La réforme des baux commerciaux par la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 : une modernisation en demi-teinte du statut
I. La redéfinition du périmètre des droits du preneur à bail commercial
A. La restriction légale du droit de préemption du locataire
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel du 27 mai 2026 (Legifrance), est venue modifier de manière significative le statut des baux commerciaux régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce (Legifrance). Le titre X de cette loi, consacré à la simplification du développement du commerce, comporte trois articles — 61 à 63 — qui réforment sur plusieurs points le régime juridique applicable aux locaux commerciaux. La première série de mesures intéresse le droit de préemption du preneur, instauré par la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel et codifié à l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Ce dispositif, d’ordre public, imposait jusqu’alors au bailleur d’informer le locataire de son intention de vendre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, cette notification valant offre de vente au profit du preneur qui dispose alors d’un délai d’un mois pour accepter et de deux mois pour réaliser la vente.
La Cour de cassation avait été amenée à préciser la portée de ce mécanisme. Par un arrêt du 28 juin 2018, la troisième chambre civile a jugé que l’offre de vente notifiée au preneur ne pouvait inclure les honoraires de négociation de l’agent immobilier, dès lors que le texte, d’ordre public, impose au bailleur de notifier le prix et les conditions de la vente envisagée sans y adjoindre les frais d’intermédiation (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605, Publié au Bulletin). Par ailleurs, la troisième chambre civile avait, dans un arrêt du 29 juin 2023, exclu les locaux à usage industriel du champ d’application du droit de préemption de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, en retenant que doit être considéré comme à usage industriel « tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant » (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034, Publié au Bulletin).
Or, le champ d’application du droit de préemption souffrait d’une imprécision notable quant aux locaux à usage de bureaux. La cour d’appel de Paris avait considéré que la vente d’un local à usage exclusif de bureaux mais utilisé pour une activité commerciale par nature entrait dans le champ de l’article L. 145-46-1. L’article 61 de la loi du 26 mai 2026 met un terme à ces hésitations en définissant restrictivement le local à usage commercial comme « tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureaux et des entrepôts ». Le local à usage artisanal est défini selon la même logique, s’agissant de « tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d’État, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité, à l’exclusion des entrepôts ». Ces dispositions s’appliquent aux mutations intervenant postérieurement au 26 mai 2026.
En conséquence, le législateur a entendu restreindre le périmètre du droit de préemption en excluant expressément les bureaux et les entrepôts, tout en consacrant une dissociation désormais assumée entre la définition du champ d’application du statut des baux commerciaux de l’article L. 145-1 et celle, plus étroite, du droit de préemption de l’article L. 145-46-1. Par ailleurs, la troisième chambre civile a, dans un arrêt remarqué du 25 juin 2026, précisé les conséquences de la rétractation par le bailleur de son offre de préemption. Elle a jugé que si le bailleur reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal d’un mois, « la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, Publié au Bulletin). Cette solution, fondée sur la combinaison des articles 1113 et 1116 du code civil (Legifrance) avec l’article L. 145-46-1 du code de commerce, consacre l’impossibilité pour le preneur d’obtenir l’exécution forcée de la vente lorsque le bailleur se rétracte avant l’acceptation de l’offre.
Dès lors, le droit de préemption du locataire commercial se trouve désormais encadré par une double restriction : une restriction matérielle, résultant de la définition légale plus étroite du local commercial et artisanal, et une restriction contentieuse, tenant à l’impossibilité d’obtenir l’exécution forcée en cas de rétractation de l’offre par le bailleur avant son acceptation. À cet égard, la Cour de cassation avait déjà précisé, dans un arrêt du 18 décembre 2025, que l’action en nullité de la vente intentée par le locataire pour méconnaissance de son droit de préférence, « exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, Publié au Bulletin). L’ensemble de ces décisions dessine un paysage contentieux dans lequel le preneur, bien que protégé par un droit de préemption d’ordre public, se voit opposer des limites procédurales et substantielles significatives.
B. L’instauration d’un droit au paiement mensuel du loyer
L’article 62 de la loi du 26 mai 2026 institue, au profit de certains preneurs, un droit d’exiger le paiement mensuel de leur loyer, là où l’usage impose le plus souvent un règlement trimestriel. Le nouvel article L. 145-32-1 du code de commerce, inséré avant l’article L. 145-33, dispose que le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, peut solliciter du bailleur le règlement mensuel des loyers et charges. Cette faculté est subordonnée à une condition tenant à l’absence d’arriérés de paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, sous réserve des contestations préalables formulées par le preneur. La loi confère ainsi au locataire une prérogative unilatérale lui permettant de modifier la périodicité de paiement sans avoir à recueillir l’accord du bailleur.
Le texte précise que la demande prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail. Les preneurs qui acquittent leur loyer trimestriellement à terme échu devront ainsi régler le trimestre en cours avant que leur demande ne prenne effet pour le premier mois du trimestre suivant. La loi ne précise pas la forme de cette demande, mais la prudence recommande de l’adresser par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Ces dispositions sont d’ordre public : l’article L. 145-15 du code de commerce (Legifrance) a été modifié pour intégrer le nouvel article L. 145-32-1 dans la liste des textes auxquels il ne peut être dérogé contractuellement. Toute clause qui ferait obstacle à la faculté de paiement mensuel serait donc réputée non écrite.
Le champ d’application de cette mesure est toutefois circonscrit aux seuls baux portant sur des locaux destinés au commerce de détail ou de gros, ou à une prestation de services à caractère commercial ou artisanal, à l’exclusion des locaux à usage de bureaux et des locaux de stockage. Par ailleurs, le dispositif est applicable immédiatement aux baux en cours d’exécution à la date de promulgation de la loi. L’objectif affiché par le législateur est de renforcer la maîtrise du commerçant sur sa trésorerie en réduisant le poids des échéances trimestrielles qui pèsent sur les preneurs. Cette mesure répond à une préoccupation pratique identifiée par l’étude d’impact du projet de loi, qui soulignait les tensions de trésorerie subies par les commerçants contraints de provisionner des sommes importantes pour honorer leurs loyers trimestriels.
En conséquence, le législateur a entendu renforcer la protection du preneur en lui offrant une faculté de mensualisation jusqu’alors inexistante dans le corpus législatif, tout en réservant ce bénéfice aux activités les plus sensibles aux fluctuations de trésorerie. Cette disposition marque une évolution notable dans l’équilibre du rapport contractuel entre bailleur et preneur, en ce qu’elle fait peser sur le premier une contrainte nouvelle de nature à réduire ses facultés de gestion de trésorerie.
II. La régulation des mécanismes financiers et contentieux du bail commercial
A. L’encadrement du dépôt de garantie entre plafonnement et transmission
L’article 63 de la loi du 26 mai 2026 complète l’article L. 145-40 du code de commerce pour encadrer le dépôt de garantie, dont le montant et les modalités de restitution relevaient jusqu’alors de la liberté contractuelle. Le nouvel alinéa 2 de l’article L. 145-40 dispose désormais que le dépôt de garantie ne peut excéder trois mois de loyer pour les baux portant sur des locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Il est précisé qu’il en va de même des biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandés pour assurer la bonne exécution du contrat de bail. Cette disposition ne s’étend toutefois pas aux locaux à usage exclusif de bureaux ni aux entrepôts.
Le texte prévoit en outre que ces sommes ne produisent pas d’intérêts au profit du locataire, ce qui constitue une régression par rapport au premier alinéa de l’article L. 145-40 selon lequel « les loyers payés d’avance, même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire ». Cette contradiction apparente entre les deux alinéas du même article suscite une difficulté d’interprétation que la pratique devra résoudre. Le troisième alinéa de l’article L. 145-40, introduit par la loi nouvelle, règle la question du sort du dépôt de garantie en cas de mutation du local loué. Jusqu’à présent, la Cour de cassation considérait que la restitution du dépôt de garantie constituait une dette personnelle du propriétaire initial et ne se transmettait pas à l’ayant cause particulier. Pour les mutations intervenant à compter du 26 août 2026, l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est désormais attachée à l’immeuble et transmise de plein droit au nouveau bailleur.
Par ailleurs, si le précédent bailleur avait obtenu d’autres garanties, la mutation entraîne de plein droit leur caducité, emportant pour le cédant l’obligation de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées dans un délai de six mois. Quant aux modalités de restitution, le dernier alinéa de l’article L. 145-40 du code de commerce prévoit que les sommes remises à titre de garantie doivent être restituées « dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés ». Ce délai est porté à six mois pour les autres garanties accordées par le locataire. Le bailleur pourra déduire les sommes lui restant dues, à condition qu’elles soient dûment justifiées. Ces dispositions s’appliquent aux baux en cours d’exécution lorsque la remise des clés intervient après le 26 août 2026.
Dès lors, le législateur a opéré un triple mouvement : plafonner le montant du dépôt de garantie à trois mois de loyer, attacher la dette de restitution à l’immeuble plutôt qu’à la personne du bailleur initial, et encadrer temporellement l’obligation de restitution. Ce dispositif constitue une avancée pour les preneurs qui se trouvaient jusqu’alors exposés à des exigences de dépôt pouvant atteindre six à neuf mois de loyer, ainsi qu’aux aléas liés au changement de propriétaire du local loué. La portée pratique de cette réforme ne doit cependant pas être surestimée dans la mesure où le texte autorise le bailleur à solliciter, en sus du dépôt de garantie, d’autres sûretés réelles ou personnelles dans la limite du même plafond de trois mois de loyer, ce qui pourrait réduire l’effet protecteur escompté par le législateur.
B. La consécration des clauses tunnel et l’encadrement des clauses résolutoires
L’article 62 de la loi du 26 mai 2026 apporte également des précisions sur l’encadrement de la variation du loyer. Le nouvel article L. 145-38-1 du code de commerce consacre la licéité des clauses dites « tunnel », qui permettent d’encadrer la variation de l’indice des loyers commerciaux pour la révision du loyer à la hausse comme à la baisse dans les mêmes proportions, que ce soit dans le cadre d’une indexation conventionnelle au sens de l’article L. 145-39 ou d’une révision triennale au sens de l’article L. 145-38. Le texte précise que ces clauses ne contreviennent pas aux dispositions de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier dès lors que, prises dans leur ensemble, elles n’ont pas pour effet de faire échec au principe de variation réciproque de l’indice.
La Cour de cassation avait, en effet, jugé de manière constante que les clauses d’indexation ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence étaient réputées non écrites. Par un arrêt du 12 janvier 2022, la troisième chambre civile a ainsi retenu que « le propre d’une clause d’échelle mobile est de faire varier à la hausse et à la baisse », de sorte que « la clause d’indexation excluant toute réciprocité de la variation en prévoyant que l’indexation ne s’effectuerait que dans l’hypothèse d’une variation à la hausse contrevenait aux dispositions de l’article L. 145-39 du code de commerce et devait être réputée non écrite par application de l’article L. 145-15 du même code » (Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n° 21-11.169, Publié au Bulletin). La loi nouvelle sécurise donc une pratique contractuelle largement répandue en la faisant échapper au grief d’asymétrie qui frappait les clauses d’indexation purement haussières.
En revanche, le législateur a également restreint le pouvoir d’appréciation du juge en matière de suspension des effets de la clause résolutoire. L’article L. 145-41 du code de commerce, qui autorise le juge à suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée, se voit adjoindre un dernier alinéa qui subordonne l’octroi de délais de paiement à deux conditions cumulatives : que le preneur ait la capacité de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la première audience. Cette restriction s’inscrit dans un contexte jurisprudentiel dans lequel la Cour de cassation avait, par un arrêt du 6 février 2025, reconnu que « la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire », y compris pour un manquement à une obligation de faire telle que le défaut d’exploitation du fonds (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-18.360, Publié au Bulletin).
Or, le nouvel alinéa de l’article L. 145-41 ne limite le pouvoir d’appréciation du juge qu’en présence d’une clause résolutoire pour cause d’impayé. La jurisprudence du 6 février 2025 conserve donc sa portée pour les clauses résolutoires sanctionnant d’autres manquements, notamment l’obligation d’exploitation personnelle du fonds ou le respect de la destination contractuelle des lieux. Cette distinction entre le traitement des impayés et celui des autres inexécutions contractuelles introduit une asymétrie dans le régime de la clause résolutoire, dont les praticiens devront mesurer les conséquences lors de la rédaction des commandements et de la conduite des procédures contentieuses. En conséquence, le législateur a entendu, d’une part, sécuriser les clauses d’indexation symétrique en les faisant expressément échapper au grief d’asymétrie, et d’autre part, encadrer plus strictement les conditions dans lesquelles le juge peut octroyer des délais de paiement au preneur défaillant, sans pour autant remettre en cause le principe même de la suspension judiciaire de la clause résolutoire pour d’autres types de manquements.
Conclusion
La loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 apporte au statut des baux commerciaux des modifications ponctuelles mais significatives, dont la portée dépasse le simple ajustement technique. En restreignant le champ du droit de préemption, en instaurant un droit au paiement mensuel du loyer, en plafonnant le dépôt de garantie et en consacrant les clauses tunnel, le législateur poursuit un double objectif de fluidification des relations contractuelles et de protection de la trésorerie des preneurs. Par ailleurs, l’encadrement des pouvoirs du juge en matière de suspension de la clause résolutoire pour impayés traduit une volonté de limiter l’aléa judiciaire auquel sont exposés les bailleurs. Ces dispositions, pour la plupart d’application immédiate aux baux en cours, appellent une vigilance particulière des praticiens dans la rédaction et la gestion des baux commerciaux, en ce qu’elles modifient substantiellement l’équilibre des droits et obligations respectifs des parties. L’articulation entre ces nouvelles dispositions légales et la jurisprudence de la troisième chambre civile, notamment les arrêts rendus au cours des douze derniers mois, constituera sans aucun doute un enjeu contentieux majeur pour les années à venir. La réforme, bien que présentée sous l’intitulé de simplification, introduit en réalité des distinctions nouvelles entre les différentes catégories de locaux et de preneurs, dont il appartiendra à la pratique contractuelle et au juge de préciser les contours exacts au fil des contentieux à venir.
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