L’obligation de délivrance du bailleur à l’épreuve de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile : caractère continu, inefficacité des clauses élusives et articulation des sanctions (2024-2026)
I. L’obligation de délivrance, une obligation continue d’ordre public insusceptible d’aménagement conventionnel
A. Le fondement légal et le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur
L’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur constitue l’une des obligations essentielles du contrat de louage, consacrée par les articles 1719 et 1720 du Code civil. Aux termes du premier de ces textes, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale ou à usage mixte professionnel, un logement décent. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs précise quant à lui que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Or, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par un arrêt remarqué du 4 juin 2026 publié au Bulletin, procédé à une clarification d’ensemble du régime de cette obligation, en affirmant avec une netteté particulière que « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail » (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-11.437, Publié au Bulletin). Cette formulation, qui érige la continuité au rang de caractère inhérent à l’obligation de délivrance, n’est pas sans conséquence sur le régime de la prescription applicable aux actions du locataire.
En effet, la reconnaissance du caractère continu de l’obligation de délivrance emporte deux conséquences procédurales majeures que la troisième chambre civile a pris soin d’énoncer dans le même arrêt. D’une part, le locataire est recevable à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, sans que la prescription puisse lui être opposée pour faire obstacle à cette action en cessation du manquement. D’autre part, s’agissant de la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution, le locataire peut obtenir l’indemnisation du préjudice de jouissance sur une période de trois ans précédant sa demande en justice, conformément à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Par ce tempérament, la Cour de cassation opère une distinction subtile entre l’action en exécution forcée, qui échappe à la prescription extinctive aussi longtemps que le manquement persiste, et l’action en réparation, soumise au délai triennal de l’article 7-1 précité. Cette solution avait été annoncée par un arrêt antérieur du 2 avril 2026, dans lequel la troisième chambre civile avait censuré une cour d’appel pour n’avoir pas recherché « si les parties avaient entendu modifier l’assiette du bail depuis sa conclusion et si un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur persistait au jour de l’assignation en exécution forcée et en indemnisation » (Civ. 3e, 2 avril 2026, n° 24-22.181). La persistance du manquement constitue ainsi le critère central de la recevabilité de l’action en exécution forcée.
La notion même de logement décent, dont le contenu est précisé par le décret du 30 janvier 2002, a donné lieu à une jurisprudence abondante dont il ressort que l’obligation de délivrance ne se limite pas à la remise matérielle des lieux lors de l’entrée dans les lieux, mais impose au bailleur de garantir, pendant toute la durée du contrat, que le logement demeure propre à l’usage auquel il est destiné. Ainsi, un arrêt du 28 novembre 2024 a rappelé que le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation en invoquant la connaissance qu’avait le locataire de l’état du logement lors de la conclusion du bail, dès lors que cette connaissance ne saurait valoir renonciation au bénéfice d’une obligation d’ordre public (Civ. 3e, 28 novembre 2024, n° 23-18.135). La Cour de cassation a également précisé, dans un arrêt du 3 juillet 2025, que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance justifie, lorsque sa gravité est suffisamment caractérisée, le prononcé de la résiliation du bail à ses torts exclusifs, ce qui ouvre droit pour le locataire à l’indemnisation de l’intégralité des préjudices consécutifs, y compris le préjudice moral lié aux conditions indignes de logement (Civ. 3e, 3 juillet 2025, n° 23-19.274).
Le caractère d’ordre public de l’obligation de délivrance a par ailleurs trouvé une illustration remarquable dans un arrêt du 10 juillet 2025, publié au Bulletin, par lequel la troisième chambre civile a jugé que le bailleur ne peut se prévaloir d’une clause du bail pour échapper aux conséquences de son manquement à l’obligation de délivrance, une telle clause devant être réputée non écrite lorsqu’elle contrevient aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 (Civ. 3e, 10 juillet 2025, n° 23-20.491, Publié au Bulletin). Cette position rejoint celle adoptée le 13 mars 2025, dans une espèce où la Cour a approuvé les juges du fond d’avoir ordonné la réduction rétroactive du loyer à proportion de la moindre surface habitable constatée, en retenant que « le bailleur est tenu de délivrer la chose louée conformément aux stipulations contractuelles et que le manquement à cette obligation justifie une réduction proportionnelle du loyer » (Civ. 3e, 13 mars 2025, n° 22-23.406).
B. L’inefficacité des clauses élusives et l’interdiction de décharger le bailleur de son obligation de délivrance
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile a marqué un infléchissement significatif quant à la portée des clauses par lesquelles les parties au contrat de bail entendraient limiter ou exclure la responsabilité du bailleur au titre de son obligation de délivrance. Par un arrêt du 10 avril 2025 publié au Bulletin, la Cour de cassation a posé un principe d’une fermeté remarquable, en affirmant qu’« une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance » (Civ. 3e, 10 avril 2025, n° 23-14.974, Publié au Bulletin). Dans cette espèce, la locataire avait souscrit une clause par laquelle elle renonçait à tout recours contre le bailleur pour les dégâts causés dans les locaux loués, quelle qu’en soit l’origine. La cour d’appel de Versailles en avait déduit que la locataire était privée de toute action indemnitaire fondée sur un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, en rappelant que les articles 1719 et 1720 du Code civil, qui définissent les obligations du bailleur, sont d’ordre public et ne sauraient être écartés par une stipulation contractuelle.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence plus ancienne, mais dont la vigueur a été renouvelée à la faveur des contentieux relatifs à l’habitat indigne et aux passoires thermiques. La Cour de cassation rappelle ainsi, de manière constante, que le bailleur ne peut conventionnellement se décharger de ses obligations essentielles, au nombre desquelles figure au premier rang l’obligation de délivrance d’un logement décent. La portée de l’arrêt du 10 avril 2025 est d’autant plus remarquable qu’il étend cette solution aux clauses de non-recours, qui ne visent pas directement l’obligation de délivrance mais en paralysent la sanction indemnitaire. Par cette décision, la troisième chambre civile affirme l’unité du régime protecteur du locataire : l’obligation de délivrance étant une obligation continue d’ordre public, toute clause qui en compromet l’effectivité, fût-ce indirectement, doit être écartée.
Par ailleurs, la question de l’articulation entre l’obligation de délivrance du bailleur et le mécanisme de conservation des allocations de logement par les organismes payeurs a donné lieu à une décision notable du 16 avril 2026. Dans cette espèce, une locataire, dont le logement avait été déclaré non décent par la caisse d’allocations familiales, avait vu ses allocations conservées par l’organisme payeur en application de l’article L. 843-1 du Code de la construction et de l’habitation. La cour d’appel d’Orléans l’avait néanmoins condamnée au paiement de l’intégralité des loyers, y compris la fraction correspondant au montant des allocations conservées. La troisième chambre civile a censuré cette décision au visa de l’article L. 843-1 du Code de la construction et de l’habitation, en rappelant que « lorsque l’organisme payeur des allocations de logement constate que le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, il conserve l’allocation de logement » et qu’il appartenait à la cour d’appel de « déduire de la somme réclamée par les bailleurs celle correspondant au montant des allocations de logement » (Civ. 3e, 16 avril 2026, n° 25-10.188). Cette solution, qui consacre l’effectivité du dispositif de police administrative de la décence, illustre la convergence des mécanismes de droit privé et de droit social au service de la protection du locataire.
La cohérence jurisprudentielle se dégage également d’un arrêt du 27 juin 2024, dans lequel la Cour de cassation a rappelé que l’appréciation du manquement à l’obligation de délivrance relève du pouvoir souverain des juges du fond, sous réserve du contrôle de motivation exercé par la Cour de cassation. En l’espèce, la troisième chambre civile a censuré l’arrêt d’une cour d’appel qui avait rejeté les demandes d’indemnisation et de diminution du loyer sans caractériser suffisamment l’absence de manquement du bailleur, en exigeant que les juges du fond motivent précisément leur décision au regard des critères de décence définis par le décret du 30 janvier 2002 (Civ. 3e, 27 juin 2024, n° 23-15.226). Cette exigence de motivation renforcée participe de l’effectivité du droit au logement décent, en contraignant les juridictions à un examen circonstancié des conditions d’habitabilité du bien loué.
II. L’éventail des sanctions du manquement à l’obligation de délivrance : entre réparation indemnitaire, réduction du loyer et résiliation du bail
A. La réparation indemnitaire et la réduction proportionnelle du loyer
La sanction pécuniaire du manquement du bailleur à son obligation de délivrance se déploie selon deux modalités distinctes mais complémentaires que la jurisprudence récente a contribué à préciser. La première consiste dans l’allocation de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi par le locataire. Sur ce point, l’arrêt précité du 4 juin 2026 a apporté une clarification décisive en limitant la période d’indemnisation aux trois années précédant la demande en justice, conformément à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. La locataire ne saurait donc prétendre à une indemnisation couvrant la totalité de la période d’indécence si celle-ci excède trois ans avant l’assignation. La Cour de cassation a ainsi écarté le moyen qui postulait que le préjudice continu de jouissance échapperait entièrement à la prescription extinctive, en opérant une distinction nette entre l’action en cessation du manquement, imprescriptible tant que le manquement persiste, et l’action en réparation, soumise au délai triennal.
La seconde modalité de sanction pécuniaire réside dans la réduction du loyer, que la jurisprudence admet sur le fondement de l’exception d’inexécution prévue par l’article 1219 du Code civil ou, plus directement, comme une modalité de réparation en nature du préjudice subi. Par un arrêt du 10 juillet 2025 publié au Bulletin, la troisième chambre civile a expressément reconnu que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance justifie une réduction du loyer à proportion de la gravité du manquement, en relevant que la cour d’appel avait souverainement apprécié le montant de cette réduction au regard de la nature et de la persistance des désordres affectant le logement (Civ. 3e, 10 juillet 2025, n° 23-20.491, Publié au Bulletin). La Cour a également validé, dans un arrêt du 5 mars 2026 publié au Bulletin, le principe d’une réduction rétroactive du loyer pour la période durant laquelle le locataire a subi un trouble de jouissance caractérisé, en retenant que la réduction du loyer constitue une modalité de réparation du préjudice subi qui n’est pas exclusive de l’allocation de dommages et intérêts complémentaires (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin).
Par ailleurs, la Cour de cassation a réaffirmé avec constance que le juge du fond dispose d’un pouvoir souverain pour fixer le quantum de la réduction de loyer, sous le contrôle de la motivation. Dans un arrêt du 27 juin 2024, elle a ainsi censuré une cour d’appel qui s’était bornée à rejeter la demande de diminution du loyer sans analyser concrètement l’incidence des désordres sur l’usage normal du bien loué, rappelant que « la réduction du loyer doit être proportionnée à l’importance du trouble de jouissance effectivement subi par le locataire » (Civ. 3e, 27 juin 2024, n° 23-15.226). Cette exigence de motivation concrète constitue un garde-fou essentiel contre les décisions qui, sous couvert de pouvoir souverain, méconnaîtraient l’étendue de la protection légale due au locataire.
La combinaison de la réduction du loyer et de l’indemnisation du préjudice de jouissance a par ailleurs donné lieu à une précision importante dans un arrêt du 28 novembre 2024 : la Cour de cassation y a jugé que ces deux chefs de demande ne se confondent pas et peuvent se cumuler, dès lors que le préjudice de jouissance excède la simple privation partielle de l’usage du bien et inclut, le cas échéant, un préjudice moral distinct lié aux conditions d’habitat indigne. Ainsi, la réduction du loyer compense la moindre valeur d’usage du bien loué, tandis que les dommages et intérêts réparent les préjudices spécifiques qui en sont la conséquence, notamment le préjudice moral ou les frais de relogement temporaire (Civ. 3e, 28 novembre 2024, n° 23-18.135).
B. L’exécution forcée des travaux et la résiliation judiciaire du bail
Au-delà des sanctions pécuniaires, le locataire dispose d’une action en exécution forcée des travaux nécessaires à la mise en conformité du logement, dont la troisième chambre civile a précisé les conditions dans l’arrêt précité du 2 avril 2026. En consacrant le principe selon lequel « la persistance du manquement du bailleur constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations », la Cour a levé l’incertitude qui pouvait exister quant à la recevabilité d’une telle action lorsque le manquement perdurait depuis de nombreuses années. La solution est d’autant plus notable qu’elle écarte l’objection tirée de la prescription extinctive : l’action en exécution forcée, tendant à la cessation d’un dommage continu, échappe à la prescription aussi longtemps que le manquement persiste. Il s’agit là d’une application de la distinction classique entre l’obligation de faire, dont l’exécution peut être poursuivie sans limitation de durée, et la créance de réparation, soumise à la prescription extinctive.
La mise en œuvre de l’exécution forcée est toutefois subordonnée à la démonstration, par le locataire, de la persistance du manquement au jour de sa demande. L’arrêt du 2 avril 2026 impose ainsi au juge du fond de rechercher, comme cela lui était demandé, si un manquement à l’obligation de délivrance persistait à la date de l’assignation. Cette exigence probatoire, qui pèse sur le locataire demandeur, peut être satisfaite par tout moyen, et notamment par la production de constats d’huissier, de rapports d’expertise ou de signalements aux services d’hygiène de la commune. La Cour de cassation a également admis, dans un arrêt du 27 juin 2024 déjà cité, que la demande d’exécution forcée puisse être assortie d’une astreinte provisoire destinée à vaincre la résistance du bailleur défaillant, ce qui confère à l’action une effectivité renforcée dans les situations les plus graves d’indécence du logement (Civ. 3e, 27 juin 2024, n° 23-10.340).
La résiliation judiciaire du bail constitue la sanction la plus sévère du manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Elle suppose que le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier l’anéantissement rétroactif du contrat. Dans un arrêt du 3 juillet 2025, la troisième chambre civile a précisé les conditions dans lesquelles cette résiliation peut être prononcée aux torts exclusifs du bailleur. La Cour a ainsi approuvé une cour d’appel d’avoir retenu que l’état d’insalubrité et de dangerosité des locaux, imputable à la bailleresse, justifiait la résiliation du bail à ses torts, en relevant que les désordres affectant le logement étaient d’une gravité telle qu’ils faisaient obstacle à toute occupation normale et paisible des lieux (Civ. 3e, 3 juillet 2025, n° 23-19.274). La résiliation aux torts du bailleur ouvre droit, pour le locataire, à l’indemnisation de l’intégralité des préjudices consécutifs à la rupture du contrat, y compris le préjudice moral, les frais de déménagement et, le cas échéant, la différence de loyer supportée dans le nouveau logement.
En revanche, lorsque le manquement du bailleur n’atteint pas ce seuil de gravité, les juges du fond peuvent lui substituer une condamnation à exécution forcée des travaux, éventuellement assortie d’une astreinte, sans prononcer la résiliation. Cette graduation des sanctions, que la Cour de cassation contrôle au titre de l’appréciation souveraine des juges du fond, témoigne de la recherche d’un équilibre entre la protection du droit au logement décent et la stabilité des relations contractuelles. Il convient enfin de relever que la résiliation aux torts du bailleur n’exclut pas le cumul avec les autres sanctions, et notamment avec la réduction du loyer pour la période antérieure à la résiliation et l’allocation de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis.
À cet égard, l’arrêt du 16 avril 2026 déjà évoqué mérite une attention particulière en ce qu’il illustre l’articulation entre les différentes sanctions. Dans cette espèce, la cour d’appel avait à la fois prononcé la résiliation du bail et condamné la locataire au paiement de l’intégralité de l’arriéré locatif, y compris la fraction correspondant aux allocations de logement conservées par la caisse. La Cour de cassation a maintenu la résiliation, dont le bien-fondé n’était pas contesté, mais a censuré la condamnation pécuniaire en ce qu’elle incluait le montant des allocations indûment réclamé. Cette dissociation des chefs de décision illustre la nécessité, pour le praticien comme pour le juge, d’analyser distinctement chaque sanction encourue au regard des règles qui lui sont propres, sans jamais perdre de vue que le régime protecteur du locataire, d’ordre public, commande une interprétation stricte des textes qui en définissent les contours.
Conclusion
La jurisprudence rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours des années 2024 à 2026 consolide, avec une cohérence et une fermeté remarquables, le régime de l’obligation de délivrance du bailleur. Elle en affirme le caractère continu, en déduit l’imprescriptibilité de l’action en exécution forcée tant que le manquement persiste, et cantonne la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 à la seule action en réparation. Elle proclame l’inefficacité des clauses de non-recours qui, sans avoir pour objet de transférer au preneur certaines charges d’entretien, tendent à priver le locataire du droit d’agir en responsabilité contre le bailleur défaillant. Elle consacre, enfin, la pleine effectivité du mécanisme de conservation des allocations de logement prévu par l’article L. 843-1 du Code de la construction et de l’habitation, en interdisant au bailleur de réclamer au locataire le montant des allocations conservées par l’organisme payeur. Cette convergence des solutions traduit la volonté de la Cour de cassation de garantir l’effectivité du droit au logement décent, en mobilisant l’ensemble des instruments juridiques à sa disposition, qu’ils relèvent du droit civil des obligations, du droit spécial du bail d’habitation ou du droit de la sécurité sociale. Les praticiens du droit immobilier trouveront dans ce corpus jurisprudentiel des repères solides pour évaluer la recevabilité et le bien-fondé des actions de leurs clients, qu’ils soient bailleurs soucieux de sécuriser leurs recours ou locataires confrontés à l’indécence de leur logement.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.