L’indemnité d’éviction en matière de bail commercial : du droit du preneur à la sanction de l’inaction
I. Le droit à l’indemnité d’éviction, entre principe cardinal et prescription biennale
A. La consécration légale du droit à indemnité et son fondement indemnitaire
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, confère au preneur un droit fondamental lors du refus de renouvellement de son bail. L’article L. 145-14 du même code dispose que le bailleur qui refuse le renouvellement doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Le législateur a ainsi érigé le droit à indemnité d’éviction en contrepartie essentielle de la précarité inhérente au statut du locataire commercial, dont le fonds peut être anéanti par la seule volonté unilatérale du bailleur. Cette construction légale, héritée du décret du 30 septembre 1953 et consolidée par les réformes successives, poursuit l’objectif de protection de la propriété commerciale, conçue comme un attribut de la liberté du commerce et de l’industrie.
La nature juridique de cette indemnité a été précisée par la jurisprudence constante de la Cour de cassation. Elle ne constitue ni une peine privée infligée au bailleur, ni une réparation forfaitaire, mais une indemnité compensatrice destinée à replacer le preneur dans la situation qui aurait été la sienne si le bail avait été renouvelé. La haute juridiction a ainsi jugé que l’indemnité d’éviction doit réparer l’intégralité du préjudice subi par le locataire, ce qui inclut la perte du fonds de commerce, mais également les frais accessoires de réinstallation ou de déménagement. En conséquence, la charge de la preuve du préjudice pèse alternativement sur le preneur, qui doit établir la consistance de son fonds, et sur le bailleur, qui peut démontrer que le préjudice est moindre que la valeur marchande revendiquée. Dès lors, la détermination du quantum de l’indemnité d’éviction mobilise des expertises complexes, fréquemment ordonnées en référé sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, afin d’évaluer la valeur du fonds à la date du refus de renouvellement. Ces mesures d’instruction in futurum, sollicitées avant tout procès au fond, permettent au juge des référés d’ordonner une expertise sur le fondement de l’existence d’un motif légitime, sans préjudice de l’appréciation ultérieure du bien-fondé de la demande par le juge du fond.
Par ailleurs, le législateur a assorti le droit à indemnité d’éviction d’un tempérament important en permettant au bailleur de se soustraire à cette obligation dans des hypothèses limitativement énumérées, au premier rang desquelles figurent les motifs graves et légitimes visés à l’article L. 145-17 du code de commerce. Le bailleur peut également refuser le renouvellement sans indemnité lorsqu’il invoque un droit de reprise pour habiter dans les conditions prévues par ce même article, ou lorsqu’il justifie de l’état d’insalubrité ou de péril de l’immeuble. Ces exceptions, d’interprétation stricte, ne sauraient être étendues au-delà des prévisions expresses du texte, la Cour de cassation veillant à ce que l’économie générale du statut des baux commerciaux, fondée sur le principe du droit au renouvellement, ne soit pas contournée par des constructions prétoriennes trop audacieuses. À cet égard, le caractère d’ordre public du statut des baux commerciaux, affirmé par l’article L. 145-15 du même code, impose une lecture restrictive de toute clause ou mécanisme susceptible d’amoindrir la protection du preneur évincé.
B. La prescription biennale, condition de recevabilité de l’action en paiement
L’article L. 145-60 du code de commerce soumet toutes les actions exercées en application du statut des baux commerciaux à une prescription biennale. Ce délai de deux ans, sensiblement plus court que la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil, traduit la volonté du législateur de ne pas laisser perdurer l’incertitude quant au sort du bail et aux obligations indemnitaires corrélatives. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par deux arrêts rendus en formation de section le 12 février 2026, a consacré une lecture rigoureuse de ce texte, en précisant le point de départ du délai et les conditions de sa suspension. Dans l’arrêt n° 24-18.382 FS-B du 12 février 2026, elle énonce avec une netteté remarquable qu’« il résulte des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce qu’en cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé ». Cette formulation, qui fixe le dies a quo de la prescription au jour où le congé produit ses effets, consacre une solution pragmatique mais redoutable pour le preneur négligent.
Dans le même sens, l’arrêt n° 24-10.427 FS-D du 12 février 2026 confirme la solution en rappelant que « le point de départ de la prescription biennale des actions du locataire en nullité du congé et en paiement de l’indemnité d’éviction court à compter de la date d’effet du congé ». Or, la portée pratique de cette jurisprudence est considérable, car elle impose au preneur une vigilance immédiate dès la réception du congé avec refus de renouvellement, sous peine de forclusion. En l’espèce, dans l’affaire ayant donné lieu au pourvoi n° 24-10.427, la Cour approuve la cour d’appel d’avoir déclaré prescrite l’action d’un locataire ayant attendu le 23 juillet 2021 pour assigner, alors que le congé avait pris effet au 30 juin 2017, soit plus de quatre années après l’expiration du délai biennal. La brièveté du délai de deux ans, combinée à la rigueur du point de départ, impose au preneur une stratégie contentieuse sans atermoiement. Dès lors, le mécanisme de la prescription biennale constitue une véritable épée de Damoclès pour le locataire commercial, dont l’inaction peut anéantir définitivement le droit à indemnité.
Cette prescription est néanmoins susceptible d’être interrompue ou suspendue, conformément aux règles du droit commun de la prescription extinctive. L’article 2240 du code civil prévoit l’interruption du délai par la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait. L’article 2241 du même code attache le même effet à la demande en justice, même en référé. Enfin, l’article 2239 du code civil prévoit que la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, le délai recommençant à courir pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois à compter du jour où la mesure a été exécutée. Or, la troisième chambre civile rappelle, aux termes d’une motivation commune aux deux arrêts du 12 février 2026, qu’« il est jugé que la suspension de la prescription, prévue à l’article 2239 du code civil, lorsque le juge accueille une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, qui fait, le cas échéant, suite à l’interruption de cette prescription au profit de la partie ayant sollicité cette mesure en référé et tend à préserver les droits de la partie ayant sollicité celle-ci durant le délai de son exécution, ne joue qu’à son profit ». En conséquence, le locataire défendeur à l’instance de référé-expertise introduite par le bailleur ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert. Cette précision procédurale, d’une importance pratique considérable, oblige le preneur à ne pas demeurer passif lors de l’instance en référé, sous peine de voir courir la prescription à son encontre sans que l’expertise diligentée à la demande du bailleur ne produise le moindre effet suspensif à son égard.
II. Les tempéraments et exclusions au droit à indemnité d’éviction
A. Les motifs graves et légitimes de refus de renouvellement sans indemnité
Le principe du droit à indemnité d’éviction connaît des exceptions légalement prévues, dont la plus importante réside dans la faculté pour le bailleur de refuser le renouvellement sans être tenu au paiement de l’indemnité, lorsqu’il justifie de motifs graves et légitimes à l’encontre du preneur. La notion de motifs graves et légitimes, non définie par le code de commerce, a été précisée par une jurisprudence abondante qui exige que les manquements reprochés au locataire présentent un caractère de gravité suffisant pour justifier la déchéance de son droit à indemnité. L’inexécution par le preneur de l’une de ses obligations essentielles, telles que le paiement du loyer, l’exploitation effective du fonds, l’entretien des lieux loués ou le respect de la destination contractuelle, peut constituer un motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité, à condition que cette inexécution soit imputable au preneur et revête une certaine gravité. À cet égard, la Cour de cassation exige que les manquements soient suffisamment caractérisés et qu’ils ne résultent pas de circonstances extérieures ou de la propre carence du bailleur.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 4 juin 2026, pourvoi n° 25-10.070, a apporté une contribution significative à la définition des contours de cette exception. En l’espèce, la bailleresse, propriétaire de lots dans une villa exploitée en hôtel de tourisme, refusait le renouvellement sans indemnité au motif que la locataire avait manqué à son obligation de paiement des loyers après le passage du cyclone Irma, qui avait endommagé les locaux donnés à bail en septembre 2017. La locataire, de son côté, invoquait l’exception d’inexécution et sollicitait le paiement d’une indemnité d’éviction ainsi que le remboursement de travaux réalisés dans les locaux loués. La cour d’appel de Basse-Terre avait retenu que le cyclone Irma constituait un cas fortuit au sens de l’article 1722 du code civil, excluant toute responsabilité de la bailleresse, et en avait déduit que la locataire était infondée à refuser de payer les loyers, ce qui caractérisait des motifs graves de refus de renouvellement.
La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 1719, 1720 et 1722 du code civil. Elle rappelle, d’une part, que si pendant la durée du bail la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit et, si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut demander une diminution du prix ou la résiliation du bail. Mais elle énonce, d’autre part, que lorsqu’un bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour la période pendant laquelle le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses propres obligations. À cet égard, la Cour formule de manière topique que « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations ». Or, ayant constaté que la villa ne nécessitait que des réparations, certes importantes, mais dont il n’était ni prétendu ni démontré qu’elles dépassaient en leur coût la valeur du bien, et que la locataire soutenait que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance en procédant avec retard à la réalisation des travaux nécessaires, la cour d’appel ne pouvait, sans violer les textes susvisés, exclure l’exception d’inexécution au seul motif du caractère fortuit du sinistre. En conséquence, le preneur qui suspend le paiement des loyers en raison de la carence prolongée du bailleur à effectuer les réparations nécessaires à la jouissance des locaux ne commet pas un manquement susceptible de caractériser un motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. Cette solution illustre remarquablement l’équilibre que la haute juridiction s’efforce de maintenir entre la protection du preneur et la sanction de ses manquements, en subordonnant la déchéance du droit à indemnité à une analyse circonstanciée de l’imputabilité des inexécutions contractuelles.
B. Le droit au maintien dans les lieux et les garanties procédurales du preneur
L’article L. 145-28 du code de commerce dispose qu’« aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue » et qu’il a droit, jusqu’au paiement de cette indemnité, au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Ce droit au maintien dans les lieux, qui constitue une garantie procédurale essentielle pour le preneur, a vocation à éviter que le bailleur ne prive le locataire de son fonds avant d’avoir exécuté son obligation indemnitaire. Par ailleurs, l’indemnité d’occupation due par le preneur pendant la période de maintien dans les lieux est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce, compte tenu de tous éléments d’appréciation. La Cour de cassation rappelle avec constance que le droit au maintien dans les lieux est la contrepartie indissociable du droit à indemnité d’éviction, et que ces deux prérogatives forment un bloc protecteur que le juge ne saurait disloquer sans méconnaître l’économie générale du statut.
La troisième chambre civile, dans un arrêt du 19 mars 2026, pourvoi n° 24-20.715, a censuré une décision de la cour d’appel de Paris qui, après avoir expressément reconnu dans ses motifs que « le congé délivré le 29 juin 2018 avait mis fin au bail et ouvert droit au profit du preneur au paiement d’une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement », avait néanmoins rejeté dans son dispositif la demande d’indemnité d’éviction formée par la locataire à hauteur de cinq millions d’euros. La Cour juge que cette contradiction entre motifs et dispositif équivaut à une absence de motifs au sens de l’article 455 du code de procédure civile, et prononce une cassation par voie de retranchement, sans renvoi, ce qui signifie que la disposition contradictoire est purement et simplement annulée sans qu’il soit besoin de statuer à nouveau sur le fond. Cette décision rappelle avec une particulière vigueur le caractère indissociable du droit à indemnité et du droit au maintien dans les lieux, qui constituent les deux piliers de la protection du preneur évincé. En effet, le prononcé du droit à indemnité emporte nécessairement reconnaissance du droit au maintien dans les lieux, et inversement, toute décision qui méconnaît cette articulation encourt la censure pour défaut de cohérence logique.
Le maintien dans les lieux jusqu’au paiement effectif de l’indemnité d’éviction constitue, en pratique, un levier procédural puissant pour le preneur, qui peut ainsi contraindre le bailleur à exécuter son obligation indemnitaire sans subir la perte immédiate de son outil de travail. En contrepartie, le bailleur perçoit une indemnité d’occupation, dont le montant, fixé par le juge en considération de la valeur locative et des circonstances de l’espèce, ne saurait être inférieur au loyer antérieur. La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser, dans des décisions antérieures, que l’indemnité d’occupation est due à compter de la date d’effet du congé et jusqu’à la libération effective des lieux par le preneur, sans que le droit au maintien dans les lieux ne puisse être opposé pour échapper à cette obligation financière. Dès lors, le dispositif protecteur du preneur évincé repose sur un équilibre subtil entre la reconnaissance du droit à indemnité, la rigueur de la prescription biennale et le maintien du locataire dans les lieux jusqu’à complet paiement. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, en resserrant les conditions temporelles de l’action en paiement et en renforçant l’obligation corrélative de cohérence motivée des décisions de justice, a consolidé cet édifice sans en altérer l’architecture fondamentale. Or, si la prescription biennale peut apparaître comme une entrave à l’exercice du droit à indemnité, elle n’en constitue pas moins une garantie de sécurité juridique pour le bailleur, confronté à l’incertitude prolongée de sa situation patrimoniale. En conséquence, le preneur avisé se doit d’agir dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, et de s’associer expressément à toute mesure d’expertise sollicitée par le bailleur, afin d’interrompre ou de suspendre le cours de la prescription et de préserver ses droits indemnitaires.
Conclusion
L’étude de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en matière d’indemnité d’éviction révèle une tension permanente entre la protection du droit au renouvellement du preneur et l’impératif de sécurité juridique. Par les arrêts du 12 février 2026, la haute juridiction a posé une règle d’une netteté remarquable, en fixant le point de départ de la prescription biennale à la date d’effet du congé, tout en conditionnant la suspension du délai à l’attitude procédurale active du preneur dans le cadre de l’expertise in futurum. Par l’arrêt du 4 juin 2026, elle a rappelé que la déchéance du droit à indemnité pour motifs graves ne pouvait résulter d’une inexécution imputable au bailleur lui-même, notamment lorsqu’il manque à son obligation d’entretien après un cas fortuit. Par l’arrêt du 19 mars 2026, la Cour a rappelé avec force l’indissociabilité du droit à indemnité et du droit au maintien dans les lieux, en censurant une décision contradictoire ayant reconnu le principe du droit sans en tirer les conséquences dans son dispositif. Ces décisions, éclairées par la lecture combinée des articles L. 145-14, L. 145-17, L. 145-28, L. 145-60 du code de commerce et des articles 1719, 1720, 1722, 2224, 2239, 2240, 2241 du code civil, dessinent un régime de l’indemnité d’éviction qui, sans bouleverser les équilibres fondamentaux du statut des baux commerciaux, en précise les contours procéduraux avec une rigueur accrue. Le locataire évincé dispose d’un droit à indemnité d’une puissance remarquable, mais ce droit se perd inexorablement lorsqu’il n’est pas exercé avec la diligence requise par la loi, dans l’étroit délai de deux ans qui lui est imparti pour agir.
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