Les servitudes immobilières dans la jurisprudence de la troisième chambre civile : constitution, exercice et extinction (2023-2026)
I. La constitution de la servitude : le titre, pierre angulaire d’un droit réel
A. L’exigence d’un titre pour les servitudes discontinues
La servitude se définit comme une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire, aux termes de l’article 637 du code civil. Le code distingue les servitudes continues de celles qui sont discontinues, ces dernières ne pouvant s’acquérir que par un titre constitutif ou récognitif. La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 apporte des précisions déterminantes sur la rigueur de cette exigence probatoire.
L’arrêt rendu le 12 février 2026 (pourvoi n° 24-21.899) censure une cour d’appel qui avait retenu l’existence d’une servitude de passage en se fondant sur les énonciations de titres émanant des seuls propriétaires du fonds dominant. La Cour rappelle avec fermeté la règle cardinale : « les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres », et le titre constitutif « ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi ». En d’autres termes, les actes de propriété des ayants cause du bénéficiaire ne sauraient suppléer l’absence d’un acte émanant du propriétaire du fonds servant, seul habilité à reconnaître la charge grevant son immeuble.
Par ailleurs, le même arrêt du 12 février 2026 écarte toute valeur probatoire à une attestation établie par l’auteur des propriétaires du fonds servant. La Cour juge que ni une lettre d’un précédent propriétaire, ni la présence d’un aménagement matériel tel qu’une porte donnant sur l’assiette revendiquée ne caractérisent un titre récognitif au sens de l’article 695 du code civil. Cette position s’inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence traditionnelle exigeant un acte authentique ou sous seing privé, non équivoque, pour établir une servitude discontinue.
L’arrêt du 21 mai 2026 (pourvoi n° 25-11.199) vient utilement rappeler que, même lorsque le titre existe, son interprétation doit rester fidèle à la volonté des parties. La Cour casse l’arrêt d’appel qui avait ordonné la démolition d’un portail et de murets en se fondant sur une interprétation extensive de la servitude de passage. Elle énonce, au visa de l’article 686 du code civil, que « l’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ». Dès lors, la cour d’appel ne pouvait étendre la servitude conventionnelle au-delà de ce que le titre avait prévu, en l’occurrence un accès aux escaliers desservant le premier étage, sans accès direct à la voie publique.
À cet égard, la rigueur probatoire imposée par la troisième chambre civile constitue une garantie essentielle pour le propriétaire du fonds servant, dont le droit de propriété ne saurait être restreint par la simple allégation d’une servitude non établie dans les formes légales. Le notaire rédacteur de l’acte de vente se voit ainsi conférer une responsabilité particulière dans la vérification et la mention exhaustive des servitudes grevant le bien vendu.
Or, la distinction entre servitude continue et servitude discontinue est au coeur du régime probatoire des servitudes. L’article 688 du code civil définit les servitudes continues comme celles dont l’exercice est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme, telles les servitudes de vue, d’égout des toits ou de non-construction. Les servitudes discontinues, à l’instar du passage, du puisage ou du pacage, nécessitent au contraire le fait actuel de l’homme pour être exercées et ne peuvent, par conséquent, s’acquérir par la prescription acquisitive. Cette distinction fondamentale commande tout le régime de la preuve et explique la sévérité de la Cour de cassation lorsqu’elle refuse de reconnaître une servitude discontinue qui ne reposerait pas sur un titre émanant du propriétaire du fonds asservi.
En conséquence, la portée de l’arrêt du 12 février 2026 dépasse le seul contentieux du passage pour concerner l’ensemble des servitudes discontinues. En rejetant successivement le titre émanant du seul fonds dominant, l’attestation de l’auteur du fonds servant et les indices matériels, la Cour verrouille les conditions de preuve et rappelle que la protection du droit de propriété commande de ne pas restreindre la liberté d’un fonds par la simple allégation d’une charge réelle non établie dans les formes légales.
B. La servitude légale de passage pour cause d’enclave et le cas particulier de la division du fonds
La servitude légale de passage pour cause d’enclave obéit à un régime distinct de la servitude conventionnelle. L’article 682 du code civil ouvre droit à un passage sur les fonds voisins lorsque le fonds est enclavé, c’est-à-dire dépourvu de toute issue ou ne disposant que d’une issue insuffisante sur la voie publique. L’article 684 du même code apporte toutefois une restriction importante lorsque l’enclave résulte de la division d’un fonds unique.
L’arrêt remarqué du 20 novembre 2025 (pourvoi n° 24-17.240, publié au Bulletin) apporte une contribution majeure à l’interprétation de l’article 684 du code civil. La Cour énonce que « lorsque l’état d’enclave de certaines parcelles est la conséquence directe de la division d’un fonds unique alors non enclavé, un passage ne peut être établi que sur les parcelles du fonds divisé, peu important que la division ait pour effet de reconstituer un état d’enclave de certaines parcelles qui préexistait à la constitution de ce fonds unique ». Cette précision est capitale : elle signifie que la réunion temporaire de parcelles entre les mains d’un même propriétaire fait obstacle à l’invocation ultérieure d’un droit de passage sur les fonds voisins, si la désunion résulte du fait de ce propriétaire.
En conséquence, le propriétaire qui vend la parcelle donnant accès à la voie publique ne peut se retourner contre les tiers pour obtenir un passage, la servitude devant être recherchée sur le fonds issu de la division. La troisième chambre civile ajoute, toujours dans ce même arrêt, que « la circonstance que les parcelles devenues enclavées soient par la suite vendues, sans qu’ait été préalablement reconnu ou aménagé un droit de passage sur les parcelles issues de la division, ne fait pas obstacle à l’application de l’article 684 du code civil ». Le droit de passage se transmet donc comme une charge grevant le fonds divisé, et l’acquéreur ultérieur des parcelles enclavées ne peut invoquer un état d’enclave ouvrant droit à passage sur les fonds des voisins étrangers à la division.
L’arrêt du 18 juin 2026 (pourvoi n° 24-22.536) illustre une application procédurale de ces principes. La Cour y rappelle que la demande en reconnaissance d’une servitude de passage ne tend pas aux mêmes fins que la revendication d’un droit de propriété sur les arbres plantés sur le fonds servant, de sorte qu’une telle demande, nouvelle en appel, est irrecevable au regard des articles 564 et 565 du code de procédure civile. La distinction entre la servitude, droit réel sur la chose d’autrui, et le droit de propriété lui-même demeure ainsi rigoureusement maintenue.
II. L’exercice et l’extinction de la servitude : les précisions jurisprudentielles récentes
A. L’usage de la servitude, entre droit du bénéficiaire et obligations du propriétaire du fonds servant
L’exercice de la servitude obéit à un équilibre délicat entre les droits du propriétaire du fonds dominant et les obligations, essentiellement passives, du propriétaire du fonds servant. La troisième chambre civile a eu l’occasion, dans plusieurs arrêts de principe, de préciser l’étendue respective des droits et obligations de chacun.
L’arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-21.049, publié au Bulletin) apporte une clarification essentielle sur la nature de l’action exercée par le propriétaire du fonds dominant. La Cour rappelle le principe selon lequel « le propriétaire d’un fonds grevé d’une servitude de passage n’est pas tenu d’entretenir, ni d’améliorer l’assiette de la servitude mais seulement d’observer une attitude purement passive, en ne faisant rien qui tende à diminuer l’usage de la servitude ou à le rendre plus incommode ». Or, lorsque des travaux sont devenus nécessaires du fait du propriétaire du fonds servant, l’action du propriétaire du fonds dominant tendant à ce que ce dernier les supporte n’est pas une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire, mais une action personnelle relevant de la prescription quinquennale de droit commun.
Cette qualification emporte des conséquences pratiques considérables. Le propriétaire du fonds dominant qui subit une dégradation de l’assiette imputable au propriétaire du fonds servant doit agir dans le délai de cinq ans à compter de la connaissance des faits, sous peine de forclusion. La Cour écarte ainsi la qualification d’action réelle immobilière qui eût offert un délai de trente ans, au motif que la demande relève du droit commun de la responsabilité civile. Les praticiens devront ainsi redoubler de vigilance dans le suivi des dégradations affectant les voies grevées de servitude, car l’écoulement du délai quinquennal peut anéantir toute prétention indemnitaire.
L’arrêt du 5 février 2026 (pourvoi n° 24-10.925) aborde la question délicate de la sanction de la violation d’une servitude conventionnelle. En l’espèce, un immeuble collectif de treize logements avait été édifié en violation d’une servitude non altius tollendi stipulée dans le cahier des charges d’un lotissement, la hauteur excédant la limite de deux étages sur rez-de-chaussée. La Cour énonce un principe de proportionnalité à deux niveaux. D’une part, « lorsqu’une construction édifiée ne respecte pas une servitude imposée par le cahier des charges du lotissement, seule peut être ordonnée la démolition de ce qui est nécessaire pour la mettre en conformité avec ce document ». D’autre part, « il appartient au juge, lorsque cela lui est demandé, de rechercher si la démolition de ce qui a été construit en violation du cahier des charges d’un lotissement ne constitue pas une mesure disproportionnée au regard de son coût pour le débiteur de bonne foi et de l’intérêt qu’elle présente pour le créancier ».
Ces deux principes, combinés, offrent au juge une grille d’analyse articulée : la démolition totale ne peut être ordonnée que si la mise en conformité partielle est impossible, et même dans cette hypothèse, le contrôle de proportionnalité peut faire obstacle à une sanction jugée excessive. La Cour rappelle ainsi que la charge réelle conventionnelle, bien qu’attachée au fonds, conserve une nature contractuelle qui justifie l’application du principe de proportionnalité de la sanction.
Par ailleurs, l’arrêt du 12 mars 2026 (pourvoi n° 23-12.251, publié au Bulletin) traite de la modification des servitudes et de la recevabilité des actions qui en découlent. La Cour rappelle que les demandes de remboursement sur le fondement de l’enrichissement sans cause et de dommages-intérêts formées à titre subsidiaire ne sont pas soumises à la formalité de publicité foncière prévue par le décret du 4 janvier 1955, seule la demande en nullité de l’acte modificatif de servitude y étant astreinte. Elle retient en outre que le vendeur d’un bien grevé de servitude conserve qualité et intérêt à agir pour demander l’indemnisation des préjudices personnels subis du fait de l’acte modificatif et des circonstances de sa conclusion.
B. La violation et l’extinction de la servitude : sanctions, garantie et prescription
L’extinction de la servitude peut résulter du non-usage pendant trente ans, conformément aux articles 706 et 707 du code civil. La troisième chambre civile a rendu, le 15 janvier 2026 (pourvoi n° 24-14.618, publié au Bulletin) un arrêt de principe sur la caractérisation des actes interruptifs de prescription.
La Cour y affirme avec une netteté remarquable que « les actes d’exercice d’une servitude de passage s’entendent d’actes matériels de passage, qui, caractérisant un usage de la servitude, sont de nature à faire obstacle à son extinction pour non-usage ». Elle censure ainsi l’arrêt d’appel qui s’était contenté de relever l’intention du propriétaire du fonds dominant d’user de la servitude, manifestée par des lettres de mise en demeure et des procès-verbaux de constat. La Cour exige la preuve d’actes matériels de passage effectifs, à l’exclusion de toute manifestation de volonté ou d’actes préparatoires. Cette solution, qui s’inscrit dans la ligne de la jurisprudence antérieure, marque une exigence probatoire renforcée à la charge du propriétaire du fonds dominant.
En conséquence, les mises en demeure adressées au propriétaire du fonds servant, les constats d’huissier établis pour démontrer l’obstacle au passage, ou toute autre diligence procédurale ne sauraient interrompre le délai de prescription extinctive de la servitude. Seul l’usage effectif, c’est-à-dire le passage matériel, caractérise l’exercice de la servitude et fait obstacle à son extinction. Le propriétaire du fonds dominant qui se heurte à un obstacle tel qu’un portail cadenassé doit impérativement agir en justice dans le délai de trente ans à compter du dernier acte matériel de passage, le simple fait de protester ne suffisant pas. Cette solution, d’une grande sévérité pour le bénéficiaire négligent, s’explique par la nature même de la servitude, droit réel qui s’éteint par le non-usage prolongé à l’instar de la prescription acquisitive qui peut la faire naître.
Sur le terrain de la garantie due par le vendeur en cas de servitude occulte, l’arrêt du 8 janvier 2026 (pourvoi n° 24-11.599) apporte des précisions importantes sur l’articulation entre la garantie des vices cachés, la garantie des servitudes occultes et la responsabilité du notaire. La Cour rappelle le texte de l’article 1638 du code civil : « si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité ».
La troisième chambre civile distingue nettement, d’un côté, la réparation à la charge du vendeur au titre de la garantie légale des servitudes occultes et, de l’autre, la responsabilité du notaire instrumentaire. Elle juge que « l’exécution de la garantie prévue par l’article 1638 du code civil, conséquence de l’engagement librement souscrit par les parties au contrat, ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable par le notaire ». La responsabilité de ce dernier ne peut être engagée qu’en cas de défaillance du débiteur de la garantie, c’est-à-dire lorsque le vendeur est insolvable ou ne peut restituer l’indemnité due. Cette solution préserve l’équilibre contractuel tout en maintenant la responsabilité notariale dans son rôle subsidiaire.
Par ailleurs, la Cour précise dans ce même arrêt du 8 janvier 2026 que la seule mention d’une servitude dans un document annexé à l’acte de vente, tel qu’un permis de construire paraphé par les parties, n’est pas de nature à établir que les acquéreurs ont été informés de l’existence d’une servitude occulte préalablement à la vente. La mention doit figurer dans le corps de l’acte authentique lui-même, au paragraphe consacré aux servitudes, pour que le vendeur puisse s’exonérer de la garantie prévue par l’article 1638 du code civil. Cette rigueur formelle protège l’acquéreur contre les informations disséminées dans les annexes techniques de l’acte, dont la portée juridique pourrait lui échapper. La charge de la preuve de l’information effective de l’acquéreur pèse ainsi sur le vendeur, qui ne peut se contenter d’invoquer une mention accessoire dans un document périphérique pour échapper à la garantie des servitudes occultes.
L’arrêt du 7 mai 2026 (pourvoi n° 24-17.322) illustre les conséquences indemnitaires de la découverte de servitudes non apparentes. En l’espèce, un acquéreur avait découvert des canalisations souterraines constituant une servitude occulte grevant le terrain acquis. La Cour censure l’arrêt d’appel pour avoir accordé une indemnisation globale sans distinguer la part du préjudice directement imputable à la présence des canalisations de celle résultant d’autres causes, rappelant ainsi le principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime.
Dès lors, le contentieux des servitudes immobilières se caractérise par une rigueur croissante de la troisième chambre civile, tant sur le terrain de la preuve que sur celui de la sanction. La Cour veille à garantir la prévisibilité et la sécurité juridique des relations de voisinage, en imposant un formalisme strict pour la constitution des servitudes conventionnelles, en encadrant l’office du juge dans la détermination de l’assiette et des modalités d’exercice, et en rappelant les conditions précises de leur extinction par prescription. La distinction entre servitude continue et discontinue, la primauté du titre sur les indices matériels, le contrôle de proportionnalité des sanctions et le cantonnement de la responsabilité notariale constituent les lignes de force d’une jurisprudence qui entend concilier la protection du droit de propriété avec la sécurité des transactions immobilières.
Conclusion
La synthèse des arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre 2023 et 2026 met en évidence une jurisprudence résolument attachée à la sécurité juridique dans la constitution, l’exercice et l’extinction des servitudes immobilières. La Cour exige la production d’un titre émanant du propriétaire du fonds servant pour établir une servitude discontinue, écarte toute interruption de la prescription extinctive qui ne reposerait pas sur des actes matériels de passage, et impose au juge saisi d’une demande de démolition pour violation de servitude de procéder à un contrôle de proportionnalité. L’articulation entre la garantie légale des servitudes occultes à la charge du vendeur et la responsabilité subsidiaire du notaire se trouve également précisée, dans un souci de cohérence des régimes de responsabilité.
Ces évolutions jurisprudentielles s’inscrivent dans un mouvement plus large de renforcement de la prévisibilité des relations de voisinage, que la Cour de cassation conduit avec constance depuis plusieurs années. La rigueur imposée dans l’administration de la preuve, la précision apportée à la définition de l’assiette et des modalités d’exercice, et la graduation des sanctions en cas de violation témoignent de la volonté du juge du droit de concilier les intérêts antagonistes du propriétaire du fonds dominant et de celui du fonds servant, tout en préservant la stabilité des situations juridiques constituées. L’attention est ainsi appelée sur la nécessité, pour les propriétaires comme pour les praticiens du droit immobilier, de vérifier avec soin l’existence, l’étendue et les conditions d’exercice des servitudes grevant ou bénéficiant à un fonds, à chaque mutation ou à chaque projet de construction susceptible d’en affecter la substance.
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