Le refus de renouvellement du bail commercial et la fixation du loyer du bail renouvelé : panorama jurisprudentiel de la troisième chambre civile (2023-2026)
I. Le refus de renouvellement du bail commercial : entre motifs graves et légitimes et prescription de l’indemnité d’éviction
A. Les motifs graves et légitimes justifiant l’absence d’indemnité d’éviction
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-14 et suivants du code de commerce, confère au bailleur la faculté de refuser le renouvellement du bail commercial à son échéance. Ce droit n’est toutefois pas absolu : le bailleur doit, en principe, verser au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. L’article L. 145-14 dispose ainsi que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail » et précise que, sauf exceptions, il doit « payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Cette indemnité constitue la contrepartie de la perte du droit au renouvellement, droit fondamental du locataire commercial. Par ailleurs, le législateur a prévu des hypothèses dans lesquelles le bailleur peut légitimement refuser le renouvellement sans avoir à verser cette indemnité, lorsqu’il justifie de motifs graves et légitimes à l’encontre du locataire.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion d’apprécier, dans un arrêt rendu le 2 juillet 2026, la qualification des motifs graves et légitimes dans l’hypothèse de désordres structurels affectant l’immeuble loué (Cass. 3e civ., 2 juil. 2026, n° 25-13.340). En l’espèce, une société bailleresse avait délivré à sa locataire un congé avec refus de renouvellement du bail pour le 30 septembre 2016, sans offre d’indemnité d’éviction, pour motifs graves et légitimes tenant à la survenance de désordres dans les locaux loués, causés par la surcharge des planchers par les marchandises entreposées. La cour d’appel de Montpellier, dans son arrêt du 4 février 2025, avait jugé que ces motifs n’étaient pas sérieux et légitimes. La Cour de cassation a censuré cette décision pour un motif procédural — la cour d’appel n’avait pas visé les dernières conclusions du bailleur — rappelant, au visa des articles 455 et 954 du code de procédure civile, que « s’il n’expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l’indication de leur date ». L’affaire a été renvoyée devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence pour qu’il soit statué sur le fond du caractère grave et légitime des désordres invoqués.
Cette décision s’inscrit dans une lignée jurisprudentielle constante exigeant que les motifs invoqués par le bailleur pour refuser le renouvellement sans indemnité soient non seulement imputables au locataire, mais également d’une gravité suffisante. À cet égard, la Cour de cassation a, par deux arrêts du 4 juin 2026, précisé les contours de cette exigence. Dans l’arrêt n° 24-19.120, la troisième chambre civile a censuré l’arrêt d’une cour d’appel qui avait retenu l’existence de motifs graves et légitimes sans caractériser suffisamment l’imputabilité des manquements au locataire. Dans l’arrêt n° 24-21.573, rendu le même jour, la Cour a également prononcé la cassation, rappelant que le seul constat d’infractions aux règles d’urbanisme ne saurait, en l’absence de mise en demeure préalable, constituer un motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.
En conséquence, le bailleur qui entend se prévaloir de motifs graves et légitimes pour refuser le renouvellement sans indemnité doit établir avec rigueur l’imputabilité des faits au locataire et leur caractère suffisamment sérieux. La charge de la preuve pèse sur le bailleur, qui doit démontrer que les manquements reprochés au locataire présentent un degré de gravité tel qu’ils justifient la déchéance du droit au renouvellement sans contrepartie financière. Cette exigence probatoire renforcée se justifie par la nature exceptionnelle de la privation de l’indemnité d’éviction, qui constitue une atteinte au droit fondamental du locataire au renouvellement de son bail ou, à défaut, au paiement d’une juste compensation du préjudice subi.
Dès lors, la mise en demeure préalable, bien que non exigée par les textes, constitue un élément probatoire essentiel dans l’appréciation de la légitimité du refus. Elle permet au locataire de prendre la mesure des griefs qui lui sont reprochés et de remédier aux manquements constatés avant que le congé ne lui soit délivré. Par ailleurs, cette mise en demeure constitue pour le juge un indice probant de la bonne foi du bailleur dans la mise en œuvre de la procédure de refus de renouvellement. La Cour de cassation a également eu l’occasion de se prononcer, dans un arrêt du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 23-23.489), sur la nécessité de caractériser précisément les griefs reprochés au locataire dans le congé avec refus de renouvellement, sous peine de nullité de ce congé.
B. La prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction
Parallèlement à l’exigence de motifs graves et légitimes, la question de la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction constitue un enjeu contentieux majeur. L’article L. 145-60 du code de commerce soumet cette action à une prescription biennale, qui court à compter de la date d’effet du congé mettant fin au bail commercial. Cette prescription brève, dérogatoire au droit commun de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, impose au locataire une vigilance particulière dans la mise en œuvre de ses droits. En conséquence, le locataire qui tarde à agir au-delà du délai de deux ans se voit définitivement privé de son droit à indemnité, quelle que soit la légitimité de sa prétention.
La computation de ce délai de deux ans a donné lieu à un contentieux nourri devant la troisième chambre civile, qui a progressivement précisé les règles applicables au point de départ et aux causes d’interruption de la prescription. À cet égard, la Cour a rappelé que la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction constitue un délai de forclusion, dont le point de départ est la date de prise d’effet du congé, et non la date de sa délivrance. Dès lors, le bailleur qui délivre un congé avec un préavis supérieur au minimum légal ne saurait se prévaloir d’un allongement corrélatif du délai de prescription. Par ailleurs, l’interruption de la prescription ne peut résulter que d’une demande en justice, d’un acte d’exécution forcée ou d’une reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait, conformément aux articles 2240 et 2244 du code civil.
La troisième chambre civile a, par un arrêt publié au Bulletin du 12 février 2026 (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-18.382, FS-B), apporté une précision déterminante quant au point de départ de cette prescription. En l’espèce, une bailleresse avait délivré un congé à effet au 31 décembre 2017 avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction. La Cour a jugé que la prescription biennale court à compter de la date de prise d’effet du congé et non de la date de sa délivrance. Par ailleurs, deux autres arrêts du même jour — n° 24-10.578 (FS-B) et n° 24-10.579 — sont venus préciser que cette prescription n’est pas interrompue par la simple mauvaise foi du bailleur et qu’elle constitue un délai préfix insusceptible de suspension en dehors des hypothèses légalement prévues.
À cet égard, la Cour de cassation a également jugé, dans un arrêt du 10 avril 2025 (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-19.847), que l’interruption de la prescription ne peut résulter que d’une demande en justice ou d’un acte d’exécution forcée, conformément aux dispositions de l’article 2244 du code civil. Par ailleurs, la Cour a précisé, dans un arrêt publié du 27 mars 2025 (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030, FS-B), que l’exercice du droit d’option par le bailleur — consistant à notifier au preneur son refus de renouvellement du bail commercial — constitue un acte unilatéral qui ne peut être rétracté une fois que le locataire s’est engagé dans un processus de départ des lieux.
Or, ces développements jurisprudentiels révèlent une tension constante entre la protection du droit au renouvellement du locataire et la sécurité juridique du bailleur. En conséquence, le praticien doit porter une attention particulière à la computation des délais de prescription, notamment lorsque des pourparlers ou des mesures d’expertise viennent s’intercaler entre la délivrance du congé et l’introduction de l’action en paiement. L’arrêt du 2 octobre 2025 (Cass. 3e civ., 2 oct. 2025, n° 23-23.293) a d’ailleurs rappelé que la prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’éviction obéit aux mêmes règles que celle de l’action en paiement, le locataire devant introduire son action dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé.
II. La fixation du loyer du bail renouvelé : le dépassement du plafonnement par l’effet du temps et de la volonté contractuelle
A. Le mécanisme légal de plafonnement et son éviction par la durée du bail expiré
Lorsque le bailleur ne refuse pas le renouvellement mais accepte celui-ci, la question de la fixation du loyer du bail renouvelé devient centrale. Le principe cardinal en la matière est celui du plafonnement, énoncé à l’article L. 145-34 du code de commerce, selon lequel le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT), lorsque la durée du bail n’est pas supérieure à neuf ans. Ce mécanisme protecteur du locataire connaît toutefois une exception majeure : le plafonnement cesse de s’appliquer lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. Le législateur a ainsi entendu sanctionner l’inertie du locataire qui, en laissant le bail se prolonger au-delà de douze années, perd le bénéfice du plafonnement.
La troisième chambre civile vient de rendre, le 9 juillet 2026, un arrêt d’une importance pratique considérable sur la computation de cette durée de douze ans (Cass. 3e civ., 9 juil. 2026, n° 25-11.167). En l’espèce, une société locataire exploitant une pharmacie avait sollicité le renouvellement de son bail le 14 mai 2012, le bail en cours ayant été conclu pour neuf ans à compter du 30 juin 2000. La bailleresse avait accepté le principe du renouvellement et assigné la locataire en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, faisant valoir que la durée du bail expiré excédait douze ans. La cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 19 décembre 2024, avait retenu que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, et que le loyer renouvelé devait être fixé à la valeur locative.
La locataire contestait cette solution, soutenant que « la règle du plafonnement du loyer renouvelé énoncée à l’article L. 145-34 du code de commerce demeure applicable lorsque le preneur a notifié au bailleur une demande de renouvellement du bail, qui s’était tacitement prolongé à son expiration, avant que la durée du bail ainsi prolongé n’ait atteint douze années, quelle que soit la date de prise d’effet du bail renouvelé ». La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, jugeant que la cour d’appel avait retenu à bon droit « que le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement » et « qu’en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code ».
En conséquence, la Haute juridiction a exactement déduit que le bail expiré avait duré douze ans et un jour, ce dont il résultait que le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative. Cette solution, d’une rigueur mathématique, rappelle que le mécanisme du plafonnement est intimement lié à la durée effective du bail expiré et non à la date de la demande de renouvellement. Dès lors, le locataire qui souhaite conserver le bénéfice du plafonnement doit impérativement solliciter le renouvellement avant que la durée de douze ans ne soit atteinte, en tenant compte du fait que le nouveau bail prendra effet le premier jour du trimestre civil qui suit la demande.
B. Les clauses contractuelles de fixation du loyer à la valeur locative : validité et limites
Au-delà du mécanisme légal de déplafonnement par l’écoulement du temps, les parties à un bail commercial peuvent conventionnellement organiser la fixation du loyer du bail renouvelé en écartant le principe du plafonnement. L’article L. 145-15 du code de commerce dispose toutefois que sont réputées non écrites les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions protectrices du statut. La jurisprudence a dû trancher la délicate question de la validité des clauses contractuelles de fixation du loyer à la valeur locative, oscillant entre respect de la liberté contractuelle et préservation de l’ordre public de protection.
La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 9 juil. 2026, n° 22-24.254), statué sur une clause insérée dans un bail commercial stipulant qu’« en cas de renouvellement du bail, le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative de marché » et que cette valeur serait, à défaut d’accord entre les parties, « fixée irrévocablement par un expert choisi sur une liste figurant en annexe du bail ». La Cour a rejeté le pourvoi de la bailleresse qui contestait l’appel interjeté contre l’ordonnance de désignation d’expert, jugeant qu’« aucun texte ne disposant que […] l’ordonnance ainsi rendue est insusceptible de recours, la voie de l’appel est, par application des articles 490 et 523 du code de procédure civile, ouverte contre cette ordonnance ». Cette décision, sans se prononcer sur la validité de fond de la clause, confirme la pleine applicabilité des voies de recours de droit commun aux ordonnances de désignation d’expert intervenant dans le cadre de clauses contractuelles de fixation du loyer.
Par ailleurs, la Cour de cassation a, dès 2023, posé des principes essentiels sur la validité des clauses ayant pour effet de priver le locataire de ses droits statutaires. Dans deux arrêts du 16 novembre 2023 — Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.091, FS-B et n° 22-14.046 — la troisième chambre civile a jugé que les clauses par lesquelles le locataire renonce par avance à son droit à une indemnité d’éviction sont réputées non écrites, comme contraires aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-14 du code de commerce. Ces décisions illustrent le caractère d’ordre public du statut des baux commerciaux et l’impossibilité pour les parties d’y déroger conventionnellement de manière anticipée.
Or, la frontière entre clause valable d’évaluation conventionnelle de la valeur locative et clause prohibée de renonciation anticipée aux droits du locataire demeure ténue. La jurisprudence de la Cour de cassation offre à cet égard des lignes directrices utiles. Une clause qui se borne à organiser les modalités d’évaluation de la valeur locative, sans priver le locataire du droit de contester le montant final devant le juge des loyers commerciaux, ne saurait être qualifiée de contraire à l’ordre public. En revanche, une clause qui conférerait à l’expert un pouvoir discrétionnaire insusceptible de tout recours juridictionnel encourrait la sanction du réputé non écrit, comme contraire au droit fondamental d’accès au juge.
En conséquence, la rédaction des clauses de fixation du loyer renouvelé doit faire l’objet d’une attention rigoureuse, toute stipulation ayant pour effet de priver le locataire du bénéfice du plafonnement sans contrepartie équivalente s’exposant à la sanction du réputé non écrit. Il est ainsi recommandé de prévoir des clauses de fixation du loyer par référence à la valeur locative déterminée conformément aux critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, en ménageant la possibilité pour chaque partie de saisir le juge des loyers commerciaux en cas de désaccord sur l’évaluation retenue par l’expert. Par ailleurs, la clause ne doit pas avoir pour effet de priver le locataire du droit de contester le principe même du déplafonnement, ce qui serait incompatible avec les dispositions d’ordre public de l’article L. 145-15.
Dès lors, les praticiens sont invités à privilégier des clauses organisant une évaluation contradictoire de la valeur locative, dans le respect des articles L. 145-33 et R. 145-2 et suivants du code de commerce, plutôt que des clauses de renonciation pure et simple au plafonnement. La Cour de cassation veille en effet avec constance à la préservation de l’équilibre contractuel entre bailleur et locataire, équilibre qui constitue la raison d’être du statut des baux commerciaux depuis la loi du 30 juin 1926. Or, cet équilibre suppose que le locataire conserve, même en présence d’une clause contractuelle de fixation du loyer, la faculté de faire contrôler par le juge le caractère conforme à la valeur locative du montant proposé par l’expert désigné.
Conclusion
Le panorama jurisprudentiel de la troisième chambre civile sur la période 2023-2026 témoigne d’une double exigence dans l’application du statut des baux commerciaux. D’une part, la Cour de cassation rappelle avec constance que le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction suppose des motifs graves et légitimes rigoureusement caractérisés, dont l’imputabilité au locataire doit être établie avec précision. D’autre part, la fixation du loyer du bail renouvelé obéit à des règles strictes de computation, la durée effective du bail expiré déterminant l’applicabilité du plafonnement. Par ailleurs, la liberté contractuelle des parties, bien que réelle, ne saurait porter atteinte aux dispositions d’ordre public protectrices du locataire. À cet égard, les arrêts rendus en juillet 2026 par la troisième chambre civile confirment l’actualité et la permanence de ces principes, tout en apportant des précisions utiles sur les questions procédurales et la computation des délais. Les professionnels du droit de l’immobilier commercial trouveront dans ces développements un cadre d’analyse renouvelé pour le conseil et le contentieux du renouvellement des baux commerciaux.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.