L’action tendant à voir réputer non écrite une clause du règlement de copropriété : imprescriptibilité, office renforcé du juge et effets dans le temps dans la jurisprudence de la troisième chambre civile (2024-2026)
Le règlement de copropriété constitue la charte fondamentale de tout immeuble soumis au statut de la loi du 10 juillet 1965. Il détermine la destination des parties privatives et communes, fixe la répartition des charges entre copropriétaires et organise les conditions de jouissance de l’immeuble. La loi a toutefois entendu protéger les copropriétaires contre les stipulations qui méconnaîtraient les dispositions d’ordre public qui gouvernent ce statut, en édictant une sanction spécifique à l’article 43 : les clauses contraires à certaines dispositions légales et réglementaires sont réputées non écrites. Cette sanction, distincte de la nullité, emporte des conséquences procédurales et substantielles que la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisées avec une netteté particulière dans une série d’arrêts rendus entre 2024 et 2026. L’étude de ces décisions révèle un triple mouvement : l’affirmation de l’imprescriptibilité de l’action, le renforcement de l’office du juge dans la refonte de la répartition des charges et la clarification rigoureuse des effets dans le temps de la sanction.
I. La sanction de la clause illicite : entre imprescriptibilité de l’action et office renforcé du juge
A. L’imprescriptibilité de l’action et ses conditions procédurales de recevabilité
L’action tendant à voir réputer non écrite une clause du règlement de copropriété se distingue fondamentalement de l’action en nullité. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt de la première chambre civile du 13 mars 2019, que cette action ne s’analyse pas en une demande en nullité et n’est, par conséquent, pas soumise à la prescription quinquennale. La troisième chambre civile, statuant en formation de section le 10 octobre 2024, a tiré les conséquences procédurales de cette nature singulière à l’occasion d’un litige opposant des copropriétaires d’un immeuble montpelliérain (Cass. 3e civ., 10 octobre 2024, n° 22-22.649, publié au Bulletin). En l’espèce, deux copropriétaires avaient assigné une autre copropriétaire en restitution de parties communes qu’elles estimaient indûment appropriées et sollicitaient, à titre subsidiaire, que l’article 21 du règlement de copropriété autorisant les copropriétaires à modifier les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale fût déclaré non écrit.
La cour d’appel de Montpellier avait déclaré cette demande irrecevable comme prescrite, au motif que la prescription trentenaire, qui courait depuis l’établissement du règlement en 1986, était acquise. La Cour de cassation a toutefois substitué un motif de pur droit à celui critiqué par le pourvoi. Elle énonce que « l’action tendant à voir prononcer le caractère non écrit d’une clause d’un règlement de copropriété n’est recevable que si le syndicat des copropriétaires est appelé à la cause ou entendu ». Cette solution, fondée sur l’article 14 du code de procédure civile et l’article 15, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, consacre une condition de recevabilité autonome, distincte de toute prescription. Dès lors, c’est l’absence d’appel en cause du syndicat des copropriétaires, et non l’écoulement du temps, qui paralyse l’action.
Cette exigence procédurale se justifie par la nature même de la sanction édictée par l’article 43 de la loi de 1965. En effet, la clause réputée non écrite est « censée n’avoir jamais existé », selon la formule employée par la Cour de cassation dans un arrêt antérieur (Cass. 3e civ., 17 septembre 2013, n° 11-21.770). La disparition rétroactive de la stipulation affecte l’ensemble du règlement de copropriété, acte juridique auquel le syndicat est partie prenante en sa qualité de personne morale représentant la collectivité des copropriétaires. Il est donc logique que ce dernier soit mis en mesure de faire valoir ses observations avant que le juge ne prononce une sanction dont les effets rejailliront sur l’ensemble du régime de l’immeuble.
Par ailleurs, l’arrêt du 19 juin 2025 a confirmé cette exigence dans une hypothèse où plusieurs copropriétaires contestaient la validité de clauses du règlement de copropriété relatives à la constitution d’un droit de jouissance exclusive sur des parties communes (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-16.653). La Cour y réaffirme la nécessité de la mise en cause du syndicat, condition procédurale d’ordre public qui ne saurait être contournée par la voie de l’intervention volontaire d’un copropriétaire isolé. En ce sens, l’action en réputation non écrite ne constitue pas une simple faculté ouverte à tout copropriétaire agissant isolément : elle s’inscrit dans un cadre procédural contraignant qui garantit le caractère contradictoire du débat et la représentation de l’intérêt collectif.
À cet égard, la position de la Cour de cassation rejoint celle qu’elle a adoptée en matière de baux, où l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du contrat est également déclarée imprescriptible. Dans un arrêt du 19 novembre 2020, la troisième chambre civile a jugé que « l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription » (Cass. 3e civ., 19 novembre 2020, n° 19-20.405). Cette solution, transposée au droit de la copropriété, consacre une immunité temporelle de l’action fondée sur la nature même de la sanction : la clause réputée non écrite étant censée n’avoir jamais existé, aucune prescription ne peut couvrir une stipulation que la loi tient pour radicalement inexistante depuis l’origine. L’imprescriptibilité apparaît ainsi comme la conséquence logique du caractère fictif de l’existence même de la clause illicite.
B. L’office renforcé du juge dans la nouvelle répartition des charges
Lorsque la clause réputée non écrite concerne la répartition des charges, l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 impose au juge une obligation particulière : « lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition ». La troisième chambre civile a, dans un arrêt publié au Bulletin du 25 janvier 2024, précisé avec une grande rigueur l’étendue de cet office (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-22.036, publié au Bulletin).
En l’espèce, un copropriétaire avait assigné le syndicat en annulation de la clause de répartition des charges du règlement de copropriété établi en 1964, au motif que plusieurs modifications de l’état descriptif de division intervenues entre 1968 et 2002 avaient rendu cette répartition non conforme aux critères de l’article 10 de la loi. La cour d’appel de Caen, tout en constatant cette contrariété, s’était bornée à déclarer la clause « nulle » et à ordonner qu’une nouvelle répartition soit établie. La Cour de cassation censure cette décision avec une motivation qui fixe les contours de l’office juridictionnel en la matière.
La haute juridiction énonce que « lorsqu’il relève qu’une clause contestée du règlement de copropriété relative à la répartition des charges n’est pas conforme aux dispositions légales et réglementaires citées, le juge doit, d’une part, non pas annuler, mais réputer cette clause non écrite, d’autre part, procéder à une nouvelle répartition des charges en fixant lui-même toutes les modalités que le respect des dispositions d’ordre public impose ». Cette formulation est remarquable à un double titre. D’abord, elle prohibe expressément le recours à la sanction de la nullité, qui n’est pas celle prévue par le législateur pour les clauses du règlement de copropriété : la distinction entre clause réputée non écrite et clause nulle n’est pas une simple subtilité terminologique, elle emporte des conséquences substantielles quant au régime de la sanction. Ensuite, elle impose au juge de procéder lui-même, dans le dispositif de sa décision, à la nouvelle répartition, sans pouvoir renvoyer cette tâche à l’assemblée générale des copropriétaires ni se contenter d’en fixer les principes directeurs. Le juge doit « fixer lui-même toutes les modalités que le respect des dispositions d’ordre public impose », ce qui inclut, le cas échéant, la création de charges spéciales lorsque la configuration de l’immeuble l’exige.
Cette solution est d’application stricte. En statuant comme elle l’avait fait, la cour d’appel de Caen « n’a pas rempli son office ». L’arrêt de cassation rappelle ainsi que le juge du fond ne peut déléguer à quiconque, fût-ce à l’assemblée générale des copropriétaires, le soin d’établir la nouvelle grille de répartition : il est tenu, par l’effet même de la loi, d’y procéder lui-même dans le jugement qui répute la clause non écrite.
II. Les effets dans le temps et la frontière avec les clauses licites
A. L’effet prospectif de la nouvelle répartition et la question de la répétition de l’indu
La question des effets dans le temps de la sanction de la clause réputée non écrite a donné lieu à un arrêt de cassation partielle sans renvoi du 25 avril 2024, qui illustre la difficulté d’articuler la nature rétroactive de la sanction avec les impératifs de sécurité juridique dans les ensembles en copropriété (Cass. 3e civ., 25 avril 2024, n° 22-21.828).
Dans cette affaire, qui concernait la copropriété d’un immeuble de station de sports d’hiver comprenant une partie commerciale et une partie habitation, l’assemblée générale des copropriétaires avait adopté en 1990 une résolution prévoyant que toutes les charges inhérentes à la galerie commerciale seraient supportées exclusivement par les propriétaires de la partie commerciale. Plusieurs propriétaires de lots commerciaux avaient assigné le syndicat pour voir juger non écrite cette modification de la répartition des charges et obtenir le remboursement des sommes indûment versées depuis 2004. La cour d’appel de Lyon, après avoir réputé non écrite la résolution litigieuse, avait fait droit à la demande de remboursement à compter du 19 décembre 2004, au motif que l’article 43 ne viserait que les clauses du règlement de copropriété et non les décisions d’assemblée générale modifiant la répartition des charges.
La Cour de cassation censure cette analyse. Elle énonce qu’« après avoir réputé non écrite la décision d’assemblée générale qui avait modifié la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété en contrariété avec les règles de l’article 10 de loi du 10 juillet 1965, la cour d’appel, faisant application du texte susvisé, devait procéder à une nouvelle répartition des charges qui ne pouvait valoir que pour l’avenir ». Statuant au fond dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, la Cour fixe la nouvelle répartition à compter du 12 juillet 2022, date de l’arrêt ayant définitivement confirmé la décision des premiers juges, et rejette la demande de remboursement des charges échues antérieurement.
Cette solution opère une distinction fondamentale entre deux temporalités. D’une part, la clause est réputée n’avoir jamais existé, ce qui autorise le juge à en prononcer la disparition rétroactive dans l’ordonnancement juridique de la copropriété. D’autre part, la nouvelle répartition des charges à laquelle le juge doit procéder ne produit d’effets que pour l’avenir, à compter de la date à laquelle la décision qui la fixe acquiert l’autorité de la chose jugée. Cette dichotomie temporelle protège la stabilité des comptes de la copropriété : les copropriétaires ne peuvent se voir réclamer le remboursement de charges qu’ils auraient indûment acquittées avant que le juge n’ait statué, ni se voir réclamer rétroactivement des suppléments de charges sur la base de la nouvelle répartition. En cela, la jurisprudence de la troisième chambre civile concilie la sanction de l’illicéité avec la préservation de l’équilibre financier des copropriétés, souvent fragilisé par des années de répartition erronée.
Cette solution rejoint celle dégagée par la même chambre dans son arrêt du 4 juin 2026 relatif à l’indemnisation du logement indécent (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, publié au Bulletin). Dans cette espèce, la Cour a jugé que « le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice ». De même que l’indemnisation du préjudice de jouissance est limitée dans le temps par le jeu de la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, la nouvelle répartition des charges ne saurait produire d’effets rétroactifs illimités. Dans les deux cas, le droit positif encadre temporellement les conséquences pécuniaires de la sanction d’une situation illicite, dans un souci de sécurité juridique.
Le même jour, la troisième chambre civile a rendu un second arrêt publié au Bulletin qui illustre, par un raisonnement symétrique, l’impossibilité pour le bailleur de tirer avantage de la situation d’illicéité qu’il a lui-même créée (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, publié au Bulletin). Dans cette espèce, la bailleresse avait donné congé à son locataire pour motif légitime et sérieux, en invoquant la nécessité de réaliser des travaux destinés à remédier à l’indécence du logement. La Cour de cassation censure la cour d’appel qui avait validé ce congé, au visa des articles 1719, 1°, du code civil et 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Elle énonce que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail ». Cette solution traduit un principe plus général, qui irrigue l’ensemble du droit immobilier contemporain : nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude pour échapper aux obligations que la loi met à sa charge. La symétrie est frappante avec le droit de la copropriété : de même que le syndicat ne peut opposer la prescription à l’action en réputation non écrite d’une clause qu’il aurait dû ne jamais appliquer, le bailleur ne peut instrumentaliser le congé pour se soustraire à son obligation de délivrance d’un logement décent.
B. La distinction entre clause illicite et restriction conforme à la destination de l’immeuble
L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. La frontière entre la clause illicite, que l’article 43 sanctionne, et la restriction licite justifiée par la destination de l’immeuble, a été précisée par un arrêt du 29 janvier 2026 (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 23-23.516).
En l’espèce, un immeuble parisien à destination mixte, soumis au statut de la copropriété en 1996, comportait trois lots à usage commercial et plusieurs lots d’habitation. Le règlement de copropriété interdisait l’activité de bar, brasserie et restaurant dans deux des trois lots commerciaux, tout en l’autorisant dans le troisième, où une telle activité était exercée depuis 1884. La société propriétaire de l’un des lots commerciaux frappés d’interdiction avait assigné le syndicat pour faire réputer non écrite cette stipulation, qu’elle qualifiait de clause de non-concurrence illicite entre copropriétaires.
La cour d’appel de Paris avait rejeté cette demande, et la Cour de cassation approuve cette solution. Elle relève que l’immeuble était à usage d’habitation, professionnel et commercial, que l’activité de bar, brasserie et restaurant était exercée dans le lot n° 3 depuis 1884, et que le règlement de copropriété ne pouvait interdire cette activité préexistante. Elle en déduit « qu’en interdisant l’activité de bar, brasserie et restaurant dans les lots n° 2 et 4 dans un souci de préservation de la tranquillité des copropriétaires, compte-tenu des nuisances liées à l’exploitation de plusieurs commerces de ce type au sein de l’immeuble, le règlement de copropriété n’avait pas instauré une clause de non-concurrence au profit de l’un des copropriétaires mais une interdiction conforme à la destination de l’immeuble, de sorte qu’il n’y avait pas lieu de réputer non écrite cette disposition ».
Cette motivation révèle le critère discriminant entre la clause de non-concurrence prohibée et la restriction licite. La clause de non-concurrence est celle qui vise à protéger un intérêt particulier, en conférant à un copropriétaire un avantage économique au détriment des autres. La restriction conforme à la destination de l’immeuble, à l’inverse, poursuit un intérêt collectif : la préservation de la tranquillité de l’ensemble des occupants. Le nombre de commerces de même nature susceptibles d’être exploités dans l’immeuble, la configuration des lieux et l’historique de l’occupation sont autant d’éléments qui permettent au juge de qualifier la clause litigieuse. La Cour de cassation exerce sur cette qualification un contrôle qui, sans être purement disciplinaire, vérifie que les juges du fond n’ont pas dénaturé la portée de la stipulation.
Cette distinction est d’autant plus importante que la multiplication des contentieux relatifs aux locations meublées touristiques de courte durée place la destination de l’immeuble au coeur des débats. Le 18 décembre 2025, la troisième chambre civile a renvoyé au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité portant sur la conformité aux droits et libertés garantis par la Constitution des dispositions relatives à la modification du règlement de copropriété pour y inclure une clause d’interdiction de la location en meublés touristiques (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 25-40.030). Cette QPC illustre la tension contemporaine entre le droit de propriété du copropriétaire et les restrictions que la collectivité peut légitimement lui imposer au nom de la destination de l’immeuble.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2024 à 2026 dessine les contours d’un mécanisme de sanction original et rigoureux, distinct de la nullité et porteur d’une double exigence : celle de la mise en cause du syndicat des copropriétaires, condition procédurale de recevabilité, et celle de l’office complet du juge, qui ne peut déléguer à quiconque le soin de procéder à la nouvelle répartition des charges. La distinction entre la sanction de la clause illicite, qui opère rétroactivement, et les effets de la nouvelle répartition, qui ne valent que pour l’avenir, assure la sécurité juridique des comptes de la copropriété sans atténuer la portée de la sanction. Enfin, le critère tiré de la destination de l’immeuble permet de tracer une frontière ferme entre les clauses de non-concurrence prohibées et les restrictions licites justifiées par l’intérêt collectif des copropriétaires. Ces solutions, appelées à être confrontées aux contentieux émergents de la location touristique, contribuent à la stabilité et à la prévisibilité du droit de la copropriété, dans une matière où l’équilibre entre les droits individuels et l’intérêt collectif demeure, plus que jamais, un défi quotidien pour les praticiens.
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