La cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière : du formalisme libéral de l’article 1865 à la révolution de l’article 1865-1 du Code civil
I. L’insuffisance avérée du formalisme antérieur et la rupture opérée par le nouvel article 1865-1
A. La souplesse contestée du régime issu de l’article 1865 du Code civil
L’article 1865 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à la réforme du 25 juin 2026, disposait que « la cession de parts sociales doit être constatée par écrit » et précisait les modalités d’opposabilité de cette cession à la société et aux tiers, notamment par le transfert sur les registres sociaux ou la signification selon les formes de l’article 1690, suivie d’une publication au registre du commerce et des sociétés (Legifrance). Ce texte, inchangé dans son économie générale depuis des décennies, ne faisait toutefois pas de l’écrit une condition de validité de la cession elle-même, mais seulement une exigence destinée à en assurer la preuve et l’opposabilité.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation avait clairement consacré cette analyse dans un arrêt du 4 juillet 2024 (pourvoi n° 23-10.534), en énonçant que « l’exigence d’un écrit constatant la cession de parts sociales, prévue à l’article 1865 du code civil, n’était pas une condition de validité de la cession des parts sociales, valablement formée par l’échange des consentements » (Civ. 3e, 4 juil. 2024, n° 23-10.534). La Cour précisait que la cession demeurait « soumise au droit commun de la preuve », un commencement de preuve par écrit corroboré par le comportement des parties pouvant suppléer l’absence d’acte formalisé. Par conséquent, sous l’empire de ce texte, une cession de parts de société civile immobilière pouvait être valablement conclue par un simple échange de consentements, sans qu’un écrit revêtu d’une forme particulière ne soit exigé ad validitatem.
Or, cette souplesse, historiquement justifiée par la nature civiliste et intuitu personae des sociétés civiles, exposait les associés à des risques juridiques considérables, qu’il s’agisse de contestations portant sur la réalité même de la cession, de la preuve de son prix ou de sa date, ou encore de l’opposabilité aux tiers. La Cour de cassation elle-même avait d’ailleurs rappelé, dans un arrêt du 25 mai 2023 (pourvoi n° 22-17.246, Publié au Bulletin), le caractère impératif du cadre statutaire et légal entourant les opérations sur les titres de sociétés civiles, en jugeant que « la procédure de cession desdites parts à un tiers, initiée en méconnaissance de la procédure de retrait en cours acceptée par la SCI, devait être annulée » (Civ. 3e, 25 mai 2023, n° 22-17.246). En d’autres termes, si l’écrit n’était pas exigé à peine de nullité par l’article 1865, le non-respect des procédures conventionnelles et légales encadrant la cession pouvait en revanche entraîner l’annulation de l’opération, créant une insécurité juridique permanente pour les praticiens comme pour les justiciables.
Cette insécurité était d’autant plus préoccupante que les sociétés à prépondérance immobilière, définies par l’article 726 du Code général des impôts comme les personnes morales dont l’actif est principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France (art. 726, I, 2° CGI), constituent le véhicule juridique privilégié de la détention d’actifs immobiliers en France. On estime à plusieurs centaines de milliers le nombre de sociétés civiles immobilières et de sociétés à prépondérance immobilière actuellement immatriculées, dont une part significative fait l’objet de cessions de parts chaque année. L’enjeu des cessions de parts de telles sociétés n’est donc pas seulement patrimonial, mais également fiscal et civil, toute irrégularité pouvant entraîner des conséquences en chaîne : nullité de la cession, remise en cause de la propriété du bien sous-jacent, insécurité fiscale et exposition au droit de mutation à titre onéreux.
La Cour de cassation avait d’ailleurs déjà eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 19 septembre 2024 (pourvoi n° 22-18.687, Publié au Bulletin), que la cession de la totalité des actifs immobiliers d’une SCI, lorsqu’elle n’est pas accompagnée d’une décision de dissolution, n’emporte pas par elle-même disparition de la société, laquelle poursuit son existence avec un actif désormais composé de liquidités (Civ. 3e, 19 sept. 2024, n° 22-18.687). Cette décision illustre la complexité des montages sociétaires à finalité immobilière et la nécessité corrélative d’un encadrement rigoureux des cessions de titres, que la seule jurisprudence ne pouvait suffire à garantir de manière uniforme sur l’ensemble du territoire. En effet, les pratiques variaient considérablement d’une juridiction à l’autre, certaines cours d’appel admettant libéralement la validité d’une cession conclue par simple échange de courriels, tandis que d’autres exigeaient un commencement de preuve par écrit d’une particulière rigueur.
C’est dans ce contexte d’insécurité juridique chronique et de pratiques hétérogènes que le législateur a entendu intervenir, en substituant à la souplesse de l’article 1865 un dispositif impératif qui place désormais au cœur du mécanisme de la cession l’intervention d’un professionnel du droit assermenté, garant de l’intégrité de l’opération. La réforme s’inscrit dans un mouvement plus large de lutte contre la fraude fiscale et le blanchiment, qui avait déjà conduit le législateur à renforcer les obligations déclaratives pesant sur les cessions de participations dans les sociétés à prépondérance immobilière réalisées à l’étranger, en imposant leur constatation par acte authentique dans un délai d’un mois (art. 726, III, A, CGI).
B. La révolution formaliste du nouvel article 1865-1 du Code civil
C’est précisément pour remédier à cette insécurité que le législateur a introduit, par la loi n° 2026-437 du 25 juin 2026 visant à lutter contre les fraudes, un nouvel article 1865-1 dans le Code civil, entré en vigueur le 27 juin 2026. Ce texte dispose, en son premier alinéa, que « à peine de nullité, la cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière, au sens du 2° du I de l’article 726 du code général des impôts, est constatée par : 1° un acte authentique ; 2° un acte contresigné par avocat, au sens de l’article 1374 du présent code ; 3° dans les seuls cas où un expert-comptable est légalement habilité à le rédiger, un acte sous signature privée rédigé par celui-ci » (art. 1865-1, al. 1er, C. civ.).
Le changement de paradigme est radical. Là où l’article 1865 se contentait d’un simple écrit dont le défaut n’affectait pas la validité de la cession, le nouvel article 1865-1 érige l’exigence de forme en condition de validité substantielle, sanctionnée par la nullité absolue. Le législateur a ainsi opéré un basculement complet : le simple échange de consentements, si cher à l’article 1103 du Code civil consacrant la force obligatoire du contrat, ne suffit plus pour les cessions portant sur des participations dans des sociétés à prépondérance immobilière. Il faut désormais qu’un professionnel du droit — notaire ou avocat — intervienne comme tiers de confiance, garant de la sécurité juridique de l’opération.
L’acte contresigné par avocat, visé par ce texte, fait référence à l’article 1374 du Code civil, aux termes duquel « l’acte sous signature privée contresigné par les avocats de chacune des parties ou par l’avocat de toutes les parties fait foi de l’écriture et de la signature des parties, tant à leur égard qu’à celui de leurs héritiers ou ayants cause » (art. 1374 C. civ.). Cet acte, dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi, offre une alternative à l’acte authentique notarié tout en garantissant un niveau de sécurité juridique équivalent, notamment en matière de vérification d’identité, de capacité et de consentement des parties. L’option laissée entre acte authentique et acte d’avocat permet ainsi de concilier l’impératif de sécurité juridique avec les considérations de coût et de rapidité qui prévalent souvent dans la pratique des affaires.
Par ailleurs, le texte réserve une troisième voie, plus étroite, à l’intervention de l’expert-comptable, mais uniquement dans les cas où celui-ci est légalement habilité à rédiger de tels actes en application de l’article 22 de l’ordonnance du 19 septembre 1945 et de l’article 59 de la loi du 31 décembre 1971. Cette disposition, dont la portée pratique reste à ce jour limitée, témoigne de la volonté du législateur de ne pas concentrer exclusivement le monopole de la rédaction des actes de cession entre les mains des seuls notaires, tout en maintenant un haut niveau d’exigence professionnelle. Le second alinéa de l’article 1865-1 exclut toutefois du champ d’application de ce formalisme renforcé les cessions portant sur des parts ou actions de placements collectifs mentionnés à l’article L. 214-1 du Code monétaire et financier, ce qui limite l’impact de la réforme aux seules cessions de gré à gré de titres de sociétés patrimoniales.
II. Les conséquences pratiques de la réforme pour les praticiens et les associés de sociétés immobilières
A. La sécurisation des cessions par l’intervention obligatoire d’un professionnel du droit
L’obligation nouvelle de recourir à un acte authentique ou à un acte d’avocat emporte des conséquences majeures sur la pratique notariale et sur le contentieux des cessions de parts de sociétés immobilières. D’une part, elle met fin à la jurisprudence qui, comme en attestait l’arrêt précité du 4 juillet 2024, tolérait la validité de cessions conclues par simple échange de consentements, au prix d’une insécurité probatoire chronique dont témoignait la multiplication des actions en nullité fondées sur des allégations de faux ou de contrefaçon de signature. D’autre part, elle renforce considérablement la protection des associés minoritaires, qui pourront désormais s’appuyer sur l’intervention d’un tiers indépendant pour faire respecter les procédures d’agrément et de préemption prévues par les statuts.
La Cour de cassation avait d’ailleurs eu l’occasion, dans un arrêt du 26 septembre 2024 (pourvoi n° 23-14.786), de souligner l’importance du formalisme contractuel en matière de cession de droits réels immobiliers, en censurant une cour d’appel qui avait refusé d’évaluer le préjudice subi par un cessionnaire du fait d’un acte de cession irrégulièrement établi en la forme sous seing privé, alors même que le bail commercial stipulait que « toute cession devait être réalisée par acte authentique » (Civ. 3e, 26 sept. 2024, n° 23-14.786). Par cet arrêt, la troisième chambre civile rappelait que le non-respect de la forme convenue engage la responsabilité du rédacteur d’acte et ne saurait demeurer sans sanction indemnitaire. Le nouvel article 1865-1 confère désormais une assise légale impérative à ce qui n’était auparavant qu’une obligation conventionnelle.
En conséquence, les praticiens du droit immobilier doivent intégrer dans leurs diligences l’obligation de vérifier, avant toute opération sur les titres d’une société à prépondérance immobilière, que la cession projetée sera bien constatée par un acte authentique ou un acte d’avocat. Cette vérification s’impose à tous les stades de l’opération : lors de la rédaction de la promesse de cession, qui devra elle-même anticiper le formalisme de l’acte définitif ; lors de la levée des conditions suspensives, qui supposera la production d’un projet d’acte respectant les formes prescrites ; et lors de la réitération de la cession elle-même, qui ne pourra plus être réalisée par un simple échange de consentements matérialisé par un acte sous seing privé non contresigné par avocat.
Par ailleurs, le texte impose aux professionnels concernés de réaliser ces actes « dans le respect des obligations de vigilance, de déclaration et d’information prévues au titre VI du livre V du code monétaire et financier » (art. 1865-1, I, in fine, C. civ.), ce qui renvoie aux obligations de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme. Cette référence expresse au dispositif LCB-FT souligne la finalité profonde de la réforme : il ne s’agit pas seulement d’assurer la sécurité juridique des cessions de parts de sociétés immobilières, mais également de lutter contre les montages frauduleux qui permettaient, sous couvert de cessions de parts sociales informelles, de dissimuler des transferts de propriété immobilière échappant aux droits de mutation et aux obligations déclaratives.
B. Les incertitudes persistantes : périmètre d’application, sanctions et droit transitoire
Si la réforme constitue indéniablement une avancée majeure en termes de sécurité juridique, elle soulève également des interrogations que la pratique devra rapidement résoudre. La première difficulté concerne la définition même de la prépondérance immobilière, renvoyée au 2° du I de l’article 726 du Code général des impôts. Ce texte retient une approche dynamique, la prépondérance s’appréciant au regard de l’actif de la personne morale « au cours de l’année précédant la cession » (art. 726, I, 2° CGI). Dès lors, une société qui détient temporairement un actif mobilier important — par exemple, une trésorerie excédentaire — pourrait, au moment de la cession, échapper à la qualification de société à prépondérance immobilière et, partant, au formalisme de l’article 1865-1. Cette incertitude impose aux praticiens de procéder à une analyse rigoureuse de la composition de l’actif social sur l’année écoulée avant toute conclusion d’une cession de parts.
La seconde difficulté tient à la sanction elle-même. L’article 1865-1 dispose que la cession doit être constatée par un acte authentique ou un acte d’avocat « à peine de nullité ». Or, la nature de cette nullité — relative ou absolue — n’est pas précisée par le texte. Dans le silence de la loi, il y a lieu de considérer qu’il s’agit d’une nullité relative, destinée à protéger l’intérêt privé des parties à l’acte, et non une nullité absolue qui sanctionnerait la violation d’une règle d’ordre public de direction. Toutefois, dès lors que le texte renvoie expressément aux obligations de vigilance LCB-FT, on peut légitimement s’interroger sur la finalité d’ordre public qui sous-tend la réforme et qui pourrait justifier, à terme, une requalification prétorienne de cette nullité en nullité absolue. Les praticiens auront intérêt à anticiper une lecture exigeante des juridictions du fond, qui pourraient être tentées de prononcer d’office la nullité d’une cession non conforme, indépendamment de toute demande des parties.
La troisième difficulté réside dans le droit transitoire. L’article 1865-1 est entré en vigueur le 27 juin 2026, sans que la loi ne comporte de disposition transitoire expresse. Se pose donc la question du sort des promesses de cession conclues avant cette date mais dont la réitération par acte définitif intervient postérieurement. En application du principe de non-rétroactivité de la loi, ces promesses demeurent régies par le droit antérieur, mais l’acte de réitération devra, quant à lui, respecter les formes nouvelles. De même, les cessions réalisées sous la forme d’un acte sous seing privé simple avant le 27 juin 2026 ne sauraient être remises en cause sur le fondement du nouvel article 1865-1, sous réserve d’une éventuelle ratification ou confirmation ultérieure qui, si elle intervient après cette date, devra elle-même respecter le formalisme requis.
Enfin, la question de l’opposabilité de la cession à la société et aux tiers reste, quant à elle, soumise aux dispositions de l’article 1865 du Code civil, lequel n’a pas été abrogé par la réforme. Ce texte prévoit que la cession « est rendue opposable à la société dans les formes prévues à l’article 1690 ou, si les statuts le stipulent, par transfert sur les registres de la société » et qu’elle « n’est opposable aux tiers qu’après accomplissement de ces formalités et après publication au registre du commerce et des sociétés » (art. 1865 C. civ.). Ainsi, la validité de la cession est désormais subordonnée au respect des formes de l’article 1865-1, mais son opposabilité demeure soumise au régime distinct de l’article 1865. Il en résulte qu’une cession pourrait être valable entre les parties — car constatée par acte authentique — mais inopposable aux tiers faute de publication au registre du commerce et des sociétés, ce qui imposera aux praticiens une double vigilance, sur le terrain de la validité comme sur celui de l’opposabilité.
Une quatrième difficulté, plus technique, concerne l’articulation entre le nouvel article 1865-1 et le droit des sociétés proprement dit, et notamment les dispositions de l’article 1845 du Code civil, qui pose les règles générales applicables à toutes les sociétés civiles (art. 1845 C. civ.). Dès lors que l’article 1865-1 ne modifie pas les règles de fond régissant les cessions de parts sociales — agrément des associés, droit de préemption statutaire, information préalable du comité social et économique le cas échéant —, la coexistence de ces deux corps de règles impose une coordination rigoureuse de la part des rédacteurs d’actes, qui devront s’assurer que le formalisme nouvellement exigé n’entre pas en conflit avec les procédures internes à la société. La pratique devra également trancher la question de savoir si le défaut de respect des formes de l’article 1865-1 peut être couvert par une confirmation ultérieure de l’acte nul, conformément au droit commun de la confirmation des actes nuls posé par les articles 1181 et suivants du Code civil.
Par ailleurs, se pose la question délicate de l’application territoriale de la réforme. L’article 1865-1 s’applique-t-il aux cessions de parts de sociétés de droit étranger dont l’actif est principalement constitué d’immeubles situés en France ? Le renvoi au 2° du I de l’article 726 du CGI, qui inclut expressément les personnes morales « quelle que soit leur nationalité », milite en faveur d’une application extraterritoriale de la règle de forme. Cependant, la question de l’efficacité internationale de la nullité prononcée sur le fondement de l’article 1865-1 demeure entière et pourrait donner lieu à des conflits de lois dont la résolution, en l’absence de convention internationale spécifique, relèvera de l’office du juge saisi.
Conclusion
La réforme issue de la loi du 25 juin 2026 constitue une rupture profonde dans le droit des cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière. En substituant à la souplesse de l’article 1865 un formalisme impératif sanctionné par la nullité, le législateur a fait le choix d’une sécurité juridique renforcée au prix d’une complexification des opérations. L’intervention obligatoire du notaire ou de l’avocat comme tiers de confiance, la référence expresse aux obligations de vigilance LCB-FT, et la définition renouvelée du périmètre des sociétés concernées témoignent d’une volonté de moraliser un secteur où les cessions informelles de parts sociales permettaient trop souvent de contourner les règles protectrices du droit immobilier et fiscal. Les professionnels concernés, qu’ils soient notaires, avocats ou experts-comptables, voient ainsi leur rôle considérablement renforcé dans un domaine qui représentait, jusqu’alors, un angle mort du formalisme contractuel.
Dès lors, le praticien du droit immobilier devra intégrer à sa pratique quotidienne la vérification systématique du caractère de prépondérance immobilière de la société dont les titres sont cédés, et orienter ses clients vers le choix du professionnel habilité le plus adapté à la complexité de l’opération envisagée. Les juridictions du fond auront à préciser, dans les mois à venir, la portée exacte de cette réforme, notamment quant à la nature de la nullité encourue, au sort des contrats en cours et à l’articulation entre validité et opposabilité. L’article 1865-1 du Code civil, applicable depuis le 27 juin 2026, n’a pas encore suscité de décision publiée de la Cour de cassation, mais la troisième chambre civile, forte de sa jurisprudence antérieure sur les exigences formelles entourant les cessions de droits sociaux, ne manquera pas de rappeler, le moment venu, que la nullité est la sanction d’un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité, et que cette sanction, désormais écrite dans la loi à l’égard des sociétés à prépondérance immobilière, ne saurait être écartée par la volonté des parties. Par sa portée à la fois symbolique et pratique, cette réforme s’impose comme l’une des évolutions majeures du droit patrimonial de la famille et des affaires pour l’année 2026, dont les effets se déploieront durablement dans la pratique notariale et le contentieux immobilier.
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