La rétractation du promettant dans les avant-contrats commerciaux : l’harmonisation de la chambre commerciale avec le droit commun des obligations
La promesse unilatérale de vente constitue l’un des instruments les plus usuels de la pratique des affaires. Qu’il s’agisse de céder des droits sociaux, un fonds de commerce ou un actif professionnel, les parties recourent fréquemment à cet avant-contrat qui permet au bénéficiaire de disposer d’un délai pour vérifier la rentabilité de l’opération projetée, tout en obtenant du promettant un engagement ferme de vendre. Pendant plusieurs décennies, la Cour de cassation a cependant considéré que la rétractation du promettant, même fautive, ne pouvait donner lieu qu’à l’allocation de dommages et intérêts, à l’exclusion de l’exécution forcée de la vente. Cette solution, qui privait le bénéficiaire de la sanction naturelle de l’inexécution contractuelle, était critiquée par une doctrine quasi unanime. L’arrêt rendu par la chambre commerciale de la Cour de cassation le 15 mars 2023 a opéré un revirement décisif, dont la portée irrigue aujourd’hui l’ensemble du contentieux des avant-contrats commerciaux. L’étude de cette évolution jurisprudentielle et de ses applications par les juridictions du fond permet d’en mesurer la portée pratique pour les praticiens du droit des affaires.
I. La consécration jurisprudentielle de l’engagement définitif du promettant
A. Le revirement opéré par l’arrêt du 15 mars 2023
Le droit des avant-contrats commerciaux a connu, au cours des dernières années, une transformation dont la portée pratique demeure encore largement sous-estimée par les praticiens des cessions d’entreprises. Au cœur de cette mutation se trouve l’arrêt rendu par la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation le 15 mars 2023, lequel a opéré un revirement de jurisprudence attendu de longue date par la doctrine. La Cour y énonce, dans un attendu de principe, que « le promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à vendre dès cette promesse et ne peut pas se rétracter, même avant l’ouverture du délai d’option offert au bénéficiaire, sauf stipulation contraire » (Cass. com., 15 mars 2023, n° 21-20.399, Publié au Bulletin).
Ce faisant, la chambre commerciale s’est alignée sur la position antérieurement adoptée par la troisième chambre civile dans ses arrêts du 23 juin 2021 (pourvoi n° 20-17.554) et du 20 octobre 2021 (pourvoi n° 20-18.514), lesquels avaient déjà jugé que la rétractation du promettant avant la levée de l’option ne pouvait faire obstacle à l’exécution forcée de la vente. L’harmonisation ainsi réalisée entre les deux formations de la Cour de cassation met fin à une divergence qui fragilisait la sécurité juridique des avant-contrats, selon qu’ils portaient sur des immeubles ou sur des biens meubles incorporels tels que les droits sociaux et les fonds de commerce.
La motivation de l’arrêt du 15 mars 2023 mérite une attention particulière. La Cour commence par rappeler que « la promesse unilatérale de vente est un contrat, préalable au contrat définitif, qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l’exercice de la faculté d’option du bénéficiaire ». Cette qualification constitue le fondement théorique du revirement : dès lors que la promesse est un contrat pleinement formé, et non une simple offre, le promettant ne peut unilatéralement se dédire de son engagement. La Cour relève également que le législateur est intervenu par l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, dont l’article 1124, alinéa 2, du code civil dispose désormais que « la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis ».
La Cour écarte par ailleurs les arguments tirés de l’atteinte au principe de sécurité juridique, en rappelant la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme selon laquelle les exigences de sécurité juridique « ne consacrent pas de droit acquis à une jurisprudence constante ». En l’espèce, la Cour relève que le nouvel état du droit n’était pas imprévisible, car « une très grande majorité de la doctrine l’appelait de ses vœux bien avant la conclusion du protocole » litigieux et que la réforme du droit des contrats du 10 février 2016, intervenue antérieurement à la rétractation, « avait confirmé les doutes préexistants quant au bien-fondé, et donc au maintien, de la jurisprudence antérieure ».
B. La distinction renouvelée entre offre de vente et promesse unilatérale
La portée pratique du revirement du 15 mars 2023 ne peut être appréciée qu’à la lumière de la distinction, désormais clarifiée, entre l’offre de vente et la promesse unilatérale. La chambre commerciale prend soin de souligner que « à la différence de la simple offre de vente, la promesse unilatérale de vente est un contrat » préalable au contrat définitif. Cette distinction emporte des conséquences considérables dans le contentieux des cessions commerciales, où la qualification de l’avant-contrat détermine l’étendue des droits du bénéficiaire.
L’article 1589, alinéa 1er, du code civil dispose que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». Cette disposition, qui régit la promesse synallagmatique, ne s’applique pas à la promesse unilatérale, dans laquelle seul le promettant s’engage, le bénéficiaire conservant la faculté de lever ou non l’option. La distinction est essentielle : dans la promesse synallagmatique, la vente est déjà formée, les parties étant toutes deux engagées ; dans la promesse unilatérale, la vente n’est pas encore formée, mais le promettant est d’ores et déjà lié par un engagement contractuel dont il ne peut se défaire unilatéralement.
La jurisprudence des cours d’appel illustre la récurrence de ces questions de qualification dans la pratique des affaires. La cour d’appel de Grenoble, dans un arrêt du 27 mars 2025, a ainsi été amenée à requalifier un acte intitulé « promesse synallagmatique de cession partielle d’actif » en promesse unilatérale, après avoir constaté que l’acte « fait apparaître sans ambiguïté une promesse unilatérale de vente de la part de la société Ultracar au bénéfice de monsieur [P], pour un prix déterminé et déterminable » (CA Grenoble, 27 mars 2025, n° 23/02925). La cour en a déduit que le promettant s’était « définitivement consenti à la vente et s’est trouvée débitrice de l’obligation de transférer la propriété » du bien cédé.
Par ailleurs, la cour d’appel de Reims, dans un arrêt du 3 juin 2025, a fait application de l’article 1124 du code civil pour rappeler que « la promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel une partie accorde à l’autre le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire de la promesse » (CA Reims, 3 juin 2025, n° 24/00538). En l’espèce, la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt avait entraîné la caducité de la promesse, mais la cour a néanmoins retenu que l’indemnité d’immobilisation stipulée restait acquise au promettant, la distinction entre caducité et rétractation illicite étant déterminante pour le sort de cette indemnité.
L’indemnité d’immobilisation constitue précisément l’un des enjeux pratiques majeurs de la qualification de l’avant-contrat. Dans une promesse unilatérale, cette indemnité, versée par le bénéficiaire lors de la signature, a pour fonction de rémunérer l’immobilisation du bien pendant le délai d’option. Elle est en principe acquise au promettant si le bénéficiaire ne lève pas l’option dans le délai imparti, sauf si la non-réalisation de la vente résulte de la défaillance d’une condition suspensive stipulée au bénéfice du bénéficiaire. La cour d’appel de Reims a rappelé ce principe dans un arrêt du 21 janvier 2025, en relevant que « la caducité de la promesse unilatérale aurait dans tous les cas été sans effet sur la force obligatoire attachée à la clause d’indemnisation » (CA Reims, 21 janvier 2025, n° 23/01870).
II. Les applications contentieuses de la promesse unilatérale dans la vie des affaires
A. Les promesses de cession de droits sociaux
Le contentieux des promesses de cession de droits sociaux constitue le terrain d’élection de l’application de la jurisprudence du 15 mars 2023. Les protocoles d’investissement, les pactes d’actionnaires et les lettres d’intention conclus entre investisseurs et dirigeants de sociétés comportent fréquemment des promesses unilatérales de cession, dont la violation peut entraîner des conséquences financières considérables. La chambre commerciale a eu l’occasion d’en tirer les conséquences dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt de renvoi après cassation du 28 mai 2025, qui constitue la suite directe de l’arrêt du 15 mars 2023.
Dans cette espèce, la cour d’appel d’Angers, statuant sur renvoi, a dû se prononcer sur l’exécution forcée de la cession des actions de la société C2G, après que la Cour de cassation eut censuré la décision qui avait écarté cette exécution forcée au motif de la rétractation du promettant (Cass. com., 28 mai 2025, n° 24-13.902). La Cour de cassation a rejeté le second pourvoi formé contre cet arrêt de renvoi, confirmant ainsi la solidité de la solution consacrée en 2023. Cet enchaînement procédural illustre la manière dont un revirement de jurisprudence, une fois adopté, innerve l’ensemble du traitement judiciaire d’un litige complexe.
La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 6 mai 2025, a été confrontée à une promesse unilatérale de cession d’actions assortie d’une option d’achat stipulée au bénéfice de l’investisseur. La clause litigieuse stipulait que « l’option d’achat est uniquement soumise à la décision de TES d’exercer l’option d’achat, indépendamment du comportement du vendeur » et se référait expressément à l’article 1124 du code civil (CA Versailles, 6 mai 2025, n° 23/04463). La cour a fait droit à la demande d’exécution forcée de la cession, en relevant que les conditions de l’option étaient réunies et que le promettant ne pouvait se soustraire à son engagement.
La cour d’appel de Bordeaux a également eu à connaître d’un contentieux similaire dans un arrêt du 6 mai 2025, concernant une promesse de cession d’actions conclue entre un dirigeant fondateur et un investisseur. La cour a infirmé le jugement de première instance qui avait condamné le bénéficiaire de la promesse à des dommages-intérêts, en retenant que le promettant ne démontrait pas l’impossibilité d’exécuter la cession (CA Bordeaux, 6 mai 2025, n° 23/02104). Cet arrêt rappelle que le principe de l’exécution forcée, érigé en règle par l’article 1124 du code civil, peut trouver sa limite dans l’impossibilité matérielle ou juridique d’exécuter la prestation promise.
Dans une autre espèce jugée le 10 septembre 2025, la même cour d’appel de Bordeaux a examiné une promesse de cession d’actions comportant une clause de détermination du prix par un tiers expert. La cour a retenu que les bénéficiaires de la promesse, qui n’avaient pas sollicité l’avis de l’expert dans les conditions prévues par le contrat, étaient « réputés avoir accepté le prix de cession des actions cédées proposé par le bénéficiaire dans la notification de levée de l’option » (CA Bordeaux, 10 septembre 2025, n° 23/03894). Cette solution illustre l’importance de la rédaction des clauses relatives à la détermination du prix dans les promesses unilatérales, lesquelles doivent prévoir avec précision les modalités de fixation du prix définitif, sous peine de voir le prix proposé unilatéralement par le bénéficiaire s’imposer au promettant.
Enfin, la cour d’appel de Rennes, dans un arrêt du 23 septembre 2025, a constaté la caducité d’une promesse unilatérale de cession d’actions, en l’absence de levée de l’option dans le délai contractuellement imparti, et a débouté le bénéficiaire de sa demande tendant à voir condamner le promettant à exécuter la cession (CA Rennes, 23 septembre 2025, n° 24/04535). Cette décision rappelle que le droit du bénéficiaire à l’exécution forcée est enfermé dans le délai d’option, dont l’expiration libère le promettant de son engagement.
B. Les promesses de cession de fonds de commerce et d’actifs professionnels
Si le contentieux des cessions de droits sociaux a constitué le vecteur principal du revirement opéré en 2023, les promesses de cession de fonds de commerce et d’actifs professionnels n’en sont pas moins concernées par cette évolution jurisprudentielle. La cession d’un fonds de commerce, régie par les articles L. 141-1 et suivants du code de commerce, impose au vendeur des obligations d’information renforcées, dont le non-respect peut entraîner la nullité de l’acte. La combinaison de ces obligations légales avec le régime de la promesse unilatérale, tel que redéfini par le revirement de 2023, soulève des questions pratiques d’une grande acuité.
La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 5 décembre 2024, a examiné le cas d’une promesse synallagmatique de vente de fonds de commerce de café-bar-restaurant, pour un prix de 440.000 euros. La cour a confirmé le jugement ayant ordonné la restitution de l’acompte de 44.000 euros au bénéficiaire, en retenant que la condition suspensive d’obtention d’un nouveau bail commercial n’avait pas été réalisée, et que « les parties n’ont pas renoncé à la condition suspensive relative à la délivrance d’un nouveau bail commercial » (CA Versailles, 5 décembre 2024, n° 23/01606). La décision rappelle le rôle central des conditions suspensives dans l’économie des avant-contrats de cession de fonds de commerce, lesquelles protègent l’acquéreur contre les aléas liés au renouvellement du bail commercial, aux autorisations administratives ou au financement de l’opération.
L’arrêt rendu par la cour d’appel de Bordeaux le 28 janvier 2026 illustre une autre facette du contentieux : celle des conditions suspensives stipulées au seul bénéfice de l’acquéreur et de leur renonciation. La cour y rappelle, au visa des articles 1304 et 1187 du code civil, que « la promesse unilatérale du 25 mars 2022 était soumise à des conditions suspensives de droit commun stipulées à son seul bénéfice » et que le bénéficiaire pouvait y renoncer unilatéralement (CA Bordeaux, 28 janvier 2026, n° 23/05814). La renonciation à une condition suspensive stipulée dans l’intérêt exclusif du bénéficiaire constitue un droit pour ce dernier, qui ne peut lui être refusé par le promettant, dès lors que cette renonciation n’aggrave pas la situation de ce dernier.
La cour d’appel d’Orléans, dans un arrêt du 12 juin 2025, a quant à elle été confrontée à la question de la caducité d’une convention de cession de droits portant sur un aéronef, à la suite de la défaillance de la condition suspensive relative au financement. La cour a constaté la caducité de la convention, en application des articles 1304 et 1304-6 du code civil, après avoir relevé que le bénéficiaire n’avait pas obtenu le prêt dans le délai imparti (CA Orléans, 12 juin 2025, n° 23/01764). Cette solution, conforme à la lettre du code civil, rappelle que le régime des conditions suspensives constitue un tempérament essentiel au principe de la force obligatoire des avant-contrats.
Au-delà des espèces particulières, la jurisprudence récente des cours d’appel met en évidence trois tendances de fond dans le contentieux des promesses de cession commerciales. En premier lieu, la qualification de l’avant-contrat demeure un enjeu contentieux majeur, les parties ayant souvent recours à des terminologies imprécises, sources de litiges sur l’étendue de leurs obligations respectives. En deuxième lieu, le régime des conditions suspensives et leur articulation avec le principe de l’exécution forcée de la promesse unilatérale appellent une vigilance accrue des rédacteurs d’actes, la rédaction d’une clause ambiguë pouvant priver une partie du bénéfice de la protection légale. En troisième lieu, l’indemnité d’immobilisation, bien que constituant un accessoire de la promesse, obéit à un régime propre dont la mise en œuvre suppose une analyse minutieuse de l’imputabilité de la non-réalisation de la vente.
Par ailleurs, l’harmonisation opérée par la chambre commerciale en 2023 ne doit pas occulter les particularités du droit des procédures collectives, domaine dans lequel la cession d’actifs obéit à des règles spécifiques. Le tribunal de la procédure collective dispose en effet de prérogatives exorbitantes du droit commun, notamment lorsqu’il ordonne la cession d’unités de production dans le cadre d’un plan de cession. La jurisprudence de la chambre commerciale sur les promesses unilatérales trouve ici une limite : le juge-commissaire et le tribunal de la procédure collective ne sont pas liés par les avant-contrats conclus antérieurement par le débiteur, l’intérêt collectif des créanciers primant sur la force obligatoire des conventions individuelles.
Enfin, la dimension probatoire du contentieux des promesses de cession mérite d’être soulignée. L’article 1124 du code civil pose une règle de fond claire, mais sa mise en œuvre suppose que le bénéficiaire de la promesse soit en mesure d’établir l’existence et les termes de celle-ci, ainsi que la levée de l’option dans le délai imparti. À cet égard, le recours à l’acte authentique, bien que non obligatoire en matière de cession de droits sociaux, constitue une protection essentielle contre les contestations ultérieures portant sur la date, le contenu ou la validité de la promesse.
Conclusion
L’arrêt rendu par la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation le 15 mars 2023, complété par la décision de rejet du 28 mai 2025 dans la même affaire, a consacré une harmonisation décisive du régime des promesses unilatérales de vente en droit des affaires. En alignant sa position sur celle de la troisième chambre civile, la chambre commerciale a mis fin à une divergence qui exposait les praticiens à une insécurité juridique préjudiciable à la prévisibilité des opérations de cession. La leçon essentielle de cette évolution jurisprudentielle tient dans le caractère définitif de l’engagement du promettant : dès la signature de la promesse unilatérale, celui-ci est contractuellement tenu de vendre et ne peut se rétracter, sauf stipulation contraire expresse ou défaillance d’une condition suspensive. Les praticiens du droit des sociétés et des cessions d’entreprises doivent intégrer cette certitude nouvelle dans la rédaction des avant-contrats, en portant une attention particulière à la qualification précise de l’acte, à la détermination du prix, au délai d’option et au sort de l’indemnité d’immobilisation. La rigueur rédactionnelle constitue, en ce domaine comme en d’autres, la meilleure garantie contre le risque contentieux. À cet égard, la rédaction d’une promesse unilatérale de cession de droits sociaux ou de fonds de commerce ne saurait se réduire à la reproduction de formules stéréotypées. Elle suppose un examen attentif de la situation particulière des parties, des conditions suspensives adaptées aux risques propres de l’opération, et une articulation précise entre le sort de l’indemnité d’immobilisation et les causes de caducité de la promesse. L’évolution jurisprudentielle engagée en 2023, en renforçant la force obligatoire de la promesse unilatérale, a accru la responsabilité des rédacteurs d’actes, dont la vigilance conditionne désormais plus que jamais la sécurité juridique des opérations de cession.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.