L’obligation de vérification et d’information des professionnels de l’immobilier : du mandat à l’acte authentique, le renforcement du devoir de conseil dans la jurisprudence de la troisième chambre civile (2023-2026)
I. L’intensification du devoir de vérification pesant sur l’agent immobilier
A. L’obligation positive de contrôle des déclarations du vendeur
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 13 novembre 2025, une décision qui précise avec une netteté particulière l’étendue de l’obligation de vérification incombant à l’agent immobilier dans le cadre de son mandat de vente. Dans cette affaire, des acquéreurs avaient acquis une maison à usage d’habitation par l’intermédiaire d’une agence immobilière, la venderesse ayant déclaré lors de la vente qu’elle faisait procéder au contrôle de l’état de la toiture tous les deux ans. La cour d’appel de Reims avait écarté la responsabilité de l’agent immobilier au motif qu’il n’avait pas à vérifier la réalité des travaux réalisés par la venderesse depuis 1988, se bornant à s’assurer de l’exécution des diagnostics techniques et énergétiques. La Cour de cassation a censuré cette analyse en énonçant qu’il appartenait à l’agent immobilier de vérifier si la venderesse avait bien fait procéder, comme elle l’avait déclaré, au contrôle de l’état de la toiture de la maison tous les deux ans (Civ. 3e, 13 nov. 2025, n° 23-18.899).
Par cet arrêt, dont la portée dépasse le seul cas de la toiture, la Cour de cassation consacre une obligation positive et concrète de vérification à la charge du professionnel de l’immobilier. L’agent immobilier ne saurait se contenter de recueillir les déclarations du vendeur sans en éprouver la véracité lorsque celles-ci portent sur des éléments déterminants de l’état du bien et, partant, du consentement de l’acquéreur. Cette solution s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large dont témoigne également l’arrêt rendu le 8 février 2023, par lequel la troisième chambre civile a jugé que la délivrance par le vendeur d’une information erronée sur la situation locative du bien, reproduite dans l’acte authentique de vente en contradiction avec le bail y annexé, engageait sa responsabilité et celle du notaire, dès lors que le préjudice de jouissance de l’acquéreur résultait non pas de la conclusion du contrat, mais de son exécution non conforme aux stipulations de l’acte (Civ. 3e, 8 févr. 2023, n° 21-17.408).
Or, ces décisions révèlent une conception exigeante de la profession d’agent immobilier, dont l’intervention ne se limite pas à une simple mise en relation entre les parties. Le fondement légal de cette obligation trouve sa source dans les termes mêmes de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi Hoguet, qui impose à l’agent immobilier de posséder une carte professionnelle et de justifier d’une garantie financière. L’article 1112-1 du code civil, issu de l’ordonnance du 10 février 2016, dispose quant à lui que « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant », obligation que la qualité de professionnel de l’agent immobilier renforce à l’égard de l’acquéreur profane (C. civ., art. 1112-1). Par ailleurs, l’article 1137 du même code définit le dol comme étant la « dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie », ce qui englobe les hypothèses dans lesquelles l’agent immobilier, tenu d’une obligation d’information renforcée, omet de communiquer à l’acquéreur des éléments qu’il ne pouvait légitimement ignorer (C. civ., art. 1137).
L’obligation de délivrance conforme, consacrée par l’article 1604 du code civil, constitue un autre pilier du régime de responsabilité applicable à la vente immobilière. La Cour de cassation a rappelé, dans son arrêt du 8 février 2023, que l’indemnisation du préjudice de jouissance de l’acquéreur consécutif à l’inexécution par le vendeur de son obligation de délivrer un bien conforme à la situation décrite dans l’acte de vente ne saurait être subordonnée à la preuve d’un vice du consentement, le préjudice résultant non de la conclusion du contrat mais de son exécution non conforme (Civ. 3e, 8 févr. 2023, n° 21-17.408). Cette autonomie de l’obligation de délivrance par rapport aux vices du consentement confère à l’acquéreur une protection élargie, qui ne l’oblige pas à démontrer qu’il n’aurait pas contracté s’il avait été correctement informé, mais seulement que le bien livré n’est pas conforme aux stipulations contractuelles.
En matière de vices cachés, la Cour de cassation a rappelé, dans le même arrêt du 13 novembre 2025, les termes de l’article 1643 du code civil selon lequel « la clause exclusive de garantie des vices cachés ne peut être invoquée par le vendeur qui connaissait le vice de la chose vendue ». La haute juridiction a censuré la décision des juges du fond qui avaient écarté la garantie au motif que le défaut de pente de la toiture ne pouvait être perceptible que par un professionnel, sans rechercher si la venderesse n’avait pas été informée par un couvreur du défaut de conformité et de la nécessité de la réfection totale des toitures (Civ. 3e, 13 nov. 2025, n° 23-18.899). Cette solution souligne que l’agent immobilier et le notaire, en leur qualité de professionnels tenus d’un devoir de conseil, doivent s’enquérir activement des informations détenues par le vendeur et susceptibles de caractériser sa connaissance du vice, afin de permettre à l’acquéreur d’apprécier l’étendue réelle de la garantie à laquelle il peut prétendre.
B. Le régime probatoire de l’obligation d’information et de conseil
La question de la charge de la preuve constitue un enjeu central du contentieux de la responsabilité des professionnels de l’immobilier. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 19 septembre 2024, que s’il incombe au demandeur d’établir le manquement allégué, l’agent immobilier qui se prévaut de l’exécution de ses obligations doit néanmoins justifier des diligences qu’il a accomplies. En l’espèce, la cour d’appel de Toulouse avait écarté la responsabilité de l’agent immobilier après avoir constaté que le mandat de vente était dépourvu d’ambiguïté et que la sous-évaluation alléguée du prix n’était pas établie. La Cour de cassation a approuvé cette analyse en relevant que la cour d’appel avait pu, sans inverser la charge de la preuve, déduire des éléments débattus devant elle qu’aucun des manquements invoqués n’était caractérisé (Civ. 3e, 19 sept. 2024, n° 23-10.585).
En conséquence, le régime probatoire applicable à l’agent immobilier se caractérise par une distribution nuancée de la charge de la preuve. Si le mandant ou l’acquéreur doit établir la matérialité du manquement reproché au professionnel, il appartient à ce dernier, une fois le principe du manquement établi, de démontrer qu’il s’est effectivement acquitté de son obligation d’information et de conseil. Cette articulation, que la Cour de cassation avait déjà esquissée dans un arrêt du 16 mars 2023 à propos de la responsabilité solidaire d’un agent immobilier et d’un diagnostiqueur, témoigne de la rigueur avec laquelle la haute juridiction appréhende les obligations professionnelles des intermédiaires de l’immobilier (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-25.082).
L’arrêt du 16 mars 2023 mérite une attention particulière en ce qu’il précise que le préjudice résultant d’un manquement de l’agent immobilier à son obligation d’information et de conseil ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses. La Cour de cassation a ainsi rejeté le pourvoi de l’agent immobilier qui contestait sa condamnation in solidum avec le diagnostiqueur à verser aux acquéreurs des dommages et intérêts, après avoir constaté que les informations erronées communiquées par le professionnel avaient privé les acquéreurs d’une chance de renoncer à l’acquisition ou d’en renégocier le prix. Cette solution, qui consacre la réparation de la perte de chance comme mode d’indemnisation privilégié du préjudice causé par le manquement à l’obligation précontractuelle d’information, confère à la responsabilité de l’agent immobilier une portée à la fois préventive et réparatrice qui innerve l’ensemble du contentieux de la vente immobilière.
Par ailleurs, la Cour de cassation a également rappelé, dans un arrêt du 7 mai 2026 publié au Bulletin, que le droit à rémunération de l’agent immobilier ne peut prospérer que si ce dernier justifie de l’exécution complète et loyale de ses obligations professionnelles. L’agent immobilier qui a manqué à son devoir d’information et de conseil à l’égard de son mandant ne saurait prétendre au versement de sa commission, quand bien même la vente aurait été effectivement conclue (Civ. 3e, 7 mai 2026, n° 24-10.637, publié au Bulletin). Cette déchéance du droit à rémunération constitue une sanction particulièrement dissuasive, qui incite l’agent immobilier à une vigilance accrue dans l’exécution de sa mission et le place face à un risque financier direct en cas de manquement.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 11 septembre 2025 publié au Bulletin, que l’agent immobilier a l’obligation de faire figurer sur tous les documents à usage professionnel, et notamment sur les mandats, les numéro et lieu de délivrance de sa carte professionnelle, cette obligation formelle participant de la transparence que le législateur a entendu imposer à cette profession réglementée (Civ. 3e, 11 sept. 2025, n° 23-17.579, publié au Bulletin). A cet égard, le formalisme imposé par la loi Hoguet ne constitue pas une simple exigence administrative, mais participe d’une protection substantielle des parties à l’opération immobilière, en garantissant que l’intermédiaire présente les garanties professionnelles requises.
II. L’extension de l’obligation d’information au notaire et aux intermédiaires financiers
A. Le devoir de vérification urbanistique et juridique du notaire
Le notaire, en sa qualité d’officier public chargé d’authentifier les conventions, est tenu d’une obligation de conseil et d’information dont l’étendue ne cesse d’être précisée par la jurisprudence de la troisième chambre civile. Cette obligation, qui s’étend à l’ensemble des éléments susceptibles d’affecter la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il reçoit, englobe notamment la vérification des règles d’urbanisme applicables au bien vendu. Dès lors, le notaire qui omet de vérifier la situation urbanistique du terrain objet de la vente engage sa responsabilité professionnelle. La Cour de cassation a jugé en ce sens, le 11 janvier 2023, que le notaire ne pouvait s’exonérer de sa responsabilité en invoquant la déclaration du vendeur, lorsque la consultation du certificat d’urbanisme ou des documents de planification aurait révélé l’absence de constructibilité du terrain (Civ. 3e, 11 janv. 2023, n° 21-16.143).
Cette obligation de vérification s’étend aux informations déterminantes pour le consentement de l’acquéreur, notamment celles relatives à la situation locative du bien. Dans un arrêt du 28 septembre 2023 publié au Bulletin, la Cour de cassation a rappelé que le fait pour le vendeur d’être représenté par un agent immobilier ne le dispense pas de son obligation personnelle d’information, et que le notaire est tenu de vérifier la cohérence des informations contenues dans l’acte avec les pièces qui y sont annexées (Civ. 3e, 28 sept. 2023, n° 22-15.236, publié au Bulletin). Par ailleurs, le notaire qui ne vérifie pas l’exactitude des énonciations de l’acte de vente relatives à la consistance matérielle ou juridique du bien engage sa responsabilité quasi-délictuelle à l’égard de l’acquéreur, même en l’absence de dol de sa part, comme l’a rappelé un arrêt du 26 mars 2026 (Civ. 3e, 26 mars 2026, n° 24-14.523).
La Cour de cassation a également jugé, dans un arrêt du 19 février 2026, que l’action en responsabilité engagée contre le notaire et la banque pour manquement à leurs obligations respectives d’information et de conseil obéit au même régime de prescription que l’action contre l’agent immobilier, dès lors que la pluralité de professionnels intervenus à l’opération n’autorise pas une fragmentation artificielle du point de départ du délai de prescription (Civ. 3e, 19 févr. 2026, n° 24-11.109). Cette solution garantit une cohérence du contentieux immobilier en évitant qu’un même dommage ne puisse être réparé selon des régimes prescriptifs distincts selon la qualité du professionnel dont la responsabilité est recherchée.
La matière des opérations de défiscalisation immobilière a donné lieu à un contentieux particulièrement nourri devant la troisième chambre civile. Dans une série d’arrêts rendus le 20 mars 2025, la Cour de cassation a systématiquement censuré les décisions des juges du fond qui avaient rejeté les actions en nullité de vente pour dol formées par des acquéreurs dénonçant une rentabilité décevante de leur investissement. La haute juridiction a rappelé que l’acquéreur qui invoque un dol doit être en mesure d’établir que les informations erronées ou les omissions reprochées au vendeur ou à l’intermédiaire ont été déterminantes de son consentement, ce qui suppose une analyse concrète des documents contractuels et précontractuels qui lui ont été soumis avant la conclusion de la vente (Civ. 3e, 20 mars 2025, n° 23-14.350 ; Civ. 3e, 20 mars 2025, n° 23-14.446). Ces décisions imposent aux juridictions du fond un contrôle approfondi de la qualité et de la sincérité des informations communiquées à l’acquéreur dans le cadre d’un montage de défiscalisation, en particulier lorsque la plaquette commerciale ou les projections financières établies par l’intermédiaire ont présenté des perspectives de rendement que la réalité du marché ne permettait pas d’atteindre.
En outre, la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 25 mai 2023 publié au Bulletin, que la responsabilité du notaire peut être engagée lorsque celui-ci omet d’attirer l’attention de l’acquéreur sur les risques juridiques inhérents à l’opération projetée, notamment en présence d’une clause d’exonération de garantie des vices cachés ou d’une restriction significative des droits de l’acquéreur. Le notaire, tenu d’une obligation d’information et de conseil renforcée, ne peut se limiter à une lecture formelle de l’acte sans en expliciter la portée et les conséquences pratiques pour les parties (Civ. 3e, 25 mai 2023, n° 22-12.870, publié au Bulletin). Cette exigence de pédagogie contractuelle dépasse la simple authenticité formelle pour investir le notaire d’une mission substantielle de protection du consentement des parties, qui ne saurait se réduire à une vérification abstraite de la régularité de l’acte.
B. L’obligation d’information du vendeur et le point de départ de la prescription
Le vendeur, même profane, demeure le débiteur principal de l’obligation d’information à l’égard de l’acquéreur. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 4 juillet 2024, que le dol par réticence peut être caractérisé lorsque le vendeur omet volontairement d’informer l’acquéreur d’un élément dont il connaissait le caractère déterminant pour le consentement de ce dernier. En l’espèce, la cour d’appel avait omis de rechercher si les vendeurs avaient volontairement dissimulé des informations relatives à l’état du bien, privant ainsi sa décision de base légale (Civ. 3e, 4 juill. 2024, n° 23-11.532). De même, dans un arrêt du 9 avril 2026, la Cour de cassation a censuré la décision d’une cour d’appel qui avait écarté la responsabilité du vendeur au titre de son obligation d’information, alors que les acquéreurs invoquaient l’existence d’informations déterminantes dont ils n’avaient pas eu connaissance avant la conclusion de la vente (Civ. 3e, 9 avr. 2026, n° 24-17.073).
L’arrêt du 1er février 2024, publié au Bulletin, a apporté une contribution décisive à la question du point de départ de la prescription de l’action en responsabilité contre les professionnels de l’immobilier. La Cour de cassation y énonce que, dans une opération d’investissement immobilier locatif avec défiscalisation comportant un emprunt dont le remboursement du capital était différé à dix ans, le point de départ de l’action en responsabilité engagée par l’acquéreur contre des professionnels pour manquement à leurs obligations respectives d’information, de conseil ou de mise en garde est le jour où le risque s’est réalisé, soit celui où l’acquéreur a appris qu’il serait dans l’impossibilité de revendre le bien à un prix lui permettant de rembourser le capital emprunté (Civ. 3e, 1er févr. 2024, n° 22-13.446, publié au Bulletin). Cette solution, qui retarde le point de départ du délai de prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil au jour de la réalisation du risque et non à celui de la conclusion du contrat, constitue une protection substantielle de l’acquéreur investisseur, souvent profane face à la complexité des montages juridiques et financiers qui lui sont proposés.
En outre, le vendeur professionnel est tenu d’une obligation d’information renforcée à l’égard de l’acquéreur non professionnel. La Cour de cassation a eu l’occasion de le rappeler à plusieurs reprises, notamment dans un arrêt du 5 décembre 2024 publié au Bulletin, par lequel elle a approuvé la condamnation de vendeurs pour dol après avoir constaté qu’ils avaient omis de révéler aux acquéreurs l’existence d’un important dégât des eaux survenu avant la vente et dont ils avaient connaissance (Civ. 3e, 5 déc. 2024, n° 23-16.270, publié au Bulletin). Cette jurisprudence illustre la volonté de la Cour de cassation de garantir l’effectivité du devoir d’information précontractuelle, en faisant peser sur le vendeur la charge de révéler spontanément à l’acquéreur toute information dont l’importance est déterminante pour son consentement, sans attendre que ce dernier l’interroge sur ce point.
La Cour de cassation a également précisé, le 21 décembre 2023, que l’acquéreur qui invoque un dol par réticence doit démontrer le caractère intentionnel de la dissimulation, mais que cette intention peut se déduire des circonstances de l’espèce, notamment de la qualité de professionnel du vendeur ou de la nature manifestement déterminante de l’information omise (Civ. 3e, 21 déc. 2023, n° 22-21.518). En conséquence, le vendeur qui a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ne peut utilement se prévaloir de sa prétendue ignorance du vice pour échapper à la garantie légale, dès lors que ses compétences techniques lui imposaient de déceler l’existence du désordre et d’en informer l’acquéreur.
La question du point de départ de la prescription de l’action en garantie des vices cachés a également fait l’objet de précisions importantes. Dans un arrêt du 19 février 2026, la Cour de cassation a rappelé que le délai de prescription de l’action en garantie des vices cachés, prévu à l’article 1648 du code civil, court à compter de la découverte du vice par l’acquéreur et non de la conclusion de la vente. Cette solution, qui s’inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence antérieure de la troisième chambre civile, garantit une protection effective de l’acquéreur en évitant que le bref délai de l’article 1648 ne puisse lui être opposé avant même qu’il n’ait été en mesure de déceler l’existence du vice (Civ. 3e, 8 févr. 2023, n° 22-11.600). A cet égard, la jurisprudence de la troisième chambre civile tend à harmoniser les régimes de prescription applicables aux différentes actions ouvertes à l’acquéreur, qu’elles soient fondées sur la garantie des vices cachés, le dol, l’erreur ou la responsabilité délictuelle du professionnel, afin d’éviter que la complexité des qualifications juridiques ne constitue un piège procédural pour le justiciable.
Par ailleurs, la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 9 mars 2023, le principe selon lequel « la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie » caractérise le dol par réticence, et que l’intention de commettre une réticence dolosive ne peut se déduire de la seule qualité de professionnel du vendeur ou de l’intermédiaire (Civ. 3e, 9 mars 2023, n° 21-22.079). Cette exigence probatoire, qui distingue soigneusement l’élément matériel de la réticence de son élément intentionnel, impose à l’acquéreur de rapporter la preuve non seulement de l’omission d’information mais également de la conscience qu’avait le cocontractant du caractère déterminant de cette information pour le consentement de l’autre partie, tout en admettant que cette preuve puisse être rapportée par un faisceau d’indices convergents.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 témoigne d’un renforcement continu des obligations d’information, de vérification et de conseil pesant sur l’ensemble des professionnels intervenant dans une opération immobilière, de l’agent immobilier au notaire, en passant par le conseiller en gestion de patrimoine. L’obligation positive de contrôle des déclarations du vendeur, l’exigence d’une information complète et spontanée de l’acquéreur, le report du point de départ de la prescription au jour de la réalisation du risque et l’articulation désormais clarifiée des responsabilités entre les différents intervenants dessinent un régime protecteur de l’acquéreur, dont la complexité ne doit toutefois pas occulter la nécessaire vigilance qui s’impose à lui dès la phase précontractuelle. L’analyse croisée des arrêts rendus au cours de cette période invite les praticiens à une rigueur accrue dans la constitution des dossiers de vente et dans la vérification des informations communiquées aux parties, sous peine d’engager leur responsabilité sur le fondement des articles 1112-1, 1137, 1231-1 et 1240 du code civil, ainsi que des textes spéciaux régissant les professions immobilières.
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