L’opposabilité du règlement de copropriété non publié à l’acquéreur : la Cour de cassation rappelle l’exigence d’une connaissance effective et d’une adhésion expresse
I. Le principe de l’opposabilité par la publication au fichier immobilier
A. La publication, condition légale de l’opposabilité aux ayants cause
L’article 13 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que « le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier » (Légifrance). Cette règle, d’une portée considérable, constitue le socle du dispositif légal en matière de transmission des obligations découlant du règlement de copropriété. La publication au fichier immobilier, organisée par le décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, remplit une double fonction : elle garantit l’information des tiers sur la situation juridique de l’immeuble et elle confère au règlement une opposabilité erga omnes.
Ce mécanisme s’inscrit dans la logique générale de la publicité foncière, laquelle vise à assurer la sécurité des transactions immobilières en permettant à tout acquéreur potentiel de connaître l’étendue exacte des charges et obligations qui grèvent le bien convoité. À cet égard, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 12 février 2026, que « l’existence d’un règlement de copropriété n’est pas subordonnée à sa publication, laquelle n’est nécessaire que pour le rendre opposable aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires » (Civ. 3°, 12 février 2026, n° 24-16.401). Cette solution, dont la formulation est particulièrement nette, procède d’une distinction essentielle que les praticiens ne doivent jamais perdre de vue.
Il en résulte une distinction fondamentale entre l’existence du règlement de copropriété, qui est indépendante de toute formalité de publicité, et son opposabilité aux tiers, qui suppose l’accomplissement de ces formalités. Un règlement de copropriété régulièrement établi mais non publié demeure parfaitement valable entre les copropriétaires originaires et le syndicat ; il ne produit simplement pas ses effets à l’égard des acquéreurs successifs qui n’en auraient pas eu connaissance. Cette solution, constante depuis l’origine de la loi de 1965, a été confirmée à de nombreuses reprises par la jurisprudence.
Par ailleurs, la loi du 10 juillet 1965, qualifiée de statut impératif de la copropriété, régit l’ensemble des rapports entre copropriétaires et avec le syndicat. L’article 27 de cette loi, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019, précise que le syndicat secondaire a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne d’un des bâtiments de l’immeuble. La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, le 9 juillet 2026, que les missions du syndicat secondaire sont limitées par la loi et que seule une décision de l’assemblée générale du syndicat principal peut lui donner mandat pour recouvrer les charges qui lui sont dues (Civ. 3°, 9 juillet 2026, n° 24-21.794).
B. Le défaut de publication et ses conséquences contentieuses
L’absence de publication du règlement de copropriété au fichier immobilier est une source fréquente de contentieux, en particulier lorsque des copropriétés anciennes fonctionnent depuis plusieurs décennies sur la base d’un règlement jamais publié. Le défaut de publication n’affecte pas la validité intrinsèque du règlement, mais il en limite considérablement la portée à l’égard des acquéreurs successifs. En pratique, nombre de copropriétés constituées avant l’entrée en vigueur de la loi du 10 juillet 1965, ou dans les années qui l’ont suivie, n’ont pas procédé aux formalités de publication requises, ce qui crée une insécurité juridique latente que les mutations de lots révèlent périodiquement.
Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 12 février 2026, la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait jugé que la copropriété « Le Village du lac » était dénuée de règlement de copropriété au motif que celui-ci, bien qu’enregistré le 30 mars 1966, n’avait jamais été publié. Elle en avait déduit qu’il convenait d’homologuer un nouveau règlement établi par un expert judiciaire. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement au visa des articles 13 de la loi du 10 juillet 1965 et 4, alinéa 3, du décret du 17 mars 1967, en énonçant que « l’existence d’un règlement de copropriété n’est pas subordonnée à sa publication ». Cette cassation est lourde de conséquences : elle rappelle aux juridictions du fond que la seule absence de publication ne saurait justifier la négation de l’existence même du règlement, et qu’elles doivent au contraire rechercher si les conditions de l’article 4 du décret de 1967 sont réunies.
L’enjeu pratique est considérable. Dans les copropriétés anciennes dont le règlement n’a pas été publié, la question de l’opposabilité des clauses aux acquéreurs se pose à chaque mutation de lot. La Cour de cassation a également précisé, par un arrêt du 11 juillet 2024, que l’acquiescement ne peut résulter du simple paiement effectué par le notaire en conséquence d’une opposition formée par le syndicat sur le prix de vente, cette opposition n’étant ni une demande en justice ni un jugement (Civ. 3°, 11 juillet 2024, n° 23-11.700, Publié Bulletin). Cette solution, qui concerne indirectement la question de l’opposabilité, témoigne de la vigilance de la haute juridiction sur la préservation des droits des copropriétaires face aux prétentions du syndicat.
En toute hypothèse, le défaut de publication du règlement de copropriété expose le syndicat à une fragilisation de ses actions en recouvrement de charges à l’encontre des acquéreurs, dès lors que ceux-ci peuvent légitimement contester l’opposabilité des clauses fondant la créance. Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 9 juillet 2026, que le copropriétaire ne peut être condamné pour procédure abusive que si des circonstances particulières font dégénérer en faute l’exercice légitime du droit d’agir en justice, la reconnaissance partielle du bien-fondé de son action en première instance faisant obstacle à une telle qualification (Civ. 3°, 9 juillet 2026, n° 25-12.875).
II. L’exception de l’article 4 du décret du 17 mars 1967 : l’opposabilité sans publication
A. La double condition cumulative : connaissance préalable et adhésion expresse
L’article 4, alinéa 3, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que « le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s’ils n’ont pas été publiés au fichier immobilier, s’imposent à l’acquéreur ou au titulaire du droit s’il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu’il en a eu préalablement connaissance et qu’il a adhéré aux obligations qui en résultent » (Légifrance).
Ce texte institue une exception au principe de l’article 13 de la loi de 1965 en permettant l’opposabilité du règlement non publié lorsque deux conditions cumulatives sont réunies. La première condition tient à la connaissance préalable par l’acquéreur du contenu du règlement de copropriété. Cette connaissance ne se présume pas ; elle doit être expressément constatée dans l’acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété. La seconde condition exige que l’acquéreur ait adhéré aux obligations qui résultent de ce règlement. Cette adhésion doit également être expressément constatée dans l’acte ; elle ne saurait se déduire implicitement de la seule acquisition du bien. La rédaction cumulative de ces deux exigences, séparées par la conjonction « et », ne laisse aucune place à l’interprétation : la seule connaissance du règlement, sans adhésion expresse, est insuffisante à en assurer l’opposabilité.
La rédaction de l’article 4 du décret de 1967 emploie le verbe « s’imposent » au présent de l’indicatif, ce qui confère à la règle un caractère automatique : dès lors que les deux conditions sont remplies, le règlement non publié produit ses effets obligatoires à l’égard de l’acquéreur, au même titre que s’il avait été régulièrement publié. Il s’agit là d’un tempérament essentiel au formalisme de la publicité foncière, dont la justification réside dans la protection de la sécurité juridique : lorsque l’acquéreur a été informé et a accepté les obligations du règlement, il ne saurait ensuite en contester l’opposabilité au seul motif de l’absence de publication. Cette solution est conforme au principe de la force obligatoire des conventions, consacré par l’article 1103 du Code civil.
Or, en pratique, la rédaction des actes notariés ne satisfait pas toujours aux exigences de l’article 4 du décret de 1967. Il est fréquent que l’acte de vente se contente de mentionner que l’acquéreur reconnaît avoir pris connaissance du règlement de copropriété, sans constater expressément son adhésion aux obligations qui en découlent. Une telle rédaction est insuffisante au regard des exigences cumulatives du texte. La Cour de cassation exerce sur ce point un contrôle rigoureux, comme l’illustre l’arrêt du 12 février 2026 précité. Le notaire rédacteur d’un acte de vente portant sur un lot de copropriété dont le règlement n’a jamais été publié doit donc insérer une clause expresse constatant, de manière distincte et non équivoque, la connaissance préalable et l’adhésion de l’acquéreur.
La question revêt une acuité particulière dans les ensembles immobiliers complexes comportant un syndicat principal et plusieurs syndicats secondaires. Dans un tel contexte, la Cour de cassation a rappelé, par l’arrêt du 9 juillet 2026 précité, que « les missions du syndicat secondaire étant limitées par la loi, seule une décision de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal peut lui donner mandat pour recouvrer, pour son compte, les charges de copropriété ». Cette décision rappelle que la répartition des compétences entre syndicats, telle qu’elle résulte du règlement de copropriété, constitue un élément essentiel de l’organisation collective, dont l’opposabilité aux acquéreurs dépend du respect des formalités de publicité ou, à défaut, des conditions de l’article 4 du décret de 1967.
B. Le contrôle rigoureux exercé par la troisième chambre civile
L’arrêt du 12 février 2026 constitue un rappel à l’ordre adressé aux juridictions du fond quant aux conséquences juridiques à tirer du défaut de publication du règlement de copropriété. Dans cette espèce, la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait relevé que l’acte d’acquisition de la SCI Le Mercure faisait état du règlement de copropriété tout en mentionnant que le vendeur avait contesté la décision judiciaire constatant la soumission de l’ensemble immobilier au régime de la copropriété. Elle en avait déduit qu’il existait une incertitude sur les biens acquis et que la SCI n’avait pas pleinement adhéré à l’organisation de la copropriété.
La Cour de cassation a censuré ce raisonnement en énonçant « qu’en l’absence de publication, le règlement de copropriété est opposable à ces derniers lorsqu’il ressort de leur acte d’acquisition qu’ils en ont eu préalablement connaissance et qu’ils ont adhéré aux obligations en résultant ». La haute juridiction a constaté que, selon l’acte d’acquisition, la SCI avait eu connaissance de l’ensemble des clauses et conditions du règlement et avait déclaré accepter d’acquérir les biens vendus, qu’ils dépendent d’une copropriété ou d’un lotissement. Dès lors, la cour d’appel ne pouvait, sans violer les textes susvisés, juger que la copropriété était dénuée de règlement.
Cette décision s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui fait prévaloir la volonté exprimée par l’acquéreur dans l’acte authentique sur le constat formel de la publication. La Cour de cassation avait déjà affirmé, par l’arrêt du 11 juillet 2024 précité, que les stipulations du règlement de copropriété constituent la loi des parties et que leur force obligatoire s’impose au juge comme aux copropriétaires. Elle avait rappelé que « le règlement de copropriété s’impose à l’acquéreur s’il est expressément constaté à l’acte de vente qu’il en a eu préalablement connaissance ». Par ailleurs, l’arrêt du 11 juillet 2024 a précisé que « le paiement effectué par le notaire, en l’absence de contestation judiciaire formée par le copropriétaire vendeur, en conséquence de l’opposition faite par le syndicat des copropriétaires, ne peut caractériser un acquiescement, cette opposition n’étant ni une demande en justice ni un jugement ». Cette motivation est essentielle car elle écarte toute tentative de faire produire au mécanisme de l’opposition sur prix de vente des effets juridiques qu’il n’a pas vocation à produire.
L’arrêt du 12 février 2026 s’inscrit également dans le prolongement d’une jurisprudence plus ancienne relative à la nature contractuelle du règlement de copropriété. La Cour de cassation a, de longue date, qualifié le règlement de copropriété de contrat d’adhésion liant l’ensemble des copropriétaires entre eux et avec le syndicat. Cette qualification n’est pas sans incidence sur le régime de son opposabilité : en tant que convention, le règlement tire sa force obligatoire de la rencontre des volontés, et non de la seule publicité foncière. La publication n’est donc qu’une condition d’opposabilité aux tiers, et non une condition de validité de l’acte lui-même. Cette analyse a des conséquences concrètes : le règlement non publié mais connu et accepté par l’acquéreur lui est pleinement opposable, tandis que le règlement publié mais non porté à la connaissance effective de l’acquéreur dans l’acte lui est néanmoins opposable en vertu de l’article 13 de la loi de 1965, la publication suppléant alors la connaissance individuelle.
En matière de modifications du règlement de copropriété, la Cour de cassation a également précisé que celles-ci ne peuvent être apportées que par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires. Une clause insérée dans un acte de vente qui aurait pour objet ou pour effet de modifier le règlement de copropriété, sans avoir été préalablement votée par l’assemblée générale, serait réputée non écrite en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965. Cette règle d’ordre public protège la collectivité des copropriétaires contre les initiatives individuelles qui viendraient bouleverser l’équilibre conventionnel de la copropriété. La distinction est donc la suivante : la constatation de l’adhésion de l’acquéreur au règlement existant est permise et même recommandée par l’article 4 du décret de 1967 ; la modification du règlement par la seule volonté des parties à l’acte de vente, sans vote préalable de l’assemblée générale, est prohibée.
La jurisprudence récente confirme également que le règlement de copropriété doit être distingué de l’état descriptif de division. Si ces deux documents sont souvent établis concomitamment, ils n’ont ni la même nature ni la même fonction. Le règlement de copropriété a une nature conventionnelle et régit l’organisation collective de l’immeuble ; l’état descriptif de division est un document technique destiné à individualiser les lots pour les besoins de la publicité foncière. En cas de contradiction entre ces deux documents, le règlement de copropriété l’emporte, conformément à sa nature de charte collective et à la hiérarchie normative que la Cour de cassation a progressivement établie entre les actes constitutifs de la copropriété.
L’enseignement principal qui se dégage de ce panorama jurisprudentiel est le suivant : la troisième chambre civile maintient une distinction nette entre l’existence du règlement de copropriété et son opposabilité, et elle veille à ce que les juridictions du fond ne confondent pas ces deux notions. Le défaut de publication n’affecte que l’opposabilité, et non l’existence, du règlement. L’exception de l’article 4 du décret du 17 mars 1967 permet de pallier le défaut de publication lorsque l’acquéreur a eu connaissance du règlement et y a adhéré. Mais ces deux conditions sont cumulatives et doivent être expressément constatées dans l’acte de vente, de manière distincte et non équivoque.
La pratique notariale doit donc veiller à une rédaction rigoureuse des actes de vente portant sur des lots de copropriété, en particulier lorsque le règlement de copropriété n’a pas fait l’objet d’une publication régulière au fichier immobilier. L’acte doit mentionner expressément, d’une part, que l’acquéreur a eu préalablement connaissance du règlement de copropriété et des actes modificatifs, et d’autre part, qu’il adhère aux obligations qui en résultent. À défaut, le règlement non publié demeurera inopposable à l’acquéreur, ce qui peut avoir des conséquences significatives sur le recouvrement des charges, l’application des clauses restrictives ou encore la définition des parties communes et privatives.
Par ailleurs, la question de l’opposabilité du règlement se pose avec une acuité renouvelée dans le contexte des copropriétés anciennes, dont les règlements, souvent établis avant l’entrée en vigueur de la loi du 10 juillet 1965 ou dans les premières années de son application, n’ont jamais fait l’objet des formalités de publication requises. Ces copropriétés, qui représentent une part significative du parc immobilier français, fonctionnent sur la base de documents dont la portée juridique est fragilisée à chaque mutation. L’arrêt du 12 février 2026 offre un cadre de réflexion utile pour les praticiens confrontés à ces situations. Le notaire instrumentaire engage sa responsabilité professionnelle lorsqu’il omet de porter à la connaissance de l’acquéreur les stipulations essentielles du règlement ou lorsqu’il ne fait pas constater expressément l’adhésion de celui-ci, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil (Légifrance).
Enfin, au-delà de la seule question de l’opposabilité, l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation et à l’entretien des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (Légifrance). Cette obligation légale ne produit ses effets à l’égard d’un acquéreur que si le règlement qui en détermine la répartition lui est opposable.
En outre, les syndicats de copropriétaires dont le règlement n’a jamais été publié auraient tout intérêt à régulariser leur situation en procédant à la publication, afin de sécuriser l’opposabilité du règlement aux acquéreurs futurs. Cette démarche, qui suppose une décision préalable de l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, constitue un investissement juridique prudent pour toute copropriété soucieuse de la pérennité de son organisation collective. L’arrêt du 12 février 2026, en rappelant que le règlement existe indépendamment de sa publication, ne dispense pas les syndicats de procéder à cette formalité essentielle ; il les invite au contraire à la considérer comme un préalable nécessaire à toute action contentieuse dirigée contre un acquéreur.
Conclusion
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par son arrêt du 12 février 2026, a opportunément rappelé que l’existence du règlement de copropriété ne dépend pas de sa publication et que le défaut de publication peut être suppléé lorsque l’acte d’acquisition constate expressément la connaissance préalable et l’adhésion de l’acquéreur aux obligations du règlement. Cette solution, qui conjugue rigueur textuelle et pragmatisme contractuel, offre aux praticiens un cadre clair pour la rédaction des actes de vente en copropriété. Elle confirme également la fonction normative du règlement de copropriété en tant que charte collective, dont la force obligatoire dépasse la seule formalité de la publicité foncière.
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