est évident que si la maison ne présentait pas ce lourd handicap tenant aux nuisances sonores, M. et Mme [V] l’auraient gardée et ils auraient pu espérer en dix ans une belle plus-value lors de la revente dont ils sont privés ». La Cour de cassation a censuré cette motivation en rappelant que « caractérise une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable en lien de causalité directe avec la faute retenue », et que les motifs de la cour d’appel étaient impropres à caractériser une perte de chance certaine d’une plus-value à la revente, après avoir prononcé, à la demande des acquéreurs, la nullité de la vente du bien (Civ3, 8 janv. 2026, n°23-23.861).
En conséquence, lorsque la nullité de la vente a été prononcée à la demande des acquéreurs, ceux-ci ne peuvent cumuler la restitution du prix et l’indemnisation d’une perte de chance de réaliser une plus-value à la revente, dès lors que la nullité a précisément pour effet d’anéantir rétroactivement la vente et de replacer les parties dans l’état antérieur à sa conclusion. La perte de chance de plus-value suppose, par hypothèse, que le bien ait été conservé dans le patrimoine de l’acquéreur, ce qui est incompatible avec l’annulation de la vente. Cette solution, qui s’inscrit dans la lignée de la jurisprudence constante de la chambre sur la réparation intégrale du préjudice, invite les praticiens à une réflexion stratégique approfondie sur le choix de l’action à exercer : nullité de la vente ou résolution, action estimatoire ou action en réparation sur le fondement du trouble anormal de voisinage, les conséquences indemnitaires n’étant pas identiques selon la voie procédurale empruntée.
Enfin, la Cour a également rappelé que l’auteur du trouble anormal de voisinage ne peut être condamné in solidum avec le vendeur au remboursement des travaux réalisés par les acquéreurs lorsque l’immeuble est restitué au vendeur par l’effet de l’annulation. Seul le vendeur, en sa qualité de propriétaire restitué, est tenu des dépenses nécessaires et utiles faites pour la conservation de la chose, conformément à l’article 1381 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 (Civ3, 8 janv. 2026, n°23-23.861). Cette solution, qui distingue nettement les obligations respectives du vendeur et du tiers auteur du trouble, contribue à clarifier le régime des restitutions dans le contentieux immobilier lié aux troubles anormaux de voisinage.
À cet égard, l’insertion dans le code civil de l’article 1253 par la loi n°2024-346 du 15 avril 2024 visant à adapter le droit de la responsabilité civile aux enjeux actuels constitue une avancée législative significative. Ce texte codifie le principe prétorien du trouble anormal de voisinage en disposant que le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre ou le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. Il prévoit également une exception d’antériorité au bénéfice des activités existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien, à condition que ces activités soient conformes aux lois et règlements et se soient poursuivies dans des conditions qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile s’inscrit dans le prolongement de cette codification en précisant les conditions procédurales de mise en œuvre de l’action en trouble anormal de voisinage, qu’il s’agisse de la prescription, de la qualité à agir ou de l’articulation entre les différents fondements de l’action.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile éclaire avec une cohérence remarquable les règles procédurales qui gouvernent l’action en trouble anormal de voisinage. La détermination du point de départ de la prescription quinquennale au jour de la première manifestation du trouble, de sa révélation ou de son aggravation offre une grille de lecture claire, dont l’application à l’hypothèse de la révélation différée par une étude scientifique illustre la capacité du droit à s’adapter aux contentieux environnementaux contemporains. Par ailleurs, la reconnaissance de la qualité à agir de l’occupant non-propriétaire et la clarification des règles relatives aux restitutions consécutives à l’annulation de la vente pour trouble anormal de voisinage contribuent à renforcer la sécurité juridique des justiciables. Ces solutions, qui s’inscrivent dans le cadre de l’article 1253 du code civil issu de la loi du 15 avril 2024, confirment la vitalité de la construction prétorienne du droit des troubles anormaux de voisinage et la rigueur avec laquelle la troisième chambre civile en précise les contours procéduraux. Le contentieux des troubles anormaux de voisinage constitue ainsi un laboratoire privilégié de l’articulation entre le droit de la prescription, le droit des obligations et la protection de l’environnement et de la santé publique, dont la jurisprudence récente témoigne avec éclat.
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